اوراق مسکن؛ گره تازه خانه‌دار شدن
زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۲.۴ میلیاردی باید تا ۵۰۰ میلیون تومان هزینه اوراق بپردازند
هفت صبح| سقف وام مسکن زوجین در تهران به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. اما برای دریافت این وام، زوجین باید ۴.۸۰۰ برگه اوراق «تسه» خریداری کنند که با نرخ‌های اخیر فرابورس، هزینه‌ای بین ۴۴۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان را به متقاضی تحمیل می‌کند. این یعنی بیش از ۲۰ درصد از مبلغ اسمی وام، پیش از دریافت آن، صرف خرید اوراق می‌شود آن هم در بازاری که قیمت هر متر مسکن در تهران به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.
سازوکاری که قرار بود خانه‌دار شدن را تسهیل کند، خود به مانعی برای اقشار کم‌درآمد تبدیل شده است. هر برگ اوراق «تسه» معادل امتیاز دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است. برای وام ۲ میلیارد تومانی خرید مسکن، چهارهزار برگه و برای ۴۰۰ میلیون تومان جعاله، ۸۰۰ برگه دیگر لازم است که در مجموع ۴.۸۰۰ برگه باید خرید. نرخ تسه ۱۴۰۵ در شهریور امسال نوسان قابل توجهی داشته است.
در مقاطعی به ۹۱.۴۸۸ تومان رسید و در روزهای بعد تا ۹۷.۹۲۱ تومان افزایش یافت. با نرخ ۹۱.۴۸۸ تومان، هزینه ۴.۸۰۰ برگه حدود ۴۳۹ میلیون تومان و با نرخ ۹۷.۹۲۱ تومان، حدود ۴۷۰ میلیون تومان می‌شود. این رقم در عمل بخشی قابل توجه از مبلغ اسمی تسهیلات را پیش از دریافت وام از بین می‌برد. به بیان دیگر، متقاضی ۲.۴ میلیارد تومان وام می‌گیرد، اما حدود ۴۴۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان آن را صرف خرید اوراق کرده است.
تاثیر اوراق بر تامین مسکن خیلی جزیی است
پویان مظفری، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار هفت‌صبح در تحلیل سازوکار وام خرید مسکن و اوراق تسهیلات، با اشاره به محدودیت سقف تسهیلات اظهار کرد: «برای دریافت وام خرید مسکن، هر سال سقفی مشخص می‌شود. مثلاً در سال ۱۴۰۴، زوجین در تهران نهایتاً می‌توانستند یک میلیارد تومان وام خرید مسکن بگیرند و وام تعمیرات حداکثر ۲۸۰ میلیون تومان بود، یعنی این‌طور نیست که هر مقداری بخواهید بتوانید وام بگیرید و این تسهیلات تنها بخشی از تأمین مالی را انجام می‌دهد.»
وی با مقایسه این تسهیلات با قیمت مسکن تصریح کرد: «با توجه به قیمت‌های مسکن در تهران این وام نهایتاً ۵درصد قیمت خانه را تأمین مالی می‌کند. البته در بحث تعمیرات می‌تواند کمک‌کننده باشد و بخشی از هزینه‌ها را پوشش دهد، اما اینکه تامین مالی چه از طریق اوراق و چه هر مدل دیگر نسبت به مبلغ کل مسکن در دنیا این‌قدر کم نیست، در فضای بین‌المللی اصلاً این‌طور نیست که زیر ۱۰درصد مبلغ را بتوانید تأمین مالی کنید.»
مظفری با اشاره به نسبت LTV در کشورهای مختلف خاطرنشان کرد: «در دنیا نسبتی به نام LTV وجود دارد. در ایالات متحده ۸۰ تا ۹۰درصد است، یعنی شخص ۱۰ تا ۲۰درصد مبلغ منزل را باید خودش بدهد و بقیه را می‌تواند وام بگیرد. در ژاپن حدود ۹۰درصد و در اتحادیه اروپا حدود ۸۰درصد است. این اعداد وام در ایران با فضای بین‌المللی قابل قیاس نیست. ما اساساً فضای تسهیلات بلندمدت در کشور نداریم و این یک موضوع ساختاری است.»
وی در تشریح دلیل نبود تسهیلات بلندمدت گفت: «چون تورم بسیار ساختاری و بلندمدت در کشور داریم، اساساً صرفه اقتصادی برای هیچ نهاد اقتصادی وجود ندارد که تسهیلات بلندمدت ارائه دهد. بنابراین، فضای رشد تسهیلات به نسبت قیمت مسکن در کشور وجود ندارد. کسی هم که بخواهد از اوراق استفاده کند، می‌تواند نهایتاً ۵۰۰ هزار تومان با آن بگیرد. قیمت امتیاز تسهیلات مسکن کاملاً عرضه و تقاضایی است و دامنه نوسان دارد. قبلاً ۳ درصد بود و کسی نمی‌توانست روی آن نوسان بگیرد؛ یعنی سفته‌باز نمی‌توانست ۷۰ هزار تومان بخرد و ۸۰ هزار تومان بفروشد. بعد از چهار ماه قابل فروش بود و طرف نمی‌توانست این کار را بکند.»
مظفری با اشاره به سازوکار اوراق تسهیلات تصریح کرد: «در مقطع کنونی بعد از دو روز می‌توانید گواهی اوراق را بگیرید و برای وام اقدام کنید، اما بعد از چهار ماه می‌توانید آن را بفروشید. جذابیت آن نسبت به بانک این است که سرعت کار را بالا می‌برد. قیمت ۷۰ هزار تومان و ۸۰ هزار تومان معمولاً با هم جابه‌جا می‌شوند و بالا و پایین می‌روند. تا دو سال امکان دارید از آن برای وام استفاده کنید.»
وی در تشریح نکات مهم این اوراق خاطرنشان کرد: «اولین نکته این است که سقف و محدودیت استفاده دارد. مثلاً اوراقی که سررسیدش ۱۴۰۴ است را تا ۱۴۰۶ می‌توانید استفاده کنید. نکته دیگر اینکه سقف خرید برای هر شخص و هر زوج دارد. زوجی که از آن استفاده می‌کنند، برای خرید مسکن و تعمیر مسکن می‌توانند از آن بهره ببرند. مزیت آن نسبت به شبکه بانکی سریع‌تر قابل استفاده است.»
مظفری با ارائه محاسبه‌ای از نسبت تسهیلات به قیمت مسکن گفت: «در شهر تهران که سال ۱۴۰۴ سقف وام یک میلیارد تومان بود، قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در میانگین شهر تهران حدود ۲۰ میلیارد تومان بود، یعنی یک‌بیستم یا ۵درصد قیمت خانه را تأمین مالی کرده است. حتی خیلی خوشبینانه ۱۰درصد می‌تواند باشد، اما منطقی‌تر همان ۵ درصد است.وی در مقایسه با فضای کنونی تورم در کشور تأکید کرد: «نرخ بهره این اوراق نیز نمی‌تواند نسبت به بقیه بازارها تفاوت چندانی داشته باشد و این بستگی به شما دارد، اما اساساً در فضایی که تورم ۷۰ تا ۸۰ درصد است، استفاده از این اوراق می‌ارزد.»
اوراق مسکن نه خانه‌دار می‌کند، نه درد را تسکین می‌دهد
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور، در گفت‌وگو با خبرنگار هفت‌صبح درباره نقش اوراق مسکن و تأثیر آن بر خانه‌دار شدن مردم، با تردید جدی نسبت به کارآمدی این ابزار اظهار کرد: «به نظر من این اوراق نقش بسزایی در خانه‌دار کردن مردم ندارند. اگر واقعاً چنین نقشی دارند، مسئولان ذی‌ربط از وزارت راه و شهرسازی، بانک‌ها و نهادهایی که این اوراق را می‌فروشند، آمار دهند و بگویند چند هزار نفر، از طریق این اوراق خانه‌دار شدند تا این اطلاع‌رسانی شود و اظهارات بنده را که می‌گویم اوراق نقش بسزا و مؤثری در خانه‌دار شدن مردم ندارد، نقض کند.»
وی با تأکید بر لزوم تغییر رویکرد از صورت مسئله به اساس آن تصریح کرد: «ما باید به جای کار کردن روی صورت مسئله، اساس کارمان را در حوزه مسکن و تولید مسکن و خانه‌دار شدن مردم تغییر دهیم. مهم این است که مردم در خروجی مسکن آرامش داشته باشند، نه اینکه حتما همه خانه داشته باشند. در بسیاری از کشورها میانگین خانه‌دار بودن مردم از ایران بسیار پایین‌تر است، اما مردم دغدغه‌ای به نام مسکن ندارند، چراکه در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن در ۱۰ تا ۲۰سال گذشته افزایش پیدا نکرده یا اجاره‌بها بسیار کم رشد کرده است. بنابراین حتی اگر مستاجر باشند، نگرانی مسکن ندارند.»
اوراقی که به نفع دفتر و دستک‌هاست
عقبایی با انتقاد از سازوکار فروش اوراق خاطرنشان کرد: «این اوراق تأثیر بسزایی در خانه‌دار کردن مردم ندارد و به جای اینکه ما به بحث اوراق بپردازیم و وقت و هزینه جانبی برای مردم ایجاد کنیم، باید توجه داشت که این اوراق بیشتر به نفع کسانی است که دفتر و دستکی راه انداخته‌اند و با این ساختار، به فروش اوراق اقدام می‌کنند و دنبال منافع، دستمزد یا کارمزد برای مجموعه خودشان هستند.»
وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال و در شرایط جنگی گفت: «مسکن از ابتدای سال با اینکه در جنگ بودیم و تا الان در برخی مناطق قیمت مسکن تقریباً دو برابر شده، نشان می‌دهد که این اوراق تأثیری ندارد. ارقام و اعدادی که درباره این اوراق مطرح می‌شود، نسبت به میانگین قیمت مسکن در شهرهای بزرگ نمی‌تواند بخش مهم و قابل توجهی از قیمت مسکن را تأمین کند و حتی ۳۰ یا ۴۰ درصد قیمت مسکن هم نیست.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور در تشریح راهکارهای اصولی درمان مسکن گفت: «ما در درجه اول باید مشکل مسکن را اصولی حل کنیم. اول بحث مدیریت زمین را داشته باشیم که سهم ۵۰ تا ۹۰ درصدی در قیمت مسکن دارد. دوم مدیریت بانک‌ها را داشته باشیم تا تسهیلات بانکی را درست و منطقی به مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان واقعی مسکن بدهند. سوم به سمت تولید مسکن افقی در کشور برویم و هزینه‌های تمام‌شده مسکن را نسبت به مسکن عمودی کاهش دهیم. چهارم به سمت مسکن استیجاری برویم و مشکلات اقشاری که توان خرید ندارند را در این حوزه حل و فصل کنیم.»
عقبایی دوباره تأکید کرد: «من حتی نقش این اوراق را در تامین مسکن نمی‌بینم. نه تنها این اوراق نمی‌تواند مشکل مسکن در ایران را حل کند، بلکه یک مسکن و تسکین‌بخش درد هم نیست. همان‌طور که گفتم، بود و نبودش در کمک به قدرت خرید مردم و بالا بردن قدرت خرید آنها کمکی نمی‌کند و بیشتر می‌توان گفت سرگرمی برای عده‌ای است یا برای کسانی که دنبال بورس‌بازی و منافع این‌چنینی هستند و می‌توانند حرکت‌های خاص خودشان را در این حوزه‌ها انجام دهند.»
جزئیات تسهیلات اوراق
اوراق با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهانه این تسهیلات تا پنج سال اول حدود ۵۱.۵ میلیون تومان است. بر اساس برآوردها، میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. با این حساب، وام ۲.۴ میلیارد تومانی حتی پیش از کسر هزینه اوراق تنها ۱۲ متر از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد.وام ۲.۴ میلیاردی مسکن فقط ۲۳ درصد یک خانه را پوشش می‌دهد. یعنی برای خرید یک واحد مسکونی متوسط در تهران، حداقل متقاضی باید ۷۷ درصد باقی‌مانده را از منابع دیگر تأمین کند.
دولت باید اوراق مسکن را از نظام سوداگری و قابلیت معامله‌گری خارج کند، زیرا این موارد باعث شده زمانی که تقاضای مردم برای خرید مسکن با اوراق بیشتر می‌شود، قیمت اوراق افزایش می‌یابد و بالعکس، وقتی تقاضا نیست، قیمت آنها کاهش می‌یابد. چون بسیاری از افراد نیز با توجه به قیمت بالای این اوراق ترجیح می‌دهند آن را خریداری نکنند تا متضرر نشوند.
این سازوکار برای اقشار کم‌درآمد ناکارآمد است زیرا برای خانواده‌ای که برای تأمین ۲۰ درصد اولیه یک خانه متوسط (حدود ۴ میلیارد تومان) تلاش می‌کند، پرداخت ۴۴۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق، یک هزینه جدی است. همچنین قسط ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومانی اوراق برای خانوارهای با درآمد متوسط و پایین، غیرقابل تحمل است. این رقم، از حقوق ماهانه بسیاری از کارمندان و کارگران بیشتر است.
از طرف دیگر هر نوسان در قیمت «تسه»، مستقیماً هزینه دریافت وام را تغییر می‌دهد. هر افزایش در قیمت هر برگ، مستقیماً هزینه اولیه دریافت وام را افزایش می‌دهد.بنابراین وامی که قرار بود خانه‌دار شدن را تسهیل کند، به بازاری برای خرید و فروش اوراق تبدیل شده است. متقاضی، پیش از دریافت وام، ۲۰ درصد آن را صرف خرید اوراق می‌کند. وام باقی‌مانده، تنها بخش جزیی یک خانه متوسط را پوشش می‌دهد و از این رو کارشناسان بر خروج اوراق از نظام سوداگری، تعریف شاخص‌های واقعی برای قیمت‌گذاری و طراحی ابزارهای جایگزین برای اقشار کم‌درآمد تأکید دارند. بدون این اصلاحات، وام مسکن به جای پل خانه‌دار شدن به دیوار بلندی تبدیل خواهد شد که تنها اقشار مرفه از آن عبور می‌کنند.
