اگر مستأجر بعد از پایان قرارداد خانه را تحویل ندهد چه کنیم؟
قطع آب، برق و گاز برای بیرون کردن مستأجر، ممکن است مالک را وارد یک پرونده حقوقی و حتی کیفری کند
هفت صبح، مقداد ایثاری/ وکیل دادگستری| یکی از پرسش‌هایی که در روابط میان موجر و مستأجر، به‌ویژه پس از پایان مدت قرارداد اجاره، بارها مطرح می‌شود این است که آیا مالک می‌تواند برای وادار کردن مستأجر به تخلیه ملک، انشعابات آب، برق یا گاز واحد مورد اجاره را قطع کند؟ پاسخ کوتاه این است که چنین اقدامی برای موجر بسیار پرریسک است و ممکن است او را با مسئولیت حقوقی و حتی کیفری روبه‌رو کند. پایان مدت اجاره به معنای پایان اختلاف میان دو طرف است، اما شیوه‌ای که مالک برای بازپس‌گیری ملک انتخاب می‌کند نیز از اهمیت حقوقی برخوردار است.
فرض کنیم مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر، با وجود پایان رابطه قراردادی، ملک را تخلیه نمی‌کند. در چنین وضعیتی مالک حق دارد برای تخلیه ملک از مسیرهای قانونی اقدام کند و با مراجعه به مراجع قضایی یا استفاده از سازوکارهای قانونی پیش‌بینی‌شده، ملک خود را پس بگیرد. این حق مالک است و قانون نیز برای آن راهکارهای مشخصی در نظر گرفته است. پرسش اصلی از جایی آغاز می‌شود که مالک تصمیم می‌گیرد پیش از طی شدن این مراحل، شرایط زندگی یا استفاده مستأجر از ملک را دشوار کند تا او تحت فشار قرار بگیرد و ملک را ترک کند.
قطع آب، برق یا گاز یکی از روش‌هایی است که گاهی در چنین اختلافاتی مورد استفاده قرار می‌گیرد. ممکن است مالک تصور کند وقتی مدت اجاره تمام شده، دیگر تعهدی در قبال مستأجر ندارد و بنابراین می‌تواند برای تسریع در تخلیه، انشعابات ملک را قطع کند. این برداشت از منظر حقوقی محل تأمل جدی است. پایان قرارداد اجاره، مجوزی برای توسل به هر روش ممکن جهت خارج کردن متصرف از ملک ایجاد نمی‌کند. مالک برای رسیدن به حق خود همچنان موظف است از ابزارهایی استفاده کند که قانون در اختیار او قرار داده است.
موضوع از جنبه کیفری نیز اهمیت پیدا می‌کند. در چنین پرونده‌هایی ممکن است بحث مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح شود و رفتار مالک از سوی مستأجر مورد شکایت قرار گیرد. ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی از جمله مقرراتی است که در دعاوی مربوط به تصرف، مزاحمت و ممانعت از حق مورد استناد قرار می‌گیرد و در شرایط خاص، زمینه رسیدگی کیفری به رفتار شخصی را فراهم می‌کند که در حق متصرف یا دارنده حق، ایجاد مزاحمت یا ممانعت کرده است. البته باید توجه داشت که صرف قطع انشعاب پس از پایان مدت اجاره، در همه شرایط و بدون توجه به جزئیات پرونده، عنوان مجرمانه مشخص و قطعی ندارد و تشخیص موضوع به اوضاع و احوال هر پرونده و برداشت مرجع قضایی بستگی دارد.
همین نکته، مهم‌ترین بخش ماجراست. فقدان یک حکم صریح و یکسان برای همه پرونده‌ها به معنای بی‌خطر بودن اقدام مالک نیست. وقتی اختلافی میان موجر و مستأجر شکل می‌گیرد، اصل بر این است که هر یک از طرفین برای استیفای حقوق خود از مجاری قانونی استفاده کنند. شخصی که خود را محق می‌داند، نمی‌تواند صرفاً با اتکا به برداشت شخصی از حق مالکیت یا طلب خود، اقداماتی انجام دهد که وضعیت طرف مقابل را به شکل غیرقانونی تغییر دهد.
در عمل نیز پرونده‌های مربوط به روابط استیجاری، به دلیل پیچیدگی رابطه حقوقی میان مالک و متصرف، نیازمند بررسی دقیق شرایط قرارداد و وضعیت تصرف هستند. ممکن است مستأجر ادعا کند که هنوز حقی برای ادامه استفاده از ملک دارد، ممکن است درباره تمدید قرارداد اختلاف وجود داشته باشد یا ممکن است مالک معتقد باشد که مدت قرارداد به‌طور کامل سپری شده است. در چنین شرایطی، تعیین تکلیف اختلاف بر عهده مرجع قانونی است و مالک نمی‌تواند با ایجاد فشار فیزیکی یا خدماتی، نتیجه مورد نظر خود را پیشاپیش به طرف مقابل تحمیل کند.
از همین منظر، قطع انشعابات می‌تواند برای موجر یک تصمیم پرهزینه باشد. ممکن است هدف مالک کوتاه کردن مسیر رسیدن به تخلیه باشد، اما همین اقدام مسیر دیگری را پیش روی او باز کند؛ مسیری که از دادسرا یا دادگاه عبور می‌کند و در آن، رفتار مالک از زاویه‌ای متفاوت مورد بررسی قرار می‌گیرد. حتی اگر در نهایت مرجع قضایی عنوان کیفری مورد ادعا را احراز نکند، مالک با یک اختلاف قضایی جدید، هزینه دادرسی، صرف وقت و ضرورت دفاع از رفتار خود روبه‌رو خواهد شد.
این مسئله برای مستأجر نیز اهمیت دارد. مستأجری که با قطع آب، برق یا گاز مواجه شده است، لازم است بداند که پایان مدت اجاره، لزوماً به معنای از بین رفتن تمام حقوق قانونی او در برابر اقدامات مالک نیست. اگر مالک برای تخلیه از شیوه‌هایی استفاده کند که محل ایراد قانونی باشد، مستأجر می‌تواند موضوع را از مسیرهای قانونی پیگیری کند و درباره عنوان حقوقی یا کیفری رفتار مالک، از مرجع صالح درخواست رسیدگی داشته باشد.
در مقابل، مالک نیز باید میان «حق تخلیه» و «شیوه اجرای حق» تفاوت قائل شود. ممکن است مالک از نظر حقوقی حق داشته باشد ملک را پس بگیرد، اما رسیدن به این هدف باید از مسیر قانونی انجام شود. همین تفاوت ساده در بسیاری از اختلافات ملکی تعیین‌کننده است. مالکیت، حقی مهم و مورد حمایت قانون است، اما اعمال این حق نیز چارچوب خود را دارد.
بنابراین توصیه حقوقی روشن در چنین شرایطی این است که موجر پس از پایان قرارداد، در صورت امتناع مستأجر از تخلیه، مسیر قانونی تخلیه را دنبال کند و از اقداماتی مانند قطع آب، برق یا گاز به عنوان ابزار فشار پرهیز کند. شاید چنین اقدامی در نگاه نخست راهی سریع برای پایان دادن به اختلاف به نظر برسد، اما می‌تواند پرونده‌ای تازه علیه مالک ایجاد کند و روند رسیدن به نتیجه مطلوب را پیچیده‌تر سازد.
در اختلافات موجر و مستأجر، کوتاه‌ترین راه همیشه سریع‌ترین راه نیست. قانون برای بازپس‌گیری ملک، مسیر مشخصی پیش‌بینی کرده است و استفاده از همان مسیر، برای هر دو طرف امنیت حقوقی بیشتری ایجاد می‌کند. مالک برای رسیدن به ملک خود نیازمند تصمیمی است که فردای آن روز نیز بتواند از آن، در برابر قانون دفاع کند.
