هفت صبح| در تمام دنیا، دولتها به جدیت به دنبال تنظیم بازار اجاره از طریق تأمین مسکن استیجاری ارزانقیمت هستند. در ایران اما، طرح ساخت مسکن استیجاری که میتوانست نفسهای تازهای به بازار اجاره خفهشده شهرهای بزرگ بدمد، همچنان در لابهلای اوراق و وعدهها باقی مانده است. چرا دولتی که از بحران مسکن و اجارهبها به تنگ آمده، از تجربه جهانی که در آن مسکن استیجاری، ابزاری برای تعدیل بازار و حمایت از دهکهای کمدرآمد است، الگوبرداری نمیکند؟
اگر به الگوهای جهانی بنگریم، دولتها در کشورهای مختلف، از آلمان و هلند در اروپا تا کره جنوبی و سنگاپور در آسیا، با ابزارهای متنوعی نظیر یارانه اجاره، اعتبارات مالیاتی برای سرمایهگذاران، ارائه زمین رایگان یا ارزانقیمت و ساخت مستقیم واحدهای استیجاری، سهم قابلتوجهی از بازار اجاره را در اختیار گرفتهاند. هدف این سیاستها، نه حذف مالکیت خصوصی، که ایجاد تعادل در بازاری است که همواره به سمت سوداگری و افزایش افسارگسیخته اجارهبها میل میکند.
در ایران، اما رویکرد معکوس است. هرچند دولتها بارها از ضرورت توجه به مسکن استیجاری سخن گفتهاند، اما در عمل، نگاه غالب به مسکن، همچنان بر محور «مالکیت» شکل گرفته و طرحهایی مانند «نهضت ملی مسکن» با تمرکز بر فروش واحدها به متقاضیان نهایی اجرا شده اما دولت با کسری بودجه در این بخش هم ناکام مانده است.
چرا طرح مسکن استیجاری در ایران بلاتکلیف است؟
طرح مسکن استیجاری در ایران به دلیل عوامل ساختاری زمینگیر شد، نخست، نگاه سوداگرانه به مسکن وجود دارد. در اقتصادی که تورم سالانه از مرز ۵۰ درصد عبور کرده، مسکن به عنوان یک «سپر تورمی» و «دارایی امن» برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شده است. در چنین فضایی، دولتی که خود از منابع عمومی برای ساخت مسکن استفاده میکند، تمایل ندارد با افزایش عرضه واحدهای اجارهای، از ارزش داراییهای ثروتمندان و نهادهای قدرتمند بکاهد و با منافع انبوهسازان و صندوقهای زمین درگیر شود.
دوم، کمبود زمین و منابع مالی منجر شده پروژه با چالش روبهرو شود، ساخت مسکن استیجاری نیازمند تأمین زمین در موقعیتهای شهری مناسب و اعتبارات کلان است. در تهران و کلانشهرها، زمین گرانترین بخش هزینه ساخت را تشکیل میدهد و دولت با کسری بودجهای که بیش از پیش بر آن سنگینی میکند، تمایل به سرمایهگذاری در پروژههایی با بازگشت سرمایه بلندمدت را ندارد. هرچند برخی مسکنهای استیجاری میتوانند بازگشت سرمایهای مناسب داشته باشند، اما در کوتاهمدت، جذابیتی برای تأمین بودجه جاری دولت ندارد.
سوم، نبود نهاد متولی قوی برای مسکن استیجاری است. در ایران، نهادی مشخص با بودجه ویژه و وظیفه قانونی برای ساخت و اداره مسکن استیجاری وجود ندارد. وزارت راه و شهرسازی، وظیفه سیاستگذاری دارد و نه بهرهبرداری از واحدهای اجارهای. بخش خصوصی نیز به دلیل نبود امنیت سرمایهگذاری، قوانین نامناسب و نبود ابزارهای مالی مانند رهن ثانویه و صندوقهای سرمایهگذاری، تمایل چندانی به ورود به این حوزه نشان نمیدهد. البته شهرداری بارها اعلام کرده در بازار مسکن و اجاره نقشآفرینی خواهد کرد و پروژههایی هم تعریف کرده اما تاکنون چندان تاثیرگذار نبوده است.
دولت چهاردهم وعده تازهای برای ساخت مسکن استیجاری داده است. وزیر راه و شهرسازی از برنامهریزی برای احداث ۷۵ هزار واحد استیجاری طی سه سال آینده خبر داده، هرچند در برابر نیاز چندصد هزار واحدی کلانشهرها، چکشی است بر دریای بحران.
از قانون ۱۳۷۷ تا وعدههای امروز؛ روایت یک ناکامی تاریخی
داستان مسکن استیجاری دولتی به سهدهه قبل بازمیگردد. در سال ۱۳۷۷، قانون «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» به تصویب مجلس رسید و دولت را مکلف کرد سالانه ۱۰درصد از واحدهای مسکونی برنامهریزیشده را بهصورت استیجاری تأمین کند. سازمان ملی زمین و مسکن در اجرای این قانون، حدود ۸۸هزار و ۶۵۱ واحد مسکونی احداث کرد اما در عمل، این واحدها هرگز بهصورت اجارهای مدیریت نشدند و نهایتاً به اجاره به شرط تملیک تبدیل شدند؛ چون هیچ نهادی مسئولیت اجارهداری آنها را بر عهده نگرفت.
در ادامه، طرح « استیجاری خصوصی» یا « الغدیر» نیز با ۱۷ هزار و ۱۰۴ واحد در ۱۸ استان کلید خورد، اما به دلیل مشکلات مدیریت اجارهداری، متوقف شد و واحدهای نیمهتمام به پروژههای مسکن مهر پیوستند. این یعنی در سهدهه گذشته، دولتها بارها از ضرورت مسکن استیجاری سخن گفتهاند، اما نه تنها سهم آن در بازار اجاره صفر بوده، بلکه برنامههای اجراشده نیز به سرانجام نرسیدهاند.
دولت چهاردهم اما با شتابی تازه، مسکن استیجاری را در دستور کار قرار داده است. بر اساس آخرین اعلامها، برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری طی سه سال آینده در دستور کار قرار گرفته و همچنین گام اولیه ۱۰ هزار واحدی با هدف حمایت از زوجهای جوان تعریف شده است.توزیع استانی این ۱۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که بیشترین سهمیه با ۱۵۴۰ واحد به استان تهران اختصاص یافته و پس از آن خراسان رضوی با ۱۰۷۰ واحد در رتبه دوم قرار دارد. اما وزیر راه و شهرسازی نیز اعتراف کرده که فاصله هدفگذاری ۱۰ هزار واحدی با نیاز چندصد هزار واحدی بازار اجاره همچنان زیاد است و از بخش خصوصی خواسته است در این مسیر نقشآفرینی کند.
چرا مسکن استیجاری دولتی به سرانجام نمیرسد؟
در قانون ۱۳۷۷، تأمین منابع ۵۰ درصد از بودجه عمومی و ۵۰ درصد از سیستم بانکی پیشبینی شده بود، اما در عمل، این منابع هرگز بهطور کامل تخصیص نیافت. همچنین مسئولیت اجارهداری واحدها به شهرداریها واگذار شد، اما شهرداریها نیز به دلیل نبود سازوکار مشخص، این مسئولیت را نپذیرفتند و واحدها بهجای اجاره، فروخته شدند.
مرکز پژوهشهای مجلس تأکید کرده که دولتها بهجای تنوعبخشی به مدلهای سکونت، بر مالکنشینگستری اصرار داشتهاند و سیاستهای مسکن استیجاری دولتی و خصوصی را نادیده گرفتهاند. این نگاه باعث شده مسکن استیجاری در ایران همچنان یک اقدام عامالمنفعه تلقی شود، نه یک راهبرد پایدار تأمین مسکن.
همچنین سازندگان به دلیل نبود امنیت سرمایهگذاری و ابزارهای مالی مناسب، تمایل چندانی به ورود به حوزه استیجاری ندارند. در حالی که در کشورهایی مانند انگلیس، ۶۶ درصد از سهم مسکنهای حمایتی را املاک استیجاری تشکیل میدهند، در ایران این رقم صفر است.
چشمانداز؛ مسکن استیجاری در ایران
تا زمانی که مسکن استیجاری در ایران به عنوان یک راهکار موقتی یا اقدام عامالمنفعه تلقی میشود، نه به عنوان یک راهبرد پایدار تأمین مسکن و سیاستی برای تنظیم بازار، دولت همچنان به وعدههای تکراری و طرحهای فاقد پشتوانه مالی و اجرایی بسنده خواهد کرد. آنچه امروز در بازار اجاره میگذرد، سرگردانی مستأجرانی است که با هر عقد قرارداد، بخش بزرگی از درآمدشان را به جیب موجران میریزند و دولتی که وظیفه حمایت از آنها را دارد، هنوز درک نکرده که با نادیده گرفتن مسکن استیجاری، بازار اجاره را به تدریج به یک کالای سوداگرانه و دستنیافتنی تبدیل کرده است.
خانههای خالی پناهگاه اجارههای نجومی
در حالی که تورم بخش مسکن در یک سال اخیر به بیش از ۳۲ درصد رسیده و هزینههای ساخت با رشد ۹۱درصدی صدور پروانه همراه شده، بازار معاملات خرید و فروش در عمیقترین رکود تاریخی خود به سر میبرد. گزارشهای میدانی از کاهش ۴۰ درصدی معاملات خرید و فروش در مناطق پرمعامله تهران حکایت دارد. در این فضای رکودی، سازندگان و مالکان که دیگر نمیتوانند روی فروش حساب کنند، واحدهای خالی خود را روانه بازار اجاره کردهاند؛ اما این افزایش عرضه، نه تنها به کاهش اجارهبها منجر نشده، بلکه با جهش قیمتها، فشار را بر دوش مستأجران دوچندان کرده است.
واقعیت این است که سال گذشته نرخ تورم سالانه مسکن اواخر تابستان به ۳۷ درصد رسید و شاخص قیمت در گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها» نسبت به سال قبل ۳۷.۱ درصد بود که ناشی از رشد هزینههای ساختوساز بود، در آن زمان بسیاری از مستأجران با چالش تامین مسکن روبهرو شدند، اما امسال شرایط بسیار وخیمتر شده است.
حجم قراردادهای خرید و اجاره در ماههای اخیر به پایینترین سطح سالهای اخیر رسیده و در بسیاری از مناطق تهران عملاً «بازار بیمعامله» حاکم شده است. این پدیده که اقتصاددانان از آن به عنوان رکود تورمی یاد میکنند، نتیجه مستقیم شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمتهای مسکن است که قدرت خرید را به شدت کاهش داده و متقاضیان واقعی را از بازار حذف کرده است.
در چنین فضایی، مالکان و سازندگان که با کاهش شدید تقاضای خرید مواجه شدهاند، واحدهای خالی خود را به بازار اجاره عرضه میکنند. در ماههای پایانی سال گذشته تعداد فایلهای عرضهشده به بازار اجاره نسبت به تقاضا بیشتر شده بود.اما این افزایش عرضه، نه تنها به کاهش اجارهبها منجر نشده، بلکه در بسیاری از مناطق، شاهد جهش قیمتها هستیم که فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است.
دلیل این تناقض، در رفتار سوداگرانه موجران نهفته است؛ آنها در شرایطی که نرخ تورم عمومی از ۵۰ درصد عبور کرده و بازارهای موازی مانند طلا و ارز بازدهی بالایی دارند، اجارهبها را به عنوان ابزاری برای جبران کاهش ارزش پول و کسب سود حداکثری در نظر میگیرند. در نتیجه، حتی با افزایش تعداد واحدهای خالی، مستأجران همچنان با بالاترین فشار قیمتی مواجهاند.
سازندگان در انتظار سود مستأجران در فشار معیشت
سازندگان نیز در این معادله پیچیده، نقشی تعیینکننده دارند. با افزایش هزینههای ساخت، حاشیه سود پروژههای ساختمانی کاهش یافته و بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند به جای فروش، واحدهای خود را با اجارههای بالا به بازار عرضه کنند تا بازده سرمایهگذاری خود را تضمین نمایند. در مناطق شمالی تهران، اجاره سالانه برخی پنتهاوسها به ارقامی چند ده میلیارد تومانی رسیده و شارژ ماهانه بعضی ساختمانها تا ۱۰۰ میلیون تومان گزارش شده است. این ارقام، فاصله عمیق میان بازار لوکس و مسکن مصرفی را به خوبی نشان میدهد.
در سوی دیگر، مستأجران با توان مالی محدود، در تنگنای بیسابقهای گرفتار شدهاند. عدم عرضه مسکن دولتی ویژه اجاره، همچنان یکی از عوامل فشار بر مستأجران به شمار میرود. در چنین شرایطی، بسیاری از خانوارها نه تنها توان خرید مسکن را ندارند، بلکه برای تمدید قراردادهای اجاره نیز با مشکل مواجهاند. اگرچه کاهش تدریجی نرخ تورم مسکن در ماه اخیر، نشانههایی از کند شدن رشد قیمتها را به همراه داشته، اما این کاهش به معنای کاهش اجارهبهای فعلی نیست؛ تنها به این معناست که سرعت افزایش قیمتها کمتر شده است.
بنابراین در حال حاضر در بازار خانههای خالی بدون مشتری به جای اینکه منجر به کاهش فشار بر بازار اجاره شوند، همچنان به عنوان ابزاری برای سوداگری و حفظ ارزش سرمایه در اختیار مالکان باقی ماندهاند. تا زمانی که نظام مالیاتی کارآمد، مشوقهای ساخت مسکن استیجاری و نظارت مؤثر بر بازار اجاره وجود نداشته باشد، این چرخه معیوب ادامه خواهد یافت؛ چرخهای که در آن مستأجران، گرانترین اجارهها را برای کوچکترین واحدها پرداخت میکنند و سازندگان، خانههای خالی را به امید سود بیشتر، به بازار اجاره میفرستند.
