روزنامه هفت صبح، گروه بازار| بازار رهن و اجاره مسکن در پاییز وضعیت متفاوتی نسبت به بهار و تابستان دارد؛ هم تعداد خانه کم است و هم تعداد مستاجر. با این اوصاف در پاییز مستاجران وضعیت بهتری دارند. با اینکه واحد مسکونی کمتری برای اجاره پیدا میشود، ولی نبود تقاضا صاحبخانه را وادار میکند با شرایط مستاجر کنار بیاید. به همین دلیل مستاجرانی که در پاییز دنبال خانه میگردند با اینکه کمی بیشتر میگردند ولی به قول مشاور املاکیها خوبش را پیدا میکنند. چون در این فصل صاحبان خانههای خالی و کلیدنخورده برای ترس از مالیات و به اجاره نرفتن خانههایشان، فایلهای جدیدی رو میکنند.
از طرف دیگر تعداد فایل رهن کامل که برای مستاجران بهتر است زیادتر میشود و از طرفی قدرت چانهزنی سر قیمت هم بالا میرود. بهغیر از این موارد، مستاجرانی که پاییز امسال دنبال اجاره خانه هستند دیگر دردسر کمیسیون را ندارند و برای اولینبار میتوانند بدون حضور مشاور املاک در سامانه ثبت رایگان قرارداد بنویسند. اما همهچیز هم بهنفع مستاجران نیست. مثلا نکته مهمی که در پاییز امسال وضعیتش مشخص نیست مبلغ وام ودیعه مسکن است؛ از چند ماه پیش اعلام شد مبلغ این وام افزایش پیدا کرده، اما هنوز بانکهای عامل به همان روال قبل وام میدهند و خبری از مبلغهای جدید نیست.
فایل رهن کامل بیشتر میشود
بهترین نوع اجاره دادن برای مالکان گرفتن پولپیش و اجاره ماهیانه است. اما ترس از مالیات خانههای خالی و مالک پول لازم باعث میشود، دست مستاجران برای پیدا کردن خانه رهن کامل باز باشد. در فصل پاییز اگر مستاجر پیدا نشود در زمستان کار سختتر میشود. با این اوصاف مالکان مجبور میشوند خانههای خالی را بهصورت رهن کامل اجاره بدهند تا بخشی از پولی که نیاز دارند تامین شود. در رهن کامل مستاجر زمان عقد قرارداد مبلغ زیادی را بهعنوان رهن در اختیار مالک میگذارد و در عوض دیگر ماه بهماه اجارهای به او پرداخت نمیکند.
این مبلغ تا پایان قرارداد نزد صاحبخانه باقی میماند و پس از پایان قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده میشود. انگار مستاجر پولش را در بانک سرمایهگذاری کرده و سود ماهیانه آن بهعنوان اجاره به صاحبخانه پرداخت میشود. به گفته مشاوران املاک وقتی مستاجری خانهای را بهصورت رهن کامل اجاره میکند، امکان اینکه سال دوم هم در همان خانه بماند، زیاد است. چون بیشتر مواقع مالک پول لازم است و فقط ممکن است مبلغ اضافه برای قرارداد جدید دریافت کند. چون مالکی که همچنان پول لازم است، نمیتواند پول مستاجر را برگرداند و به همین دلیل مستاجر میتواند از این شرایط استفاده کند و یک سال دیگر در آن خانه بماند.
افزایش تعداد واحدهای کلیدنخورده
واحد نوساز و کلید نخورده برای هر مالکی پول نقد است. یعنی تا قبل از قانون مالیات خانههای خالی، خیلی از آنها برایشان مهم نبود که واحد کلید نخورده خالی بماند. بعضی از آنها تا مشتری نقد برای واحدشان پیدا نمیکردند کوتاه نمیآمدند و به هیچوجه راضی نمیشدند واحد کلیدنخورده را دست مستاجر بدهند. چون قیمت یک واحد نوساز بهخصوص برای کسانی که در کار ساخت و ساز هستند بالاست و میتوانند از آن پول برای سرمایهگذاریهای دیگر استفاده کنند.
اما در پاییز اوضاع فرق میکند هم قانون مالیات بر خانههای خالی دستشان را بسته و هم از طرف دیگر ممکن است هرچه برای فروش خانه در این رکود بازار مسکن صبر کنند، هیچ مشتری پیدا نکنند. به همین دلیل بهترين گزینه همین است که خانههای کلید نخورده را اجاره بدهند. اگر سری به مشاوران املاک محل زندگیتان بزنید قطعا با فایلهای نوساز روبهرو میشوید که تعدادشان روز به روز بیشتر میشود. اما بعضی از آنها با اینكه کلید نخورده هستند سن و سالی از آنها گذشته.
مثلا وقتی یک واحد نوساز و کلید نخورده چهار سال ساخت برای اجاره گذاشته شده، یعنی صاحب این واحد چهار سال برای فروش آن صبر کرده ولی فروش نرفته. اما در سالهای گذشته چیزی بهنام مالیات خانههای خالی وجود نداشته و مالک ضرورتی برای اجاره دادن ملکش نمیبیند، اما پاییز امسال متفاوت است. دولت محکم پشت این قانون ایستاده و صاحب خانههای خالی مجبور هستند واحدهای کلیدنخورده را اجاره بدهند.
قدرت چانهزنی بیشتر میشود
تابستان فصل اوج جابهجایی است و بیشتر مستاجران در این فصل دنبال خانه میگردند. اما اگر پای صحبت مشاوران املاک قدیمی بنشینید، پاییز به خصوص از ماه آبان تا آخر آذر بهترین زمان برای پیدا کردن خانه است. هیچ مالکی دلش نمیخواهد واحدش خالی بماند و برایش مالیات هم بدهد. همین عدم تمایل به خالی ماندن یک واحد برای ماهها باعث میشود که بیشتر مالکان به دریافت نرخهای اجاره کمتری تمایل داشته باشند.
در چنین شرایطی قدرت چانهزنی هم بیشتر میشود و مستاجر هم برای مبلغ پول پیش و هم برای اجاره ماهيانه میتواند تخفیف بگیرد. بعضی از مالکان در فصل بهار و تابستان چون پشتشان قرص است و مطمئن هستند مستاجر پیدا میکنند روی کوچکترین مبلغ هم کوتاه نمیآیند. تبدیل رهن و اجاره هم در تابستان خیلی سختتر است، اما در پاییز وقت این کارها نیست و تن به تبدیل مبلغها میدهند. بعضی از آنها راضی نیستند پیچ یک پنجره را با هزینه خودشان تعمیر کنند
اما به قول بعضی از مشاوران املاک بعضیها حتی تا نقاشی کردن دیوار و سقف و تغییر کاغذ دیواری و… هم کوتاه میآیند تا مستاجر از دستشان نپرد. یک نکته دیگری که مشاوران املاک به آن اشاره میکنند این است که در پاییز و زمستان مستاجران دنبال واحدهای کوچک و تمیز هستند و صاحبخانهها میتوانند این واحدها را با قیمت خوب و باب میلشان اجاره بدهند، اما برای واحدهای بزرگ، در فصل زمستان مشتری بسیار کم است و مالکان مجبورند آنها را با قیمتهای پایینتری اجاره بدهند.
خانه کمتر برای مستاجر و مستاجر کمتر برای صاحبخانه
نکته مهمی که نباید فراموش شود این است که در پاییز خانه هست اما کم است. یعنی این وضعیت برای مستاجر و مالک به یک شکل است و هر دو باید بجنبند. مستاجر اگر نجنبد و خانه مناسب پیدا نکند و سر مبلغ با مالک به توافق نرسد، خانه از دستش میپرد. از طرف دیگر هم مالک اگر خیلی سخت بگیرد و با مستاجر به توافق نرسد ممکن است مستاجر برود و دیگر نتواند کسی را راضی کند. یکی از مشکلاتی که مستاجران عیالوار در فصل بهار و تابستان دارند راضی کردن صاحبخانه برای اجاره دادن ملک به خانواده پرجمعیت است.
بعضی از صاحبخانهها در پلتفرمهای آنلاین و زمانی که به مشاور املاک مراجعه میکنند، روی این نکته که به خانواده بیشتر از سه یا چهار نفره خانه نمیدهند، اصرار ویژهای دارند و اصلا کوتاه هم نمیآیند. اما در این زمان مستاجران پرجمعیت میتوانند نفس راحتتری بکشند و با خیال راحت دنبال خانه بگردند. چون به گفته مشاوران املاک در این فصل مالک فقط میخواهد خانه را اجاره بدهد تا شش ماه خالی نماند و پولش را بگیرد و همچنین خطر مالیات خانههای خالی او را تهدید نکند.
سامانه ثبت رایگان قرارداد اجاره
مستاجرانی که این پاییز خانه اجاره میکنند دیگر نباید یک مبلغ مشخص برای کمیسیون مشاور املاک کنار بگذارند. چون با راهاندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، کدرهگیری فقط در انحصار مشاوران املاک نیست و خود مالک و مستاجر میتوانند بدون مراجعه به مشاور املاک هم قرارداد ببندند و هم کد رهگیری را به صورت رایگان دریافت کنند. قبل از اینکه این سامانه راهاندازی شود، مستاجر و مالک برای دریافت کد رهگیری باید حق کمیسیون میپرداختند.
در صورتی که صدور کد رهگیری اصلا هزینه بالایی برای مشاوران املاک ندارد. با اینکه طبق اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعرفه صدور کد رهگیری برای نوشتن اجارهنامه پنج هزار تومان است، اما بعضی از مشاوران املاک متخلف با تکیه برای ناآگاهی مستاجر و مالک مبلغ زیادی از هر دو طرف دریافت میکردند و بهانه میآوردند که برای صدور کد رهگیری باید 9 درصد مالیات به دولت بدهند. ولی با راهاندازی این سامانه صاحبخانه و مستاجر میتوانند همه کارهای نوشتن یک اجارهنامه را انجام بدهند و در واقع همهچیز دست خودشان است.
همچنین این سامانه جلوی افزایش پول پیش و اجاره را بیشتر از 25 درصد قانونی میگیرد و دست صاحبخانه را برای بالا بردن غیرقانونی ودیعه و مبلغ اجاره میبندد. سازو کار این سامانه هم به این شکل است که اول صاحبخانه برای ثبت قرارداد متن آن را مینویسد. در قدم دوم مستاجر به قرارداد اضافه میشود و اطلاعات خود را تکمیل میکند. تکمیل اطلاعات لازم برای نوشتن یک قرارداد اجاره در شش مرحله اتفاق میافتد و بعد از کامل شدن و تایید همه اطلاعات نسخه الکترونیکی آن آماده دریافت است. کد رهگیری هم در مرحله آخر آماده میشود. برای دریافت کد رهگیری باید روی گزینه استعلام کد رهگیری کلیک و این کد را دریافت کنید. در این سامانه همه مراحل ایجاد قرارداد جدید و دریافت کدرهگیری به صورت آنلاین و رایگان انجام میشود و دیگر خبری از حق کمیسیونهای آنچنانی نیست.
تداوم بلاتکلیفی وام ودیعه مسکن
پاییز پارسال، مستاجرانی که میخواستند وام ودیعه مسکن دریافت کنند تکلیفشان مشخص بود. اما امسال وضعیت کمی متفاوت است. اوایل خردادماه امسال نمایندگان مجلس در جریان رسیدگی به طرح دو فوریتی کنترل و ساماندهی اجاره مسکن، با پرداخت وام کمک ودیعه مسکن 200 میلیون تومانی موافقت کردند. همچنین اعلام شد سقف تسهیلات ودیعه مسکن مراکز استانها 150 و سایر شهرها 100 میلیون تومان است.
این وام سال گذشته برای مستاجران مقیم پایتخت 100 میلیون تومان، مراکز استانها 70 میلیون تومان و در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، 40 میلیون تومان بود. با اینکه چند بار درباره افزایش مبلغ وام صحبت شده و خیلی از مستاجرها امیدوار بودند امسال میتوانند این مبلغ را دریافت کنند، اما فعلا که خبری از پرداخت وام ودیعه مسکن 200 میلیون تومانی نیست و هنوز وقتی به سایت بانکهای عامل که برای پرداخت این وام معرفی شدهاند مراجعه میکنید، مبلغ وام ودیعه مسکن همان چیزی است که پارسال به مستاجران پرداخت میشد و گویا هنوز خبری از مبلغهای جدید نیست.
درخواستهای عجیب و غریب صاحبخانهها
درخواستهای عجیب و غریب صاحبخانهها فقط مخصوص پاییز نیست، ولی ممکن است در این فصل بیشتر شود. مثلا بعضی از آنها زمان بستن قرارداد اجاره از مستاجر میخواهند که اجاره ماهیانه را به صورت یکجا پرداخت کند و زمانی که پول پیش را میریزد، مبلغ اجاره 12 ماه را هم به حساب صاحبخانه واریز کند. بعضی از مالکان در ازای هر ماه اجاره از مستاجر چک میگیرند و این طور با مستاجر به توافق میرسند که زمان نوشتن قرارداد همه مبلغ اجاره را به صورت چک ماهیانه از او بگیرند تا خیالشان راحت باشد که اجاره سر وقت به حسابشان میرود و دیگر نباید هر ماه نگران واریز شدن یا نشدن اجاره باشند.
اجاره دلاری هم چیز جدیدی نیست. در یکی دو سال گذشته و با صعود قیمت دلار، بعضی از صاحبخانهها دوست دارند به جای ریال دلار بگیرند. از اول با مستاجر سر یک مبلغی به توافق میرسند. مثلا ماهی 100 دلار، حالا چه دلار 20 هزار تومان باشد چه 50 هزار تومان برای آنها فرقی ندارد، مستاجر باید رقم توافق شده را پرداخت کند. یکی دیگر از درخواستهای عجیب و غریب، پیشنهاد قرارداد کمتر از یک سال است. بعضی از مالکان پول لازم که مجبور میشوند خانههای نوساز و کلید نخورده خود را اجاره بدهند، زمان امضای قرارداد از مستاجر میخواهند که فقط شش یا هشت ماه قرارداد بنویسند و درست زمان طلایی نقل و انتقال مستاجر باید خانه را خالی کند.
در این شرایط مالک هم از قانون مالیات خانههای خالی فرار میکند و هم شش تا هشت ماهی که مستاجر کم است، خانهاش را اجاره میدهد و پولش را میگیرد و درست در ماههای پایانی بهار و شروع تابستان خانهاش را تحویل میگیرد و در زمانی که بازار داغ است ملکش را با قیمت بالاتری اجاره میدهد یا میفروشد. بعضی از مالکان هم برای مهمان و حیوان خانگی سختگیری میکنند و حتی بعضیها هم از مستاجر شناسنامه میخواهند که ببیند چند فرزند دارند و اگر فرزند کوچک داشته باشند، خانه را به او اجاره نمیدهند.
