روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| از آنجا که دولت بانکها را زیر ضرب گرفته تا حتی به قیمت فروش داراییهایشان هم که شده ناترازی را جبران کنند، خیلی از اهالی اقتصادی آمادگی داشتند که این روزها مزایدهها و معاملههای بزرگ و عجیب و غریب ببینند. نمونهاش هم فروش بلوکی بیشتر از ۳درصد از سهام ایران خودرو که در اختیار بانک صادرات بود و واگذاریاش به بهمن خودرو چنان سر و صدایی راه انداخت که حتی در معاملهاش خدشه وارد کردند و تا مرز لغو هم پیش رفت.
حالا اما یک مزایده از طرف بانک تجارت میتواند نگاهها را به خودش خیره کند؛ مزایدهای به اندازه ۳۰درصد ارزش کل بازار بانک تجارت اما این همه دلیلی نیست که این مزایده را خیرهکننده میکند بلکه موضوع معامله هم جای ساعتها حرف و بررسی دارد: تکه زمینی به متراژ نزدیک به ۲۵هزار متر (دقیقا ۲۴۷۱۶متر) در محله یوسفآباد تهران. جزئیات این مزایده که در نیمتای پایینی روزنامههای دولتی آگهی شده آنقدر جالب است که باید یکییکی آنها را بررسی کنیم.
بیایید اول از مشخصات زمین شروع کنیم. این زمین که تصویر هواییاش را در گزارش میبینید درست در خیابان یوسفآباد نبش خیابان ۶۴ واقع شده که از یک طرف بر رمپ اتوبان قرار دارد و از بقیه جهات در حصار آپارتمانهای اداری و تجاری است. اینطور که در مشخصات ملک در آگهی مزایده آمده این زمین بسیار بزرگ «دارای پروانه شهرسازی است و برای ساختمانی در ۴۶ طبقه شامل ۷ طبقه زیر زمین، همکف و ۳۸ طبقه روی همکف با زیربنای کلی ۳۸۵۷۳۸ مترمربع با کاربری تجاری و اداری و مسکونی و هتل و… در اختیار بانک است. این یعنی ملک فعلا پیش پروانه یا همان پروانه شهرسازی را دارد اما پروانه ساخت را هنوز نگرفته و در آگهی هم آمده که مسئولیت و هزینههای گرفتن پروانه ساخت برعهده برنده مزایده است.»
حالا بیایید ببینیم کسی که میخواهد برنده این مزایده باشد باید چه مشخصاتی داشته باشد. برای جواب دادن به این سوال باید ببینیم که قیمت پایهای که برای این ملک با توجه به کارشناسیهای فنی تعیین شده چقدر است. یک نفس عمیق بکشید و این عدد را بخوانید: ۱۵هزار میلیارد تومان! اگر دقیقش را بخواهیم میشود ۱۴هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان که اگر دلاریاش را حساب کنیم میشود ۳۰۰ میلیون دلار!
از آنجایی که خیلی از ما به درستی متوجه بزرگی این عددها نمیشویم شاید این اطلاعات کمک کند که ۱۵هزار میلیارد تومان چیزی در حدود ۳۰درصد کل ارزش بازار بانک تجارت است. البته خود بانک تجارت خیلی ارزش بازار بالایی دارد. وقتی به کدال مراجعه میکنیم میبینیم که ارزش بازار بانک پارسیان ۲۸ همت، بانک آینده ۲۱ همت، اقتصاد نوین ۱۶ همت و… است یعنی همین یک تکه زمین اگر به قیمت پایه هم فروش برود (که خیلی بعید است و مزایده در چنین شرایطی بیمعنی است) یعنی در این معامله چیزی نزدیک به کل ارزش بازار بانک اقتصاد نوین خرید و فروش شده است.
وقتی قیمت پایه را بر متراژ زمین تقسیم میکنیم میبینیم که بانک تجارت این زمین را متری ۶۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری کرده است. با یک حساب سر انگشتی میشود فهمید که اگر خریدار بتواند پروانه ساخت همان ساختمان ۴۶ طبقه را با زیربنای ۳۸۶هزار متر بگیرد و آن را بسازد سهم زمین در قیمت هر متر حدود ۴۸میلیون تومان خواهد بود البته با احتساب ۲۰درصد قیمت برای مشاعات که با توجه به میانگین قیمت ۱۰۰میلیون تومانی ساختمان مسکونی نوساز در منطقه یوسفآباد رقم بسیار ارزندهای به نظر میرسد چون میدانیم که بخش بزرگی از این پروژه مسکونی نخواهد بود و با قیمت بسیار بالاتری قیمت خواهد خورد.
اگر دارید به خریدار و آن حداقل ۱۵هزار میلیارد تومانی که باید برای خرید این ملک کنار بگذارد فکر میکنید بد نیست بدانید که بانک امکان خرید اقساطی آن را هم فراهم کرده و گفته برای شروع خریدار میتواند ۲۰درصد ارزش معامله را پرداخت کند و مابقی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (علیالحساب ۲۳درصد) در ۵ قسط بپردازد که فاصله اقساط هم میتواند ۳ماه باشد یعنی ظرف ۱۵ماه ۸۰درصد باقیمانده قیمت زمین را پرداخت کند.
البته بانک در آگهیاش اعلام کرده که بالاترین قیمتی که ارائه میشود بین چند خریدار برابر باشد اولویت فروش با متقاضی است که پیشنهاد خرید نقدی داده باشد. ممکن است از خودتان بپرسید که وقتی امکان خرید اقساطی وجود دارد اصلا چرا باید کسی پیشنهاد خرید نقدی را مطرح کند؟
جواب این است که خریدار چنین ملکی هر چقدر هم که ثروتمند باشد (که به احتمال زیاد یک نهاد حقوقی خواهد بود نه حقیقی) باز هم برای ساختن یعنی بهرهبرداری از چنین پروژه بزرگی نیاز به دریافت وامهای بسیار کلان دارد و سند این ملک میتواند بهترین وثیقه برای گرفتن چنین تسهیلات بزرگی باشد اما اگر خرید اقساطی انجام شود حداقل تا پایان تسویه اقساط امکان وثیقهگذاری سند وجود نخواهد داشت.
اینطور که در آگهی آمده پیش شرط شرکت در مزایده این است که ۱۰۰میلیون تومان ناقابل به همراه ۵درصد ارزش کل معامله را نزد بانک تجارت به امانت بگذارید تا قصد و نیت جدی خریدار برای بانک محرز شود. طبیعتا اگر برنده شدید آن ۱۰۰میلیون به عنوان کارمزد معامله استفاده خواهد شد و ۵ درصد هم بخشی از معامله خواهد بود و اگر بازنده شدید بعد از طی شدن مراحل اداری این پول به شما برگردانده میشود.
گذشته از مشخصات زمین و قیمت و… سوالی که برای هرکسی پیش میآید این است که اصلا چنین ملکی چرا و چطور در اختیار بانک تجارت قرار گرفته است؟ هدف از پرسیدن این سوال پرده برداشتن از معاملهای که در جریان آن ملکی با چنین ارزش بالایی به بانک تجارت منتقل شده نیست بلکه اساسا هدف این است که چرا بانک تجارت (با هر بانک دیگری) باید وارد چنین ساختوسازهای کلانی بشود؟
به همین دلیل هم خیلیها خبرهای مربوط به این معامله را با هشتگ «اقتصاد ملک بنیان» دستبهدست میکنند و میگویند که وقتی سود ملک و زمین از هر کار دیگری بیشتر شود خیلی طبیعی است که بانکها به جای فعالیت اقتصادی به سمت ساختوساز بروند و وقتی این اتفاق افتاد نه تنها بانکها از وظیفه اصلیشان غفلت میکنند بلکه تبدیل میشوند به ابر تعیینکنندههای قیمت ملک و زمین در شهر و دارندههای بیشترین تعداد خانهها و واحدهای خالی برای کنترل قیمت در بازار.
نکته جالب دیگر در مورد این زمین اینکه خیلیها ابتدا در مواجهه با آگهی مزایده فکر کردند که این ملک از املاک تملیکی یا همان مصادرهای بانک تجارت باشد اما با تحقیق بیشتر میبینیم که این زمین در سال ۱۳۹۴ توسط شرکت پردیس گلستان زیرمجموعه شرکت سرمایهگذاری و ساختمان تجارت از بانک شهر به ارزش 1/5همت خریداری شده و از آن زمان درگیر گرفتن مجوز ساخت یک برج ۷۴طبقه بوده احتمالا مانند ۵۶ طبقه بانک صادرات در تقاطع اتوبانهای حکیم و کردستان که البته ناکام میماند و در ادامه برنامه ساخت آن تغییر میکند.
جالب اینجاست که در سال ۹۸ قیمت زمین را 2/5تا ۳ همت در نظر گرفته بودند و الان بعد از ۵سال حدود ۵برابر شده است. سال ۹۶ هم مسابقه طراحی برج تجارت جهانی برگزار کردند و طرحهای برگزیده این مسابقه خبری شد. سال ۱۴۰۱ هم شهرداری عوارض ۹۰۰ میلیاردی برای مجوز ساخت برای آن در نظر گرفت و این یعنی اگر پروژه به ساخت برسد برای شهرداری هم برد بزرگ خواهد بود.
نکات مربوط به ملک یوسفآباد آنقدر زیاد است که کمتر کسی به بخشهای دیگر مزایدهای که بانک تجارت برگزار میکند توجه کرد. اینکه دو ملک دیگر هم قرار است همزمان فروخته شوند که آنها هم قیمتهای بالایی دارند اگرچه کاملا زیر سایه ملک یوسفآباد قرار گرفتهاند. یکی زمینی در شهر کاشان، بلوار شهید خادمی، جنب فرمانداری به مساحت ۱۶۲۱مترمربع و ارزش پایه بیشتر از ۵۱میلیارد تومان
و دیگری زمینی در شهرستان خوی، خیابان خیام به متراژ عرصه ۸۵ مترمربع و ارزش ۴۵میلیارد تومان که این دومی خیلی سوال برانگیز به نظر میرسد و عجیب است که یک ملک ۸۵متری در خوی چطور ۴۵میلیارد تومان قیمت خورده. البته بعضی از ویژگیهای این ملک میتواند توجیهکننده باشد مثلا اینکه مساحت اعیان این ملک ۱۷۱متر است و تا همین حالا هم یکی از مهمترین شعبههای بانک تجارت در شهرستان خوی بوده و این یعنی ارزش تجاری بالایی دارد.
