روزنامه هفت صبح، گروه بازار| خرید آپارتمان حاضر و آماده در تهران و شهرهای بزرگ پول زیادی میخواهد اما چون رویای خانهدار شدن همیشه قشنگ است، میتوانیم چند سال دندان روی جگر بگذاریم و سراغ طرحهای پیشفروش برویم. داستان پیشخرید آپارتمان هم این شکلی است، آدمها واحدهایی را که هنوز خاک است و حتی بعضی از آنها گودبرداری هم نشده، کمکم میخرند تا برسند به خط پایان و تحویل گرفتن کلید خانه.
اینجاست که رویا به واقعیت تبدیل میشود، رویایی که بسته به خوششانس بودنتان میتواند سه تا پنج سال و حتی بیشتر طول بکشد، اما واقعی میشود. البته اگر حواستان به همهچیز باشد و مثل شیر بالای سر پروژه باشید. یعنی این حواسجمعی را از روز اول باید داشته باشید، از همان لحظهای که تصمیم میگیرید واقعی شدن رویای خانهدار شدنتان را بسپارید به شرکتها و تعاونیهایی که انبوهسازی میکنند.
یعنی همه چیز باید قانونی باشد، تا خدایناکرده درگیر پروندههای قضایی و دعواهای حقوقی نشوید و آرزوی خانهدار شدنتان نقش بر آب نشود. پس باید با راه و چاه انجام معامله پیشخرید آپارتمان آشنا باشید و یک قرارداد بیعیب و بیخطر امضا کنید، قراردادی قانونی که شما را به لمس رویاهایتان نزدیک میکند. با این اوصاف اگر به خرید آپارتمانهای پیشفروش فکر میکنید حتما این مطلب را بخوانید تا خدایناکرده پولتان نرود و شما بمانید و یک تکه زمین…
نکته مهمی که در پیشخرید آپارتمان باید به آن توجه کنید این است؛ شما اول کار فقط پول زمین را میدهید. یک تکه زمین که هنوز هیچ اتفاقی برای آن نیفتاده و در چند سال آینده قرار است خانه شما شود. یعنی در زمان معامله شما چیزی بهعنوان ملک نميبینید که امکانات آن را بررسی کنید، به همین دلیل در این راه طولانی ممکن است اختلافات زیادی بهوجود بیاید. پس هیچوقت کار از محکمکاری عیب نمیکند. بهتر است هنگام مذاکره و تنظیم قرارداد همه ابهامات را برطرف کنید و پای یک قرارداد اصولی و دقیق را امضا بزنید.
چون متاسفانه در بازار پیشفروش آپارتمان افراد سودجو زیاد هستند، اصلا اگر خوششانس باشید و گیر این افراد نیفتید و با یک شرکت و تعاونی معتبر قرارداد ببندید، باز هم باید حواستان به تنظیم قرارداد باشد. امکان هزار جور اتفاق وجود دارد، شاید ملکی که در پایان کار تحویل میگیرید همانی نباشد که میخواستید، شاید بهجای طبقه دهم به شما آپارتماني در طبقه هشتم بدهند، شاید پارکینگ را حذف کرده باشند و…
اگر خودتان با مسائل قانونی آشنا هستید که هیچ اما اگر با پیشخرید آپارتمان و تنظیم این مدل قراردادها آشنا نیستید، بهتر است با وکیل صحبت کنید یا اصلا برای این کار یک وکیل بگیرید. شاید خرجتان کمی بالا برود، اما تا چند سال بعد که قرار است خانه رویاییتان را تحویل بگیرید با خیال راحت سرتان را روی بالش میگذارید و میخوابید.
نکات مهم قبل از تنظیم قرارداد
طبق قانون پیشفروش ساختمان که سال 89 تصویب شد، تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. پس مهمترین نکته قبل از اینکه امضای سرنوشتساز را بزنید، همین است و اگر طرف قرارداد از شما خواست که در دفتر مشاور املاک قرارداد ببندید حتما یک جای کار میلنگد و بهتر است همان اول کار منصرف شوید و وارد یک مسیر ناامن نشوید. قرارداد رسمی و قانونی فقط در دفاتر اسناد رسمی نهایی و بعد از اتمام پروژه، سند رسمی آن بهنام خریدار منتقل میشود.
نکته دیگری که باید قبل از قطعی کردن معامله به آن توجه کنید، پلاک ثبتی ملک است. یعنی باید از شرکت سازنده یا مالکی که میخواهد با شما قرارداد ببنند، پلاک ثبتی بخواهید. بعد از اینکه پلاک ثبتی را گرفتید باید یک سر به اداره ثبت اسناد رسمی بروید و با ارائه پلاک ثبتی ملک، از اصالت سند مالکیت ملک استعلام بگیرید و از اطلاعات ملک و آخرین مالک، وضعیت توقیفی و ممنوعالمعامله نبودن مالک مطمئن شوید.
نکات مهم قبل از امضای قرارداد پیشخرید آپارتمان
اگر همه نکات بالا درست انجام شد، به مرحله تنظیم و امضای قرارداد میرسید. اگر میخواهید همهچیز بهخیر بگذرد باید به این موارد دقت کنید تا تکتک آنها در قرارداد بین شما و مالک یا شرکت سازنده نوشته شود.
مشخصات طرفین قرارداد خیلی مهم است؛ باید نام و نامخانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس سمت فروشنده در قرارداد درج شود. مدارک فروشنده مثل سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده را حتما با مدارک شناسایی فروشنده تطبیق بدهید.
وقتی از مرحله تطبیق مشخصات فردی گذشتید باید به جزئیات آپارتمان مورد نظر دقت کنید. این نکات ریز که شامل مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، متراژ واحد، شماره واحد، طبقه، شماره ثبت ملک اصلی و همچنین اشتراکات برق، آب، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری میشود، اهمیت زیادی دارد و باید در قرارداد ذکر شود. به مساحت واحدی که پیشخرید میکنید باید بیشتر از بقیه نکات توجه کنید، چون ممکن است بعد از اتمام پروژه واحد کوچکتری به شما تعلق بگیرد.
اما در تنظیم قرارداد جزئیات هم خیلی مهم است، یعنی نکاتی که شاید به چشمتان نیاید، اما این احتمال وجود دارد که در آینده سر همین نکات ریز به مشکل بخورید و بین شما و سازنده اختلاف جدی شکل بگیرد. پس این نکات را هم در قرارداد درج کنید: نقشه و تعداد اتاق خوابها، کمد دیواری، جنس مصالح مورد استفاده و برند آنها، درهای خانه، کلید و پریزها، سیمکشی، رادیاتورها، آیفون، کابینت، اجاق گاز، شیرآلات، دستگیرهها، سرویسبهداشتی و…
در بندی جداگانه باید موقعیت و مشخصات فنی و معماری ساختمان را هم بنویسید. پس حواستان به متراژ زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات و تعداد واحدها، کاربری زمین، نوع نمای ساختمان و نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد ذکر میشود، باشد.
قیمت ملک و اقساطی که قبل از امضای قرارداد سر آن به توافق رسیدهاید، خیلی مهم است. پس در قرارداد شما نحوه پرداخت مبلغ کلی ملک و تسویهحساب و پرداخت اقساط (بهصورت نقد یا چک) و زمان پرداخت اقساط و شماره چکها، تاریخ چکها و مبالغ هریک را با جزئیات بنویسید. همچنین طبق قانون پیشفروش آپارتمان، در هنگام عقد قرارداد پیشخرید در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل ۱۰درصد قیمت کل ملک پرداخت شود.
تعیین تاریخ تحویل ملک را فراموش نکنید چون خیلی مهم است و بهعنوان یک سند قانونی برای اجرای ضمانت ساخت و تحویل ملک در نظر گرفته میشود. وقتی تاریخ تحویل ملک را در قرارداد بنویسید در صورت تاخیر از طرف سازنده، خریدار میتواند ضرر و زیانهای خود را جبران کند. برای اینکه جلوی هر ضرر و زیان احتمالی را بگیرید بهتر است خسارت دیرکرد روزانه براساس قیمت اجاره همان ملک را هم تعیین کنید و در قرارداد بنویسید که درصورت تاخیر در تحویل، خسارت خریدار پرداخت شود.
زمان رفتن به دفترخانهای دقیق و مشخص برای تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت ملک بنویسید که بعد از پایان پروژه انجام شود.
همه چکهای پرداختی برای اقساط پیشخرید آپارتمان باید در قرارداد ثبت شود. چکهای صیاد هم باید در سامانه صیاد ثبت شوند.
شماره پروانه و جواز ساختی که مالک از شهرداری گرفته باید در قرارداد نوشته شود چون اداره ثبت در پایان پروژه، این موضوع را بررسی میکند. پیش از انعقاد قرارداد، مالک یا شرکت سازنده باید پروانه ساخت ساختمان را از شهرداری دریافت کند و شناسنامه مستقل برای هر واحد که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را داشته باشد. پروانه ساخت خیلی مهم است چون تا قبل از گرفتن این مجوز اجازه درج آگهی برای پیشفروش را ندارند.
بیمهنامه مسئولیت فروشنده نیز باید در قرارداد ذکر شود. مالک یا شرکت سازنده که با شما قرارداد میبندد باید مسئولیت خود در را مقابل خساراتی که ممکن است در مسیر اتمام پروژه پیش بیاید، بیمه کند.
بازار داغ آپارتمان با وعده تحویل سه تا پنج ساله
اگر فکر میکنید از این هفتخان رستم که برایتان نوشتیم میتوانید به سلامت عبور کنید و دلتان میخواهد وارد یک رویای چندساله شوید، پس بهتر است کمی با شرایط آپارتمانهای پیشفروش آشنا شوید. در حال حاضر زمینهای دور دریاچه خلیجفارس فرصت خوبی به انبوهسازان داده تا برج و مجتمعهای تجاری بسازند.
حتما این برجهای سر بهفلک کشیده را در اطراف تهران بهخصوص در چیتگر و پردیس دیدهاید. بعضی از آنها ساخته شدهاند و چراغ خانهها روشن است و بعضی ساختمانها هنوز در مراحل تمیزکاری دیده میشوند و بعضیها فقط در حد اسکلت هستند و در کنار آنها چند زمین گودبرداری شده و… اگر دوست دارید در منطقه 22 که بهعنوان تهران جدید معرفی شده آپارتمان بخرید ممکن است، شرایط پیشفروش چند آپارتمان به شما کمک کند.
مثلا یک آپارتمان 100 متری دوخوابه در طبقه 15 یک برج در چیتگر که تاریخ تحویل آن سه سال دیگر است، برای شما یک میلیارد و 750 میلیون تومان در میآید. شرایط پیشفروش هم این است که برای پیشپرداخت باید 877 میلیون تومان داشته باشید. بعد از اینکه ساختمان به مرحله اسکلت رسید، باید سه قسط 109 میلیون تومانی پرداخت کنید و بعد دو قسط 275 میلیون تومانی به حساب شرکت سازنده بریزید. بقیه مبلغ را هم تا پایان پروژه و با توجه به شرایط شما قسطبندی میکنند.
اگر دوست دارید حالا که اینقدر صبر کردهاید، در خانه بزرگتری ساکن شوید، شرایط پیشخرید یک آپارتمان 120 متری در یک برج 15 طبقه با ویوی باغ گیاهشناسی و تحویل سه ساله به این شکل است: 600 میلیون تومان باید برای پیشپرداخت داشته باشید. قیمت کل این آپارتمان دو میلیارد تومان است، بعد از سه ماه باید هر ماه 200 میلیون تومان واریز کنید.
بقیه اقساط را طبق شرایط با شما کنار میآیند. مشاور فروش این ملک میگوید همهچیز ثبت محضری میشود. حتی با ضرس قاطع میگوید در قرارداد این نکته درج میشود که در ازای هر روز تاخیر تحویل ملک یک میلیون تومان به خریدار پرداخت میشود. حتی این امکان را به خریدار میدهد که از همه مدارک و اسناد ساختمان برای دریافت استعلام از مراجع قانونی عکس بگیرد و…
اگر دوست دارید آپارتمان رویاهای شما در ساختمانی باشد که استخر و سونا و جکوزی، سالن اجتماعات، سینما، سالن ورزشی و کافه داشته باشد، میتوانید شرایط پیشفروش یک واحد 105 متری در یک برج 20 طبقه در بلوار پژوهش بین اتوبان حکیم و همت را بررسی کنید. قیمت کل این آپارتمان دو میلیون و 800 میلیون تومان است و اگر میخواهید سند این ملک در آخر کار بهنام شما ثبت شود باید برای پیشپرداخت 800 میلیون تومان داشته باشید. تا دی ماه که فونداسیون برج تمام میشود طبق شرایطی که دارید باید یک میلیارد تومان دیگر واریز کنید. بعد از این مرحله هر سه ماه تا پایان پروژه که سال است باید 90 میلیون تومان دیگر پرداخت کنید. مشاور این ملک هم میگوید قرارداد فقط در دفترخانه ثبت میشود.
در فایلهای پیش فروش آپارتمان کوچک هم پیدا میشود. مثلا یک آپارتمان 60 متری قرار است ساخته شود که برای پیشپرداخت 650 میلیون تومان پول لازم دارید. قیمت کل این ملک یک میلیارد و 700 میلیون تومان است و اگر همه چیز خوب پیش برود حدود چهار سال بعد کلید خانه را تحویل میدهند. بعد از واریز مبلغ پیش پرداخت دفترچه یا همان کارتکس ساختمان به نام شما صادر میشود.
مشاور پیش فروش این آپارتمان میگوید تمام تعهدات شرکت سازنده و پرداخت اقساط در دفتر اسناد رسمی قابل استعلام است و ثبت میشود. بقیه اقساط این آپارتمان به صورت علیالحساب است. همچنین هر سال نرخ تورم براساس آمار رسمی به مبلغ اقساط باقی مانده اضافه میشود.
