روزنامه هفت صبح، گروه بازار| داستان مالیات خانههای خالی ممکن است امسال صاحبخانهها را نقرهداغ کند. این قصه از سال 99 و درست وقتی جهش قیمت مسکن و افزایش کرایهها و سرگردانی مستاجرها رخ داد روی زبانها افتاد و دهان بهدهان چرخید ولی در دو سال گذشته فقط حدود یک میلیارد و 535میلیون تومان مالیات از این محل به دست دولت رسیده. میگویند این بار با مرتبههای قبلی فرق میکند و قرار است صاحبخانههایی که ملکشان در تابستان امسال بلااستفاده باقی میماند، با دریافت فیش مالیاتی تنبیه شوند.
خود دولت در بودجه امسال روی دریافت دو هزار میلیارد تومان مالیات از صاحبان خانههای خالی حساب باز کرده است و برای رسیدن به همین هدف تا 15 شهریور به مردم مهلت داده تکلیف ملکهای خالی از سکنه خود را روشن کنند؛ یا بفروشند یا اجاره بدهند یا آماده پرداخت مالیات خانههای خالی شوند.
در ادامه برای اینکه نشان دهند در تصمیم خود جدی هستند، غیر از فرصت چندماهه به مالکان خانههای خالی یکسری اقدام ویژه هم انجام داده، مثلا برگه مطالبه مالیات صادر شده و سامانهای برای سوتزنی در نظر گرفتهاند. شاید برای شما هم سوال باشد که چه واحدهایی مشمول مالیات خانههای خالی میشوند و دولت چگونه چنین خانههایی را شناسایی میکند؟ شیوه محاسبه مالیات خانههای خالی از دیگر ابهامات موجود در این روزهاست. در ادامه تلاش میکنیم با هم پاسخ این سوالات را پیدا کنیم.
اول از همه باید به این موضوع توجه کنید که خانه شما در چه شهری و با چه تعداد جمعیت قرار دارد، اگر خانه شما در شهری است که بالای صد هزار نفر جمعیت دارد و خالی است پس باید مالیات بدهید. اما اگر واحد خالی شما در شهری کمجمعیت یا روستایی دورافتاده است، ملک شما مشمول مالیات نمیشود.
اما نکته مهم این است که اگر همین خانه خالی واقع در شهرهای زیر صد هزار نفر را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای فروش یا اجاره ثبت نکنید، خانه خالی تلقی میشود و مشمول پرداخت جریمه معادل بیست درصد مالیات سال اول (6 برابر اجاره ماهانه) میشوید، چون اطلاعات همه خانهها باید در این سامانه ثبت شود. نکته مهم دیگری که باید به آن توجه کنید تعداد روزهای خالی خانه است. اگر واحد مسکونی شما در سال بیشتر از 120 روز ساکن نداشته باشد و خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد، باید برایش مالیات بدهید.
همچنین اگر خانه شما وقفی باشد و بر اساس وقفنامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد، باز هم مشمول پرداخت مالیات میشود. اگر واحد مسکونی شما توسط سامانه املاک و اسکان کشور بهعنوان خانه خالی شناسایی شده باشد، نمیتوانید از
پرداخت مالیات فرار کنید، البته توجه به این نکته هم خیلی مهم است که واحد خالی باید مسکونی باشد، بنابراین اگر واحدهای تجاری و اداری خالی دارید، مشمول پرداخت این مالیات نیستید.
مالکان چه خانههایی نباید مالیات بدهند؟
اینطوری هم نیست که همه خانههای خالی مشمول پرداخت مالیات باشند. یکی از نکاتی که باید به آن توجه کنید این است که اقامتگاههای اصلی و فرعی افراد مشمول مالیات خانههای خالی نمیشود. یعنی هر فرد میتواند علاوه بر خانهای که در شهر محل سکونت خود دارد میتواند واحدهایی که در شهرهای دیگر دارد را بهعنوان اقامتگاه فرعی اعلام کند.
همچنین اگر خانه اصلی خانواده تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، میتوانید حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای خود را در همان شهر محل اقامت اصلی بهعنوان اقامتگاه فرعی ثبت کنید. همچنین اگر یکی از اشخاص تحت تکفل مالک بهعنوان دانشجو، بیمار خاص یا شاغل مجبور به زندگی در همان شهر باشد، مالک میتواند یک ملک دیگر خود را بهعنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند.
دولت چگونه خانههای خالی را شناسایی میکند؟
طبق قانون مالیات بر خانههای خالی، همه نهادهای دولتی و بانکها موظف هستند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمترسانی کنند، به این ترتیب فرایند شناسایی محل سکونت افراد انجام میشود. همچنین سامانه اسکان و املاک کشور بهعنوان اصلیترین مرجع دولت برای شناسایی خانههای خالی معرفی شده است.
طبق اعلام ورزات مسکن و شهرسازی همه مالکان باید اطلاعات املاک و خانههای خود را در این سامانه ثبت کنند. در این سامانه اطلاعات کامل مالک و مواردی مثل کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه توسط مالک یا مستاجر ثبت میشود. وزارت راه و شهرسازی با تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک از طریق استفاده از اطلاعات سایر دستگاهها و بانکها آمار کلی خانههای موجود در کشور با آدرس مالکان را بهدست میآورد و پس از آن برای راستیآزمایی آماری که دارد از خوداظهاری اشخاص استفاده میکند.
براین اساس دولت پیامکی برای شفافسازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به مردم ارسال میکند. مالکان بعد از دریافت پیامک، دو ماه وقت دارند تا وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند، اگر کسی ملکش را در این سامانه ثبت نکند بهعنوان خانه خالی شناسایی و مشمول پرداخت مالیات میشود.
مالیات خانههای خالی چگونه محاسبه میشود؟
قبل از اینکه وارد محاسبات شویم بهتر است بدانید آمار خانههای خالی خیلی عجیب و غریب است. طبق آمار سال 95 حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد که کسی در آنها زندگی نمیکند. از این تعداد فقط 500 هزار خانه خالی در تهران است. همین چند روز پیش اعلام شد از حدود 80 تا 85 هزار واحد مسکونی در شهر پردیس حدود65 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و 45 هزار واحد خالی و در حال ساخت نیز در منطقه 22 تهران شناسایی شده است. به این آمار باید 10 هزار واحد خالی بانکها و ادارات استان تهران را هم اضافه کنید، چون مالیات خانههای خالی مشمول اشخاص حقیقی و حقوقی میشود و براین اساس بانکها و ادارات مشمول پرداخت مالیات هستند.
اگر طبق مواردی که ذکر کردیم، خانه شما خالی باشد، به احتمال زیاد در پایان شهریور امسال پرداخت مالیات گردنتان میافتد. نکته مهمی که درباره مالیات خانههای خالی باید بدانید این است که این موضوع با مالیات خانههای اجارهای متفاوت است. همچنین میزان مالیات برای خانههای مختلف مثل هم نیست و بر اساس مقدار ودیعه و اجاره خانه محاسبه میشود.
در ضمن این قانون برای همه خانههای خالی است و نوساز و کلنگی ندارد، حتی اگر خانهای قدیمی به شما به ارث رسیده، باید علاوه بر پرداخت مالیات بر ارث، بعد از گذشت مدت زمان معین، مالیات خانه خالی هم بپردازید. اما نکته خیلی مهمتر این است که مالیات بر خانههای خالی بر اساس عوامل مختلفی مثل زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه و میزان ارزش اجاری ملک محاسبه میشود.
مثلا اگر خانه خالی شما در تهران یا شهرهای بیشتر از صد هزار نفر قراردارد و مالک یک تا پنج خانه هستید، مالیاتی که باید بپردازید به این شکل محاسبه میشود که در سال اول باید شش برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم باید 18 برابر ارزش اجاری ملک مالیات بپردازید. اما اگر جزو افراد خوشبخت جامعه هستید و بیشتر از پنج خانه خالی دارید همان داستان هر که بامش بیش، برفش بیشتر است و باید بیشتر از بقیه مالیات بدهید.
یعنی در سال اول 12 برابر، در سال دوم 24 برابر و در سال سوم 36 برابر ارزش اجاری ملک، مالیات به شما تعلق میگیرد. اما اگر میخواهید این موضوع برایتان روشنتر باشد باید اعداد و ارقام را بشکافیم. نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی به این شکل است:
اول از همه ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه برحسب مترمربع تعیین و محاسبه میشود. مثلا اگر خانه خالی شما یک واحد آپارتمان 100 متری است، با ارزش اجاره برای هر مترمربع معادل متری 50 هزار تومان، ارزش اجاره ماهانه معادل پنج میلیون تومان میشود. بعد از این مرحله باید 25درصد استهلاک که شامل هزینهها و تعهدات مالک است از این رقم کم شود.
یعنی 25درصد پنج میلیون تومان که عدد یک میلیون و 250 هزار تومان بهدست میآید. وقتی این عدد را از مبلغ اجاره کم کنیم، به عدد سه میلیون و 750 هزار تومان میرسیم. اما محاسبه اینجا تمام نمیشود، چون طبق قانون مالیاتهای مستقیم، اگر درآمد سالانه مالکی از اجارههای ماهانه تا 50 میلیون تومان باشد، 15درصد آن را باید مالیات بدهد. اما اگر درآمد سالانه مالک بیشتر از 50 میلیون تومان باشد باید درآمد ماهانه را ضرب در 20درصد کند. ما اینجا مالکی داریم که درآمد سالانهاش زیر 50 میلیون تومان است.
بر این اساس اگر سه میلیون و 750 هزار تومان را در 15درصد ضرب کنیم عدد 562 هزار و 500 تومان بهدست میآید. با این اوصاف اگر شما مالک یک خانه خالی باشید در سال اول برای هر ماه باید این عدد را ضرب در شش کنید و حدود سه میلیون و 375 هزار تومان مالیات بدهید. این عدد برای هر ماه در سال دوم در 12 ضرب میشود، البته اگر اجاره خانه را بالا نبرده باشید، باید ماهی شش میلیون و 750 هزار تومان مالیات بپردازید.
در سال سوم به بعد به فرض ثابت ماندن نرخ اجاره مالیاتی که باید بپردازید ضرب در 18 میشود، یعنی ماهی حدود 10 میلیون و 125 هزار تومان. این اعداد و ارقام حدودی و تقریبی فقط برای کسانی است که بین یک تا پنج خانه خالی دارند، اگر تعداد خانههایی که دارید بیشتر از پنج دستگاه است، پس باید این اعداد و ارقام با ضریب دو محاسبه کنید.
یعنی در سال اول باید 12برابر ارزش اجاری ملک را که با هم محاسبه کردیم، بهعنوان مالیات پرداخت کنید. اگر مشمول پرداخت مالیات شناخته شدید باید یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کنید. اما اگر در پرداخت مالیات تاخیر داشته باشید بهازای هر ماه 5/2درصد جریمه به عددی که باید بپردازید اضافه میشود که در زمان نقل و انتقال ملک باید اصل مالیات به علاوه جریمه را پرداخت کنید.
چگونه اعتراض کنیم؟
اگر شما بهعنوان مالک خانه خالی معرفی شدهاید، اما خودتان اعتقاد دارید این موضوع واقعیت ندارد، حق اعتراض دارید. برای اعتراض باید به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir مراجعه و بعد از وارد کردن اطلاعاتی که از شما میخواهد، روی گزینه عدم پذیرش کلیک کنید. بعد از انتخاب دلیل به درگاه سامانه املاک و اسکان کشور وزارت راه و شهرسازی هدایت میشوید تا اطلاعات املاک خود را در این سامانه ثبت و یا اصلاح کنید.
