روزنامه هفت صبح، سارا سبزی| دولت دو تا طرح برای مهار قیمت مواد غذایی و خودرو را پیش برده که قبلا دربارهاش نوشتیم. یکی از سوی خاندوزی در وزارت اقتصاد و دیگری از سوی فاطمیامین در وزارت صمت. سومین طرح دیروز رونمایی شد و دولت میخواهد با یک طرح مالیاتی از بحث سودآوری معاملات مسکن کم کند. دولت لایحه تازهای برای مهار قیمتهای بازار مسکن تصویب کرده و قرار است این لایحه بحثبرانگیز این هفته با قید دوفوریت به مجلس ارسال شود.
در طرح جدید دولت یا همان لایحه مالیات بر معاملات مکرر بازار مسکن، تعداد ملک خریداری شده اهمیتی ندارد، این زمان است که مشخص میکند چقدر باید مالیات بپردازید. اگر فردی ملکی را خریداری کند و در بازه زمانی کمتر از یکسال آن را بفروشد، از مابهالتفاوت سود خرید و فروش مسکن، ۶۰درصد مالیات گرفته میشود.
این مابهالتفاوت سال دوم ۴۰درصد، سال سوم ۲۰درصد، سال چهارم ۱۰درصد و سال پنجم به پنج درصد میرسد. البته این مالیات به هیچعنوان شامل املاک نوساز و مردم عادی نمیشود و هدف از آن خروج دلالها از بازار مسکن و کم شدن معاملات کاذب است چون فرض دولت و این لایحه این است که دلالی در این بازار اختلال ایجاد کرده و بخشی از تورم این حوزه ناشی از ورود کوتاه مدت آنها و احتکار مسکن است.
دلالها بازنده میشوند؟
قرار است این لایحه تا پیش از تابستان عملیاتی شود و دیدگاههای مختلفی درباره موثربودن یا نبودن آن وجود دارد. در سمت موافقان طرح، این لایحه اثربخش خواهد بود و نتیجه آن در بلندمدت مشخص میشود. در واقع کاهش حجم معاملات کاذب میتواند آن بخشی از تورم که ناشی از دلالی است را کاهش دهد.
طبق این دیدگاه وقتی سوداگری در بازار مسکن کم میشود، تقاضا در بازار به سمت مصرف میرود. در شرایط فعلی بخشی از تورم این بازار ناشی از بالا رفتن قیمت نهادههای ساخت و ساز است که وابستگی زیادی به دلار دارد و در نهایت منجر به افزایش قیمت میشود. در این شرایط دلالان هم با معاملات کاذب نرخ تورم را افزایش میدهند.
حالا گرفتن مالیات از معاملات مکرر میتواند حجم زیادی از ملکهای خالی را وارد بازار کند. در واقع در جبهه موافقان این ایده، مسکن امکان احتکار دارد و میتواند منجر به تورم شود. در صورت اجرای این لایحه حتی معاملات غیرررسمی هم موثر نیست چون ملک کالای ارزشمندی است و مردم در این شرایط کمتر به سمت قراردادهای پرخطر و خارج از عرفی که ممکن است دارایی آنها را به خطر بیندازد، میروند.
آن سوی خط مخالفان جدی لایحه دولت قرار دارند که مصرانه آن را بیاثر میدانند. یکی از ایراداتی که مخالفان طرح به این لایحه میگیرند، رواج قراردادهای غیررسمی و ثبت نشده است و دولت و مجلس ابعاد این بازار مسکن را نمیشناسند و با آن مثل کالاهای دیگر برخورد میکنند.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به هفت صبح میگوید که «دولت و مجلس دو تصمیم متناقض درباره بازار مسکن گرفته است؛ آنها از یک طرف میگویند که کمبود مسکن داریم و باید تولید را در این حوزه افزایش دهیم، اما از طرف دیگر تصمیماتی میگیرند که مانع از ورود سرمایه به این حوزه است یعنی مالیاتی وضع میکنیم که جلوی ورود سرمایه به بخش مسکن را میگیرد.
مشکل اصلی ما این نیست که عدهای خرید میکنند و بعد مسکن را احتکار میکنند و با قیمت بیشتری میفروشند چون اساسا مسکن کالای قابل احتکار نیست. اگر بخواهند این کار را انجام دهند، باید بیش از 25 درصد این بازار احتکار شود. الان تنها ابزار بخش خصوصی برای ورود سرمایه به این بازار پیش فروش است که بتواند منابع مالی خود را تامین کند. در غیر این صورت فقط با اتکا به منابع شخصی خود تولید میکند ولی ناگهان سدی برای آنها ایجاد میکنیم که نتیجه آن کاهش تولید مسکن است.»
او اعتقاد دارد افزایش قیمت مسکن به دلیل پتانسیلی است که این بازار در شرایط فعلی دارد. این پتانسیل آنقدر بالاست که فروشنده همین میزان مالیات را روی قیمت خانه میکشد و آن را میفروشد. برای درآمد ناشی از مسکن در دنیا مالیات وضع میشود اما نه با این شیوه. باید این پتانسیل را از مسکن بگیرید و تنها راه آن هم افزایش تولید است.
نه راهکارهای افزایش مانع قیمت که در نهایت همه آنها به کاهش تولید میرسد. یکی از تبعات این تصمیم هم قراردادهای ثبت نشده و توافقهای نانوشته است که در تبعات قضایی وسیعی برای مردم خواهد داشت. مسکن بیشتر از کمبود رنج میبرد تا از افزایش قیمت تمام شده.»
دیدگاه مخالف دیگر این است که تا زمانی که بازار مسکن قیمت نداشته باشد، هرچه برای آن مالیات تعیین کنیم، در چرخه خرید و فروش به نفر بعد منتقل میشود و در عمل تاثیری بر قیمتها نخواهد داشت. حتی ممکن است تورم بازار مسکن را تشدید کند. محسن گودرزی، کارشناس بازار مسکن به هفت صبح میگوید اگر قانون بهای تمام شده بازار مسکن تصویب شود، بازدارنده افزایش قیمتها خواهد بود چون در تمام دنیا قیمت مسکن بر عهده دولت است.
با توجه به اینکه پایگاه داده متمرکزی نداریم، قراردادهای خرید و فروش خانه به سمت ثبتهای غیرقانونی میروند و راه دور زدن این قوانین باز است. مشاوران املاک هم میگویند اگر خریدار و فروشنده بخواهند، راههای زیادی برای دور زدن این قانون وجود دارد. مثل خرید و فروش وکالتی و ثبت نکردن قرارداد در سامانه و دریافت نکردن کد رهگیری.
در واقع اگر کسی بخواهد این مالیات را پرداخت نکند، مبایعهنامه را به صورت دستی تنظیم میکند. با فروش وکالتی هم امکان پرداخت نکردن این مالیات وجود دارد. در این شیوه در دفترخانه، سند انتقال ثبت نمیشود، بلکه وکالت بلاعزل گرفته میشود و ملک را با آن جابهجا میکنند.
بحث پرداخت مالیات برای معاملات مکرر در شبکههای اجتماعی هم مطرح است و کاربران زیادی درباره راههای دور زدن پرداخت مالیات نوشتهاند؛ خرید و فروش با سکه و دلار، ثبت قراردادهای صوری با قیمتهای پایینتر، اضافه کردن همین میزان مالیات به قیمت نهایی ملک توسط فروشنده، ثبت سند ملک به نام اعضای خانواده تنها بخشی از راههایی است که برای دور زدن لایحه جدید دولت مطرح میشود.
این طرح چند نکته مهم دارد که میتواند شاید خیال خریداران عادی این بازار را راحت کند. طبق این طرح هر نوع انتقال مالکیت شامل فروش وکالتی هم مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن است. علاوه بر آن وزارت راه و شهرسازی وعده داده است که به هیچ عنوان مردم و نیاز مصرفی شامل این مالیات نمیشوند و اگر افراد حقیقی و حقوقی یک ملک را چند سال پیش خریدهاند و حالا تصمیم دارند آن را بفروشند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمیشوند.
همچنین یک فرد حقیقی یا حقوقی میتواند یک ملک را بخرد و در بازه زمانی کمتر از یکسال بفروشد و مشمول این مالیات نشود، اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات خواهد شد. از طرف دیگر برای مثال اگر یک نفر 100 ملک و مسکن در سال بخرد و کمتر یکسال آنها را به فروش نرساند، مشمول مالیات 60درصدی در سال اول نمیشود. ساخت مسکن و تولید هم به طور کامل از این مالیات معافند.
