روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| بهار مال سازی در تهران و چند شهر بزرگ دیگر از اواخر دهه هشتاد شروع شد؛وقتی که ثمرات نفت بشکهای صد دلاری خودش را نشان داده بود اما تحریمها هنوز کمر اقتصاد را خم نکرده بودند و از طرفی سیاست پولی انبساطی دولت در اوج خودش قرار داشت و بازار تسهیلات کلان بانکی داغ بود.
این بهار برای سالها ادامه داشت…اما کمکم نشانههای خزان از اواخر سال 99 خودش را نشان داد. حالا دیگر خبری از کلید زدن یک پروژه مالسازی بزرگ شنیده نمیشود و سرعت تکمیل پروژههای قبلی همچنان کم شده که بعید است آنها رنگ بهرهبرداری تمام و کمال را حداقل به شکلی که از ابتدا قرار بوده، به خود ببینند. اما چرا خزان مال سازی در ایران شروع شده است؟ شاید برای جواب دادن به سوال اول باید به طور خلاصه به آنچه تب مال را در ایران راه انداخت بپردازیم و بعد ببینیم کدامیک از این شرایط تغییر کرده است.
اصلا مالها از کجا آمدند؟
کسانی که دهه هفتاد راهی دوبی میشدند از دیدن پاساژهای بزرگ شگفتزده میشدند. اصلا تعریف کردن از بزرگی و شکوه مراکز خرید دوبی یکی از مناسک مسافر از دوبی برگشته بود. موضوعی که باعث شد در همان زمان پاساژ سازی در کیش رونق بگیرد اما همان زمان هم کسی کلمه مال را اصلا استفاده نمیکرد چه برسد به اینکه پای مالها به تهران باز شود تا اینکه کمکم از اواخر دهه هشتاد سر و کله مراکز خرید غول پیکر در شهرهای بزرگ مخصوصا تهران پیدا شد که عنوان «مال» را یدک میکشیدند، کلمهای انگلیسی به معنای مرکز خرید.
ابرپروژههایی مانند ایرانمال، مگا مال اکباتان، پالادیوم، اطلس مال، تات مال، رز مال و… همگی تقریبا از همان سالها کلید خوردند که هرکدام بسته به بزرگی پروژه و سرمایههای سرمایهگذاران با سرعتهای متفاوتی به بهرهبرداری رسیدند. مثلا مگامال و پالادیوم با وجود تمام تخلفها فورا به بهرهبرداری رسیدند و خیلی هم گل کردند اما ایران مال آنقدر درگیر حاشیه شد که هنوز هم به طور کامل به بهرهبرداری نرسیده.
گفته میشود چنانکه باید و شاید تقاضای فعالیت برای واحدهای تجاری آن وجود ندارد. البته این فهرست بخش بسیار کوچکی از مالهایی که شروع به ساخته شدن کردند را در بر میگیرد. طبق گزارش مرکز آمار فقط در سال 92 در تهران 450 مجتمع تجاری یا همان مال پایان کار گرفتهاند که عمده آنها به صورت مال یا همان مجتمع تجاری چندمنظوره احداث شدهاند.
برای اینکه به انگیزه مال سازها در آن سالها پی ببرید کافی است بدانید که در همان سال 92 قیمت زمین ساختمانهای تجاری که ساخت آنها دو سال قبل شروع شده بود به صورت میانگین 241درصد رشد کرد در حالی که شاخص رشد قیمت زمین در همین مدت برای ساختمانهای مسکونی 110درصد بوده است.
این درحالی است که هزینه ساخت مجتمع تجاری در همان موقع تقریبا 70درصد بیشتر از مجتمع مسکونی بوده است. البته در نظر داشته باشید که رشد ارزش زمین بخش کوچکی از سود مال سازی برای سرمایهگذاران بوده است و آنها از درآمدهای جانبی یک مال سود بیشتری میکردند.
کمکم آنقدر آش مال سازی در ایران شور میشود که زمزمههای مخالف زیادی شنیده میشود، مخالفانی که اولا منابع ساخت مالها را مشکوک میدانستند،ثانیا رشد مالها را عامل آسیبهای زیادی معرفی میکردند.کارشناسان اجتماعی و اقتصادی میگفتند که این مالها تناسب رشد مصرف و رشد تولید را بههم میزند و کسبوکارهای کوچک را تضعیف میکند.
اما در مقابل اهالی دولت و بعضی نهادها و چهرههای ذینفع میگفتند که مالها فضای کسبوکارها را رونق میدهند و هر مال صدها شغل ایجاد میکند اما کمکم زور انتقادها چربید مخصوصا وقتی که حجم بزرگ تخلفات مالی و شهری مالها رسانهای و معلوم شد نه تنها تامین منابع ساخت مالها مبهم و بعضا آلوده بوده است، ثانیا حجم تخلفات ساخت و ساز هم در بعضی از آنها حیرتآور است؛
از پالادیوم گرفته که با تونلی هوایی به عرصه شهر تجاوز کرده بود تا ایران مال که پای چهرههای سیاسی و اقتصادی زیادی به ماجرای تخلفاتش باز شد. اینجا بود که صدای موافقان فرو نشست و حتی آمار بهرهبرداری از مالها به جمع آمارهای ممنوعه پیوست؛ موضوعی که الهام فخاری عضو سابق شورای شهر به آن اشاره کرد و گفت که چطور ممکن است آماری از ساخت و ساز مالها در تهران وجود نداشته باشد تا ما بتوانیم به آنها مراجعه کنیم؟فروکش کردن تب مال سازی کمی بعد از این گردن نگرفتنها شروع شد اما دلیلش این نبود.
تب بر مال از کجا آمد؟
کمکم از اواخر سال 99 علاقه مال سازها کم شد و هلدینگها و سرمایهداران کمتر به ساختوساز مال در تهران و شهرهای بزرگ جذب شدند. شاید فکر کنید این اتفاق خوبی بوده است که از نظر بسیاری کارشناسان هم همینطور است اما دلیل این موضوع افزایش نظارتها و لزوم تعیین پیوستها و تغییر سیاستهای کلان نبوده بلکه به نظر میرسد این عامل جزو آخرین دلایل فرو نشستن تب مال سازی بوده باشد بلکه بیشتر پای دلایلی در میان است که خوشحالکننده نیستند.
اول از همه اینکه تحریمها کاری کرده که کل اقتصاد کوچکتر شود و دست و بال دولت برای ریخت و پاش پولی به شدت بسته باشد. بانکها که بعد از آن دوره انبساطی حالا با بحران ناترازی مواجه هستند دیگر نمیتوانند مانند گذشته تسهیلات چندصد میلیاردی پرداخت کنند.
از طرفی رکودی شدن وضعیت بازار ملک چه در تجاری و چه مسکونی باعث شده که برگشت پول سرمایهگذارها آنقدر فوری نباشد که ساخت پروژههای ساختوساز بزرگ بدون اتکا به تسهیلات ارزانقیمت مقرون به صرفه باشد. در واقع اگرچه رشد قیمت مسکن در همین چند سال اخیر به شدت بالا بوده اما تورم این سالها به شدت رکودی بوده و تعداد معاملات کاهش چشمگیر داشته است.
دیگر اینکه قیمت مصالح ساختمانی هم رشد زیادی داشته است و نرخ تورم هزینه ساخت بیشتر از نرخ تورم قیمت مسکن بوده است. در سال 1390 هزینه ساخت مسکن متری 300هزار تومان برآورد میشد در حالی که حالا 10 میلیون تومان تخمین زده میشود یعنی رشد بیشتر از 33 برابری در حالی که رشد نرخ ملک در همین فاصله کمتر بوده است.
از طرفی تحریمهای خارجی و ایجاد محدودیتهای داخلی پای برندهای خارجی بزرگ که یکی از اصلیترین دلایل رونق مالهای لوکس بودند از بازار بریده است و برندهای داخلی اندکی هم توان تاسیس فروشگاههایی مانند فروشگاههای برندهای خارجی را دارند.یکی دیگر از دلایلی که کارشناسهای متخصص بازار مثل رئیس اتاق بازرگانی برای سقوط میل به مال سازی عنوان میکنند مدرن نشدن فروشگاه داری در ایران در مقایسه با مناطقی است که مالها رونق دارند.
کسانی که اینطور فکر میکنند میگویند که بیشترین مالها به مناطق آزادی تعلق دارد که میتوانند تسهیلات زیادی به خریداران بدهند اعم از انواع جشنوارهها و تخفیفها و خریدهای اعتباری و… در حالی که مال داری در ایران نمیتواند چنین تسهیلاتی در نظر بگیرد پس ظرفیت رونق مال داری و مال سازی در ایران محدودتر از مناطقی است که میتوانند چنین کاری بکنند و حالا هم این ظرفیت تمام شده است.
در کنار همه اینها نباید کاهش قدرت خرید مردم و همچنین رونق فروشگاههای آنلاین را نادیده گرفت که بخش بزرگی از بازار را به خودشان اختصاص دادهاند بدون اینکه مجبور باشند اجاره کلان مغازهها را در مالهای لوکس پرداخت کنند.
