روزنامه هفت صبح، گروه بازار| گزارش جدید بازار مسکن که بهصورت ماهیانه توسط بانک مرکزی تهیه میشود، نشان میدهد خرداد امسال قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت بهطور متوسط معادل ۳۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. خبرگزاری فارس با توجه به این عدد، محاسبه کرده ارزش یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری، در تهران حدود چهار میلیارد تومان است و سپس با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص ۵٫۶ میلیون تومانی کارگران، نتیجه گرفته یک خانوار با کف درآمد، باید بیش از ۵۹ سال تمام درآمد خود را ذخیره کند بلکه بتواند صاحبخانه شود.
شهردار تهران دیروز در سخنرانی پیش از خطبههای نماز جمعه، این عدد را توسعه داد. آنطور که در خبرگزاری فارس منعکس شده، علیرضا زاکانی گفته یک فرد حقوقبگیر ۶۵ درصد حقوق خود را برای اجاره یک خانه ۷۵ متری هزینه میکند و ۶۶ سال طول میکشد تا همین فرد صاحبخانه شود. به بهانه این پیشبینیهای دلسردکننده و تیترهایی که احتمالا این روزها همزمان با انتشار گزارش رسمی بازار مسکن منتشر میشود، قرار است در این نوشته بازار مسکن را بررسی کنیم و در نهایت به این سوال پاسخ دهیم که آیا خرید خانه در تهران واقعا به یک رویا تبدیل شده است یا بعضیها دارند زیادی شلوغش میکنند؟
بازار مسکن پایتخت در یک نگاه
آخرین آمارها از متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران طی خرداد ماه امسال حاکی از آن است که قیمت خانه در تهران با تداوم روند افزایشی به ۴۰ میلیون تومان نزدیک شده که نسبت به ماه قبل حدود هشت و در قیاس با مدت مشابه سال قبل نزدیک ۳۳ درصد افزایش پیدا کرده است.نکته عجیب اینکه با وجود رشد چشمگیر قیمت مسکن، تعداد بیشتری برای خرید خانه به بازار هجوم آوردهاند. طوری که بعضی خبرگزاریها از رونق بازار مسکن خبر دادهاند.
از زاویه دید منفی، البته شما میتوانید گروهی وحشتزده را ببینید که زمان زیادی چشمانتظار نشسته بودند تا شاید خبری خوش از راه برسد اما چون اوضاع بهتر نشده چاره کار را در این دیدهاند که هر طور شده، با وام و قرض و غیره کلک کار را بکنند. به این ترتیب تعداد معاملات انجام شده در ماه خرداد به حدود ۱۴ هزار فقره رسیده است. اگر این عدد را با اردیبهشت مقایسه کنید به رشد ۳۲ درصدی میرسید. تعداد معاملات قطعی بازار مسکن تهران، در خرداد امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل بهشکلی شگفتانگیز با افزایش ۱۷۲ درصدی روبهرو شده است.
اگر این شاخص را در کنار آمارهای مربوط به متوسط قیمت بگذارید، به نتایجی باورنکردنی دست پیدا میکنید. بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه یک بیشترین رکورد را بهخود اختصاص داده است. متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۸۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. یعنی یک خانه ۱۰۰ متری در شمال شهر، حداقل هشت میلیارد تومان ارزش دارد. زیاد است نه؟ حس و حالتان چطور میشود اگر بدانید ۶۲۰ نفر در خرداد امسال، دست بهنقد شدهاند تا خانهای در منطقه یک خریداری کنند. این عدد تقریبا با تعداد معاملات در منطقه ۱۵ برابر است. با این تفاوت که خانههای منطقه ۱۵، تقریبا یکچهارم خانههای منطقه یک، ارزش دارند.
در منطقه چهار تهران که متوسط قیمت هر متر خانه ۱۰ میلیون ارزانتر از منطقه یک بوده، تعداد خریداران دو برابر بیشتر است. ارزانترین خانههای تهران با متوسط قیمت متری ۱۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ قرار دارند اما خرداد امسال در این منطقه تنها شاهد امضای ۲۸۱ فقره قرارداد خرید و فروش خانه بودهایم. در منطقه ۲۰، تنها ۱۴۴ قرارداد خرید و فروش امضا شده است.تعداد معاملات تنها در منطقه ۱۹ با کاهش روبهرو شده و به ۶۴ قرارداد کاهش پیدا کرده. مناطق ۵، دو، ۱۰ و چهار هر کدام با هزار و ۹۹۶ قرارداد، هزار و ۳۳۸ قرارداد، هزار و ۲۴۹ قرارداد و هزار و ۱۲۶ قرارداد بین خریداران خانه بیشترین محبوبیت را داشتهاند.
چه کسانی صبر کردند و زیان دیدند؟
متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران، خرداد امسال ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد و به متری ۸۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید. اگر یک ماه پیش برای خرید خانه در این منطقه اقدام کرده بودید، بابت هر مترمربع باید بهطور متوسط ۷۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان هزینه پرداخت میکردید. مشابه همین رشد ۱۰ درصدی را در چهار منطقه دیگر، یعنی مناطق دو، ۱۰، ۱۱ و ۱۴ شاهد بودهایم.
در منطقه دو که سومین نقطه گرانقیمت پایتخت محسوب میشود، متوسط قیمت مسکن در خرداد امسال از متری ۵۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ۵۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید. خریداران در منطقه ۱۰ تهران خرداد امسال بابت هر مترمربع ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان پرداخت کردند. یک ماه قبل ارزش مسکن در این منطقه بهطور میانگین متری ۲۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود. خرداد امسال همچنین قیمت مسکن در منطقه ۱۱ از ۲۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ۲۸ میلیون تومان رسید و متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ از ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ۳۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد.
بیشترین رشد قیمت را در منطقه هفت تهران مشاهده میکنیم. متوسط قیمت مسکن در این نقطه تهران، ظرف مدت یکماه از ۳۳ میلیون تومان به ۳۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده که به معنای رشد ۱۴ درصدی است. این بیشترین رشد قیمت مسکن بین مناطق ۲۲ گانه تهران در ماه گذشته بهشمار میرود.متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۲ که غرب تهران واقع شده، ظرف یک ماه با رشد ۱۳ درصدی به ۳۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. خریداران مسکن در منطقه ۱۵ درحالی برای هر مترمربع بهطور متوسط ۲۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کردهاند که این رقم ۱۱.۵ درصد نسبت اردیبهشت افزایش داشته است. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۶ نیز با افزایش ۱۱ درصدی به ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.
متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۳ تهران با رشد چهار درصدی در خرداد امسال به متری ۳۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. این کمترین میزان رشد قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران بهشمار میرود. در منطقه چهار شاهد افزایش پنج درصدی متوسط قیمت مسکن هستیم. مناطق سه و ۱۸ رشد شش درصدی قیمت را ثبت کردهاند. متوسط قیمت مسکن در منطقه سه به ۷۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان میرسد و خریداران در منطقه ۱۸ بهعنوان ارزانترین نقطه تهران، بابت هر مترمربع مسکن بهطور متوسط ۱۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت میکنند. همچنین متوسط قیمت مسکن در مناطق پنج، هشت، ۹، ۱۲، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ بین هفت تا ۹ درصد نسبت به اردیبهشت امسال رشد کرده است.
تحلیل رفتار خریداران در بازار مسکن
خردادماه امسال ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران ثبت شده که نسبت به خرداد پارسال با رشد ۱۷۲ درصدی روبهرو است. نکته قابل توجه اینجاست که در معاملات مسکن امسال واحدهایی با عمر کمتر از پنج سال سهم ۳۰ درصدی به خود اختصاص دادهاند. خردادماه پارسال این عدد معادل ۳۶ درصد بوده که ظرف یکسال تقریبا شش درصد آب رفته است. احتمالا بودجه مردم برای خرید واحدهای نوساز و زیر پنج سال کافی نبوده.
سهم واحدهای شش تا ۱۰ سال در عوض ۱۲۳ درصد بیشتر شده است. سهم واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال شاهد رشد ۲۱۶ درصدی از تعداد معاملات و سهم واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با رشد ۱۶۸ درصدی روبهرو شده است. بیشترین میزان رشد تقاضا را در مورد واحدهایی با عمر بالای ۲۰ سال شاهد هستیم. تعداد قراردادهایی که خرداد امسال برای این واحدها امضا شده، در مقایسه با خرداد سال پیش ۳۲۹ درصد افزایش پیدا کرده است. بهطور کلی در خرداد امسال دو هزار و ۸۴۴ قرارداد به خانههای بالای ۲۰ سال تعلق دارد. در خرداد سال ۱۴۰۰ تنها ۶۶۳ فقره معامله برای این خانهها ثبت شده بود و میتوان گفت خانههایی با سن بالای ۲۰ سال، سهم ۱۳ درصدی از کل معاملات را به خود اختصاص داده بودند.
اگر بهعنوان فروشنده دنبال مشتری هستید، این بخش از گزارش کمک میکند بفهمید چقدر باید در چانهزنی احتیاط به خرج دهید. آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد، خرداد امسال خانههای ۶۰ تا ۷۰ متری بین خریداران مسکن، ارج و قرب بیشتری داشتهاند. ۲۹ درصد خانههایی که در ماه خرداد فروخته شدهاند، از چنین مساحتی برخوردار بودهاند و در اصطلاح زودتر فروش میروند. خانههای ۷۰ تا ۸۰ متری و خانههای ۸۰ تا ۹۰ متری با ۱۲٫۵ درصد و ۱۰ درصد، در رتبههای بعدی قرار میگیرند. سهم واحدهای ۴۰ تا ۵۰ متری همین ۱۰ درصد است.
اما هر چقدر مساحت خانه بالا برود، شانس فروش آن پایین میآید. فقط یک درصد خریداران سراغ خانهای رفتهاند که ۱۵۰ تا ۱۵۰ متر مساحت دارد. همچنین با وجود عدد ۳۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی که بهعنوان متوسط قیمت هر مترمسکن در پایتخت ذکر شده، بهتر است بدانید بیشترین شانس فروش، با خانههایی است که بین یک تا ۱٫۵ میلیارد تومان ارزش دارند. هفت درصد خریداران هم سراغ واحدهایی رفتهاند که قیمت آنها کمتر از یک میلیارد تومان بوده است.
واحدهایی با ارزش کل ۱٫۵ تا دو میلیارد تومان ۱۲ درصد از کل تعداد معلات را بهخودش اختصاص دادهاند و سهم واحدهای ۲ تا ۲٫۵ میلیارد تومانی نزدیک ۱۰ درصد است. کمربندهایتان را محکم ببندید چون در بخشی از آمار جدید بانک مرکزی آمده، خرداد امسال تهران شاهد خرید و فروش حداقل ۸۳۲ واحد مسکونی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان بوده است.
اگر عدد ۳۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان را بهعنوان معیار قیمت خانه در نظر بگیریم، قیمت خانهای ۱۰۰ متری در تهران، بهطور متوسط حدود چهار میلیارد تومان میشود. ۶۷ درصد خریداران در خرداد امسال موفق شدهاند خانهای پیدا کنند که زیر این عدد متوسط ترسناک ارزش داشته است. در عوض حدود ۳۳ درصد خریداران هم آنقدر پول داشتهاند که خانهای بهتر از حد و حدود متوسط برای خود دستوپا کنند. بستگی دارد چطوری به دنیا نگاه کنید!
