روزنامه هفت صبح، گروه بازار | قیمت مسکن در تهران نسبت بهماه گذشته ۳٫۱درصد افزایش پیدا کرده و به میانگین متری ۳۰میلیون و ۹۷۰هزار تومان رسیده است. مقایسه این رقم با سال گذشته نشان میدهد در طول یک سال اخیر حدود ۳۴درصد به قیمت مسکن در تهران اضافه شده است. اگر این ارقام برایتان ناراحتکننده بهنظر میرسد، بهتر است ادامه این گزارش را نخوانید، چراکه میخواهیم وضعیت فعلی بازار مسکن را با نیمه سال ۹۶ و قبل از شروع این مصیبت اخیر مقایسه کنیم.
نتیجه این مقایسه نشان میدهد متوسط قیمت مسکن در تهران طی چهار سال ۵۴۶درصد افزایش پیدا کرده و از متوسط متری چهار میلیون و ۷۹۰هزار تومان به ۳۰میلیون و ۹۷۰هزار تومان رسیده است. مقایسه وضعیت قیمتها و تعداد معاملات در مناطق مختلف شهر تهران نشان میدهد شرایط در طول این چهار سال خیلی فرق کرده. در برخی مناطق مرکزی قیمت مسکن افزایش کمتری را تجربه کرده و همین مورد باعث شده خریدارها بیشتر سراغ این مناطق برای خرید مسکن بروند. همچنین مناطق شمال شرق تهران که بیشترین افزایش قیمت را تجربه کردهاند، با بیشترین کاهش تعداد معاملات مواجه شدهاند.
گزارش جدید بانک مرکزی میگوید بازار خرید و فروش مسکن در مردادماه کمی رونق گرفته و شاهد افزایش ۸٫۴درصدی تعداد قراردادها در مردادماه بودهایم. البته اگر کمی بلندمدت نگاه کنیم، میبینیم چطور افزایش قیمتها باعث کاهش خریداران شده. تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران نسبت به سال قبل ۳۹درصد و نسبت سال ۹۶ حدود ۶۰درصد کاهش پیدا کرده است. این میزان کاهش در هر منطقه متفاوت بوده و همین تفاوت نشان میدهد خریداران مسکن از شمال شرق تهران به جنوب غرب تهران کوچ کردهاند.
رکوردشکنی تورم اجاره در مردادماه
افزایش قیمت مسکن در ۱۰سال گذشته و حتی روزهایی که قیمت دلار کاهشی بود و تورم یکرقمی را تجربه کردیم، متوقف نشده است. در چهار سال گذشته هم سرعت افزایش قیمتها افت و خیز داشته ولی هیچموقع به صفر نرسیده. بیشترین میزان افزایش قیمت سالانه در بازه آبان ۹۸ تا آبان ۹۹ اتفاق افتاده. تورم قیمت مسکن در این ماه به بیشترین میزان خود یعنی ۱۱۸درصد رسیده است. آنزمان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲۷میلیون و ۲۰۰هزار تومان بود. سرعت افزایش قیمت مسکن در تهران از آبان ۹۹ تا حالا رفتهرفته کاهش پیدا کرده و حالا به حدود ۳۹درصد رسیده است. در طرف مقابل تورم اجاره هر ماه بیشتر و بیشتر میشود.
مردادماه امسال تا اینجای کار سختترین ماه برای مستاجران بوده. گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد تورم اجاره از مهر ۹۸ تا مهر ۹۹ رفتهرفته کاهش پیدا کرده و از آبان ۹۹ تا حالا شرایط به کلی عوض شده. تا جاییکه این روزها مبلغ اجارهبها در شهر تهران حدود ۳۸درصد بالاتر از مدت مشابه سال گذشته است. شرایط برای کل کشور بدتر از تهران است و به گزارش بانک مرکزی در کل شهرهای ایران تورم اجاره به ۴۱٫۲درصد رسیده است. اگر به سال ۹۶ و قبل از شروع این مصیبتها برگردیم، میبینیم آن زمان صاحبخانهها سالانه حدود هشتدرصد به مبلغ اجاره اضافه میکردند. البته آن سالها سرعت افزایش قیمت مسکن حدود شش درصد بود.
کدام محلهها کمترین افزایش قیمت مسکن را داشتند؟
مناطق مرکز و جنوب تهران بیشترین مقاومت را در برابر افزایش قیمتها به خرج دادهاند. بررسی گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد در طول چهار سال گذشته متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران ۵۴۶درصد افزایش پیدا کرده ولی در مناطق مرکزی و جنوبی، میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از این رقم بوده. برای مثال سال ۹۶ قیمت مسکن در منطقه ۱۲ تهران بهطور متوسط متری سه میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که این رقم در آخرین گزارش بانک مرکزی به ۱۸میلیون و ۷۰۰هزار تومان رسیده و نشان میدهد قیمت مسکن در منطقه ۱۲ معادل ۴۹۸درصد افزایش پیدا کرده است. منطقه ۱۶ با رشد ۵۰۰درصدی، منطقه ۱۷ با رشد ۵۰۲درصدی، منطقه ۱۹ با رشد ۵۰۴درصدی و منطقه ۱۱ با رشد ۵۱۸درصدی کمترین میزان افزایش قیمت را در بین مناطق مختلف تهران تجربه کردهاند. همه این مناطق در مرکز و جنوب تهران قرار دارند.
مناطق یک تا شش مقصرهای اصلی افزایش قیمت مسکن
از بین ۲۲منطقه تهران، تنها شش منطقه قیمتی بالاتر از میانگین کل شهر دارند. این موضوع محدود به امسال نیست و قبل از شروع موج افزایش قیمتها شرایط به همین شکل بوده. مناطق یک تا شش تهران بیشترین تاثیر را در افزایش میانگین کل شهر میگذارند. برای مثال مرداد امسال میانگین قیمت کل قراردادهای خرید و فروش خانه در تهران متری ۳۰میلیون و ۹۷۰هزار تومان بوده ولی این رقم در منطقه یک به حدود ۶۴میلیون و ۵۶۰هزار تومان میرسد.
منطقه سه با متوسط قیمت متری ۶۱میلیون و منطقه دو با ۴۸میلیون تومان در رتبههای بعدی هستند. بررسیها نشان میدهد میزان افزایش قیمت مسکن در این شش منطقه از میانگین کل شهر بیشتر بوده. طوری که قیمت مسکن در کل تهران ۵۴۶درصد افزایش داشته ولی در منطقه سه شاهد افزایش ۶۲۷درصدی قیمتها نسبت به سال ۹۶ هستیم. اگر به آن دوران برگردیم شاید با شنیدن قیمت مسکن به خنده بیافتیم. چراکه بر اساس گزارشهای بانک مرکزی در سال ۹۶، متوسط قیمت خانه در منطقه یک تنها ۱۰میلیون تومان بود. مسکن در منطقه سه متری هشت میلیون و ۴۰۰هزار تومان و در منطقه دو متری هفت میلیون و ۱۰۰هزار تومان قیمت داشت.
کوچ خریداران از شمال شرق به جنوب غرب
تعداد معاملات مسکن در یک ماه گذشته حدود ۸٫۳درصد افزایش پیدا کرده و نشان میدهد بازار مسکن رونق نسبی در مردادماه داشته ولی اگر کمی بلندمدت به ماجرا نگاه کنیم، متوجه کاهش قابل توجه تعداد قراردادهای امضا شده برای خرید و فروش مسکن در تهران خواهیم شد. زمانی بنگاههای املاک پایتخت هر ماه حدود ۱۳هزار و ۸۰۰قرارداد خرید و فروش امضا میکردند اما بعد از افزایش قیمتها همانطور که احتمالا در جریان هستید، آمار خرید و فروش مسکن کاهش قابل توجهی پیدا کرده و تعداد معاملات مسکن در کل تهران ۶۰درصد کمتر شده است. در آخرین گزارش بانک مرکزی، آمار معاملات بازار مسکن در مردادماه به پنج هزار و ۵۰۰قرارداد رسیده است.
میزان کاهش معاملات مسکن در هر منطقه متفاوت بوده و همین تفاوتها نشان میدهد خریداران مسکن از کدام مناطق دلزده شده و سراغ کدام مناطق رفتهاند. برای مثال قبل از شروع مصیبتها در بازار مسکن، منطقه ۱۰ تهران سهم پنجدرصدی از کل معاملات پایتخت را داشت در حالیکه امسال سهم منطقه ۱۰ از کل معاملات به ۱۰درصد رسیده و تقریبا دو برابر شده. این منطقه در جنوب غرب و نزدیک مرکز تهران قرار دارد و از جمله محلههایش میتوان به بریانک، هفتچنار، رودکی و کمیل اشاره کرد.
منطقه ۱۷ با رشد ۵۱درصدی، منطقه ۲۱ با رشد ۲۸درصدی و منطقه ۱۸ با رشد ۲۷درصدی دیگر مناطقی هستند که سهمشان از معاملات بازار مسکن در چهار سال گذشته افزایش پیدا کرده است. تمام این مناطق در جنوب غرب تهران قرار دارند و این موضوع نشان میدهد این روزها تمایل به خرید و فروش مسکن در جنوب غرب بیشتر شده است. نکته دیگر اینکه در این مناطق میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از میانگین کل شهر بوده است. با این حساب میشود گفت قیمت پایین مسکن در این مناطق یکی از دلایل افزایش تقاضا برای خرید خانه بوده است.
سه منطقه از پنج منطقهای که بیشترین کاهش سهم از معاملات مسکن تهران را داشتند، در شمال شرق قرار دارند. مقایسه گزارشهای فعلی بانک مرکزی با سال ۹۶ نشان میدهد در این مدت تقاضا برای خرید خانه در مناطق چهار، سه و هشت تهران شامل محلههایی مثل شمیراننو، تهرانپارس شرقی، قلهک و اختیاریه کاهش پیدا کرده است. برای مثال در منطقه چهار تهران، سال ۹۶ ماهانه هزار و ۵۰۰ قرارداد امضا میشد و بعد از منطقه پنج بیشترین سهم را از معاملات تهران داشت. اما حالا تعداد معاملات این منطقه به ماهی ۴۴۰قرارداد کاهش پیدا کرده و سهم این منطقه از ۱۱درصد به هفت درصد کاهش پیدا کرده است تا عنوان خود (دومین محله محبوب تهران) را به منطقه ۱۰ واگذار کند.
خانه هرچه کوچکتر، محبوبتر
خانههای کوچک همیشه در تهران طرفدار بیشتری داشته. روند افزایش قیمتها که از سال ۹۶ شروع شده روی این موضوع هم تاثیر گذاشته و باعث شده محبوبیت خانههای کوچک بیشتر و بیشتر شود. بررسی گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد در سال ۹۶ حدود ۵۰درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن به خانههای کوچکتر از ۸۰متر اختصاص داشت که حالا این نسبت به ۵۷درصد افزایش پیدا کرده است. آن زمان خانههای ۶۰ تا ۷۰متری بیشترین طرفدار را داشتند، اما حالا جایگاه خود را به خانههای ۵۰ تا ۶۰متری واگذار کردهاند. مورد دیگر اینکه سهم خانههای نقلی ۴۰ تا ۵۰متری از کل معاملات شهر تهران در چهار سال گذشته از هفت درصد به ۱۱درصد افزایش پیدا کرده است.
مورد خاص منطقه ۲۰
منطقه ۲۰ بهعنوان جنوبیترین منطقه تهران، برخلاف همسایههایش در طول این چهار سال شرایط متفاوتی را پشتسر گذاشته. قیمت مسکن در این منطقه متناسب با میانگین کل شهر افزایش پیدا کرده و شاید همین مورد باعث شده باشد با وجود قیمت پایین کمتر کسی رغبت کند برای خرید خانه به این محله برود. اتفاقی که باعث شده سهم این منطقه از آنچه که بود هم کمتر شود و حالا آنجا را بهعنوان دومین منطقه با کمترین خریدار بشناسیم. بررسیها نشان میدهد آمار معاملات منطقه ۲۰ نسبت به سال ۹۶ حدود ۸۰درصد کاهش پیدا کرده و سهم آن از کل معاملات تهران تقریبا نصف شده است.
