روزنامه هفت صبح، گروه بازار| خریدوفروش مسکن همچنان گرفتار رکودی سنگین است. عقبنشینی محسوس فروشندهها در یکی، دو ماه گذشته هم نتوانسته تکانی به این بازار بیرونق بدهد. آمارهای غیررسمی نشان میدهد ظرف یک ماه متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از 66 میلیون تومان به 64 میلیون و 500 هزار تومان رسیده، اما این عقبنشینی هم نتوانسته رکود بازار مسکن را درمان کند. شواهد نشان میدهد بسیاری از فروشندهگان دنبال راههای مختلف هستند تا ملکشان را بفروشند.
بعضی مالکان به شگردهای جدیدی روي آوردهاند؛ از تخفیف و فروش ملک به بهانه مهاجرت و پول لازم بودن گرفته تا بازسازی ملکهای قدیمی که حداقل بهچشم مشتری خوش بیاید و فروش برود. بعضیها از فروش ملکشان ناامید میشوند و دنبال تهاتر میروند و بعضی فعالان بخش ساختوساز دنبال موارد و گزینههای مشارکت در ساخت هستند. راکد بودن سرمایه تنها دلیل مالکان برای خروج از این بازار نیست، خطر مالیات بر خانههای خالی به بالاترین حد ممکن رسیده و باعث میشود دست و دل مالکان بیشتر از همیشه بلرزد. بررسی بازار مسکن نشان میدهد، ممکن است تا آخر سال شاهد ادامه همین روند باشیم.
فروش خانه با تخفیف و زیر قیمت به بهانه مهاجرت
فعلا خانه زیاد است اما مشتری کم. این را بیشتر مشاوران املاک که این روزها بیشتر از همیشه مگس میپرانند، میگویند. اما تخفیف دادن و زیر قیمت فروختن بیشتر اوقات جواب داده. به همین دلیل بعضی از مالکان بعد از آگهی کردن ملکشان روی تخفیف بیشتر از همیشه مانور میدهند. حتی بعضی از آنها تاکید میکنند که عجله دارند و میخواهند بروند و باید حتما ملکشان را به پول تبدیل کنند. جستوجو در پلتفرمهای آنلاین و حتی بررسی فایلهای مشاوران املاک نشان میدهد، تعداد این فایلها افزایش قابلتوجهی داشته است.
خانه نوساز و قدیمی هم ندارد، کسانی که میخواهند ملک بفروشند با استفاده از این واژهها سعی میکنند توجه مشتری را جلب کنند. حتی ربطی به بالای شهر و پایین شهر و خارج از شهر هم ندارد و آگهی فروش خانه به علت مهاجرت در اطراف تهران و شهرهایی مثل پرند، اسلامشهر، پردیس و شهریار نیز مشاهده شده است. زیر قیمت منطقه، فوری فروشی، فروش به دلیل مهاجرت، مالک پول لازم، تخفیف به مشتری واقعي سر معامله و کنار آمدن با شرایط مشتری، جملههای آشنای چند ماه گذشته است.
مثلا همین حالا اگر سری به بازار خرید و فروش ملک بزنید مالکی در فرشته تاکید کرده ملک 260 متری نوسازش را زیر قیمت منطقه میفروشد. حتی قیمت هم نداده و اعلام کرده قیمت توافقی است و حتما با مشتری واقعی کنار میآید. از این مدل آگهیها زیاد دیده میشود، آگهیهايی که در مقایسه با انواع مشابه خود در سال گذشته یکجور نرمش در قیمت و توافق را نشان میدهند. نیمه نخست سال گذشته که هنوز بازار مسکن وارد رکود نشده بود، کمتر مالکی پیدا میشد که با این لحن مهربانانه دنبال مشتری برای ملکش بگردد.
بازسازی صفر تا 100 ملک
ملکهای قدیمی و فرسوده ظاهر و باطن زیبایی ندارند. همین موضوع مشتری را پس میزند و فروش ملک را در این رکود غیرممکن میکند. به همین دلیل شگرد جدید مالکان این است که ملک قدیمی را بهاصطلاح مشاوران املاک عروس میکنند. آشپزخانههای قدیمی اوپن میشوند، موکت به پارکت یا لمینت و سرامیک و سنگ تبدیل میشود، دیوارها را نقاشی و کاغذ دیواری میکنند و همه شیرآلات عوض میشوند. حتی گاهی اوقات پنجرهها و قسمت نورگیر را وسیعتر میکنند تا نور خانه حسابی بهچشم مشتری بیاید.
مالکان با نوسازی میخواهند سن و سال ملک را بپوشانند. بر این اساس در آگهیهای جدید به وضوح میتوانید کلمه فولبازسازی شده را مشاهده کنید. مثلا مالک یک ملک 202 متری در پاسداران واحد بازسازی شده سهخوابه را با قیمت متری 128 میلیون و 468 هزار تومان و به قیمت کل 25 میلیارد و 950 میلیون تومان میفروشد. ساختمان 20 سال پیش ساخته شده و فولامکانات است. این واحد کابینت ممبران دارد و کف آن سرامیک است و در یکی از اتاقخوابها هم دستشويی و حمام درست کرده تا شبیه واحدهای نوساز اتاق مستر داشته باشد.
مالک دیگری یک واحد مسکونی 60 متری که سال 80 ساخته شده را بعد از بازسازی با قیمت پنج میلیارد و 600 میلیون تومان میفروشد. این ملک یکخوابه و در طبقه همکف قرار دارد. پارکینگ ندارد اما میتوان روی آسانسور و انباری حساب کرد. اما بررسی قیمتها نشان میدهد با همین مقدار پول میتوان خانههای با سن و سال کمتری در همین منطقه خریداری کرد. مثلا یک واحد 72 متری فولامکانات دوخوابه در سهروردی تقاطع معلم، که فقط دو سال عمر بناست، با قیمت پنج میلیارد و 900 میلیون تومان یعنی 300 میلیون گرانتر از یک ملک با عمر 20 ساله به فروش میرود.
تهاتر کردن ملک یا تبدیل به نحو احسن
بعضی از مالکان که به کل از فروش ملکشان ناامید میشوند دست به کارهایي مثل تبدیل به نحو احسن با تهاتر میزنند. بعضی از زوجهای جوان که تازه بچهدار شدهاند و جایشان تنگ است دنبال خانههای دوخوابه و بزرگتر هستند و یا بعضی از مالکان دلشان میخواهند در خانه دلبازتری زندگی کنند. اما ملک فروش نمیرود که نمیرود. بنابراین یکی از گزینههایی که به ذهنشان میرسد تهاتر است. مثلا ملکشان را آگهی میکنند که با ویلایی در شمال یا آپارتمانی بزرگتر در منطقه دیگر عوض میکنند.
بیشتر این افراد کسانی هستند که از بالا و پایین شدن قیمت ملک هراس دارند و نمیخواهند پول دستشان بماند و دیگر نتوانند با آن پول خانه بخرند. یعنی با طرف وارد معامله میشوند و ملک را میدهند و ملک او را میگیرند و این وسط اگر مانده حسابی هم باشد میپردازند. گاهی اوقات هم برعکس است.
کسانی که پول لازم هستند و بعد از چند ماه ملکشان فروش نمیرود، به فکر تهاتر میافتند و واحدشان را با ملک کوچکتر و خودرو عوض میکنند که حداقل با فروش خودرو بتوانند بخشی از پولی که نیاز دارند را تامین کنند. همین موضوع باعث شده تعداد آگهیهای تهاتر ملک روز بهروز افزایش داشته باشد. در بین فایلهای موجود مالکی دنبال واحدی بزرگتر است. ملکش سال 82 ساخته شده و دوخوابه است، قیمتی که برای این واحد در مرزداران در نظر گرفته شش میلیارد و 850 میلیون تومان است و میخواهد ملک فولامکاناتش را با واحدی بزرگتر تهاتر کند.
مالک دیگری در پونک که یک واحد 75 متری دوخوابه 10 سال ساخت دارد، ملک هشت میلیاردیاش را با واحد 90 متری در همین منطقه تهاتر میکند. البته در بین آگهیهای جدید، تعداد فایلهایی که میخواهند ملکشان را با خانه کوچکتر تهاتر کنند بیشتر است. مثلا مالک یک واحد 125 متری نوساز سهخوابه در پونک میخواهد ملکش را بدهد و یک واحد 100 متری دوخواب بگیرد. این واحد تکواحدی و شخصیساز است. قیمت این ملک 19 میلیارد و 500 میلیون تومان است، مالک تاکید کرده اگر مشتری در پونک ملک ندارد، ملک در منطقه 22 هم قبول میکند، حتی اگر پول باقی مانده تهاتر را ندارد که بپردازد نصفش را اول میگیرد و بقیه را قسطبندی میکند.
تخفیف دادن و عقبنشینی از نرخهای پیشنهادی
شهریور ماه گذشته قیمت متوسط مسکن در تهران متری 66 میلیون تومان بود، اما حالا آمار غیررسمی نشان میدهد این قیمت به 64 میلیون و 500 هزار تومان رسیده. همین موضوع روی قیمت واحدهای مسکونی بالای شهر و مرکز و پایینشهر تهران هم تاثیر گذاشته است. امسال و در آخرین ماه تابستان، طبق اعداد و ارقام غیررسمی متوسط قیمت مسکن در منطقه یک 134 میلیون تومان بود، اما حالا قیمت مسکن در این منطقه 131 میلیون و 200 هزار تومان است.
البته این موضوع برای همه محلات این منطقه صدق نمیکند. مثلا در حال حاضر قیمت متوسط ملک در محله زعفرانیه حدود 116 میلیون و 800 هزار تومان است و در فرشته هر متر واحد مسکونی با قیمت 153 میلیون و 100 هزار تومان فروخته میشود. در نیاوران هر متر واحد مسکونی حدود 138 میلیون و 400 هزار تومان قیمت دارد و قیمت هر متر آپارتمان در الهیه حدود 151 میلیون و 500 هزار تومان است. قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه 18 نیز حدود31 میلیون تومان بود که در مهرماه این رقم با صد هزار تومان کاهش به حدود 30 میلیون و 900 هزار تومان کاهش داشته.
قیمتها در بقیه مناطق به همین شکل است، مثلا هر مترمربع مسکن در منطقه سه متری 110 میلیون تومان بود که حالا هر متر مسکن با قیمت 108 میلیون تومان خرید و فروش میشود. ماه گذشته در منطقه چهار هر متر مسکن با قیمت 64 میلیون و 300هزار تومان فروخته میشد، اما در مهرماه قیمت هر متر مسکن در این منطقه به 62 میلیون و 800 هزار تومان رسیده. در منطقه 19 هر متر مربع مسکن با قیمت 35 میلیون تومان معامله میشد، اما اگر این روزها سری به مشاوران املاک این منطقه بزنید، هر متر واحد مسکونی با قیمت 34 میلیون و 400 هزار تومان به فروش میرسد.
در منطقه 22 هم که برجهای سر به فلک کشیده ساخته شده و تهران جدید نام دارد، تا شهریور ماه گذشته هر متر واحد مسکونی با قیمت 59 میلیون و 800 هزار تومان معامله میشد، اما حالا هر واحد در این منطقه با قیمت 58 میلیون تومان فروخته میشود. با اینکه قیمت متوسط ملک کاهش داشته، اما بازار مسکن همچنان در رکود سنگین است و بعضی از فروشندههای ملک تاکید کردهاند با مشتری واقعی کنار میآیند.
اما بررسی آگهیها نشان میدهد بعضی از مالکان هنوز به کاهش قیمت مسکن در منطقه خود اعتنایی نکردهاند. مثلا مالک آپارتمانی در محله سعادتآباد که قیمت ملک در این منطقه حدود 123 میلیون و 500 هزارتومان است، ملک 20 سال ساختش را با قیمت متری 126 میلیون و 666 هزار تومان و قیمت کل 13 میلیارد و 300 میلیون تومان میفروشد. حتی تاکید کرده زیر قیمت منطقه آپارتمانش را میفروشد.
حرکت خلاف جهت بازار اجاره مسکن
بازار رهن و اجاره یک داستان جداگانه و متفاوت دارد. با اینکه قیمت متوسط مسکن در تهران و شهرهای بزرگ کاهش داشته، اما اگر فایلهای جدید اجاره را بررسی کنید، نهتنها کاهش قیمتی دیده نمیشود، حتی بعضی از صاحبخانهها مبلغ ودیعه و اجاره را افزایش دادهاند. این نشان میدهد که تورم اجاره مسکن هیچ ربطی به قیمت ملک ندارد، چون بیشتر صاحبخانههایی که از فروش ملکشان ناامید شدهاند، آپارتمانهای نوساز را که همیشه روی دست میرفت و همیشه خریدار داشت، اجاره میدهند تا حداقل به بخشی از پولشان برسند.
به همین دلیل مبلغ ودیعه و پول پیش و همچنین اجاره ماهانه افزایش زیادی داشته و اصلا خیال پایین آمدن ندارد. مثلا اگر بخواهید در مناطق بالای شهر خانه اجاره کنید اندازه خرید یک ملک در پایین شهر باید ودیعه بپردازید و در ماه اجارههای بالایی بپردازید. گواه این موضوع فایلهایی است که این روزها در مشاوران املاک و پلتفرمهای آنلاین مسکن دیده میشود. مثلا مالک یک واحد 230 متری سهخوابه نوساز در سعادتآباد چهار میلیارد تومان پول پیش و ماهی 170 میلیون تومان اجاره برای ملکش در نظر گرفته.
یا مالکی در نیاوران برای واحد 125 متری دو خواب نوساز ودیعه دو میلیاردی و اجاره ماهانه 50 میلیون تومانی در نظر گرفته است. مالک دیگری هم در همین محله برای اجاره یک آپارتمان سه خوابه 190 متری که سال 80 ساخته شده،500 میلیون تومان پولپیش و ماهی 85 میلیون تومان اجاره میخواهد. اگر کمی پایینتر و به سمت غرب تهران برویم، مالکی در جنتآباد جنوبی آپارتمان 72 متری دوخواب 15 سال ساخت را با 300 میلیون تومان پولپیش و ماهانه 10 میلیون تومان اجاره میدهد.
مشارکت در ساخت برای گردش سرمایه
اینجا دیگر آخر راه است و کسانی وارد این مسیر میشوند که امیدشان ناامید شده و فقط میخواهند به هر روشی که شده به پول برسند. مشارکت در ساخت حداقل هم ملکشان را نگه میدارد و هم اینکه میتواند نیاز آنها را برطرف کند. این اتفاق در بیشتر محلات قدیمی تهران در حال وقوع است در یک کوچه خانهها یکی در میان در حال تخریب هستند و چند ماه بعد یک آپارتمان سر به فلک میکشد. مالکان خانههای ویلایی که قیمت ملکشان خیلی بالاست بیشتر از بقیه وارد این راه میشوند، چون در این رکود سنگین و قیمت بالای خانه در تهران کمتر کسی زورش میرسد خانه نوساز و نقلی بخرد دیگر چه برسد به اینکه جرات کند و در خانههای ویلایی را بزند.
مشارکت در ساخت این فرصت را به مالکان میدهد که با توجه به متراژ ملکشان واحد نوساز یا حتی پول نقد هم بگیرند. بعضی از توافقها به این شکل است که واحدها بهصورت نصف نصف یا به صاحب زمین یک واحد بیشتر میرسد. همین روش میتواند خانههای ویلایی و قدیمی در رکود را وارد بازار کند. مالک میتواند واحدهای جدید را رهن و اجاره بدهد و به تعداد آنها به پول برسد. شاید همین اشتیاق باعث شده که تعداد آگهی بازسازی خانه این روزها بیشتر از همیشه دیده شود. چه در فضای مجازی و چه در کوچه و پسکوچهها، آگهیهای زیادی برای مشارکت در ساخت خانههای ویلایی دیده میشود.
