روزنامه هفت صبح، گروه بازار| فروشندگان مسکن در ماههای اخیر برای فرار از شر رکود حاکم بر بازار حاضر هستند بین 10 تا 20درصد تخفیف درنظر بگیرند و از شر ملک رها شوند ولی به دلیل منتشر نشدن آمار رسمی از طرف بانک مرکزی خیلی نمیتوان به اعتماد درباره مسکن صحبت کرد. به گفته مشاوران املاک فعلا تعداد فایلهای فروش و رهن و اجاره بیشتر از شش ماه اول سال گذشته است، اما تعداد خریداران و کلا کسانیکه وارد این بازار میشوند اصلا قابل مقایسه با نیمه اول سال ۱۴۰۱ نیست.
از طرف دیگر دولت هم بیکار ننشسته و از ابتدای سال عزمش را جزم کرده تا سروسامانی به بازار مسکن بدهد. از محدود شدن قدرت فعالیت مشاوران املاک تا راهاندازی سامانهای برای امضای قرارداد مالک و مستاجر بدون نیاز به بنگاه املاک و جدیتر شدن قانون مالیات بر خانههای خالی و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در مسکن و… قدمهایی است که دولت در نیمه اول سال برداشته و گفته میشود تاکنون ۶۳ هزار خانه خالی برای دریافت مالیات شناسایی شده و برای چند هزار مالک دیگر هم اظهارنامه مالیاتی ارسال شده.
سقف وام مسکن امسال به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده تا زوجهای جوان بتوانند درمناطق ارزانتر صاحب خانه نقلی شوند. این اقدامات دولت در کاهش قیمت مسکن در تهران تاثر داشته است ولی برآورد معاملههای خرید و فروش در سطح شهر نشان میدهد هنوز این بازار تکان نخورده و شاید حالا حالاها تغییر محسوسی در ورود خریدار به بازار مسکن اتفاق نیفتد.
افزایش فایل فروش به بهانه مهاجرت
تا چند سال پیش، ملک نوساز هلو را مشتریها روی هوا میزدند. اما در بازار این روزهای مسکن که فقط رکود حرف اول را میزند، این سوگلیهای بازار هم فعلا خریدار ندارند و به همین دلیل بعضی از مالکان این واحدها برای فروش به ترفندهای جدیدی متوسل میشوند. بعضیها بعد از چند ماه انتظار از فروش عقبنشینی میکنند و فایل فروش را به رهن کامل تغییر میدهند. همین موضوع باعث شده در شش ماه اول سال تعداد واحدهای نوساز و کلید نخورده برای رهن کامل افزایش قابل توجهی داشته باشد.
یکی از این ترفندهای جدید فروش ملک با قید واژه مهاجرت است. آگهی فروش ملک به دلیل مهاجرت موضوع جدیدی نیست. همیشه در بین فایلهای موجود برای فروش چند فروشنده تاکید میکنند به دلیل مهاجرت و عجله داشتن با مشتری راه میآیند. اما موضوعی که این روزها این آگهیها را پررنگتر میکند، استفاده از این واژه برای فروش ملک است. به گفته شعبانی مشاور املاک در چند ماه گذشته بعضی از مالکان که اصلا قصد مهاجرت ندارند، برای فروش ملک میگویند خانه را زیر قیمت منطقه میفروشند.
به گفته او بعضی از واحدهای نوساز چند ماهی است خاک میخورند و نه کسی آنها را میخرد و نه اجاره میرود. به همین دلیل بعضی از مالکان در آگهی ملکشان از رفتن و مهاجرت میگویند تا به خریداران اینطور القا شود که فروشنده فیتیله قیمت را پایین کشیده و برای رفتن عجله دارد و به همین دلیل ممکن است، بتوانند با بودجهای که دارند صاحب خانه شوند. در واقع بعضی از فروشندهها از واژه مهاجرت استفاده میکنند تا توجه خریدار جلب شود تا ملکشان به فروش برود.
به گفته این مشاور املاک بیشتر این افراد قیمت مشخصی برای خانهای که برای فروش گذاشتهاند، نمینویسند. اگر آگهی فروش در پلتفرمهای آنلاین باشد در قسمت قیمت مینویسند توافقی. اگر آگهی فروش به مشاور املاک داشته باشند درباره قیمت حرفی نمیزنند و میگویند با مشتری به توافق میرسند. بیشتر این فروشندهها بعد از چند وقت منتظر خریدار ماندن به این ترفند روی آوردهاند. البته بیشتر آپارتمانهایی که برای فروش آگهی میکنند نوساز است.
کسی که بخواهد برود معمولا خانه خودش را میفروشد نه اینکه چند واحد نوساز کلید نخورده را برای فروش بگذارد. به گفته شعبانی بعضی از آنها بعد از اینکه از فروش ملکشان ناامید میشوند، نوع آگهی را عوض میکنند و از فروش به رهن کامل تغییر میدهند.
بعضی فروشندهها که دیگر اصراری برای فروش ندارند، برای فرار از مالیات بر عایدی مسکن، واحدهای نوساز و کلیدنخورده را رهن میدهند. به گفته این مشاور املاک واحد نوساز و کلیدنخورده برای مالکان برگ برنده است، چون خیلی از خریداران دوست دارند بهاصطلاح خودشان اولین نفری باشند که چراغ خانه را روشن کرده و با آینه و قرآن وارد خانه میشوند.
اما رکود در بازار مسکن و زیاد شدن عرضه و کم شدن تقاضا و نبود مشتری واقعی برای خرید ملک، آنها را مجبور کرده برای فرار از مالیات خانههای خالی و مالیات بر عایدی مسکن گزینه رهن دادن و خلاص شدن از هزینههای سنگین بعدی را انتخاب کنند. مالیات بر عایدی مسکن واحد مسکونی که زیر یک سال از خرید آن گذشته باشد، زمان فروش ۶۰درصد مابهالتفاوت قیمت خرید و فروش است. با این اوصاف اگر کسی یک آپارتمان را با قیمت دو میلیارد تومان بخرد و دو میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بفروشد، مالیات بر عایدی مسکن فقط بر ۲۰۰ میلیون تومان سود تعلق میگیرد و فروشنده باید ۱۲۰ میلیون بپردازد.
این مالیات در صورت فروش ملک در بازه یک تا دو سال با نرخ ۴۰درصد و بعد از سه سال با نرخ ۲۰درصد رقم مابهالتفاوت محاسبه میشود. پس با این تفاسیر، بعضی از فروشندههایی که واحد نوساز خریدهاند، دیگر به فروش آن هم در بازار بدون تقاضا فکر نمیکنند. تازه مالیات واحد خالی هم هست که سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم بهبعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه محاسبه میشود.
یعنی بهازای هر ماه بیشتر از ۱۲۰ روز که خانه خالی باشد، اول مالیات بر اجاره ملک را حساب میکنند و بر اساس سالهایی که گفته شد، مالک جریمه میشود. اگر مالیات بر اجاره یک خانه، ماهانه یک میلیون تومان باشد، به ازای هر ماه خالی بودن آن پس از ۱۲۰ روز، در سال اول باید ماهانه ۶ میلیون تومان، در سال دوم با فرض ثابت بودن اجاره، ۱۲ میلیون تومان و در سال سوم به بعد، ماهانه ۱۸ میلیون تومان محاسبه خواهد شد.
ازطرف دیگر یکسری از مالکان هستند که به کل از خیر سرمایهگذاری در بازار مسکن گذشتهاند و میخواهند وارد بازارهای زودبازدهی مثل طلا و ارز و بقیه بازارها شوند. به گفته شعبانی مسکن دیربازده است و اصلا بهدرد سرمایهگذاران عجول نمیخورد. کسانی که وارد این حوزه میشوند برای کسب سود باید صبر کنند و اگر بازار وارد رکود شده مصایبش را به جان بخرند و بمانند. اما بعضی از کسانیکه در بازار مسکن سرمایهگذاری کردهاند، تحمل این شرایط را ندارند و میخواهند هرچه زودتر ملکشان را بفروشند و از این حوزه خارج شوند. این فروشندهها در این بازار کم تقاضا سعی میکنند به قول خودشان با مشتری واقعی کنار بیایند و سر معامله برای پشیمان نشدن مشتری تخفیف خوبی هم میدهند. بعضی از آنها هم بعد از چند ماه انتظار به رهن کامل راضی میشوند تا حداقل پول رهن را در یک بازار دیگر سرمایهگذاری کنند.
رکود بازار و غیبت آمارهای رسمی
آمارهای غیررسمی میگویند متوسط قیمت مسکن در تهران ۶۶ میلیون تومان است. این آماری است که از برآورد قیمتها در سطح شهر بهدست آمده و آمار رسمی بانک مرکزی نیست. بانک مرکزی از آذر ماه سال ۱۴۰۱ روند اعلام قیمت مسکن در تهران را قطع کرده و آمار رسمی درباره قیمتها وجود ندارد. آخرین بار متوسط قیمت مسکن متری ۴۸ میلیون تومان اعلام شد، اما از آذر ماه سال گذشته تا شهریور امسال این قیمت به ۶۶ میلیون تومان رسیده.
براساس آمارهای سال گذشته، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده با 94 میلیون و 410 هزار تومان برای منطقه یک و کمترین متوسط قیمت با 24 میلیون و 490 هزار تومان برای منطقه 18 بوده است. اما امسال و در آخرین ماه تابستان، باز هم طبق اعداد و ارقام غیررسمی متوسط قیمت مسکن در منطقه یک ۱۳۴ میلیون تومان است و حدود ۴۰ میلیون تومان در این مدت رشد داشته. قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۱۸ نیز حدود ۳۱ میلیون تومان است که تقریبا هفت میلیون تومان افزایش قیمت داشته است.
قیمتها در بقیه مناطق به همین شکل است، مثلا هر مترمربع مسکن در منطقه سه متری ۱۱۰ میلیون تومان و در منطقه چهار متری ۶۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. در منطقه ۱۹ هر مترمربع مسکن با قیمت ۳۵ میلیون تومان در منطقه ۲۲ که تهران جدید هم نام دارد متری ۵۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به فروش میرسد. البته این قیمتها میانگین قیمت ملکهای خرید و فروش شده است. چون اگر بخواهید یک واحد مسکونی نوساز در منطقه یک بخرید، قیمتها خیلی بالاتر از قیمت متوسطی است که بهصورت غیررسمی اعلام شده است.
مثلا بین فایلهای موجود برای فروش در منطقه یک تهران الهیه، یک واحد ۲۵۰ متری نوساز کلیدنخورده با قیمت متری ۲۵۰ میلیون تومان و قیمت کل ۶۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به فروش میرسد. یک واحد ۱۵۰ متری که سال ۱۴۰۱ ساخته شده و هنوز کلید نخورده نیز در الهیه متری ۲۶۰ میلیون تومان و به قیمت کل ۳۹ میلیارد تومان فروخته میشود، این واحد مسکونی در طبقه چهارم یک ساختمان پنج طبقه قرار دارد. یک واحد نوساز در خیابان فرشته نیز با قیمت ۵۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان به فروش میرسد. قیمت هر متر حدود ۲۳۰ میلیون تومان است، این واحد ۲۲۵ متری و سهخوابه است.
در مناطق پایینتر هم قیمتها به همین صورت است. در چیتگر یا همان منطقه ۲۲ که بیشتر از بقیه مناطق تهران خانه خالی و نوساز دارد و متوسط قیمت مسکن متری ۵۹ میلیون و ۸۰۰ هزارتومان است، اگر بخواهید یک واحد نوساز ۱۵۰ متری سهخوابه بخرید باید حداقل ۱۰ میلیارد تومان داشته باشید. در بین فایلهای خانههای نوساز برای فروش، این ملک با قیمت متری ۶۶ میلیون و ۶۶۶ هزار تومان به فروش میرسد. خانه کلیدنخورده است و در طبقه سیزدهم یک برج ۱۹ طبقه قرار دارد.
یک واحد ۶۸ متری نوساز نیز با قیمت چهار میلیارد و ۶۲۰ هزار تومان فروخته میشود. قیمت هر متر این خانه دوخوابه فولامکانات حدود ۶۷ میلیون و ۹۴۱ هزار تومان است. اگر به منطقه ۱۸ برویم در سعیدآباد یک واحد ۱۰۰ متری دو خوابه نوساز را با قیمت متری ۳۴ میلیون تومان و قیمت کل سه میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان میتوانید، بخرید. در همین منطقه در بلوار خلیجفارس یک واحد نوساز کلید نخورده ۸۰ متری دوخوابه با قیمت هر متر ۶۰ میلیون تومان و قیمت کل چهار میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فروخته میشود.
رواج رهن خانههای نوساز
به گفته مشاوران املاک و آگهیهای موجود در پلتفرمهای آنلاین تعداد خانههای نوساز که برای رهن کامل معرفی شده، در چند ماه گذشته افزایش قابل توجهی داشته. بیشترین این واحدها در شمال شهر قرار دارند که نسبت به بقیه مناطق قیمتشان نجومیتر است. البته در بقیه مناطق هم خانه نوساز برای رهن کامل پیدا میشود. قیمتها در بالای شهر هم متفاوت است. مثلا مالک یک واحد ۱۱۵ متری نوساز دوخوابه در پاسداران برای رهن کامل یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان تعیین کرده است.
این واحد فولامکانات است و یک اتاق خواب مستر دارد. رهن کامل واحد ۲۵۰ متری سهخوابه در قیطریه چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است. این واحد فولامکانات در طبقه سوم واقع شده و هر سه اتاق خواب آن کینگ مستر با کلوزت است. در سهروردی شمالی با دو میلیارد تومان میتوانید یک واحد ۱۱۹ متری نوساز کلید نخورده دو خوابه را رهن کنید. این واحد هشت متر انباری داخلی هم دارد و در طبقه سوم یک ساختمان شش طبقه واقع شده است.
در مرکز تهران و در محله یوسفآباد یک واحد ۱۲۰ متری سهخوابه موجود است که صاحبخانه برای رهن کامل یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان میخواهد. این واحد در طبقه چهارم و تکواحدی و فولامکانات است. با ۷۵۰ میلیون تومان میتوانید قرارداد رهن کامل یک واحد ۱۲۵ متری دوخوابه نوساز در چیتگر را امضا کنید. این واحد در طبقه ۲۲ از یک برج ۲۹ طبقه قرار دارد، برج دارای لابی و سالن اجتماعات، سالن بازی و استخر و جکوزی و روفگاردن چیدمان شده است.
در چیتگر شمالی یک واحد در یک ساختمان سه طبقه برای رهن کامل معرفی شده. رهن کامل این واحد ۱۱۵ متری دو خوابه ۹۰۰ میلیون تومان است. در منطقه تهران و محله سعیدآباد برای رهن کامل واحد ۱۱۰ متری دوخوابه نوساز کلیدنخورده به ۵۰۰ میلیون تومان نیاز دارید. این واحد فولامکانات است و در طبقه پنج ساختمان پنج طبقه قرار دارد. در غرب تهران، در سعادتآباد برای رهن یک واحد ۱۵۰ متری نوساز سهخوابه، سه میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان نیاز است. این واحد در طبقه ششم از ساختمان شش طبقه قرار دارد و فولامکانات است.
یک خواب مستر و دو پارکینگ دارد. ساختمان روف گاردن، لابیمن، نگهبان و سالن ورزشی هم دارد. در جنتآباد و در بین فایلهای رهن کامل، واحد مسکونی ۹۵ متری دوخوابه کلید نخورده موجود است. صاحبخانه برای رهن کامل یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته. این واحد فول امکانات است و در طبقه ششم یک ساختمان شش طبقه واقع شده. در شرق تهران و در تهرانپارس یک واحد ۸۰ متری موجود است، مبلغ رهن کامل این آپارتمان دو خوابه نوساز یک میلیارد تومان پیشنهاد شده. در تهرانپارس غربی، خیابان اردیبهشت شمالی نیز یک واحد ۸۲ متری دوخوابه نوساز برای رهن کامل موجود است. صاحبخانه ۸۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل در نظر گرفته است.
