روزنامه هفت صبح| هفته گذشته یکی از خوانندگان صفحه «باشگاه وکلا»ی روزنامه ما، به نام آقای فرامرز جعفری، یادداشتی در نقد نظام حقوقی سرقفلی در ایران برای ما ارسال کردند و درخواست چاپ آن را داشتند. این مقاله دو هزار و 400 کلمهای، اما با کلماتی بسیار فنی نوشته شده بود و درج آن در روزنامه با سیاست ما مبنی بر سادهنویسی گزارشها و یادداشتها منافات داشت. از این رو، تصمیم گرفتیم با ارج نهادن به دغدغه ایشان، گزارشی در مورد نظام سرقفلی در ایران بنویسیم و در کنار این مطلب، اهم انتقادات این خواننده محترم را درج کنیم.
ابتدا باید مفهوم دو حق یعنی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را متوجه شویم. «حق کسب و پیشه به بیان ساده همان «حق آب و گل» یا مالی است که یک مغازهدار میتواند به خاطر «پاخور» مغازه خود بگیرد. مغازهداری یک مغازه را میگیرد و آن را به یک محل پرمشتری تبدیل میکند بنابراین حق دارد که در صورت درخواست برای تخلیه ملک توسط مالک قیمت تعیین شده توسط کارشناس تحت عنوان حق کسب و پیشه را از مستاجر بگیرد وگرنه امکان تخلیه ملک برای وی وجود نخواهد داشت.»
به تعبیر آقای جعفری در مقاله خود «کسب و پیشه نه ابتدا به ساکن، بلکه در پروسه زمانی نامحدود، به تدریج با جذب مشتری بیشتر و دائمی البته با بودن مغازه مصداق مییابد.» اما حق سرقفلی چیست؟ حق سرقفلی در واقع حق اولویت برای اجاره یک مغازه است. توضیح اینکه مالک یک مغازه میتواند ملک خود را به هر مستاجری اجاره بدهد ولی مهمترین نکته برای یک مستاجر این است که بتواند یک ملک را برای درازمدت اجاره کند تا مشتری جذب کند.
در این شرایط او باید یک مبلغ سنگین را به مالک به عنوان حق سرقفلی بدهد تا هر سال، بر دیگران برای اجاره این ملک اولویت داشته باشد. این مبلغ البته در پایان دوره اجاره و در صورت تخلیه آن، قابل دریافت از مالک یا مستاجر دیگر است. انتقاد آقای جعفری چیست؟ طبق یکی از قواعد مربوط به سرقفلی، مستاجر نباید کاربری مغازه را تغییر بدهد مگر با رضایت مالک اصلی. به عقیده ایشان، این محدودیت بازدارنده مناسبات اقتصادی است و به دلیل عدم تعامل مالکان، منجر به بسته شدن مغازهها میشود. ضمنا باعث شده مخاصمات بیپایانی در این زمینه در محاکم دادگستری بین مالکان و صاحبان سرقفلی ایجاد شود.
از سوی دیگر به گفته ایشان در حالی که قانونگذار در سال 1375 مصوب کرده که «موجر برای خرید سرقفلی، دیگر نیاز به اذن صاحب سرقفلی ندارد و مجاز است از مجاری قانونی، اقدام به خرید سرقفلی البته پس از کارشناسی به نرخ روز از سرقفلدار کند.» این انتقاد باقی است که چرا این مصوبه «مشمول خریداران سرقفلی از سال 1356 تا پایان سال 1375 نیست و در این بازه زمانی موجر بدون اذن سرقفلدار نمیتواند به زعم خود حتی از مجرای قانونی مبادرت به خرید سرقفلی کند…از سوی دیگر این موضوع باعث میشود که موجر نیز به اصطلاح عامیانه لج کند و از فروش مالکیت به سرقفلدار امتناع کند و موضوع به شکل یک بن بست باقی بماند. ماجرایی که به گفته ایشان تبعات (منفی) بیشماری دارد من جمله: شکاف طبقاتی، آسیبهای اجتماعی، فروپاشی مناسبات اقتصادی و ناکارآمدی ساختاری.
به عبارت دیگر از نظر ایشان قانون باید به این شکل اصلاح شود که «صاحبان سرقفلی آزادانه و مستقل و بیدغدغه اجازه تغییر شغل و نیز اجازه اجاره مغازه به غیر را دارند و کلاً ضرورت به اذن مالک یا مالکان (به گفته آقای جعفری نئوفئودال، سلطهگر و منفعتطلب) نیست.»ایده دیگر ایشان که در بخش دیگری از این مطلب آمده این است که «ملک تجاری فقط با مالکیت داد وستد شود» و به طور کلی نظام مربوط به سرقفلی از بین برود. (چون سرقفلی در واقع در حال حاضر نهادی است موازی نهاد مالکیت مغازهها).
و ایده دیگری که مطرح کردند این است که صاحب سرقفلی و مالک از نظر قانونی ملزم به یکی از این دو راه شوند: انتقال مالکیت یا واگذاری منافع. به این شکل که کارشناسان دادگستری به قیمت روز ارزش ملک و نیز ارزش منافع را ارزیابی کنند. اگر مالک خواست منافع را در اختیار داشته باشد و ملک را اجاره بدهد آن را از سرقفلیدار بخرد وگرنه مالکیت خود را به سرقفلیدار بفروشد.
