روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| «- چرا در ایتالیا اجاره 7 ساله است؟ چرا در آلمان اجاره خانه مادامالعمر است؟ آن وقت در تهران قراردادها یک ساله و شش ماهه هستند. در آلمان موجر نمیتواند شما را اخراج کند تا زمانی که خودت بخواهی بلند شوی.
* خب طرف نمیخواهد دیگر خانهاش را به شما اجاره بدهد.
* بیخود میکند طرف. دولت مسئول مسکن است. مسئول تامین سرپناه است.
* این دخالت دولتی در بازار مسکن نیست؟ پس چهار دیواری اختیاری چه میشود؟
* چرا هست. دولت باید دخالت کند. چرا در پاریس دخالت میکند؟ چرا در کانادا دخالت خوب است؟ دولت باید بازار مهمی مثل مسکن را رگولیت کند. شما میتوانی بگویی چون پول داری میخواهی قاچاق انسان کنی؟ نه نمیتوانی. هر بازاری رسمی نیست…. مسکن که کالای تجاری نیست. مسکن یک کالای اجتماعی است. مسکن سرپناه مردم است. در همین کانادا که دولت نسبتا دست راستی دارد دولت میگوید هرکس خانه سوم بگیرد از این خانه به بعد باید 90درصدش را مالیات بدهد. دولت باید دخالت کند. دولت نباید اجازه بدهد که مسکن که یک کالای اساسی است تبدیل بشود به کالای سرمایهای.»
اینها که خواندید بخشی از گفتوگوی مجید حسینی است با مجری تلویزیون که جدید هم نیست اما اخیرا دوباره در شبکههای اجتماعی مورد توجه قرار گرفته است. حسینی 44 ساله را احتمالا بیشتر با دعوای پرسروصدایی که با پزشکان بر سر مالیات داشت و هنوز هم دارد به یاد بیاورید یا با حملههای جنجالیاش به مدارس غیرانتفاعی. حرفهای تازه حسینی از دو جنبه قابل بررسی هستند؛ یکی راستی آزمایی ادعایی که او درباره موضوع مسکن در کشورهای توسعهیافته میکند و دوم اینکه آیا چنین روشهایی میتواند نسخه قابل اجرایی در مورد بازار مسکن ایران باشد؟
وضعیت اجاره در ایتالیا و آلمان و کانادا
آیا اجاره در ایتالیا هفت ساله است؟ آیا اجاره خانه در آلمان مادامالعمر است؟ در کانادا صاحب خانه نمیتواند مستاجر را اخراج کند؟ در جواب به این سوالات باید گفت هم بله و هم نه مثلا مالکان خانهها در ایالتهای شمالی کانادا تحت هیچ شرایطی در فصول سرد نمیتوانند مستاجر را مجبور به تخلیه خانه کنند اما قبل از جواب دادن به همه این سوالها بیایید قوانین مالیاتی برای خانههای دوم به بعد را مرور کنیم که به خودی خود نقش زیادی در تنظیم بازار اجاره و تبدیل نشدن خانه به کالای سرمایهای دارد.
به عنوان مثال شما در برخی از ایالتهای کانادا اگر خانوادهای با جمعیت کمتر از 5 نفر داشته باشید و سمت خانه سوم بروید نه تنها همان ابتدا و موقع انتقال سند باید نزدیک به 75درصد ارزش ملک را مالیات بدهید بلکه بعدتر موقع اجاره دادن هم کسر بزرگی از اجاره بها را باید به دولت پرداخت کنید. همچنین اگر یک خانه خالی باشد دولت از یک درصد ارزش کل ملک تا 5 درصد آن را به عنوان مالیات از شما خواهد گرفت.
این در حالی است که برای خانه اول فقط 5 درصد ارزش ملک را مالیات خواهید داد تازه اگر شما موقع خرید یک خانه نشان بدهید که میخواهید در آن زندگی کنید دولت تا 36 درصد از مالیاتتان را تخفیف خواهد داد البته اگر آنقدر پولدار نباشید که قیمت خانهتان از 350 هزار دلار بیشتر باشد یعنی اینجا هم دولت حواسش هست که به ثروتمندان حتی در مورد خرید خانه اول هم تخفیف ندهد. از آنجا که کانادا به شکل فدرال اداره میشود این درصدها در ایالتهای مختلف متفاوت است اما به طور کلی کانادا با مالکان خانههای گرانقیمت یا مالکان خانههای دوم به بعد اصلا مهربان نیست. همانطور که دولتهای کشورهای آلمان، ایتالیا، فرانسه و… مهربان نیستند.
مثلا در آلمان اگرچه خرید خانه اول برای افرادی که در شغلشان جا افتاده باشند یعنی دانشجو، تازه کار، تازه مهاجر و.. نباشند با کمک انواع وام، کار سختی نیست اما کمتر کسی در طبقه متوسط میتواند به سراغ خانههای متعدد برود چرا که برای خرید خانه دوم باید دستکم 35درصد مالیات بدهد و این عدد در مورد خانه سوم تا 70درصد افزایش پیدا میکند. البته این قوانین ریزهکاریهای زیادی دارد مثلا اگر شما طبقه بالای خانه ویلاییتان را بسازید یا اساسا خانهای را خودتان بسازید مشمول معافیتهای زیاد میشوید و… .
همین سختگیریها کم و زیاد در بقیه کشورهای توسعهیافته هم هست حتی در آمریکا هم شما در صورتی که خانه دوم و سوم بخرید بسته به قوانین ایالتی که بر حسب وضعیت مسکن در منطقه تنظیم میشوند باید مالیاتهای سنگین پرداخت کنید تا جایی که مالیات نیم درصدی شما موقع خرید یک خانه زیر 500 هزار دلاری در خانه اول میتواند تا 35درصد ارزش کل همین ملک افزایش پیدا کند اگر ملک، دومین ملکی باشد که به نامتان ثبت میشود. همین قوانین سختگیرانه در مورد خانههای خالی هم وجود دارد.
پس ادعای حسینی در مورد مالیات سنگین بر خانههای دوم و سوم در کشورهای توسعهیافته درست به نظر میرسد اما در مورد بازار اجاره چه؟ در مورد هفت ساله بودن قراردادهای اجاره در ایتالیا هیچ فکتی در دسترس نیست و دقیقا معلوم نیست که او عدد هفت سال را برای ایتالیا از کجا میآورد اما در مورد اینکه قوانین اجاره تا اندازه زیادی به نفع مستاجر است حق با اوست اما نه در همه جای این کشورها و در مورد همه خانهها.
در همین ایتالیا، خانههای مرکز شهر، خانههایی که هنوز وام بانکیشان تسویه نشده و… باید بیشتر با مستاجرهایشان راه بیایند مثلا اگر یک مستاجر نخواهد خانه را خالی کند و اجارهاش را هم همیشه مرتب پرداخت کرده باشد و با افزایش اجارهبها به اندازه نرخ تورم مسکن موافق باشد صاحب خانه باید برای تمدید نکردن قرارداد اجاره او دلیل منطقی بیاورد دلایلی از جمله نقل مکان خودش به ملک یا نیاز ملک به تعمیرات اساسی.
حتی فروش خانه هم نمیتواند دلیل منطقی برای تمدید نکردن قرارداد خانه محسوب شود. بسیار مشابه همین قوانین در آلمان هم دیده میشود. در مورد قراردادهای اجاره مادامالعمر هم احتمالا منظور حسینی، خانههای دولتی هستند که تعدادشان در آلمان اصلا کم نیست مخصوصا شرق آلمان که روزگاری به روش مطلقا سوسیالیستی اداره میشده است. در این موارد قرارداد مستاجرها هر سال خودبهخود تمدید میشود با افزایشی به اندازه تورم مسکن و گاهی کمتر از آن.
در مورد آلمان و بسیاری از کشورهای اروپایی بسیاری از خانههایی که برای اجاره گذاشته میشوند اصلا متعلق به یک شخص خاص نیستند بلکه به صورت شرکتی اجاره داده میشوند یعنی یک شرکت بزرگ که میتواند خودش زیرمجموعه یک شرکت دیگر مانند بانک یا موسسات سرمایهگذاری باشد مالک چند هزار خانه است و آنها را اجاره میدهد. مشتری این ملکها هم معمولا دانشجویان، افراد با بضاعت کم و حتی خود دولت هستند و نرخ اجارهبها هم آزاد تعیین میشود.
اما طبیعتا از افزایش نرخ تورم مسکن بیشتر نیست و قوانین دولتی بر رابطه میان موجر و مستاجر نظارت میکند اگرچه مالکان میتوانند درخواستهایی مانند پرداخت یک جای اجاره سالانه خانه را مطرح کنند یا برای تضمین پرداخت اجاره از متقاضی دریافت خانه گردش حساب بخواهند.همین وضعیت در مورد شهری مانند پاریس هم صدق میکند. این شهر یکی ازگرانترین شهرها برای مستاجران است چون جمعیت زیادی دارد و ساخت و ساز خانه در این شهر اصلا با افزایش جمعیت آن همخوانی ندارد.
در این شهر هم مالکان بعضی از خانهها در صورت تمدید نکردن قرارداد اجاره باید دلیل بیاورند مثلا دو ماه تاخیر در پرداخت اجارهبها یا یک شکایت از سوی همسایهها این دلیل را به دستشان میدهد. نرخ افزایش اجارهبها هم معمولا در یک بازار رقابتی تعیین میشود و به اندازه تورم مسکن است که در اغلب سالهای گذشته چیزی کمتر از 5 درصد بوده است.
همانطور که میبینید در اغلب کشورها دولت حواسش به مستاجرها هست و مالکان نمیتوانند بدون دلیل و هر طور که میخواهند با مستاجران رفتار کنند اما سوال مهمتر که بسیاری از جمله حسینی به آن جواب نمیدهند این است که اساسا در کشوری با تورم مسکن زیر 5 درصد چرا صاحبخانه باید بخواهد مستاجر را بلند کند؟ اصل دعوا بین صاحبخانهها و مستاجرها در ایران بر سر اجارهبها است و اجارهبها نه در ایران که در تمام کشورها تابع نرخ تورم مسکن است.
در واقع تمام تلاشی که دولتها میکنند از جمله همان مالیاتهای سنگین بر خانههای خالی، خانه دوم به بعد و… همه برای جلوگیری از تبدیل شدن خانه به کالای سرمایهای و بالا رفتن تورم مسکن است اما وقتی این اتفاق افتاد آیا میتوان الگوی کشورهای توسعهیافته را فقط در یک بخش اجرا کرد؟ اصلا در ایران که تورم مسکن در سالهای اخیر بیشتر از 50درصد بوده کدام قوانین بالادستی سختگیرانه میتواند مالک را مجبور کند از بخش بزرگی از درآمدش چشم بپوشد بدون اینکه نارضایتی گسترده ایجاد کند؟
کدامیک از قوانین میتوانند حریف روشهایی برای دور زدن خودشان شوند در حالی که پای یک حاشیه سود بسیار بالا در میان است؟ مانند دور زدن قانونی که میگوید مالکان در تهران نباید بیشتر از 25درصد روی اجارهبها بکشند. در واقع وقتی ما از فشار بر مالکان خانهها حرف میزنیم اما زورمان به تورمی که دسپخت دولتمردان است نمیرسد، در نهایت نسخهای که تجویز خواهیم کرد، فارغ از اینکه نسخه درستی است یا نه، اصلا امکان اجرا شدن پیدا نخواهد کرد.
