روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| «حدود 45 هزار واحد مسکونی خالی فقط در منطقه 22 تهران شناسایی شده و 65 هزار واحد خالی هم در پردیس وجود دارد. این تازه گوشهای از آمار کل خانههای خالی تهران است.» اینها را مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفته تا یک بار دیگر برای صاحبان خانههای خالی خط و نشان بکشد. او تنها کسی نیست که در هفتههای اخیر در کنار تهدید مالکان خانههای خالی آمارهایی در مورد تعداد آنها داده است.
کمی پیش هم رئیس کمیته بودجه شورای شهر تهران گفت که 20 درصد خانههای خالی کل کشور با عدد تقریبی 500 هزار واحد در تهران واقع شده است. دلیل این آمار دادنهای جدید هم این است که دولت گفته از شهریور امسال قانون مالیات بر خانههای خالی را با جدیت اجرا میکند و رقمهای مالیاتی سنگین در انتظار مالکان این خانهها است.
جدا از اینکه دولت اینبار در عمل به این تهدیدها موفق خواهد بود یا نه، سوال مهم دیگری هم برای خوانندههای آمارهای خانههای خالی به وجود میآید مخصوصا وقتی اسم پردیس و منطقه 22 که لبریز از کلان پروژههای خانهسازی هستند به گوش میرسد، اینکه آیا این خانهها بدون متقاضی هستند و انبوه ساخت و سازها بدون نیاز سنجی در این مناطق باعث شده که متقاضیان واقعی مسکن سراغ این خانهها نروند؟
جواب این سوال از آنجا اهمیت داردکه در همین دو سالی که از عمر دولت سیزدهم میگذرد شاهد مطرح شدن پروژههایی شبیه مسکن مهر برای برطرف کردن مشکل مسکن کلان شهرهایی مانند تهران هستیم و اگر این خانهها خالی و بدون متقاضی باشند یعنی چنین پروژههایی درد مسکن مردم را درمان نخواهد کرد.
پیش از جواب دادن به این سوال، باید خانههای خالی تهران را به چند دسته تقسیم کنیم. در حال حاضر آماری داریم مبنی بر اینکه 10 هزار واحد از خانههای خالی پردیس متعلق به بانکها و نهادهای دولتی است یعنی به طور کلی بخشی از خانههای خالی تهران متعلق به سرمایهگذارهای حقوقی میشود مثل بانکها که اغلب این خانهها هم دقیقا در مناطقی مانند پردیس، پرند، منطقه 22 و نقاطی شبیه اینها هستند مانند شهر جدید هشتگرد.
دلیلش هم این است که تا همین چند سال پیش که ساخت و ساز رونق داشت، زمینهای وسیع که قابلیت ساخت و ساز انبوه و سرمایهگذاری کلان داشته باشند در این مناطق واقع شده بودند. بخش دیگر خانههای خالی واحدهای لوکس و سوپرلوکس هستند که در بالای شهر تهران و عمدتا در مناطق یک، دو و سه واقع شدهاند. دسته سوم هم خانههای خالی پراکنده در سطح شهر هستند که کمترین سهم را در این دسته بندی به خودشان اختصاص میدهند.»
چرا نمیفروشند؟
وقتی به آمار اجارهنشینی در تهران نگاه میکنیم میبینیم که خالی بودن خانهها واقعا عجیب است. چرا که همزمان با رشد مهاجرت به تهران و تبدیل شدن خانه به کالای سرمایهای شاهد بالا رفتن تعداد مستاجرها هستیم. طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی در حدود ۷۳ درصد از مردم تهران دارای خانه ملکی بودهاند اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است. یعنی در این مدت تعداد اجاره نشینها از 27 درصد به 40 درصد رسیده است پس چرا خانهها خالی میمانند؟
وقتی میخواهیم از دلیل خالی بودن این خانهها حرف بزنیم باید هر کدام از این دستهبندیها را جداگانه بررسی کنیم. من از آخر شروع میکنیم یعنی خانههای افراد حقیقی که در سطح شهر پراکندهاند و خالی هستند. این خانهها عمدتا یا مشکل وراثت دارند یا مالکان آنها به هر دلیلی نمیخواهند با مستاجر سر و کله بزنند و یا نیاز به تعمیر دارند اما مالک بودجه این کار را ندارد. دهها دلیل میتوان برای خالی بودن این خانهها پیدا کرد اما تعداد این خانهها آنقدر نیست که بخواهد تغییری در وضعیت بازار ایجاد کند.
میرسیم به دسته دوم یعنی خانههای لوکس بالای شهر. این خانهها آنقدر گران هستند که معمولا بین ساخته شدن و فروخته شدنشان سالها فاصله است و از آنجایی که کلید نخورده بودن آنها برای خریدار و فروشنده مهم است و یک فاکتور قیمتی محسوب میشود تمام این سالها خالی میمانند تا به قیمتی که از نظر سازنده و مالک ارزنده است فروخته شوند.
توجه داشته باشید که مالکان این خانهها معمولا مالک چندین واحد دیگر هم هستند و اگر کمی از قیمت عقبنشینی کنند یعنی مظنه را پایین آوردهاند و این روی قیمت ملکهای مشابهشان تاثیر میگذارد پس مالک ترجیح میدهد دست نگه دارد تا بتواند روی قیمتی که مد نظر دارد ملک را بفروشد. این خانهها در بازار خانههای لوکس اهمیت زیادی دارند یعنی اگرچه تعدادشان به نسبت کل خانههای شهر زیاد نیست
اما اگر فروخته شوند یا اجاره داده شوند میتوانند نرخ خانههای لوکس در بالای شهر را بشکنند و به این ترتیب کاهش قیمت ممکن است به مناطق پایینتر هم سرریز کند پس این گروه از خانهها در درجه دوم اهمیت قرار دارند. دسته دیگر که مهمترین بازیگران بازی خانههای خالی در تهران هستند همان خانههایی هستند که در پروژههای انبوهسازی از سوی نهادها، ارگانها، بانکها، تعاونیها و… ساخته شدهاند و معمولا مالکیت حقوقی دارند نه حقیقی.
خالی ماندن این خانهها هم دلایل زیادی دارد از جمله اینکه مالکان ترجیح میدهند برای افت نکردن قیمت خانه در منطقه آنها را کم کم به بازار ملک تزریق کند و حتی اگر شده برای مدت طولانی خالی نگه دارد. در موارد زیادی دیده شده که مالک آنقدر کار را طول میدهد و پایان کار نمیگیرد که از تاریخ شروع پروژه ده سال میگذرد چون تاریخ ساخت خانه از تاریخ پایان کار محاسبه میشود و از طرفی فشار مالیاتی بر خانههایی وارد میآید که پایان کار دارند.
بسیاری از این خانهها هم با وامهای کلان رانتی ساخته شدهاند و تاریخ اقساط پروژههایشان از تاریخ پایان کار محاسبه میشود پس به نفع مالک پروژه است که تا زمانی که تیغش میبرد کار را طول بدهد. دلیل دیگری که این خانهها خالی میمانند این است که به دلیل آماده نبودن فضای ساخته شدن آنها مانند نبود راههای درست، مدرسه، بیمارستان، فضای سبز و… قیمت تقاضای واقعی برای آنها کمتر از چیزی است که سرمایهگذار پیشبینی کرده و به آن راضی میشود
پس خانه را خالی نگه میدارد تا وقتی کم کم منطقه رونق بگیرد و نرخ فروش و تقاضای واقعی بالا برود. از طرفی بعضی از این خانهها که انبوه ساخته شدهاند به کارکنان نهادها و ادارهها مربوط هستند و به دلایلی که در بالا گفته شد به اضافه مشکلات مالی که بسیاری از تعاونیها با آنها برخورد میکنند آماده تحویل نیستند پس خالی میمانند.
یک دلیل دیگر خالی ماندن این خانهها این است که نقد شوندگی خانه خالی بهتر است یعنی در صورتی که خانه اجاره داده نشود و خالی بماند در موقعیت مناسب بسیار راحتتر قابل فروش خواهد بود. پس شاید بتوان گفت که با توجه به اینکه بازار مسکن یکی از بهترین بازارها با بازدهی بسیار بالا بوده است غیر از موارد اندکی، بقیه خانههای خالی تعمدا خالی نگه داشته شدهاند. در یک کلام شاید بتوان گفت سرمایه گذاران پروژههای انبوه و لوکس حاضر نیستند کوتاه بیایند و مردم هم توانایی پرداخت آنچه آنها میخواهند ندارند.
بالاخره میفروشند؟
ممکن است بپرسید این خالی نگه داشتن خانه چقدر میتواند دوام داشته باشد و آیا ممکن است توان پایین مالی مردم، در نهایت فروشندهها به ویژه سرمایه گذارهای کلان مانند بانکها را که با انواع مشکلات مالی دست و پنجه نرم میکنند راضی کند که بالاخره املاکشان را بفروشند و از این طریق تورم مسکن در سالهای آینده کم یا حتی منفی شود؟
اغلب کسانی که این سوال را میپرسند نمونههایی مانند آنچه حدود 20 سال پیش در آلمان اتفاق افتاد را شنیدهاند که وقتی برای مدتی نسبتا طولانی تعداد خانه خالی بالا رفته، کاهش قیمت خانه در فاصله زمانی کمی اتفاق افتاده است اما تجربههای متفاوتی هم وجود دارند مانند آنچه در بازار مسکن اسپانیا، ایتالیا، آمریکا، تایوان، فرانسه و فنلاند نشان داده میشود. در این کشورها به رغم وجود خانههای خالی و افزایش نرخ آن، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است.
بنابراین افزایش تعداد خانههای خالی همیشه نمیتواند ضامن کاهش و یا کنترل قیمت مسکن باشد و واحدهای مسکونی در کشورهای مذکور به دلیل قیمتهای بالا، به طور نامناسبی خالی مانده و درنتیجه خانوادههای کمدرآمد نمیتوانند این واحدها را اجاره یا خریداری کنند. این پدیده اصطلاحا به شکست بازار معروف است. شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نمیکند یعنی در بازار مسکن با وجود تولید مسکن، تقاضا قادر به تأمین نیاز خود نیست.
در واقع به دلیل عرضه مسکن با قیمتهای بالا، تقاضا توانایی تأمین مسکن را ندارد یا در اصطلاح، عرضه انجام شده، متناسب با نیاز افراد نیست و خانههایی وجود دارد که با وجود اینکه افرادی حاضرند و علاقه دارند آنها را بخرند یا اجاره کنند، اما خالی نگه داشته شده است. بررسی تجربه کشور تایوان نشان میدهد که بازگشت سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگه داشتن خانههای خود، آن هم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را ازدسترسی به آن دورتر کرده؛ این همان اتفاقیست که چند سالی است در ایران هم شروع شده.
