روزنامه هفت صبح، گروه بازار | قیمت مسکن تهران در آذر ماه امسال بهگواهی آمار رسمی بانک مرکزی دوباره مسیر صعودی را در پیش گرفته است. عدد و آمارهای موجود در این گزارش بهشکل منظم پس از پایان هرماه اعلام میشود. در حقیقت میانگین قیمت مسکن در معاملات قطعی کل شهر است که در بنگاهها و دفاتر مشاور املاک ثبت شدهاند. وقتی میگوییم در ماه آذر خانههای تهران ۳۲میلیون و ۵۹۰هزار تومان بوده، در حقیقت از میانگین قیمت محدود ۹هزار و ۸۰۰قرارداد خرید و فروش مسکن حرف میزنیم.
با این حال باید این نکته را هم در نظر گرفت که مثلا در شمال شهر و در منطقه یک متوسط قیمت خانهها ۶۹میلیون و ۸۱هزار و ۵۰۰تومان و در مناطقی مثل ۱۸ و ۱۶ متوسط قیمت خانهها به ترتیب ۱۵میلیون و ۸۱۹هزار و ۸۰۰تومان و ۱۶میلیون و ۸۷۲هزار و ۵۰۰تومان بوده است. اینها را گفتیم تا بدانید چطور میتوان از گزارش رسمی قیمت مسکن در آذرماه استفاده کنید. نکته آخر اینکه موقع خواندن این گزارش هرجا احساس کردید شیطان دارد به قصد ناامیدی زیرگوشتان زمزمه میکند به خودتان یادآوری کنید که بیش از ۶۶ درصد خریداران پایتخت در ماه گذشته موفق شدهاند خانهای پیدا کنند که زیر متوسط قیمت متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان ارزش داشته است.
قیمت خانه ۱۰۰ متری در تهران تقریبا چقدر است؟
متوسط قیمت خانههای تهران در آذرماه امسال بهگواهی گزارش بانک مرکزی متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان است. آبان امسال متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۲ میلیون تومان بود. به این ترتیب از آبان تا آذر قیمت خانه در معاملات رسمی ۵۹۰ هزار تومان افزایش داشته است.
در بخشی از همین گزارش آمده است متوسط قیمت هر مترمربع در منطقه یک ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار و ۵۰۰ تومان است. به این ترتیب منطقه یک گرانترین نقطه تهران لقب میگیرد اما هم ما و هم خود بانک مرکزی میدانیم در همین منطقه یک خانههایی وجود دارد که هر مترشان بالای ۱۰۰، ۱۵۰، ۱۸۰ میلیون ارزش دارد. در یک مورد که بهشکل رسمی رسانهای شد، میتوان به خانهای با متوسط قیمت متری ۲۲۰ میلیون تومان اشاره کرد.
برگردیم سراغ گزارش رسمی آذرماه، جایی که مشخص شده منطقه ۱۸ ارزانترین نقطه شهر است و خانههایش در آخرین ماه پاییز امسال بهطور متوسط متری ۱۵ میلیون و ۸۱۹ هزار و ۸۰۰ فروخته شدهاند. حالا بیایید کمی حساب و کتاب کنیم. اگر متوسط قیمت کل شهر را همان متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان درنظر بگیریم، قیمت حدودی یک خانه ۱۰۰ متری در تهران معادل سه میلیارد و ۲۵۹ میلیون تومان خواهد بود. همین خانه را در منطقه یک باید حدود شش میلیارد و ۹۰۸ میلیون تومان بخرید و در منطقه ۱۸، احتمالا باید حدود یک میلیارد و ۵۸۲ میلیون تومان بودجه داشته باشید.
خانه متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان واقعی است؟
متوسط قیمت مسکن تهران در آذر سال ۱۴۰۰ متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده است با این حال بررسی آمارها نشان میدهد ۵۶ درصد خانههای فروشرفته در آخرین ماه پاییز زیر این رقم ارزش داشتهاند. یعنی چی؟ یعنی سهم خانههایی با ارزش متری کمتر از پنج میلیون ۱٫۲ درصد است، واحدهایی با ارزش متری پنج تا ۱۰ میلیون به ۱۶٫۱ درصد، سهم خانههای موجود در دامنه ۱۰ تا ۱۵ میلیون، ۱۹٫۲ درصد
خانههای ۱۵ تا ۲۰ میلیون ۱۳٫۱ درصد، خانههای متری ۲۰ تا ۲۵ میلیون، ۱۱ درصد و واحدهای متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون، معادل ۵٫۹ درصد است که روی هم میشود بیش از ۶۶٫۵ درصد معاملات. اگر دست روی دست گذاشتهاید و فکر میکنید گزارش آماری بانک مرکزی درست نیست، این عدد نشان میدهد بخش مهمی از خریداران فعلی بازار مسکن چطور رفتار میکنند.
چرا منطقه پنج در بازار مسکن موقعیت ویژهای دارد؟
بیشترین تعداد معاملات مسکن آذرماه در منطقه پنج تهران رخ داده است. این مسئله البته جدید نیست و تقریبا از پنج سال پیش به این ور، این منطقه همیشه منطقهای محبوب برای خریداران بوده است. ماه پیش شاهد هزار و ۴۰۰ قرارداد قطعی خرید و فروش در این منطقه بودهایم در حالی که متوسط قیمت خانهها در این منطقه متری ۳۹ میلیون و ۸۲۳ هزار و ۸۰۰ تومان به ثبت رسیده است.
این رقم از میانگین ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان کل شهر بالاتر است اما تقریبا معادل نصف قیمت خانههای منطقه یک است. در منطقه یک بهازای هر مترمربع باید ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار و ۵۰۰ تومان پول بدهیم. در عوض آذر امسال منطقه یک، شاهد ۴۱۳ معامله بوده است. تعداد معاملات منطقه پنج، همچنین پنج برابر معاملات منطقه ۱۸ است که عنوان ارزانترین منطقه تهران را یدک میکشد.
ارزانترین خانههای تهران در کدام محلهها هستند؟
آمارها میگویند در منطقه ۱۸ و منطقه ۱۶ بهترتیب میتوانید با پرداخت حدود ۱۵ میلیون تومان و ۸۱۹ هزار تومان و ۸۰۰ تومان و ۱۶ میلیون و ۸۷۲ هزار و ۵۰۰ تومان یک متر خانه بخرید. با اینحال در آذرماه امسال فقط ۴۰۰ قرارداد خرید و فروش در این دو منطقه امضا شده است. حدود یکچهارم تعداد معاملات در منطقه پنج که قیمت هر متر خانه در آن به ۳۹ میلیون و ۸۲۳ هزار و ۸۰۰ تومان میرسد. ظاهرا خریداران خانه برخلاف آنچه ما فکر میکنیم دنبال خرید خانه ارزان نیستند.
خریداران با خانههای گرانقیمت تهران چه کردهاند؟
منطقه یک، منطقه سه، منطقه دو و منطقه شش گرانترین خانههای تهران را در دل خود جا دادهاند. در منطقه یک، قیمت هر متر خانه بهطور متوسط ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار و ۵۰۰ تومان است. متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه سه، ۶۱ میلیون تومان، متوسط قیمت خانه در منطقه دو، متری ۵۰ میلیون و ۴۳۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و متوسط قیمت خانه در منطقه شش، متری ۴۸ میلیون و ۲۴۹ هزار و ۳۰۰ تومان بوده. چهار منطقه روی هم رفته شاهد حدود هزار و ۹۰۰ قرارداد خریدوفروش بودهاند که یکپنجم معاملات کل شهر در آذر امسال را شامل میشود.
کممشتریترین خانههای تهران کجا هستند؟
فروش خانه در منطقه ۱۹، منطقه ۲۰ و منطقه ۲۲ احتمالا کار سخت و طاقتفرسایی باشد. مشاوران املاک مهر ماه امسال در این سه منطقه تنها ۳۲۸ نفر را پای امضای قرارداد نشاندهاند. قیمت خانهها در منطقه ۱۹ متری ۱۷ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان بوده، در منطقه ۲۰ خانهها بهطور متوسط متری ۱۷ میلیون و ۲۷۸ هزار تومان و در منطقه ۲۲، متری ۳۰ میلیون و ۵۹۱ هزار تومان ارزش دارند. اگر در این سه منطقه خانهای دارید و آن را برای فروش گذاشتهاید، احتمالا مجبور شوید برای مشتری پیدا کردن تخفیف بدهید. منطقه ۱۶، منطقه ۲۱ و منطقه ۱۲ هم جزو منطقههای بد مشتری بازار مسکن بهحساب میآیند.
در منطقه دو و ۱۰ چه خبر است؟
آذر امسال، تهران بهصورت کلی شاهد ۹ هزار و ۸۰۰ قرارداد خرید و فروش خانه بوده است. از این تعداد حدود هزار و ۸۰۰ قرارداد در دو منطقه ۲ و منطقه ۱۰ بسته شده است که سهم اولی ۸۰۰ قرارداد و سهم دومی حدود هزار قرارداد است. متوسط قیمت مسکن در منطقه دو، بر اساس گزارش بانک مرکزی حدود ۵۰ میلیون و ۴۳۸ هزار تومان بوده اما در منطقه ۱۰ میتوانستید با پرداخت ۲۱ میلیون و ۶۶۱ هزار و ۷۰۰ تومان یک متر خانه خریداری کنید.
وضعیت بازار مسکن در شرق و جنوب شرق تهران چطور است؟
منطقه ۱۴ و ۱۵ در شرق و جنوب شرق موقعیت خاص و متفاوتی دارند؛ متوسط قیمت هر متر خانه در اولی ۲۴ میلیون و ۴۲۶ هزار تومان و در دومی متری ۱۷ میلیون و ۴۱۵ هزار تومان بوده است. آذر امسال در منطقه ۱۴ شاهد امضای ۶۶۸ قرارداد خرید و فروش بودهایم و تعداد قراردادهای ثبت شده در منطقه ۱۵ به عدد ۴۸۰ میرسد.
وضعیت بازار مسکن در مرکز تهران چطور است؟
منطقه هفت بهعنوان مرکز تهران وضعیت پیچیدهای دارد. آذر امسال هر مترمربع خانه در منطقه هفت بهطور متوسط ۳۱ میلیون و ۸۰۸ هزار تومان بود که تقریبا با متوسط قیمت کل شهر برابری میکند. با این حال ۵۵۰ قرارداد خرید و فروش در منطقه هفت بهامضا رسیده که تقریبا پنج برابر تعداد قراردادها در منطقه ۱۹ است. با توجه بهاینکه اختلاف متوسط قیمت خانهها در مناطق هفت و ۱۹، نزدیک دو برابر است، بهنظر میرسد باید باور سنتی درباره نارضایتی مردم از حجم شلوغی و حتی طرح ترافیک را کنار بگذاریم.
منطقه شش هم میتوانست موقعیتی مشابه داشته باشد اما چون قیمت هر متر خانه در آن بهطور میانگین ۴۸ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است، خریداران کمتری سراغش رفتهاند. آذر امسال ۳۲۰ قرارداد خرید و فروش در منطقه ۶ بسته شده است. محاسبات ما در هفت صبح نشان میدهد بابت فاصله ۵۰ درصدی قیمت خانهها در منطقه شش، تعداد معاملات در آن نسبت به منطقه هفت، بیش از ۶۰درصد کاهش پیدا میکند. بهنظر شما خریداران خانه خیلی سیاستمدارانه رفتار نمیکنند؟
رفتار کلی خریداران خانه در تهران چگونه است؟
تعداد معاملات مسکن در آذر امسال نسبت به آبان ۳۴ درصد کاهش داشته است. این اتفاق در کل شهر رخ داده. یکسوم خریداران در تهران سراغ خانههایی میروند که حداکثر پنج سال از ساختشان میگذرد ولی بهطور کلی میزان تقاضا برای واحدهایی با سن شش تا ۱۰ سال، ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال افزایش پیدا کرده است.
