روزنامه هفت صبح، گروه بازار | خبر آنچنان که باید آب و تاب ندارد اما خیلیها را ذوق زده کرده است؛احتمالا ظرف همین چند ساعت تیترهایی درباره کاهش قیمت مسکن در تهران خواندهاید.از این نظر خبر درست است، در شهریور امسال متوسط قیمت مسکن در شهر تهران متری ۳۱میلیون و ۷۰۰هزار تومان بوده که در مهرماه به ۳۱میلیون و ۶۰۰هزار تومان کاهش پیدا کرده است. حتی ۱۰۰هزار تومان هم نه؛اگر عدد دقیق را متری ۳۱میلیون و ۶۳۱هزار تومان در نظر بگیریم نسبت به متوسط قیمت شهریور که ۳۱میلیون و ۷۰۳هزار تومان بود، شاهد افت ۷۲هزار تومانی خواهیم بود.
وضعیت بازار مسکن در مهرماه ۱۴۰۰
بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر امسال را منتشر کرد. بر این اساس، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مهر سال جاری ۳۱میلیون و ۶۳۱هزار تومان است درحالیکه ماه قبل از آن (شهریور ۱۴۰۰) هر متر این شاخص ۳۱میلیون و ۷۰۳هزار تومان بود و دو دهم درصد کاهش داشته است.متوسط قیمت مسکن در مهر پارسال متری ۲۶میلیون و ۷۲۰هزار تومان بود.به این ترتیب مسکن در تهران بهطور متوسط ۱۸.۴درصدی افزایش داشته است.
نگاهی به آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد در مهر امسال پنج هزار و ۴۷۱فقره معامله مسکن در تهران به ثبت رسیده است که نسبت به تعداد هفت هزار و ۷۸۹معامله شهریور با کاهش ۲۹.۸درصدی روبهرو هستیم. گرانترین منطقه تهران، در ماه گذشته منطقه یک بوده با متوسط هر متر ۶۹میلیون و ۶۷۰هزار تومان.
در رتبههای بعدی منطقه سه با میانگین هر متر ۶۰میلیون تومان و منطقه دو با قیمت متری ۴۸میلیون و ۸۸۶هزار تومان قرار دارند.ارزانترین منطقه پایتخت در مهر امسال، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۵میلیون و ۱۴۴هزار تومان بود و در رتبههای بعدی منطقه ۲۰ با میانگین هر مترمربع ۱۵میلیون و ۸۲۰هزار تومان و منطقه ۱۵ با میانگین متری ۱۶میلیون و ۶۷۳هزار تومان قرار گرفتهاند.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه امسال نشان میدهد بیشترین سهم معاملات مربوط به واحدهای تا پنج سال ساخت است با ۳۳درصد بالاترین سهم و ساختمانهای با عمر بیش از ۲۰سال کمترین متقاضیان را در معاملات در مهرماه داشتند. در مهرماه امسال تقاضا برای خانههای با عمر پنج سال ساخت در مقایسه با مهرماه سال قبل چهار واحد درصد کاهش داشته و در مقابل متقاضیان واحدهای با عمر بنای شش تا ۱۰سال، ۱۱ تا ۱۵سال و بیش از ۲۰سال ساخت افزوده شده است.
پر معاملهترین منطقه تهران در بازار مسکن مهر ۱۴۰۰ به منطقه پنج با ۷۹۳فقره معامله و کمترین تعداد معاملات در منطقه ۱۹ رخ داده که در طول مهرماه تنها ۳۷فقره قرارداد خرید و فروش در آن انجام شده است. میزان رشد قراردادهای خرید و فروش در منطقه پنج با ۱۴.۵درصد بیشترین تعداد قراردادها را به خود اختصاص داده و مناطق دو و ۱۰ به ترتیب با ۹.۹ و ۹.۲درصد در مرتبههای بعد قرار دارند.براساس این گزارش مناطق پنج، دو، ۱۰،چهار، هفت، هشت، ۱۴، ۱۵، یک و ۱۱ در مجموع ۷۳.۷درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند
بعد از منطقه ۱۹ که تنها ۳۷فقره قرارداد در آن امضا شده، منطقه ۲۰ با ۶۸مورد در رتبه دوم کمترین میزان تقاضا قرار گرفته است.رتبه سوم این فهرست هم با تعداد ۷۰قرارداد، به منطقه ۲۲ اختصاص دارد.در حالی که متوسط قیمت مسکن تهران، متری ۳۱میلیون و ۶۳۱هزار تومان است، ۱۷درصد معاملات در مورد خانههایی رخ داده که هر مترمربع از آنها ۱۵ تا ۲۰میلیون تومان ارزش داشته است.همچنین دامنههای قیمتی ۲۰ تا ۲۵میلیون تومان و ۲۵ تا ۳۰میلیون تومان به ترتیب با سهمهای ۱۵.۹ و ۱۲.۱درصد در رتبههای بعدی قرار دارند.
اگر روند یکساله رشد قیمت مسکن را ملاک قرار دهیم، باید بگوییم تورم نقطهبهنقطه قیمت مسکن در تهران مهرماه امسال معادل ۱۸.۴درصد بوده است. این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و شهریور ماه ۱۴۰۰ به ترتیب ۹۱.۷، ۶۹.۷، ۵۶.۶ و ۴۳.۷، ۳۴ و ۳۰.۵درصد بود. شاید از این نظر دلیلی برای دلگرمی داشته باشیم. با این حال سرمایهگذاران بازار مسکن چندان خرسند نخواهند بود چون در واقع میزان بازدهی سالانه مسکن در مهر ماه امسال به یک پنجم میزان بازدهی سالانه بازار مسکن در فروردین ماه امسال کاهش پیدا کرده است.
وضعیت اجارهنشینها در مهرماه ۱۴۰۰
گزارش بانک مرکزی نشان میدهد شاخص اجارهبهای مسکن در شهر تهران در مهر امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۴۸.۴درصدی و در کل کشور افزایش ۵۱.۳درصدی داشته است. شاخص اجارهبهای مسکن در پایان شهریور برابر با ۴۲.۸درصد بود. به این ترتیب ظرف یک ماه گذشته شاهد افزایش ۵.۶درصدی تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن شهر تهران بودهایم.
وضعیت خانههای خاص در بازار مسکن تهران
متوسط قیمت مسکن در تهران براساس گزارش بانک مرکزی ۳۱میلیون و ۶۳۱هزار تومان است. به این ترتیب قیمت یک خانه ۱۰۰متری احتمالا باید معادل سه میلیارد و ۱۶۳میلیون و ۱۰۰هزار تومان باشد. با همین شیوه محاسبه قیمت چنین خانهای در منطقه یک بهعنوان گرانترین نقطه تهران حدود هفت میلیارد تومان خواهد بود اما آگهیهای منتشر شده نشان میدهند اوضاع برای بعضی خانههای خاص تند و تیزتر از این حرفها خواهد بود.
بررسی فایلهای فروش مسکن همچنین نشان میدهد در منطقه سعادتآباد، یک خانه ۲۵۰متری با عمر پنج سال ساخت ۳۰میلیارد تومان قیمت دارد. در منطقه پاسداران نیز یک آپارتمان سه خوابه با قیمتی در حدود ۱۰ و نیم میلیارد تومان برای فروش آگهی شده است.در جنوب شهر تهران هنوز میتوان خانههایی با قیمت زیر یک میلیارد تومان خریداری کرد.این خانهها معمولا خانههایی با قدمت بیشتر و متراژ کوچکتر هستند اما تقاضا برای این مناطق زیاد است.
مشاوران املاک میگویند که کاهش قدرت خرید مشتریان در بازار مسکن سبب شده است که تقاضا برای خانههای جنوب شهر تهران افزایش داشته باشد.در میان آگهیهای منتشر شده یک واحد ۴۴متری در یافتآباد بهچشم میخورد که برای آن باید تنها ۵۸۵میلیون تومان پرداخت کرد.رقیب این واحد،خانهای ۵۱متری واقع در همان حوالی یافتآباد است که با قیمت ۵۹۰میلیون تومان آگهی شده است.
قیمت واحدی ۴۵متری در نازیآباد ۷۲۰میلیون تومان و واحدی ۶۴متری در خزانه ۷۵۰میلیون تومان اعلام شده است. همه این موارد را باید جزو استثناهای بازار مسکن پایتخت در نظر بگیریم که تمام آمارها را بهچالش میکشند.در عوض در همان جنوب تهران واحدی ۶۵متری حوالی شهرری قیمتش به یک میلیارد و ۱۰۵میلیون تومان میرسد.واحدی در نازیآباد داریم که ۴۴مترمربع است و فروشنده برای آن یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان طلب کرده.واحدی ۷۲متری هم در افسریه داریم که آن را با قیمت یک میلیارد و ۱۰۰میلیون تومان آگهی کردهاند.
وضعیت قیمت مسکن در شهرهای اطراف تهران
همین چند روز پیش بود که اخباری درباره ممنوعیت خرید و فروش امتیاز واحدهای مسکن ملی منتشر شد.با این حال خود مشاوران املاک یواشکی میگویند چنین معاملاتی در جریان است. برخی شهروندان بهصورت وکالتی اقدام به معامله واحدها به استناد برگه تاییدیه سامانه ملی کردهاند و اصلا گوششان بدهکار نیست که مسئولان گفتهاند این کار فاقد وجاهت قانونی بوده و مشکلات حقوقی زیادی برای خریدار و فروشنده ایجاد خواهد کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک چند روز پیش در یک برنامه زنده تلویزیونی اعلام کرد در بنگاهها امتیاز واحدهای مسکن ملی تا ۲۰۰ میلیون تومان خرید و فروش میشود.خبرگزاری تسنیم هم در گزارش دقیق نوشت داستان خرید و فروش امتیاز طرح ملی مسکن از همان زمانی آغاز شد که وزارت راه و شهرسازی در حال اعلام برنامههای ثبتنام این طرح اعلام و انجام قرعهکشی بین متقاضیان بود؛ دیماه سال ۹۸ آگهیهای خرید و فروش طرح ملی مسکن پردیس با قیمت ۱۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان منتشر شد.
بعدها با هشدارهای زیاد مسئولان آگهیهای خرید و فروش واحدهای مسکن ملی از سایتها و اپلیکیشنهای آنلاین برداشته شد اما گزارشها نشان میدهند برخی مشاوران املاک در شهرهای جدید اطراف پایتخت با سازوکار جدیدی که تعریف کردهاند، کسب و کار پر رونقی در بازار معاملات امتیاز طرح ملی مسکن دارند. بهعنوان مثال در شهر پردیس قیمت امتیاز طرح ملی مسکن به مراتب بیشتر از سایر شهرهاست. در این شهر هر امتیاز طرح مذکور تا ۳۰۰میلیون تومان خرید و فروش میشود. خریدار نیز برای اطمینان از اینکه واحد مذکور را از فروشنده تحویل بگیرد حدود ۷۰۰میلیون تومان سفته دریافت میکند.
در قرارداد فروش نیز قید میشود فروشنده هر زمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد باید برای پیگیری واحد خود مراجعه کند. در دماوند نیز امتیاز طرح ملی مسکن با قیمت حدود ۱۵۰میلیون تومانی خرید و فروش میشود. در هشتگرد نیز که قیمت واحدهای مسکن مهر آن حدود ۳۰۰میلیون تومان است، شاهد فروش امتیاز طرح ملی مسکن با قیمت ۱۵۰میلیون تومان هستیم. البته هنگام توافق، برای واحدهای طرح ملی مسکن ۱۵۰میلیون تومان تسهیلات ساخت پرداخت میشود که پس از پایان دوره مشارکت، متقاضی باید ماهانه حدود ۲٫۶میلیون تومان قسط آن را پرداخت کند.
باتوجه به افزایش هزینههای ساخت قرار است وام مذکور به ۲۵۰میلیون و به روایتی در ادامه به ۳۵۰میلیون تومان افزایش پید اکند.به این ترتیب قسط ماهانه وام ۲۵۰میلیونی و ۳۵۰میلیونی در بازپرداخت ۲۰ساله و سود ۱۸درصدی ماهانه به حدود چهار میلیون و ۵٫۴ میلیون تومان افزایش پیدا میکند. به این ترتیب اگر سود وام ۲۵۰میلیون تومانی را حدود ۶۷۵ میلیون و سود وام ۳۵۰میلیونی را حدود یک میلیارد تومان در نظر بگیریم، پس یک واحد طرح ملی مسکن برای متقاضی یک تا ۱٫۳ میلیارد تومان تمام خواهد شد.
