بانک‌ها، ملاکان تورم‌ساز | تمرکز سرمایه در املاک به‌جای خدمات مالی

هفت صبح،  آزاد کلهر | در حالی‌که برخی بانک‌ها سال‌هاست گرفتار ناترازی مالی هستند و تعهدات وام‌های تکلیفی را به خوبی اجرا نمی‌کنند، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های بانک‌های فاقد نرخ کفایت سرمایه مناسب، نه در خدمت تسهیلات‌دهی، بلکه در بازار املاک و مستغلات بلوکه شده است.

بر اساس داده‌های رسمی، ارزش روز دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها تا پایان شهریور ۱۴۰۴ از مرز هزار همت عبور کرده است عدد بی‌سابقه که در سال‌های اخیر با وجود وعده و وعیده رئیس کل بانک مرکزی برای برخورد با بانک‌های ناتراز نه‌تنها کاهش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته نیز رشد داشته است. این روند نشان می‌دهد این قبیل بانک‌ها به‌جای ایفای نقش تامین مالی تولید، به بازیگران تورم‌ساز بازار ملک تبدیل شده‌اند.

در واقع، ورود گسترده بانک‌های «بی‌کفایت» به بازار املاک نه‌تنها موجب افزایش قیمت‌ها و تشدید تورم ملکی شده، بلکه منابعی را که باید صرف تسهیلات‌دهی و حمایت از بخش‌های مولد اقتصاد می‌شد، به دارایی‌های راکد و غیرمولد تبدیل کرده است. این در حالی‌ست که بانک‌ها همواره وام‌های تکلیفی را عامل اصلی ناترازی خود معرفی کرده‌اند، درواقع بخش بزرگی از ناترازی، ناشی از انحراف سرمایه‌ها به حوزه‌هایی است که سودهای کلان برای خود بانک‌ها به همراه داشته، اما هیچ نقشی در توسعه اقتصادی ایفا نکرده‌اند.

 تناقض آماری و غیبت نظارت موثر

بررسی جزئیات گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد برخی بانک‌ها از ارائه اطلاعات دقیق خودداری کرده‌اند. بانک سپه و بانک پاسارگاد برای دومین فصل متوالی هیچ آماری منتشر نکرده‌اند و برخی دیگر ارزش صدها فقره از املاک خود را تنها یک ریال اعلام کرده‌اند اقدامی که عملا آمار رسمی را بی‌اعتبار کرده و نشان‌دهنده نبود نظارت موثر از سوی نهاد ناظر است.

در مواردی دیگر، بانک‌ها اطلاعات نادرست ارائه داده‌اند؛ به‌عنوان مثال، بانک سپه تعداد شعب خود را تنها دو شعبه اعلام کرده که با واقعیت فاصله زیادی دارد. این کم‌اظهاری آماری، در کنار مزایده‌های بی‌مشتری برای فروش املاک مازاد، نشان می‌دهد که سیاست‌های فروش دارایی‌های غیرمولد نیز عملا ناکارآمد بوده و منابع بانکی همچنان در بخش‌های غیرمولد فریز شده‌اند.

 تمرکز سرمایه در املاک به‌جای خدمات مالی

بر اساس همان داده‌های ناقص، بانک شهر با حدود ۱۹۰ همت در صدر فهرست دارایی‌های ملکی قرار دارد، پس از آن بانک ملت با ۱۵۴ همت و بانک تجارت با ۱۴۷ همت در رتبه‌های بعدی هستند. این سه بانک به‌تنهایی بیش از ۴۹۰ همت از املاک بانکی کشور را در اختیار دارند که نیمی از کل دارایی‌های غیرمنقول شبکه بانکی است.

این تمرکز سرمایه در بازار ملک، در حالی‌ست که بانک‌ها باید منابع خود را به سمت تسهیلات‌دهی، حمایت از تولید و تامین مالی بخش‌های مولد اقتصاد هدایت کنند. اگر همین سرمایه‌ها به‌جای خرید و نگهداری املاک، وارد چرخه خدمات بانکی می‌شد، بخش بزرگی از ناترازی مالی بانک‌ها قابل اصلاح بود و نقش واقعی بانک‌ها در توسعه اقتصادی کشور احیا می‌شد.

   انحراف از ماموریت و تهدیدی برای اقتصاد ملی

پدیده ملاکی بانک‌ها، که بارها مورد انتقاد رهبر معظم انقلاب نیز قرار گرفته، نه‌تنها اصلاح نشده بلکه به مرحله بحرانی‌تری رسیده است. انباشت دارایی‌های سمی، کم‌کاری در تسهیلات‌دهی و سودجویی از تورم ملکی، همگی نشان‌دهنده انحراف بانک‌ها از ماموریت اصلی خود هستند. تا زمانی‌که سرمایه‌های بانکی در املاک راکد باقی بماند، نه‌تنها ناترازی اصلاح نخواهد شد، بلکه اعتماد عمومی به نظام بانکی نیز بیش از پیش آسیب خواهد دید.

   اثر دوگانه بانک‌ها بر نقدینگی و پایه پولی

ورود گسترده بانک‌ها به بازار املاک نه‌تنها موجب انحراف منابع از وظایف اصلی بانکداری شده، بلکه اثرات مخربی بر متغیرهای کلان اقتصادی از جمله پایه پولی و رشد نقدینگی برجای گذاشته است. در واقع، بانک‌ها با فریز کردن منابع خود در دارایی‌های غیرمولد مانند املاک، از یک سو توان تسهیلات‌دهی را کاهش داده‌اند و از سوی دیگر، با خلق پول از محل بدهی‌ها و شبه‌پول، به رشد افسارگسیخته نقدینگی دامن زده‌اند.

در شرایطی که بیش از هزار همت از دارایی‌های بانکی در قالب املاک راکد نگهداری می‌شود، این منابع عملا از چرخه تولید و خدمات بانکی خارج شده‌اند. این انجماد سرمایه، موجب شده بانک‌ها برای پاسخ به نیازهای جاری خود، به استقراض از بانک مرکزی یا خلق پول از طریق سپرده‌های بلندمدت روی بیاورند، فرایندی که مستقیما پایه پولی را افزایش داده و فشار تورمی را تشدید کرده است.

از سوی دیگر، بانک‌ها با وجود کم‌کاری در تسهیلات‌دهی به بخش‌های مولد، همچنان به رشد ترازنامه‌های خود از طریق پرداخت سودهای بالا به سپرده‌گذاران ادامه داده‌اند. این سودها، که عمدتا از محل دارایی‌های غیرمولد تامین می‌شود، نه‌تنها پایداری مالی بانک‌ها را تهدید می‌کند، بلکه به افزایش نقدینگی در سطح اقتصاد دامن می‌زند؛ نقدینگی‌ای که به‌جای هدایت به سمت تولید، در بازارهای سفته‌بازانه مانند ارز، طلا و ملک سرریز می‌شود.

بنابراین ورود بانک‌ها به بازار املاک نه‌تنها یک انحراف عملیاتی است، بلکه یک عامل ساختاری در بی‌ثباتی پولی کشور محسوب می‌شود. اگر همین منابع ملکی به‌جای انباشت در دارایی‌های راکد، به‌صورت هدفمند در قالب تسهیلات به بخش‌های تولیدی و خدماتی تزریق می‌شد، هم پایه پولی کنترل‌پذیرتر بود و هم نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد هدایت می‌شد مسیر اصلاحی که می‌تواند به بازگشت بانک‌ها به ماموریت اصلی خود و کاهش فشارهای تورمی منجر شود.

چرا بانک مرکزی در برابر انحراف منابع بانکی سکوت کرده است؟

با وجود انباشت هزاران میلیارد تومان دارایی ملکی در ترازنامه بانک‌ها و انحراف آشکار منابع از وظایف اصلی بانکداری، بانک مرکزی تاکنون برخورد موثری با این روند نداشته است. این سکوت، نه‌تنها موجب تعمیق بحران ناترازی در شبکه بانکی شده، بلکه به نوعی چراغ سبز برای ادامه فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه بانک‌ها در بازار ملک تلقی می‌شود.

در حالی‌که قانون بودجه سال ۱۴۰۲ صراحتا بانک‌ها را ملزم به انتشار اطلاعات اموال غیرمنقول کرده، گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد برخی بانک‌ها از ارائه آمار خودداری کرده‌اند و برخی دیگر نیز با اعلام قیمت‌های غیرواقعی، عملا شفافیت را دور زده‌اند. با این حال، بانک مرکزی به‌جای اعمال ضمانت اجرایی یا برخورد انضباطی، صرفا به انتشار فهرست ناقص و غیرقابل اتکایی از دارایی‌های ملکی بسنده کرده است.

 این انفعال از چند زاویه قابل تحلیل است:

وابستگی ساختاری و تعارض منافع: بسیاری از بانک‌های بزرگ کشور، به‌ویژه بانک‌های دولتی، در ساختار حاکمیتی و تصمیم‌سازی اقتصادی نقش دارند. برخورد با آن‌ها نیازمند اراده‌ای فراتر از نظارت فنی است اراده‌ای که در شرایط فعلی، تحت تاثیر ملاحظات سیاسی و اقتصادی، شکل نگرفته است.

ضعف ابزارهای نظارتی و اجرایی: بانک مرکزی در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی در حوزه تنظیم‌گری مواجه بوده است. نبود ابزارهای موثر برای کنترل رفتار دارایی بانک‌ها، فقدان مکانیزم‌های تنبیهی برای انحراف منابع و نبود شفافیت در گزارش‌گیری، همگی موجب شده‌اند که نظارت بر فعالیت‌های غیرمولد بانک‌ها به یک اقدام نمایشی تقلیل یابد.

تعارض با سیاست‌های تثبیت مالی: در شرایطی که دولت برای کنترل تورم و تامین مالی کسری بودجه به منابع بانکی وابسته است، برخورد با بانک‌ها ممکن است به تضعیف جریان نقدینگی و افزایش فشار بر بازار پول منجر شود. همین ملاحظه، بانک مرکزی را در موقعیتی قرار داده که ترجیح می‌دهد از مواجهه مستقیم با بانک‌ها اجتناب کند.

فقدان اراده برای اصلاح ساختار بانکی: انحراف منابع به بازار ملک، تنها یکی از نشانه‌های بحران ساختاری در نظام بانکی کشور است. تا زمانی‌که اصلاحات بنیادین در ساختار مالکیت، مدل کسب‌وکار، و ماموریت‌های بانک‌ها صورت نگیرد، بانک مرکزی نیز نمی‌تواند نقش موثری در هدایت منابع به سمت فعالیت‌های مولد ایفا کند.

در مجموع، سکوت بانک مرکزی در برابر ملاکی بانک‌ها و انحراف منابع، نه‌تنها یک ضعف نظارتی است، بلکه به تداوم چرخه‌ای از ناترازی، تورم دارایی و بی‌اعتمادی عمومی به نظام بانکی دامن می‌زند. اصلاح این روند، نیازمند بازتعریف ماموریت بانک‌ها، تقویت ابزارهای نظارتی و اراده‌ای سیاسی برای بازگرداندن بانک‌ها به مسیر واقعی بانکداری است.