پایان سال بد ملک در انتظار سال بدتر

هفت صبح| ‌اینکه وضعیت بازار مسکن در تهران و شهرهای بزرگ دیگر ایران به شکل عجیبی غم انگیز است، موضوعی نیست که برای دانستنش نیاز به خواندن این گزارش داشته باشید اما در روزهای آخر سال می‌توان داده‌های جالبی از دل همین بازار غم انگیز بیرون کشید. 

یک. روی کاغذ صنعت ساختمان و بازار ملک با فاصله از تورم جا ماند و این یعنی به رشد بازارهای موازی مثل طلا و دلار و سکه و حتی بورس نزدیک هم نشد. بر اساس گزارشی که یکی از کانال‌های مطرح حوزه مسکن منتشر کرده میانگین رشد قیمت در 350 محله تهران به 5 درصد هم نرسیده است و حدود یک چهارم محله‌های تهران در 12 ماه گذشته رشد منفی را تجربه کردند. در این بین فقط کمتر از یک چهارم محله‌ها توانستند رشد مثبت بالای ده درصد ثبت کنند اما این همه ماجرا نیست.

‌دو. حتی اگر آمارهای کانال‌های مسکنی را که رصد خودشان را از بازار تحلیل می‌کنند در نظر نگیریم و به آمارهای رسمی بانک مرکزی نگاه کنیم می‌بینیم که باز هم مسکن از همه بازارها عقب‌تر بوده است. بانک مرکزی می‌گوید میانگین رشد قیمت مسکن در تهران حدود 14 درصد بوده، وقتی نرخ تورم ۳۵ درصدی داریم و متوسط قیمت مسکن ۱۴ درصد افرایش داشته نشان دهنده این است که قیمت واقعی مسکن حدودا ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته ارزان‌تر شده است. به عبارت دیگر قیمت مسکن ۲۰ درصد نسبت به ارزش حقیقی‌اش کمتر شده که این رقم قابل توجهی است و نشان می‌دهد که سرمایه گذاران روی بازار ملک در سال 1404 حسابی ناامید شده‌اند.

سه. اگر بخواهیم کمی وارد جزئیات آمارهای مسکنی در سالی که گذشت بشویم می‌بینیم که تفاوت عمده سال ۱۴۰۳ با چند سال اخیر در توزیع جغرافیای رشد قیمت‌ها است. در حالی که در سال‌های گذشته عمدتاْ مناطق جنوبی و بعضاْ غربی گوی سبقت را از سایر مناطق گرفته بودند، در سال ۱۴۰۳ مناطق شمالی و تا حدی شرقی افزایش قیمت بالاتری را تجربه کردند. برداشتی که شاید بتوان از این موضوع کرد این است که بازیگران بازار ملک صرفا به بازیگران بسیار قدرتمند و مصرف کنندگان ضعیف محدود شده است و حد میانی این دو یعنی سرمایه گذاران و مصرف کنندگان متوسط از این بازار کنار رفته‌اند. در حالی که همین گروه از سرمایه‌گذاران هستند که پیشران بازار محسوب می‌شوند. 

چهار. جواب این سوال که چرا سرمایه گذاران و مصرف کننده‌های متوسط از بازار کنار رفته‌اند چندان سخت نیست. مصرف کنندگان متوسط کسانی هستند که اگر اجاره‌نشین محسوب می‌شوند و می‌خواهند خانه اولی باشند سراغ محله‌های ارزان قیمت نمی‌روند و در همان مناطق متوسط به اجاره‌نشینی ادامه می‌دهند. آنها حتی اگر مناطق متوسط مالک هم باشند توان ارتقای ملکشان را ندارند چون قدرت خرید قشر متوسط به شدت در سال‌های اخیر پایین آمده است. 

سرمایه‌گذاران متوسط هم اساسا دیگر برای سرمایه‌گذاری سراغ بازار ملک نمی‌روند آنها نیاز دارند که قدرت نقدشوندگی سرمایه گذاری‌شان بالا باشد و بتوانند به سرعت بین بازارها حرکت کنند، این گروه معمولا سرمایه‌گذاری‌های کوتاه مدت دارند، ضمن اینکه سطح و رقم سرمایه‌گذاری‌شان دیگر به بازار ملک نمی‌خورد پس در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند.

پنج. سوال مهم دیگر این است که در سال پیش رو چه اتفاقی در حوزه مسکن خواهد افتاد؟ جواب دادن به این سوال چندان ساده نخواهد بود چون اساسا پیشگویی در اقتصاد کار معنی داری به نظر نمی‌رسد آن هم در اقتصاد ایران که هر لحظه امکان وقوع اتفاقی با توان تاثیرگذاری بسیار بالا روی بازارها وجود دارد که می‌تواند همه چیز را دگرگون کند.

 با این وجود برای خیلی‌ها دو گزینه پیش رو است، یکی ریزش شدید قیمت‌ها و دیگری بازگشت رونق به بازار مسکن. بیشتر کارشناسان اما می‌گویند که اگر اتفاق محیرالعقولی رخ ندهد هیچ کدام از این اتفاقات نخواهد افتاد و رکود به همین شکلی که هست در بازار ادامه خواهد داشت.

شش. کسانی که معتقد هستند رکود بازار مسکن به شکل فعلی‌اش ادامه‌دار خواهد بود می‌گویند که خیلی بعید است در سال آینده و به طور کلی در کوتاه مدت محرک‌های لازم برای بازگشت رونق به بازار دیده شوند. یکی از اصلی‌ترین محرک‌های رشد بازار مسکن افزایش تسهیلات بانکی کمک هزینه خرید ملک است اما نه بانک‌ها در ایران در شرایطی هستند که توان افزایش تسهیلات داشته باشند و نه دولت در شرایط اقتصادی تحت فشار می‌تواند دست از انقباض اقتصادی بردارد و ریسک افزایش نقدینگی را تقبل کند. 

محرک دیگر بازار مسکن، ثبات در بازارهای موازی است. ثباتی که بتواند ارزش سرمایه گذاری روی بازاری با نقد شوندگی پایین را افزایش بدهد اما با توجه به کسری بودجه، تحریم و ناآرامی‌های سیاسی و بین‌المللی موجود و در پیش رو، بعید است که تورم و انتظارات تورمی مهار شوند و تا زمانی که این اتفاق نیفتد بازارهای سرمایه‌گذاری هم به احتمال زیاد به رشد خود ادامه خواهند داد.

هفت. کارشناسان همچنین احتمال ریزش‌های سنگین مانند آنچه در سال‌های گذشته در چین و آمریکا اتفاق افتاده بود رد می‌کنند و برای آن دلایل زیادی دارند. از جمله اینکه از اصلی ترین دلایل ریزش بحرانی در مسکن کشورهایی مانند چین و آمریکا این بود که اوراق تسهیلات مسکن به عنوان مطمئن ترین اوراق پشتوانه وام‌های زیادی بودند به این امید که تسهیلات مسکن نکول نمی شوند اما با پرداخت نشدن تسهیلات مسکن به دنبال اتفاقات مختلف، بانک‌ها خانه‌هایی که گروی تسهیلات بودند حراج کردند و به این ترتیب حجم خانه‌های عرضه شده بازار باعث ریزش عجیب قیمت‌ها شد. 

نکته دیگر در مورد بازار مسکن تهران بازیگران آن هستند. عمده انبوه‌سازان مسکنی در ایران را نهادهای قدرتمند اقتصادی تشکیل می‌دهند آنها می‌توانند تا مدت‌ها برای نقد شدن سرمایه‌گذاری‌شان صبر کنند پس عجله‌ای برای عرضه ندارند تا قیمت‌ها شکسته شود. در نتیجه وضعیت بازار در یک رکود، البته رکود تورمی باقی می‌ماند. 

دلیل دیگر این گروه به قیمت مواد اولیه ساخت و ساز بر می‌گردد. کارشناسان می‌گویند که تا وقت قیمت مواد اولیه ساخت و ساز کاهشی نشود، قیمت ساخت هم پایین نخواهد آمد و تا وقتی این اتفاق نیفتد، اگر عامل تاثیرگذار دیگری وجود نداشته باشد، خیلی بعید است که کاهش سنگین قیمت اتفاق بیفتد.