خمیازه طولانی بازار املاک | بازار ملک فرو می‌ریزد؟
دلیل همراهی نکردن بازار ملک با سایر بازارها در نوسان‌های اخیر چه بوده؟
هفت صبح| در 10روز گذشته بازارها درگیر یک کولاک عجیب و غریب بودند، سر برمی‌گرداندی هزار تومان رفته بود روی دلار و چند میلیون روی سکه. این وضعیت به شکل دومینویی روی بازارهای دست پایین‌تر هم تاثیر گذاشته بود تا جایی که فروشنده‌های کالاهای دیجیتال از دادن قیمت خودداری می‌کردند و حتی آنلاین‌شاپ‌ها هم هشدار می‌دادند که اگر تا 24 ساعت آینده خرید نکنید دیگر با قیمت قبل دستتان به هیچ کالایی نمی‌رسد.
در این وضعیت پرنوسان اما یک بازار خیلی مهم داشت بسیار آرام مثل قبل حرکت می‌کرد، خواب‌آلود و درجا. در حالی که تا بوده بازار ملک، یکی از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری در فضای تورمی ایران بوده است. جا ماندن بازار ملک از بقیه بازارها باعث شد که برای چندمین بار در ماه‌های اخیر خیلی‌ها بپرسند که آیا دیگر دوره سرمایه‌گذاری در این بازار سرآمده؟ بعد هم سوالات دیگر شنیده شد، مثل اینکه آیا قرار است رکود بیشتر شود و آیا امکان دارد که این رکود به چیزی شبیه بحران‌های ملکی در کشورهای دیگر تبدیل شود؟
نشانه‌های رکود
به عنوان کسی که در 10 سال گذشته شاهد انفجار بازار ملک بوده احتمالا برایتان سخت است که قبول کنید این بازار در رکود کامل به سر می‌برد اما وقتی به معاملات نگاه کنید، دستتان می‌آید که رکود تورمی یعنی چه. این نظر یکی از فعالان بازار مسکن است که در توئیتر نوشته: «تو دهه ۹۰ وقتی دلار اینجوری فرق قیمت می‌کرد بازار ملک آتیش می‌گرفت. این‌دفعه دلار ۵۰٪ گرون شده ، بازار ملک انگار نه انگار، پر از فروشنده است به همون قیمتی که روی دلار 60 تومن داشتند.»
وقتی به کانال‌های خرید و فروش ملک که دائم آگهی فروش می‌گذارند هم نگاه می‌کنیم می‌بینیم در حالی که قیمت‌ها در بقیه بازارها نوسان‌های عجیب داشته، آگهی‌های فروش با همان قیمت چند ماه اخیر به‌روز می‌شوند. عجیب اینکه با وجود جاماندگی باز هم آگهی‌های قدیمی بازنشر می‌شوند و به نظر می‌رسد خریداری برایشان پیدا نمی‌شود. در واقع یا این جاماندگی هم به ارزنده شدن ملک در شهری مانند تهران کمک نمی‌کند یا اگر هم ارزنده به نظر برسد پولی برای خرید نیست.
کارشناسان می‌گویند که بازار ملک خلاف بازارهایی با نقدشوندگی بالا همیشه دیرتر از بقیه حرکت می‌کند؛ بنابراین این بازار هم مثل تمام سال‌های گذشته خودش را به تورم می‌رساند و در بلند‌مدت بازدهی بالایی هم خواهد داشت اما در مقابل عده دیگری هم هستند که می‌گویند ممکن است بازار ملک خودش را برساند، همانطور که در تمام سال‌های گذشته خودش را رسانده اما این موضوع به معنی برطرف شدن رکود نیست و اتفاقا همین الزام ساز و کار بازار به رساندن قیمت به تورم با وجود رکود، خودش باعث رکود بیشتر می‌شود.
نقدینگی و ترس
دلایل مختلفی برای جاماندن بازار ملک مطرح می‌شود که دو تا از این دلایل جدی‌تر از بقیه به نظر می‌رسند. اولی مشکل جدی نقدینگی در گروه مصرف‌کننده است. بالاخره بخش بزرگی از بازار ملک را مصرف‌کننده‌ها تشکیل می‌دهند و آنها به نوعی موتور محرک این بازار هستند. در حالی که وام‌ها و تسهیلات خرید ملک و بقیه ابزارهای تامین نقدینگی در گروه مصرف‌کننده به‌شدت ضعیف شدهاند، پس خود‌به‌خود گروه بزرگی از بازیگران این بازار، منفعل می‌شوند حتی آنهایی که خانه‌اولی نیستند هم نمی‌توانند فاصله خانه فعلی‌شان با یک ملک بهتر را فراهم کنند پس تحرکی در بازار نخواهند داشت.
در چنین شرایطی بازیگران اصلی سرمایه‌گذاران خواهند بود همان کسانی که بازارهای دیگر را به‌شدت فعال نگه می‌دارند اما ملک ،آن هم در شرایطی که مصرف‌کننده غایب است، جذابیتش را برای سرمایه‌گذار تا اندازه زیادی از دست می‌دهد چون نقدشوندگی بسیار پایینی دارد. از طرفی سرمایه‌گذاران فعلی در بازارهای مختلف از جنسی هستند که نقدشوندگی فوری سرمایه برایشان اهمیت زیادی دارد چراکه عده زیادی از آنها با حرکت بین بازارهای مختلف و نوسان‌گیری درآمدهای کلان به دست می‌آورند پس نمی‌خواهند سرمایه‌گذاری بلند‌مدت داشته باشند.
وقتی به دلیل نوسان‌های شدید در بازارهای مختلف نگاه می کنیم بیشتر به اهمیت نقدشوندگی پی می‌بریم. ناآرامی‌های منطقه‌ای و انواع تهدیدها از جنگ گرفته تا تحریم کاری می‌کنند که سرمایه‌گذاران علاقه بسیار زیادی به نقدشوندگی سرمایه‌گذاری‌شان داشته باشند تا در صورت لزوم بتوانند آن را به پناهگاه امن‌تری منتقل کنند یا حتی به فکر خارج کردن آن از بحران باشند اما ملک چنین قابلیتی ندارد. ضمن اینکه ملک یکی از بازارهایی است که قدرت اعمال سیاست از سوی سیاست‌گذاران در آن تا اندازه‌ای بیشتر از بقیه بازارهاست پس در شرایط بحرانی که احتمال هر نوع تغییر و فشاری در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی بیشتر می‌شود، جذابیت بازار ملک برای گروه بزرگی از سرمایه‌گذاران از دست می‌رود.
بازار ملک فرو می‌ریزد؟
هربار که صحبت از رکود در بازار ملک می‌شود خیلی‌ها می‌پرسند که آیا احتمال تبدیل شدن رکود بازار ملک در ایران به چیزی شبیه به ابربحران‌های ملکی در کشورهایی مثل آمریکا و چین وجود دارد؟ جواب‌ها به این سوالات متفاوت است اما اغلب کارشناسان می‌گویند که نوع تسهیلات ملکی در ایران و همچنین بازیگران بزرگ این بازار به شکلی هستند که اگرچه احتمال عمیق‌تر شدن این رکود وجود دارد اما احتمال بحران ملکی و فروریختن بازار ملک چندان قوی نیست.
در کشوری مانند آمریکا تسهیلات مسکن ثابت نیستند یعنی بهره تسهیلات مسکن و رقم بازپرداخت بسته به نرخ بهره و تورم متغیر است پس با تورم سنگین احتمال نکول یا همان عقب‌افتادن اقساط تسهیلات مسکن خیلی بالا می‌رود. در چنین شرایطی بانک‌ها املاک رهنی را برای فروش به بازار عرضه می‌کنند و همین موضوع باعث ریزش قیمت‌ها می‌شود. از آن طرف اوراقی که به پشتوانه این تسهیلات صادر شدهاند هم افت ارزش جدی پیدا می‌کنند پس ریزش بازار سنگین‌تر می‌شود اما در ایران نرخ بهره تسهیلات و رقم آنها معمولا ثابت است. از طرفی نهادهای پرقدرت اقتصادی و غیراقتصادی بازیگران بزرگ این بازار هستند و مانند تمام سال‌های گذشته آنها حتی به قیمت خالی‌ماندن چند صدهزار ملک، اجازه فروریختن قیمت‌ها را نمی‌دهند.
اجاره دادن نمی‌ارزد
ممکن است فکر کنید که رکود در بازار ملک و عقب ماندن این بازار از بقیه بازارها در نهایت به نفع مستاجرها هم تمام خواهد شد. قبل از اینکه از منظر کارشناس‌ها به این موضوع بپردازیم باید بگوییم که اتفاقات کاهش سود اجاره‌داری یکی دیگر از دلایلی است که به رکود بازار ملک در ایران دامن می‌زند. بررسی روند نسبت اجاره به قیمت مسکن طی دهه ۹۰ نشان می‌دهد که در ابتدای این دهه این نسب در تهران به طور متوسط حدود6/6درصد بوده است.
چنین چیزی یعنی ارزش اجاره‌بهای سالانه یک ملک در تهران معادل6/6درصد قیمت خرید آن ملک بوده و پس از حدود ۱۵ سال مجموع ارزش اجاره‌بهای ملک برابر با قیمت خرید آن می‌شده است، البته این نسبت در چنین سطوحی پایدار نماند و با شروع تلاطم بازارها در نیمه‌دوم دهه ۹۰ این نسبت کاهش پیدا کرد به طوری که طبق آخرین آمارهای رسمی مرکز آمار ایران این نسبت در پاییز سال گذشته به فقط 3/1 درصد رسیده چنین چیزی نشان می‌دهد که سود اجاره‌داری طی یک دهه گذشته به کمتر از نصف رسیده.
در واقع ماجرا از این قرار است که بازار اجاره، کشش افزایش قیمت به اندازه بازار خرید و فروش را نداشته است. دلیلش هم این است که بازار اجاره کاملا مصرفی است و مطلقا تابع شرایط عرضه و تقاضا و ارزندگی واقعی ملک محسوب می‌شود اما بازار خرید و فروش در شرایط تورمی از حالت مصرفی خارج شده و حالت سرمایه‌ای پیدا می‌کند.البته کل این اتفاق به معنی ارزان‌بودن اجاره‌بها نیست، بلکه اضافه جهش قیمت مسکن در پایتخت طی سال‌های اخیر را نشان می‌دهد، نسبت قیمت به اجاره مسکن که یکی از نسبت‌های سنجش حباب در بازار مسکن است هم‌اکنون به بیش از عدد ۳۰ رسیده است.
این در حالی است که میانگین تاریخی این نسبت در پایتخت کمتر از عدد ۲۰ بوده، پس اگرچه قیمت ها در بازار اجاره هم تا جایی که کشش وجود داشته باشد و تورم حکم کند افزایش پیدا می‌کند اما این بازار برای کسانی که به نیت اجاره‌داری به سمتش می‌رفتند جذابیتش را از دست داده است.