هفت صبح| همزمان با رشد نرخ ارز به کانال ۱۶۰هزار تومان، موجی از آگهیهای تبلیغاتی در فضای مجازی به راه افتاده که مدعیاند مسکن هنوز با دلار ۸۰ هزار تومانی معامله میشود و فرصت استثنایی خرید فراهم شده است. اما واقعیتهای میدانی چیز دیگری میگویند. بازار مسکن در سومین سال متوالی رکود عمیق، نه تنها پاسخی به این هیجانات نداده، بلکه با پدیدهای پیچیده به نام رکود تورمی مواجه شده است که افزایش هزینههای ساخت به جای تحریک تولید، به توقف پروژهها و جهش اجارهبها دامن میزند.
از اواسط آذرماه و همزمان با اوجگیری نرخ ارز، دلالان نقش پررنگتری در ایجاد موج جدیدی از گرانی ملکی در فضای مجازی ایفا کردند. فعالان فروش با این استدلال که قیمت دلاری مسکن هنوز در محدوده ۸۰ هزار تومان است، خریداران را به ورود فوری به بازار ترغیب کردند. ادعایی که در نگاه اول واقعی به نظر میرسید، اما بررسیهای میدانی نشان میدهد بازار مسکن حتی پیش از تنشهای اخیر نیز در رکودی عمیق به سر میبرد. دو سال کاهش محسوس معاملات، اکنون به سومین سال رکود رسیده، چون مسکن در سالهای گذشته بیش از دلار رشد کرده بود و حالا باید در همین محدوده بماند، در چنین شرایطی، نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایههای جدید را کاهش داده، بلکه موجب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است.
تقاضای موثری در بازار وجود ندارد
در دورههای بیثباتی، سرمایهگذاران تمایل دارند منابع خود را به بازارهای نقدشوندهتری مانند ارز و طلا منتقل کنند تا در صورت بروز شوکهای جدید، امکان تصمیمگیری سریعتری داشته باشند. از این رو، برخلاف ادعاهای تبلیغاتی، شواهد از احتیاط گسترده در سمت تقاضای سرمایهای حکایت دارد. پدیدهای که این روزها بازار مسکن را درگیر خود کرده، چیزی نیست جز رکود تورمی. شرایطی که در آن، افزایش هزینههای تولید (مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای تأمین مالی) فشار سنگینی بر سازندگان وارد میکند، اما همزمان قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته و تقاضای موثری در بازار وجود ندارد. خروجی این معادله پیچیده، نه افزایش تولید مسکن، که توقف پروژههای نیمهکاره و کاهش عرضه در میانمدت است. وقتی عرضه مسکن کاهش مییابد، نخستین بازاری که تحت تأثیر قرار میگیرد، بازار اجاره است.
تجربه سالهای گذشته نشان میدهد رشد نرخ اجارهبها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ میدهد و میتواند بهعنوان شاخصی پیشنگر برای تحولات آتی عمل کند. در شرایط فعلی، اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینههای ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمتها را دارد، اما تداوم رکود معاملاتی و کاهش توان خرید خانوار، مانع از شکلگیری جهش فوری در بازار خرید و فروش شده و در مقابل، بازار اجاره پیشران تورم مسکن شده است.
تقاضا برای واحدهای کوچک و متوسط
آمارهای میدانی فعالان بازار نشان میدهد در ماههای اخیر، بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، بهویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان میدهد تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل میدهد. خبری از تحرک جدی در واحدهای بزرگمتراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، رشد هزینههای زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچکتر محدود کرده است. خانوارها به جای خانهای بزرگتر، به دنبال سرپناهی هرچند کوچک اما در توان مالی خود هستند.
بررسی ادعاهای مطرح شده درباره معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی نشان میدهد این تحلیلها با واقعیتهای اقتصادی فاصله معناداری دارد. حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده است. اینکه گفته شود چون قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریبالوقوع قیمتها، فضای سوداگری ایجاد میکند. مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینههای جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمامشده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینههای تولید، خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد. برآوردهای میدانی حاکی از افزایش ۳۱ تا ۳۳ درصدی قیمت در برخی بخشهای بازار مسکن طی یکونیم تا دو ماه اخیر است که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی بوده است.
میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن تا ۴۰ میلیون تومان
در شرایط فعلی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد میشود. این ارقام نشان میدهد شکاف میان توان خرید خانوار و هزینه تمامشده مسکن به نقطه بحرانی رسیده است. در چنین شرایطی، حتی با فرض تثبیت قیمتها، بخش قابل توجهی از جامعه توانایی خرید مسکن را ندارند.برخی بر اساس الگوی رفتاری سنوات گذشته معتقدند بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج میشود و افزایش معاملات را تجربه میکند. با این حال، شواهد زمستان امسال نشان میدهد بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامیهای اخیر، محدودیتهای اینترنتی و سایه نااطمینانیهای سیاسی در وضعیت رکودی باقی مانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است. در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد، اما امسال این رفتار با تقاضای موثر محدود همراه شده که خود یکی از دلایل فشار بر قیمتهاست.
در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانهای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمتهای جدید انجام میشود. بررسی سابقه آماری ۲۶ سال گذشته بازار مسکن نشان میدهد هیچ آمار رسمی و تأییدشدهای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود که بازار پیشخور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبتشده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است.
آینده این بازار وابسته به عوامل مختلف
اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینههای ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمتها را دارد، اما تداوم رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانیهای اقتصادی، مانع از شکلگیری جهش فوری در بازار مسکن شده است. آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاستهای حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته است؛ متغیرهایی که تعیینکننده مسیر بازار در سال پیشرو خواهند بود.
توصیه به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تأخیر نیندازند. بررسیهای میدانی نشان میدهد فایلهای موثر محدود هستند و تقاضای واقعی موجب ثبات و حتی افزایش نسبی قیمتها شده است. اما این توصیه به معنای رفتار هیجانی و شتابزده نیست؛ بلکه تأکید بر تصمیمگیری مبتنی بر نیاز مصرفی و توان مالی واقعی است.
آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاستهای حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی وابسته است. در شرایطی که افزایش هزینههای ساخت با کاهش قدرت خرید خانوار همراه شده، پدیده رکود تورمی به واقعیتی انکارناپذیر تبدیل گشته است.
در این میان، بازار اجاره به عنوان پیشران تورم مسکن عمل میکند و هرگونه افزایش هزینهها را سریعاً به مستأجران منتقل میسازد. تا زمانی که چرخه تولید مسکن با حمایتهای مؤثر و تأمین مالی مناسب به حرکت درنیاید، نه تنها خبری از رونق در بخش خرید و فروش نخواهد بود، بلکه فشار فزاینده بر مستأجران نیز ادامه خواهد یافت. بنابراین مسکن مصرفی را نباید با نگاه سوداگرانه خرید. این شاید مهمترین پیامی است که میتوان برای روزهای پرتلاطم پیش رو به خریداران و فعالان این بازار ارائه کرد.
