رهن امروز، قیمت خرید پنج سال پیش

هفت صبح| قیمت رهن کامل برخی واحدهای مسکونی در مناطق متوسط تهران، به ارقامی رسیده است که حدود پنج سال پیش ممکن بود برای خرید یک خانه مشابه کفایت کند. تورم اجاره طی سال‌های گذشته تحت تاثیر افزایش قیمت ملک و حذف تدریجی گزینه خرید خانه برای بسیاری از خانوارها، روند صعودی قابل‌توجهی داشته است.

هرچند اکنون سرعت رشد اجاره‌بها کاهش یافته و تورم اجاره از تورم عمومی کمتر شده است، اما هزینه تامین مسکن همچنان سهم قابل‌توجهی از درآمد خانوارها را می‌بلعد. در این میان، سیدمنصور غیبی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با هفت‌صبح تاکید کرده است که دولت برنامه‌ای برای حل ریشه‌ای چالش‌های مستاجران ندارد.  گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد که هزینه‌های تامین سرپناه در شهر تهران، بیشتر از نیمی از هزینه‌های خانوارها را به خود اختصاص داده. افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره، برخی از شهروندان را در سال‌های اخیر ناگزیر کرده است که منطقه زندگی خود را تغییر دهند یا به سمت حاشیه شهر کوچ کنند. 

شدت افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره طی 5سال اخیر به گونه‌ای بوده است که هزینه رهن کامل یک خانه در برخی مناطق، ممکن است با قیمت خرید یک واحد مشابه در ابتدای دوره تفاوت چندانی نداشته باشد. بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل تهران را در ابتدای سال ۱۴۰۰ حدود ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود. هفت‌صبح برای مقایسه دقیق‌تر با وضعیت امروز، بخش‌هایی از منطقه 6 را به عنوان محله‌های متوسط‌‌نشین شهر انتخاب کرد. میانگین قیمت هر متر خرید خانه در این منطقه، طی فروردین 1400 حدود 38 میلیون و 119 هزار تومان بود. به عبارت دیگر، قیمت خرید یک خانه 50 متری در این منطقه، یک میلیارد و 906 میلیون تومان و برای یک خانه 60 متری، حدود 2 میلیارد و 287 میلیون تومان بود.  

بانک مرکزی همچنین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل تهران را در آبان ۱۴۰۰، حدود 32 میلیون تومان اعلام کرده بود. این رقم در منطقه 6 به 43 میلیون و 811 هزار تومان می‌رسید. در نتیجه خرید یک خانه‌ 50 متری در این منطقه، دو میلیارد و 191 میلیون تومان و معامله یک ملک 60 متری، حدود دو میلیارد و 629 میلیون تومان هزینه داشت. 

 امیرآباد و جمالزاده شمالی؛ رهن کامل، بالای 2 میلیارد تومان

بررسی میدانی خبرنگار هفت‌صبح از بنگاه‌های املاک منطقه امیرآباد، به عنوان یکی از محله‌های منطقه 6، نشان می‌دهد که قیمت پیشنهادی رهن و اجاره در این محله، بسته به سن بنا، متراژ و امکانات واحدها (آسانسور، پارکینگ و انباری)، متفاوت است. در عین حال، رهن کامل یک واحد 50 تا 70 متری که نوساز هم نباشد اما امکانات سه‌گانه را داشته باشد، ممکن است به 2.5 میلیارد تومان هم برسد (مبلغ رهن واحدی بدون این گزینه‌ها با عمر حدود 20 سال، پایین‌تر و در محدوده 1.5 میلیارد تومان است.)

جست‌وجو در سایت‌های آگهی مسکن نیز وضعیت مشابهی را نشان می‌دهد. ضمن اینکه برخی واحدهای ساخته‌شده از دهه ۹۰ به بعد، حتی در مواردی که فاقد آسانسور، پارکینگ یا انباری هستند، معمولا با نرخ‌های بالاتری عرضه می‌شوند؛ به گونه‌ای که رهن کامل بعضی از این واحدها به حدود 2.3 میلیارد تومان می‌رسد. 

بررسی خبرنگار هفت‌صبح از بنگاه‌های املاک در محدوده بلوار کشاورز و جمالزاده نیز نشان می‌دهد وجود امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و انباری، بر ارقام پیشنهادی رهن تاثیر می‌گذارند. رهن کامل برای برخی واحدهای 50 تا 70 متری با عمر بالا که این امکانات را ندارند، ممکن است بین 1.5 تا یک 1.7 میلیارد تومان باشد. اما یک مشاور املاک، رهن کامل یک واحد ۶۶ متری با ۱۴ سال ساخت و امکانات سه‌گانه را حدود ۲.۲ میلیارد تومان اعلام کرد.  

بررسی آگهی‌های آنلاین این محدوده نیز نشان می‌دهد که موجر برای یک واحد ۵۵ متری یک‌خوابه با ۱۵سال ساخت در جمالزاده شمالی (با امکانات 3گانه)، دو میلیارد تومان ودیعه درخواست کرده است.برای یک واحد ۶۷ متری با ساخت سال ۱۳۹۰ واقع در محدوده فاطمی غربی و جمالزاده شمالی نیز که هر سه گزینه را دارد، دو میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه تعیین شده است.

کاهش تورم اجاره؛ فاصله زیاد با توان مالی خانوارها

در شرایطی که بررسی‌های میدانی و جستجوهای آنلاین نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی در مناطق مختلف تهران همچنان برای بسیاری از مستاجران سنگین است اما آمارهای رسمی از کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در مقایسه با تورم عمومی حکایت دارد. براساس داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در مهر ۱۴۰۵ به ۳۳.۴ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۲ درصد رسیده است. این در حالی است که تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه ۸۸.۷ درصد و تورم سالانه ۷۶.۸ درصد اعلام شده است. تورم ماهانه نیز برای اجاره ۳.۵ درصد و برای شاخص عمومی قیمت‌ها ۴.۴ درصد بوده است. به این ترتیب، اجاره در میان ۱۲ گروه اصلی هزینه، کمترین تورم نقطه‌ای و سالانه را ثبت کرده است.

با وجود این کاهش نسبی، سهم مسکن از هزینه خانوار همچنان بالاست. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی در آبان ۱۴۰۵، سهم مسکن در هزینه خانوارهای تهرانی را حدود ۵۶ تا ۵۹ درصد برآورد کرده. همچنین براساس داده‌هایی که اکوایران منتشر کرده است، مسکن و اجاره می‌تواند تا ۷۳ درصد از هزینه‌های غیرخوراکی دهک‌های پایین درآمدی را به خود اختصاص دهد. این ارقام نشان می‌دهد پایین‌تر بودن تورم اجاره از تورم عمومی به‌تنهایی به معنای کاهش فشار هزینه مسکن بر مستاجران نیست.

غیبی: جابه‌جایی مستاجران برای دو طرف پرهزینه شده است

سیدمنصور غیبی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با هفت‌صبح، این نکته را تایید می‌کند که در برخی موارد، مبلغ رهن کامل یک واحد مسکونی تقریبا مشابه قیمت خرید همان خانه در حدود پنج سال قبل است.به گفته او، هزینه تامین سرپناه برای مستاجران همچنان بسیار بالاست، اما شرایط کنونی بازار اجاره از دو منظر متعادل به نظر می‌رسد؛‌ هم نسبت به وضعیتی که در سال‌های گذشته داشت و هم در مقایسه با بازارهای دیگری که امروز با التهابات زیادی روبه‌رو هستند. 

غیبی یکی از دلایل این وضعیت را جا افتادن افزایش‌های سالانه در محدوده ۲۵ تا ۳۰ درصد برای بخشی از موجران می‌داند و می‌افزاید: «برخی موجران و مستاجران هنگام تمدید، افزایش اجاره را با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی همدیگر تعیین می‌کنند و همین موضوع از شدت جابه‌جایی‌ها کاسته است. به ویژه که گروهی از مالکان به این نتیجه رسیده‌اند که فشار برای افزایش بیش از توان مستاجر ممکن است سریع‌تر از گذشته به تخلیه واحد منجر شود.»

او افزایش هزینه‌های جابه‌جایی را نیز در این روند موثر می‌داند؛ هزینه بنگاه، حمل‌ونقل وسایل، تهیه لوازم مورد نیاز خانه جدید و هزینه تعمیر و نگهداری و بازسازی واحد، جابه‌جایی را برای هر دو طرف دشوارتر کرده است. در نتیجه، مستاجر برای یافتن خانه‌ای با قیمت مناسب‌تر با هزینه‌های جانبی زیادی روبه‌رو است و موجر نیز ممکن است پس از تخلیه، برای آماده‌سازی دوباره ملک و پیدا کردن مستاجر جدید ناچار به صرف هزینه و زمان شود. به گفته او، به همین دلیل از تعداد فایل‌های خالی و قیمت‌سازی‌هایی که در گذشته از تعویض مکرر مستاجر ناشی می‌شد، کاسته شده است.

این کارشناس مسکن، کاهش تولید آپارتمان‌های جدید و نوساز را عامل دیگری می‌داند که بر وضعیت بازار اجاره اثر گذاشته است. غیبی توضیح می‌دهد: «وقتی تعداد واحدهای نوساز کاهش پیدا می‌کند، فایل‌های جدید کمتری وارد بازار می‌شوند؛ در نتیجه نرخ‌های تازه رهن و اجاره کمتر از گذشته، مبنای مقایسه و قیمت‌گذاری برای واحدهای قدیمی‌تر قرار می‌گیرند. در چنین شرایطی، رقابت میان واحدهای نوساز و قدیمی محدودتر می‌شود و امکان شکل‌گیری موج‌های جدید افزایش قیمت از این مسیر کاهش می‌یابد.»

 آرامش موقت بازار و انباشت تقاضای مسکن

این کارشناس مسکن، در عین حال معتقد است سیاست‌های حمایتی دولت از مستاجران تاکنون نتوانسته‌اند به شکل ریشه‌ای مشکل بازار اجاره را برطرف کنند. غیبی اقدامات انجام‌شده را بیشتر موقتی و کوتاه‌مدت می‌داند و می‌گوید: «برنامه‌هایی که برای حمایت از مستاجران مطرح شده‌اند، در مواردی یا اثرگذاری محدودی داشته‌اند یا در حد طرح و برنامه باقی مانده‌اند.

برای مثال، بیش از ۲۰ سال از اجرای برنامه‌های حمایتی در حوزه ساخت مسکن گذشته، اما تعداد واحدهای ساخته‌شده متناسب با نیاز انباشته بازار نبوده است و بخشی از واحدهای ایجادشده نیز با کمبود زیرساخت روبه‌رو بوده‌اند.» او هشدار می‌دهد که انباشت نیاز به مسکن می‌تواند در سال‌های آینده دوباره به افزایش تقاضا و شکل‌گیری هیجانات کاذب در بازار اجاره منجر شود.

  احتمال ثبات در بازار اجاره تا پایان سال

 به اعتقاد غیبی، سیاست‌هایی مانند وام ودیعه مسکن و جا افتادن انتظار افزایش حدود ۲۵درصدی اجاره‌بها، در کوتاه‌مدت به توزیع جابه‌جایی مستاجران در طول ۱۲ماه کمک کرده‌اند. پیش از این، بخش بزرگی از جابه‌جایی‌ها در فصل مشخصی از سال متمرکز می‌شد و همین موضوع، فشار بیشتری بر بازار وارد می‌کرد. اما اکنون بخشی از قراردادها با افزایش‌های محدودتر تمدید می‌شوند و زمان جابه‌جایی‌ها نیز در طول سال پراکنده‌تر شده است. با این حال، او تاکید می‌کند: «این اقدامات فقط برای مدتی تب بازار را پایین می‌آورند و نمی‌توانند جایگزین افزایش عرضه مسکن و اصلاح سیاست‌های اقتصادی و حمایتی شوند.»

این کارشناس، درباره چشم‌انداز بازار اجاره تا پایان سال معتقد است که اگر اتفاق خاصی رخ ندهد، شرایط نسبتا متعادل فعلی ادامه پیدا می‌کند. او می‌گوید: «نه نشانه‌ای از وجود برنامه‌ای موثر وجود دارد که به بهبود محسوس وضعیت منجر شود و نه در شرایط کنونی، انتظار شوک تازه‌ای می‌رود که به رشد شدید اجاره‌بها تا پایان سال دامن بزند.

با این حال، نسبت به تداوم این وضعیت در سال آینده چندان خوشبین نیستم و پایین‌تر بودن تورم اجاره از تورم دیگر بازارها می‌تواند نوعی آرامش موقت باشد.» به گفته او، قیمت مسکن در نهایت بر بازار اجاره اثر می‌گذارد و افزایش بهای ملک با فاصله زمانی و شدت متفاوت به اجاره‌بها منتقل می‌شود؛ بنابراین نمی‌توان صرفا براساس آمار تورم اجاره در ماه‌های اخیر نتیجه گرفت که فشار بازار از بین رفته است.  به اعتقاد غیبی، وضعیت نسبتا متعادل کنونی در بازار اجاره احتمالا تا شب عید ادامه می‌یابد اما نمی‌توان در مورد تداوم آن در سال آینده تضمینی داد.