سکوت هفت‌ ماهه مسکن شکست

روزنامه هفت صبح، گروه بازار| ‌گزارش معاملات مسکن تا دی‌ماه 1401 هر ماه روی سایت بانک مرکزی قرار می‌گرفت اما این روند به‌شکل ناگهانی در زمستان سال گذشته متوقف شد. از آن موقع تا حالا به‌نظر می‌رسید وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن میان هاله‌ای از ابر مه‌آلود گم شده است اما خوشبختانه بانک مرکزی روز شنبه 13 آبان‌ماه تصمیم گرفت رویه خود را تغییر دهد و گزارش تحولات بازار مسکن در هفت ماه گذشته را روی سایت خود در دسترس عموم قرار داد.

مطالعه این گزارش نشان می‌دهد بازار مسکن امسال کار خود را با متوسط 66 میلیون و 440هزار تومان به ازای هر مترمربع شروع کرده و در مهرماه، شاهد فروش خانه‌های تهران با متوسط متری 76میلیون تومان بوده‌ایم. این یعنی اگر کسی فروردین امسال در پایتخت دنبال خرید خانه 100متری بوده‌، به‌طور میانگین باید حدود شش میلیارد و 500 میلیون تومان پول خرج می‌کرده و قیمت یک خانه نقلی 50متری به حدود سه میلیارد و 325میلیون تومان می‌رسیده.

عددها سرسام‌آور هستند اما اگر دست دست کرده‌اید یا به هر دلیلی مثل آماده نبودن پول، فرصت را از دست داده‌اید، در مهرماه امسال قیمت همان واحد 100متری به‌طور میانگین تا هفت میلیارد و 600میلیون تومان و قیمت خانه‌ 50متری تا سه میلیارد و 800 میلیون تومان رسیده است. طبق گزارش بانک مرکزی، گران‌ترین واحدهای مسکونی در منطقه یک قرار داشته‌اند اما ارزان‌ترین واحدها در را می‌توان در مناطق 18، 19 و 20 تهران پیدا کرد.

روند رشد قیمت خانه از فروردین تا پایان مهرماه
قیمت رسمی هر مترمربع خانه در معاملات قطعی از دی ماه سال گذشته تا 13 آبان امسال نامشخص بود اما ظاهرا بانک مرکزی به این نتیجه رسیده انتشار آمار و ارقام مربوط به مسکن آنقدرها ضرر ندارد. میانگین قیمت هر متر خانه در فروردین ماه سال 1402، برابر با 66میلیون و 440هزار تومان بوده است.

این یعنی اگر کسی می‌خواست یک خانه 100متری در تهران بخرد باید به طور متوسط شش میلیارد و 644میلیون تومان پول در حساب خود داشت. در اردیبهشت ماه قیمت هر متر خانه در تهران با افزایش حدود 9میلیون تومانی به 75میلیون و 320هزار تومان رسید. کسانی که در خرداد می‌خواستند خانه بخرند، بابت هر متر خانه به طور متوسط 78میلیون و 300هزار تومان هزینه کردند. این رقم نشان می‌دهد در این مدت قیمت هر متر خانه تنها سه میلیون تومان افزایش داشته.

تیرماه قیمت خانه به طور متوسط متری یک میلیون و 700هزار تومان ارزان شد و خریداران هر متر خانه را با قیمت 76میلیون و 540هزار تومان می‌خریدند. میانگین قیمت با ورود به مرداد ماه، باز هم ارزان شد و به متری 75میلیون و 790هزار تومان رسید و در شهریور مشتری‌های مسکن به طور متوسط خانه را متری 75میلیون و 330هزار تومان خریدند.

در مهرماه قیمت خانه یک درصد در مقایسه با شهریور گران شد و افراد می‌توانستند با 76میلیون تومان هر متر خانه را بخرند. در حقیقت می‌توان گفت قیمت یک خانه 100متری که در ابتدای سال شش میلیارد و644میلیون تومان بود در پایان مهر به هفت میلیارد و 600میلیون تومان رسیده است. کسانی که دنبال خانه‌های نقلی می‌گشتند در هفتمین ماه سال یک خانه 50متری را به‌طور میانگین سه میلیارد و 800میلیون تومان خریده‌اند.

روند تعداد معاملات مسکن تا پایان مهرماه
در فروردین ماه امسال، هزار و 800 واحد مسکونی در تهران معامله شد. این رقم در حالی اعلام شده که تعداد معاملات در اولین ماه سال در مقایسه با اسفند بیش از 73درصد کاهش داشته است. در اردیبهشت تعداد خانه‌های معامله شده تهران به چهار هزار و 400واحد رسید که نشان می‌دهد تنها در یک ماه، تعداد واحدهای مسکونی معامله شده، 148درصد افزایش داشته است. در خرداد شاهد کاهش 22درصدی تعداد معاملات بوده‌ایم. به‌طوری که در پایتخت، در این ماه تنها سه هزار و 400واحد مسکونی خرید و فروش شده‌اند.
‌
با ورود به تابستان، باز هم تعداد معاملات مسکن کاهش پیدا کرد و اینبار با کاهش 17ونیم‌درصدی به دو هزار و 800واحد رسید. در میانه تابستان شاهد یک افزایش خفیف در تعداد معاملات مسکن بودیم. در مرداد ماه تعداد معاملات مسکن با یک افزایش نزدیک به چهار درصدی به دو هزار و 900 رسید.

تعداد واحدهای معامله شده در تهران در شهریورماه کاهش پیدا کرده و به دو هزار و 600واحد رسید. این عدد نشان می‌دهد در آخرین ماه تابستان، میزان معاملات مسکن 10درصد کاهش داشته است. مهرماه سه هزار و 100واحد مسکونی معامله شد که نشان می‌دهد بازار مسکن در شروع پاییز، دوباره کمی رونق گرفته و شاهد رشد 20درصدی تعداد معاملات بوده‌ایم.

نگاهی به سن و سال خانه‌های پرطرفدار
فروردين ماه سال 1402 از مجموع نزدیک به هزار و 800 واحد مسکوني معامله شده، واحدهای یک تا پنج سال ساخت، 28/4درصد از معاملات را به خود اختصاص داده بودند. پایین‌ترین میزان معاملات مربوط به واحدهای مسکونی قدیمی‌سازی بود که بین 11 تا 20سال از زمان ساخت آنها گذشته است. بد نیست بدانید واحدهایی که بالای 20سال سن داشته‌اند با سهم 25درصدی از کل معاملات، جزو خانه‌هایی بودند که خرید و فروش آنها نسبتا زیاد بوده است.

در اردیبهشت ماه امسال حدودا چهار هزار و 400واحد مسکونی معامله شده‌اند که سهم واحدهای تا پنج سال از همه بیشتر و28/7درصد بوده است. البته میزان معاملات در مقایسه با اردیبهشت ماه سال 1401، نزدیک به 60درصد برای خانه‌های نسبتا نوساز کاهش داشته است. در ردیف بعد خانه‌های بالای 20سال ساخت بوده‌اند که نزدیک به 24درصد معاملات را در اردیبهشت به خود اختصاص می‌دادند. سهم خانه‌های 11 تا 15سال در مقایسه با دیگر واحدها از معاملات مسکن کمتر بوده است.

در خرداد ماه هم مطابق دیگر ماه‌ها تعداد معاملات خانه‌های تا پنج سال ساخت بیشتر بوده است. از بین سه هزار و 400واحد معامله شده در این ماه 972واحد، تقریبا نوساز بوده‌اند و بازهم خانه‌های بالای 20سال با اختصاص سهم 22درصدی از بازار در رتبه بعد قرار داشتند. در این ماه تعداد افرادی که واحدهای 16 تا 20سال را معامله کردند از همه کمتر و 500نفر بوده است. 28/7درصد از میزان معاملات در تیرماه مربوط به واحدهای مسکونی بوده که تا پنج سال عمر داشته‌اند، در این ماه واحدهای 16 تا 20سال با سهم 14/3درصدی در بازار، کمترین معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در ماه مرداد هم میزان معاملات در خانه‌های نوساز بالاتر از بقیه و 27درصد از کل معاملات بوده و خانه‌های 16 تا 20سال ساخت، با سهم 14/5درصد کمترین میزان خریدوفروش را به خود اختصاص دادند.

سهم واحدهای کلید نخورده تا پنج سال ساخت که از کل دو هزار و 610 خانه‌ای که در شهریور معاملعه شده‌اند، 773واحد بوده است. در این ماه تعداد خریداران واحدهای 16 تا 20سال 372واحد بوده که کمترین تعداد را شامل می‌شود. در مهرماه که بیش از سه هزار و 100خانه خریدوفروش شده، سهم واحدهای تا پنج سال از بازار مسکن 27/4درصد بوده که در قیاس با مهرماه سال گذشته نزدیک به 45درصد کاهش داشته است. در اولین ماه پاییز کمترین سهم از تعداد معاملات را واحدهای 16 تا 20ساله با 14/3درصد داشته‌اند.

مناطق دارای بیشترین میزان محبوبیت
منطقه پنج کماکان در همه ماه‌های گذشته یعنی از فروردین ماه تا مهرماه که گزارش آنها منتشر شده، محبوب‌ترین خانه‌ها را داشته است. می‌توان گفت غرب تهران و مناطقی مانند پونک و سردار جنگل و جنت‌آباد، برای خریداران از جذابیت زیادی برخوردار بوده‌اند. در فروردین ماه سهم منطقه پنج از کل معاملات صورت گرفته 12/8درصد بوده است. در این زمان مناطق 10 و دو و چهار هم به ترتیب نزدیک به 11درصد، 9درصد و هشت‌ونیم درصد از معاملات را به خود اختصاص داده بودند.

سهم معاملات انجام شده در منطقه پنج اردیبهشت ماه 12/7درصد بوده و مناطق دو و چهار و 10 به ترتیب با سهم 9/6درصد، هشت‌ونیم درصد و هشت درصد در ردیف بعدی قرار داشته‌اند. سهم مناطقی مانند پونک و… در خرداد ماه مانند اردیبهشت ماه بود اما مناطق چهار و دو و 10 به ترتیب 9/5درصد، 8/7درصد و 8/7درصد معاملات را به خود اختصاص داده بودند. در شروع تابستان سهم منطقه پنج کمتر شد و به 12/6درصد رسید و مناطق دو و چهار و 10 به ترتیب حدودا 9درصد، 9درصد و هشت درصد از خریدوفروش را در اختیار داشتند.

بنگاهی‌های منطقه پنج در مرداد ماه سنگ تمام گذاشتند و 14/8درصد از کل خانه‌های فروخته شده در تهران به این منطقه اختصاص داشت. در ردیف بعدی مناطقی مانند 10 و چهار و دو با حدود 9، 8/3و هشت درصد، دیگر نواحی پرطرفدار برای خریداران خانه بوده‌اند. در شهریور 14درصد از خانه‌های معامله شده در منطقه پنج و 9درصد در منطقه 10 و 8/6درصد در منطقه دو و کمی بیش از هفت درصد در منطقه چهار قرار داشته‌اند. در مهرماه سهم منطقه محبوب غرب تهران از معاملات نزدیک به 13درصد بود. منطقه 10 سهمی 9/5درصدی و منطقه چهار سهم 8/6درصدی و منطقه دو سهم حدودا هشت درصدی از کل معاملات مسکن را داشته‌اند.

گران‌ترین خانه‌های پایتخت کجا قرار دارند؟
طبق معمول گران‌ترین خانه‌های پایتخت از ابتدای امسال مربوط به منطقه یک بوده‌اند. اگر کسی در فروردین ماه می‌خواست یک خانه متوسط را در یکی از محله‌های شمال شهر بخرد، به‌طور متوسط به کمی بیش از 129میلیون تومان برای هر متر نیاز داشت. در حقیقت متوسط قیمت یک خانه 100متری در منطقه یک 12میلیارد و 900میلیون تومان و خانه 50متری شش میلیارد و 450میلیون تومان بود.

در اردیبهشت ماه قیمت خانه‌های منطقه یک به طور میانگین به 143میلیون و 400هزار تومان در هر متر رسید و خرداد، با نزدیک به 148میلیون و 800هزار تومان می‌شد یک متر خانه در همان منطقه خرید. در تیرماه قیمت هر متر خانه در منطقه یک حدود 10میلیون تومان ارزان شد و به متری 138میلیون و 700هزار تومان رسید و در مرداد هم کاهش قیمت ادامه داشت. به طوری که خریداران خانه در دومین ماه تابستان در منطقه یک به طور متوسط بابت هر متر خانه 134میلیون و 600هزار تومان هزینه می‌کردند.

در شهریور قیمت کمی بالا رفت و قیمت خانه در مناطق اعیان‌نشین متری 140میلیون تومان شد و در مهرماه با جهشی نزدیک به هشت میلیون تومانی برای هر متر، کسانی که در منطقه یک دنبال خانه می‌گشتند بابت هر متر واحد مسکونی نزدیک به 149میلیون تومان هزینه کرده بودند. در واقع اگر شما یک ماه قبل قصد کرده بودید در منطقه یک خانه بخرید باید برای واحد 100متری حدود 15میلیون تومان هزینه کنید و خانه 50متری حدودا هفت و نیم میلیارد تومان قیمت داشته است.

بهشت خانه‌های ارزانقیمت
منطقه 18 ارزان‌ترین خانه‌های پایتخت را در اولین ماه سال در خود جای داده بود. یعنی اگر شما می‌خواستید ارزان‌ترین خانه‌ را پیدا کنید باید سراغ محله‌هایی مثل یافت‌آباد و سعیدآباد 17 شهریور و … می‌رفتید. قیمت هر متر خانه در منطقه 18 برای فروردین ماه امسال به 30میلیون و 890هزار تومان رسید که نشان می‌دهد یک خانه 100متری سه میلیارد و 90میلیون تومان قیمت داشته. در اردیبهشت ارزان‌ترین خانه‌ها در منطقه 20 یعنی حوالی شهر ری قرار داشتند و هر متر خانه در آن حوالی35 میلیون و 100هزار تومان قیمت داشت و با این حساب می‌شد واحدهای 100متری این ناحیه را با قیمت سه میلیارد و 100میلیون تومان خرید.

خرداد ماه خانه‌های منطقه 19 ارزان‌تر از دیگر نقاط بودند و اگر شما قصد خرید خانه 100متری در آن حوالی را داشتید باید 3 میلیارد و 325میلیون تومان هزینه می‌کردید. در شروع تابستان منطقه 18 دوباره ارزان‌ترین خانه‌ها را به خود اختصاص داد و هر متر واحد مسکونی در این منطقه 32میلیون و 780هزار تومان بود. اوضاع در مرداد هم مشابه بود با این تفاوت که قیمت هر متر خانه در منطقه 18 به 33میلیون و 310هزار تومان رسید.

در پایان شهریور قیمت واحدهای مسکونی این منطقه با کاهشی بیش از سه میلیون تومانی رو‌به‌رو شد و هر متر با قیمت 30میلیون تومان فروخته شد و در مهر متوسط قیمت خانه در منطقه 18، 32میلیون و 280هزار تومان بود. با این حساب برای خرید خانه 100متری دو خوابه و متوسط در محله‌های چنین منطقه‌ای باید حدودا سه میلیارد و 300میلیون تومان پول کنار گذاشته باشید. خانه‌های نقلی یک خوابه در منطقه 18 در اولین ماه پاییز حدودا یک میلیارد و 700میلیون تومان قیمت داشته است.

کدام متراژ بیشتر طرفدار دارد؟
خانه‌هایی که متراژ آنها کمتر از 80مترمربع است از ابتدای امسال محبوبیت بیشتری در مقایسه با دیگر واحدهای مسکونی داشته‌اند. سهم این واحدها از معاملات قطعی بازار مسکن در فروردین و اردیبهشت امسال 4/54درصد بود. در خرداد سهم واحدهای زیر 80متر کمی بیش از 53درصد بوده و در تیر 56/7درصد از واحدهای معامله شده، کمتر از 80متر مربع وسعت داشته‌اند. در شهریورماه خانه‌هایی که کمتر از 80متر بودند،56/5درصد کل معاملات را به خود اختصاص می‌دادند و این میزان در مهرماه به نزدیک 57درصد از کل معاملات رسید. از آنجایی که قیمت هر متر خانه در تهران در این مدت بین 66 تا 76میلیون تومان بود، می‌توان گفت اغلب خریداران دنبال خانه‌ای هستند که ارزش کل آن زیر شش میلیارد تومان باشد.