عصر طلایی خرده ملّاک‌ها واقعا به‌پایان رسیده است؟
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | الان دیگر سال ۹۵ نیست که بتوانیم با مدد گرفتن از وام مسکن، نصف بودجه مورد نیاز برای خرید یک خانه نقلی را دست و پا کنیم و به جمع ملاک‌هایی که با اجاره گرفتن از مستاجر روزی‌شان را تامین میکنند، پا بگذاریم. اوضاع طوری تغییر کرده که برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دست‌کم یک‌میلیارد تومان بودجه نیاز داریم تا بتوانیم یک خانه ۷۰متری بخریم.
این رقم در ۱۰سال گذشته تقریبا ۱۳برابر رشد کرده است. ۱۰سال پیش می‌شد با بودجه‌ای ۷۷میلیونی یک واحد مسکونی خرید. آن زمان ملاک‌ها می‌توانستند از اجاره‌خانه ۶۰۰هزار تومان در ماه درآمد کسب کنند و بابت سرمایه‌گذاری‌شان سالی ۹٫۶درصد سود ببرند. در این سال‌ها سرعت رشد اجاره‌بها از رشد قیمت مسکن عقب افتاده و می‌توان گفت اجاره دادن واحد مسکونی یک‌میلیاردی، ماهی یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان درآمد نصیب صاحب سرمایه می‌کند.
این یعنی سود ملاکی از ۹٫۶درصد سال ۹۰ به ۱٫۹درصد فعلی رسیده است. اتفاقی که توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را از بین برده است. ماجرا به همینجا ختم نمی‌شود. افزایش چشمگیر قیمت‌ها در چندسال اخیر، گزینه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از روی میز سرمایه‌گذاران خرد حذف کرده است. چراکه اگر کسی یک‌میلیارد تومان پول برای خرید یک واحد ۷۰متری داشته باشد، دیگر اصلا سرمایه‌گذار خرد محسوب نمی‌شود.
*** سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چقدر پول لازم دارد؟
این روزها که هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۱۵میلیون تومان است، اگر بخواهید یک واحد ۷۰متری بخرید، باید بیش از یک‌میلیارد تومان پول داشته باشید. کسی که چنین سرمایه‌ای دارد، دیگر سرمایه‌گذار خرد محسوب نمی‌شود و همین موضوع باعث شده دیگر نتوانیم روی مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری حساب باز کنیم. اگر نگاهی به روند ۱۰ساله قیمت مسکن بیندازیم، به خوبی حساب کار دستمان می‌آید. در این ۱۰سال قیمت واحدهای مسکونی در تهران تقریبا ۱۰برابر شده است.
بیایید به ابتدای دهه ۹۰ برویم. منظورمان فروردین‌ماه سال ۹۰ است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران یک‌میلیون و ۱۰۰هزار تومان بود. آن زمان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یعنی خرید یک واحد ۷۰متری با بودجه ۸۰میلیونی امکان‌پذیر بود. سال ۹۰ یکی از سال‌های سخت بازار مسکن به حساب می‌آید. چراکه آن سال همان اتفاقاتی افتاد که یکی‌دوسال اخیر شاهد آن بودیم. بازار ارز به‌هم ریخت و قیمت مسکن را در عرض یک‌سال دوبرابر کرد.
فروردین‌ماه سال ۹۱ قیمت یک متر واحد مسکونی تا دومیلیون و ۲۰۰هزار تومان افزایش پیدا کرد و این یعنی بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دوبرابر شد و به ۱۵۰میلیون تومان رسید. سال بعد هم یک‌میلیون تومان دیگر به قیمت مسکن در تهران اضافه شد. فروردین ۹۲ هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به طور میانگین سه‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان قیمت خورد. از سال ۹۳ بود که ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شد.
در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ مسکن آرام آرام خودش را به سرمایه‌گذارهای خرد نزدیک کرد. تورم در این سال‌ها خیلی جلوتر از افزایش قیمت مسکن بود. مثلا هر متر مربع واحد مسکونی در پایان سال ۹۲ تقریبا چهارمیلیون تومان بود و این رقم تا سال ۹۶ تنها ۳۰۰هزار تومان افزایش پیدا کرد و به چهارمیلیون و ۳۰۰هزار تومان رسید. در این بازه زمانی طولانی‌مدت اگر یک سرمایه‌گذار خرد می‌خواست سراغ بخش مسکن برود، حدود ۳۰۰میلیون تومان برای خرید یک واحد ۷۰متری در تهران بودجه لازم داشت.
این بودجه ۳۰۰میلیونی در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ چندان رقم بزرگ و دست‌نیافتنی به حساب نمی‌آمد. حداقل نه به اندازه امروز! از زمانی که تلاطم ارزی شروع شد، معادلات در بازار مسکن به‌هم ریخت. ابتدای سال ۹۷ قیمت ۴٫۳میلیونی هر مترمربع واحد مسکونی، به پنج‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان رسید تا حداقل بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری مسکن را تا ۳۸۰میلیون تومان افزایش دهد. امان از اتفاقات سال ۹۷! قیمت یک متر واحد مسکونی در سال ۹۷ دوبرابر شد و به ۱۱میلیون و ۴۰۰هزار تومان رسید. اینجا بود که دیگر دست سرمایه‌گذارهای خرد از بخش مسکن کوتاه شد.
حداقل بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری به طور ناگهانی از محدوده ۳۰۰میلیون، به ۷۷۰میلیون تومان رسید. روندی که تا نیمه سال ۹۸ ادامه داشت و آخرین ضربه خود را در اسفندماه به قلب سرمایه‌گذارهای خرد وارد کرد. آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ۱۵میلیون و ۷۰۰هزار تومان است. حالا اگر بخواهید یک واحد ۷۰متری بخرید و به جمع سرمایه‌گذارهای مسکن بپیوندید، یک‌میلیارد تومان بودجه لازم دارید. اگر چنین مبلغی برایتان بزرگ به حساب نمی‌آید، تبریک می‌گوییم؛ شما دیگر سرمایه‌گذار خرد نیستید.
*** کاهش سود ملاک‌ها از سرمایه‌گذاری در مسکن
احتمالا شما هم تا حالا چشمتان به ملاک‌ها خورده است. خرید خانه و اجاره دادن آن تبدیل به شغل آنها شده است. چند واحد مسکونی دارند و هرکدام را به یک‌نفر اجاره داده‌اند و زندگی‌شان با اجاره‌خانه‌ای که سر ماه دریافت میکنند، می‌گذرد. در سال‌هایی که قیمت خرید و فروش مسکن افزایش پیدا می‌کند، میزان تورم اجاره عموما عقب می‌افتد. مثلا در سال ۹۷ با اینکه قیمت مسکن دوبرابر شد، اجاره‌خانه‌ها چنین افزایشی نداشت.
آمارها نشان می‌دهد، در تابستان سال ۹۷ میانگین مبلغ اجاره‌خانه در تهران برای یک خانه ۷۰متری تقریبا یک‌میلیون و ۲۰۰هزار تومان ماهانه در کنار ۲۱میلیون تومان پول پیش بود. سال ۹۸ با وجود افزایش چشمگیر قیمت مسکن، اجاره‌خانه‌ها به یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان ماهانه در کنار ۲۷میلیون پول پیش رسید که نشان‌دهنده افزایش ۳۰درصدی مبالغ اجاره بود. سرعت پایین افزایش مبالغ اجاره در مقایسه با قیمت خرید و فروش، در ۱۰سال گذشته درآمد ملاک‌ها را کاهش داده است.
بیایید به سال ۹۰ برگردیم. آن زمان که با ۷۷میلیون تومان می‌شد یک خانه ۷۰متری خرید و اجاره‌خانه‌ها در حد ۶۰۰هزار تومان بود. یعنی یک ملاک با سرمایه‌گذاری ۷۷میلیونی می‌توانست ماهانه ۶۰۰هزار تومان، معادل هشت‌دهم درصد سود کند. این یعنی سود روی اجاره‌خانه برای یک شخص ملاک سالانه ۹٫۶درصد بود. حالا قیمت یک واحد مسکونی ۷۰متری در تهران به یک‌میلیارد تومان رسیده است. اجاره‌خانه به طور میانگین حدود یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان در کنار ۲۸میلیون است.
این یعنی یک شخص ملاک با سرمایه‌گذاری یک‌میلیاردی، ماهانه ۱٫۶میلیون تومان معادل ۱۶صدم درصد سرمایه‌اش سود می‌کند. این سود ۱۶صدم درصدی معادل سالانه ۱٫۹درصد محاسبه می‌شود. حالا اگر یک‌میلیارد تومان پول داشته باشید و آن را در بانک بگذارید، می‌توانید سالانه ۱۸درصد سود کنید. این مورد توجیه سود ۱٫۹درصدی خرید خانه و اجاره دادن آن را از بین برده است. البته باید توجه داشته باشید که سرمایه در بخش مسکن سالانه افزایش پیدا می‌کند اما در سپرده بانکی چنین امکانی وجود ندارد.
*** قدرت وام مسکن در ۱۰سال اخیر چقدر تحلیل رفته؟
خانه‌دار شدن نه الان و نه ۱۰سال پیش کار ساده‌ای نبوده و نیست. الان حداقل بودجه لازم برای خرید خانه یک‌میلیارد تومان است و وام مسکن یکم با مبلغ ۱۶۰میلیون تنها ۱۶درصد این رقم را پوشش می‌دهد. حتی با به جان خریدن مشکلات وام اوراق و اقساط نجومی آن، باز تنها می‌توان ۲۴۰میلیون تومان سرمایه دست و پا کرد که ۲۴درصد هزینه لازم برای خرید یک واحد ۷۰متری را پوشش می‌دهد.
بیایید به ابتدای دهه ۹۰ برگردیم؛ زمانی که میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران یک‌میلیون و ۱۰۰هزار تومان بود و خرید خانه ۷۰متری تقریبا ۷۷میلیون بودجه لازم داشت، وام مسکن تنها ۱۸میلیون تومان بود. رقمی که سال ۸۶ تصویب شده بود و تا ۹۰ به کلی ارزشش را از دست داده بود. آن زمان همین مشکلات این روزها را داشتیم. وام مسکن ۲۳درصد هزینه‌های خرید خانه ۷۰متری را تامین می‌کرد. هرچند در حال حاضر این سهم به ۱۶درصد کاهش پیدا کرده است.
سال ۹۵ اوج قدرت‌نمایی وام مسکن بود. در این سال وام مسکن یکم همان مبلغ فعلی را داشت. یعنی آن زمان یک زوج خانه‌اولی برای خرید یک واحد مسکونی در تهران می‌توانست با سپرده‌گذاری ۸۰میلیونی، ۱۶۰میلیون تومان وام بگیرد. آن زمان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی تقریبا چهارمیلیون و ۲۰۰هزار تومان بود و این یعنی یک واحد ۷۰متری به طور میانگین ۳۰۰میلیون بودجه لازم داشت. با این حساب کسانی که می‌خواستند خانه بخرند، می‌توانستند بیش از نصف بودجه مورد نیازشان را وام بگیرند. همین موضوع نشان می‌دهد خرید خانه و ورود به بازار مسکن در سال ۹۵ خیلی راحت‌تر بود و آن زمان سرمایه‌گذارهای خرد می‌توانستند تا حدودی روی بازار مسکن حساب باز کنند.
*** کوچ به شهرهای اقماری، نتیجه گرانی مسکن
خودتان را جای یک زوج بگذارید که به تازگی می‌خواهند زیر یک سقف بروند. خرید خانه به کلی از بین گزینه‌ها حذف شده و چاره‌ای جز اجاره‌نشینی نیست. نگاهی به آخرین اطلاعات از معاملات اجاره مسکن نشان می‌دهد، میانگین مبلغی که برای اجاره یک خانه ۷۰متری در تهران در نظر گرفته می‌شود، رقمی حدود یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان، به اضافه ۲۸میلیون تومان پول رهن است. کسی که بخواهد چنین خانه‌ای اجاره کند، باید حداقل سه‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان درآمد داشته باشد.
خیلی‌ها چنین درآمدی ندارند و ترجیح می‌دهند به شهرهای اقماری بروند. این موضوع محدود به تهران نیست. تقریبا در تمام شهرها بزرگ شاهد جابه‌جایی مستاجرها از مناطق گران‌قیمت به ارزان‌قیمت و از مناطق ارزان‌قیمت به شهرهای اقماری قابل مشاهده است. اتفاقی که باعث رونق بازار مسکن در این شهرها شده. مثل بازار مسکن کرج در چند سال اخیر با افزایش قیمت فروش و اجاره خانه در تهران، رونق گرفته است.
