خانه قدیمی را با چشم باز بسازید | مصائب مشارکت در ساخت مسکن
پیش از سپردن ملک به سازنده، جزئیاتی همچون سهم‌بندی طبقات و قیمت روز واحدها، ضمانت اجرا، تأخیر در تحویل و تأمین آب و برق اضطراری را مورد توجه قرار دهید
هفت صبح، رضا رهسپار| ساختمان قدیمی، برای صاحبش گاهی چیزی فراتر از چند متر زمین و چند واحد آپارتمان است. ممکن است حاصل سی سال کار و پس‌انداز یک خانواده باشد، خانه‌ای که چند نسل در آن زندگی کرده‌اند و حالا قرار است با مشارکت یک سازنده، جای خود را به ساختمانی تازه بدهد. پیشنهاد سازنده هم در نگاه اول جذاب است. مالک زمین و بنای قدیمی را در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه تخریب، طراحی، اخذ مجوز و ساخت را بر عهده می‌گیرد. یکی دو سال بعد، هر دو طرف صاحب ساختمانی تازه و واحدهایی با ارزش بیشتر می‌شوند.
اما درست همین‌جا یک اشتباه رایج اتفاق می‌افتد. بسیاری از مالکان، مذاکره را با این پرسش شروع می‌کنند که چند درصد از ساختمان جدید سهم من می‌شود و چند درصد به سازنده می‌رسد. در حالی که درصد مشارکت، تنها یکی از ده‌ها موضوعی است که سرنوشت این معامله را تعیین می‌کند. گاهی مالک ۶۰ درصد ساختمان را می‌گیرد، اما به دلیل انتخاب طبقات نامناسب، کیفیت پایین ساخت، تأخیر طولانی یا ضعف ضمانت‌های قراردادی، در عمل سهمی بسیار کم‌ارزش‌تر از انتظارش نصیبش می‌شود. مشارکت در ساخت را باید یک معامله پیچیده ملکی و مالی دانست که جزئیات آن از همان روز اول، ارزش نهایی دارایی دو طرف را تعیین می‌کند.
درصد مشارکت را با ارزش واقعی بسنجید
اولین قدم، ارزش‌گذاری دقیق ملک قدیمی است. متراژ زمین، عرض گذر، موقعیت جغرافیایی، تراکم مجاز، امکان تأمین پارکینگ، وضعیت سند و حتی شکل هندسی زمین در ارزش آن اثر دارند. بهتر است مالک و سازنده پیش از امضای قرارداد، از یک کارشناس رسمی یا گروه کارشناسی مستقل بخواهند ارزش عرصه و هزینه تقریبی ساخت را برآورد کنند. توافق بر سر سهم ۵۰ به ۵۰ یا ۶۰ به ۴۰، بدون محاسبه آورده واقعی طرفین، بیشتر شبیه یک توافق سلیقه‌ای است تا یک معامله اقتصادی.
نکته مهم‌تر این است که سهم طرفین از ساختمان آینده باید براساس ارزش واحدها محاسبه شود. فرض کنید قرار است ساختمانی هفت‌طبقه با دو واحد در هر طبقه ساخته شود. آیا دو واحد طبقه اول از نظر اقتصادی با دو واحد طبقه هفتم برابرند؟ معمولاً پاسخ منفی است. نورگیری، چشم‌انداز، سروصدا، دسترسی، فاصله از خیابان، تراس، موقعیت پارکینگ و حتی تعداد پله‌هایی که ساکنان تا پشت‌بام بالا می‌روند، در قیمت آپارتمان اثر دارند.
اینجاست که تنظیم یک جدول ارزش طبقات اهمیت پیدا می‌کند. در این جدول باید ارزش نسبی هر طبقه و هر واحد مشخص شود. یک واحد ۱۲۰ متری در طبقه ششم، به دلیل چشم‌انداز مناسب و نورگیری بهتر، ارزش بیشتری از واحدی با همین متراژ در طبقه دوم دارد. از طرف دیگر، وجود پارکینگ اختصاصی، انباری بزرگ‌تر یا تراس قابل استفاده نیز باید در محاسبات دیده شود.
بهتر است جدول ارزش‌گذاری با نظر کارشناس مستقل تنظیم و به قرارداد پیوست شود. در این صورت، وقتی قرار است واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شوند، اختلاف بر سر اینکه کدام طبقه نصیب چه کسی شود، به حداقل می‌رسد. تقسیم مساوی تعداد واحدها لزوماً به معنای تقسیم عادلانه ارزش ساختمان نیست.
قیمت امروز را با قیمت فردای ساختمان مقایسه کنید
یکی از اشتباهات رایج در قراردادهای مشارکت، مقایسه ارزش ملک قدیمی با ارزش اسمی واحدهای ساختمان آینده است. مالک معمولاً می‌داند امروز آپارتمانش در چه محدوده قیمتی معامله می‌شود، اما ممکن است از ارزش اقتصادی واحدی که دو یا سه سال بعد تحویل می‌گیرد، تصویر دقیقی نداشته باشد. برای روشن‌شدن موضوع، فرض کنیم ارزش روز ملک قدیمی ۵۰ میلیارد تومان است و قرار است مالک ۶۰ درصد ساختمان جدید را دریافت کند.
سازنده نیز هزینه تخریب، مجوزها، ساخت و تجهیز ساختمان را بر عهده می‌گیرد. حالا باید پرسید ارزش روز واحدهای متعلق به مالک در زمان تحویل چقدر خواهد بود؟ اگر ارزش کل ساختمان آینده ۱۲۰ میلیارد تومان برآورد شود، سهم ۶۰ درصدی مالک معادل ۷۲ میلیارد تومان خواهد بود. البته این رقم یک برآورد فرضی است و هزینه تأمین مالی، مدت ساخت، تغییرات بازار و ریسک پروژه در محاسبات واقعی اثر دارند.
پیشنهاد منطقی این است که دو جدول جداگانه تهیه شود. جدول اول، قیمت فعلی ملک و واحدهای موجود در منطقه را نشان دهد و جدول دوم، ارزش احتمالی واحدهای ساختمان جدید را با توجه به نقشه، امکانات، کیفیت ساخت و شرایط بازار برآورد کند. این مقایسه به مالک کمک می‌کند بفهمد در ازای واگذاری خانه قدیمی، چه دارایی‌ای دریافت خواهد کرد. همچنین بهتر است در قرارداد برای تغییرات اساسی نقشه، کاهش تعداد واحدها، حذف امکانات یا تغییر کاربری، سازوکار جبران مالی پیش‌بینی شود. اگر در جریان اخذ مجوز مشخص شود تعداد طبقات یا متراژ قابل ساخت کمتر از برآورد اولیه است، تکلیف سهم طرفین از ابتدا روشن خواهد بود.
سازنده را با ساختمان‌های قبلی‌اش بشناسید
رزومه سازنده را از روی بروشور تبلیغاتی یا عکس ساختمان‌های لوکس در شبکه‌های اجتماعی ارزیابی نکنید. به ساختمان‌هایی سر بزنید که او ساخته و تحویل داده است. با ساکنان صحبت کنید. کیفیت آسانسور، عایق صوتی، فشار آب، وضعیت لوله‌کشی، کیفیت نما و عملکرد تأسیسات را بررسی کنید. گاهی ساختمانی در روز افتتاح بسیار زیبا به نظر می‌رسد، اما پس از یک سال، ساکنان با نشتی لوله‌ها، خرابی پمپ‌ها و مشکلات آسانسور روبه‌رو می‌شوند.
از سازنده درباره توان مالی، سوابق حقوقی، پروژه‌های نیمه‌تمام و تعهدات قبلی‌اش سوال کنید. اگر طرف قرارداد یک شرکت است، روزنامه رسمی، صاحبان امضای مجاز و وضعیت ثبتی آن بررسی شود. مالک باید بداند با چه شخص یا مجموعه‌ای وارد معامله شده است. در قرارداد نیز لازم است مسئولیت تأمین هزینه‌ها مشخص باشد. افزایش قیمت مصالح، دستمزد کارگران، هزینه انشعابات و عوارض شهرداری در طول پروژه اتفاقی دور از انتظار نیست. بهتر است سازنده تعهد تأمین مالی پروژه را به‌صورت روشن بپذیرد و امکان مطالبه هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده از مالک، بدون توافق کتبی قبلی، محدود شود.
ساختمان جدید باید برای روزهای بی‌برقی و بی‌آبی آماده باشد
یکی از موضوعاتی که در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت به حاشیه می‌رود، تجهیزات آب و برق اضطراری است. ساختمان تازه‌ساز قرار است چند دهه مورد استفاده قرار بگیرد. در چنین شرایطی، کیفیت زندگی ساکنان به امکاناتی وابسته است که شاید هنگام بازدید از واحد نمونه چندان به چشم نیایند.برای مثال، قطع برق می‌تواند آسانسور را از کار بیندازد، پمپ‌های آب را متوقف کند و دسترسی ساکنان به امکانات اولیه را مختل سازد. بنابراین لازم است نصب ژنراتور برق اضطراری متناسب با ظرفیت ساختمان، در قرارداد پیش‌بینی شود.
البته باید مشخص باشد ژنراتور چه بخش‌هایی را پوشش می‌دهد. روشنایی مشاعات، پمپ‌های آب، آسانسور و تجهیزات ایمنی از جمله مواردی هستند که باید در طراحی برق اضطراری بررسی شوند. ظرفیت دستگاه، محل نصب، مخزن سوخت، سیستم تهویه، عایق صوتی و هزینه نگهداری آن نیز اهمیت دارد. در بخش آب هم نصب مخزن ذخیره با ظرفیت متناسب با تعداد واحدها و جمعیت ساکنان، همراه با پمپ و تجهیزات کنترل فشار، اهمیت زیادی دارد. بهتر است مخزن بهداشتی، قابل شست‌وشو و مجهز به سیستم کنترل سطح آب باشد. طراحی سیستم به شکلی انجام شود که در زمان قطعی آب شهری، ذخیره موجود با مدیریت مناسب در اختیار واحدها قرار بگیرد.
این تجهیزات هزینه دارند و ممکن است سازنده برای کاهش هزینه‌های پروژه، نصب آن‌ها را به انتخاب هیئت‌مدیره آینده ساختمان موکول کند. مالک باید از ابتدا مشخص کند که ژنراتور، مخزن ذخیره آب و تجهیزات مربوط به آن‌ها جزو تعهدات سازنده هستند. مشخصات فنی و ظرفیت تجهیزات نیز باید در پیوست قرارداد ثبت شود.
زمان تحویل را به یک وعده شفاهی واگذار نکنید
تخلیه ساختمان قدیمی معمولاً به معنای جابه‌جایی خانواده، اجاره خانه و تحمل هزینه‌های چندساله است. بنابراین تاریخ شروع تخریب، زمان اخذ پروانه، پایان اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و تحویل نهایی باید در قرارداد مشخص باشد. برای تأخیر در هر مرحله نیز ضمانت اجرا در نظر بگیرید. جریمه تأخیر بهتر است با توجه به اجاره‌بهای متعارف ملک مشابه در همان منطقه تعیین شود و سازوکار پرداخت آن روشن باشد.
همچنین دوره‌های توقف ناشی از حوادث خارج از اختیار طرفین باید تعریف مشخصی داشته باشند تا هر تأخیری به بهانه شرایط خاص توجیه نشود. اگر مالک در دوران ساخت به محل سکونت دیگری نیاز دارد، مبلغ بلاعوض یا اجاره ماهانه، زمان پرداخت و نحوه تعدیل آن باید دقیقاً مشخص شود. پرداخت مبلغ اولیه در زمان تخلیه و پرداخت‌های ماهانه در طول پروژه، از روش‌هایی است که می‌توان درباره آن توافق کرد.
سند را زودتر از موعد در اختیار سازنده نگذارید
یکی از حساس‌ترین بخش‌های مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سهم عرصه به سازنده است. انتقال کامل یا بی‌قیدوشرط مالکیت در ابتدای پروژه، ریسک بزرگی برای مالک ایجاد می‌کند. بهتر است انتقال سهم‌ها متناسب با پیشرفت واقعی کار و تحقق تعهدات سازنده انجام شود. برای این موضوع می‌توان از سازوکارهای حقوقی مانند تنظیم اسناد مرحله‌ای و تضمین‌های معتبر استفاده کرد.
ضمانت حسن انجام تعهدات، تضمین مالی، بیمه مسئولیت و پوشش خسارت‌های احتمالی نیز باید در قرارداد پیش‌بینی شوند. اگر سازنده پروژه را رها کند یا توان ادامه کار را از دست بدهد، مالک باید ابزار حقوقی روشنی برای پیگیری و تعیین تکلیف پروژه داشته باشد.
تکلیف بدهی‌های ملک قدیمی، عوارض شهرداری، مالیات، هزینه تخریب، بیمه کارگران، خسارت به املاک مجاور و جرایم احتمالی ناشی از تخلفات ساختمانی نیز باید روشن باشد. مسئولیت هر هزینه باید به نام شخص یا طرفی باشد که قانون و قرارداد آن را بر عهده‌اش گذاشته‌اند.
قرارداد را با متر و نقشه ببندید، نه با اعتماد و تعارف
در نهایت، تمام توافق‌ها باید در متن قرارداد و پیوست‌های فنی آن ثبت شوند. نقشه معماری، جدول تقسیم واحدها، جدول ارزش طبقات، فهرست مصالح، مشخصات آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، تجهیزات ایمنی، ژنراتور، مخزن آب، پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید جزو اسناد قرارداد باشند. عبارت‌هایی مانند «مصالح درجه یک» یا «ساخت مطابق عرف روز» برای چنین معامله بزرگی کافی نیست.
نوع مصالح، برند یا سطح کیفی قابل قبول و روش تأیید آن‌ها باید مشخص باشد. همچنین برای تحویل ساختمان، فرصت بازدید و تهیه صورت‌جلسه عیب و نقص در نظر گرفته شود. سازنده باید موظف باشد ایرادهای فنی شناسایی‌شده را در مهلت معین برطرف کند. زمان تنظیم اسناد تفکیکی و انتقال قطعی واحدها نیز باید از ابتدا معلوم باشد. یک نکته حقوقی مهم هم وجود دارد. با اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۴۰۱، قرارداد مشارکت در ساخت نیز در تعریف این قانون قرار گرفته است. بنابراین تنظیم قرارداد و رعایت تشریفات قانونی مربوط به ثبت رسمی آن اهمیت ویژه‌ای دارد. بهتر است پیش از امضا، متن نهایی را وکیل متخصص امور ملکی و کارشناس فنی ساختمان بررسی کنند.
ساختن یک ساختمان تازه، فرصتی برای تبدیل یک ملک قدیمی به دارایی باارزش‌تر است. اما این فرصت زمانی به سود مالک تمام می‌شود که از روز اول، سهم، کیفیت، زمان، هزینه و ضمانت اجرا روشن باشند. در مشارکت در ساخت، اعتماد جای خودش را دارد، اما قرارداد خوب قرار است حتی در روزهایی که اعتماد دو طرف آسیب می‌بیند، از حقوق آن‌ها محافظت کند.
