بساز بفروش‌ها کجا رفتند؟
تبعات حذف بساز بفروش‌های شرکتی
هفت صبح| در سال‌هایی که بازار مسکن ایران با جهش‌های قیمتی همراه بود، بساز و بفروش‌ها از شرکت‌های وابسته به بانک‌ها گرفته تا فعالان حقیقی با سرعتی بی‌سابقه وارد میدان ساخت‌وساز شدند. اما حالا با رکود سنگین، کاهش قدرت خرید و خروج سرمایه‌های کلان، این گروه یا از بازار خارج شده‌اند یا مدل فعالیت خود را به‌کلی تغییر داده‌اند. از بازسازی خانه‌های کلنگی تا اجاره‌داری حرفه‌ای، بساز و بفروش‌ها در حال بازتعریف نقش خود در اقتصاد شهری هستند.
در سال‌هایی نه‌چندان دور که بازار مسکن ایران به یکی از سودآورترین عرصه‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شده بود. قیمت‌ها با سرعتی سرسام‌آور بالا می‌رفتند و بساز و بفروش‌ها، به‌ویژه شرکت‌های وابسته به بانک‌ها، با تکیه بر وام‌های کلان، پروژه‌های ساختمانی را یکی پس از دیگری کلید می‌زدند. هر قطعه زمین خالی، هر خانه کلنگی، فرصتی بود برای ساخت‌وساز و سودآوری. در این دوره، ساخت‌وساز علاوه بر یک فعالیت اقتصادی، نوعی مسابقه برای تصاحب سهم بیشتر از بازار دارایی‌ها هم بود.
اما این روزها، ورق برگشته است. بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفته؛ معاملات به حداقل رسیده و قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است. تورم عمومی، افزایش نرخ بهره بانکی و نوسانات اقتصادی، تقاضا را به پایین‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسانده‌اند. بساز و بفروش‌هایی که روزگاری با سرعت و جسارت وارد پروژه‌های جدید می‌شدند، حالا با احتیاط و تردید به آینده نگاه می‌کنند.
در این شرایط، رفتار بساز و بفروش‌ها نیز دستخوش تغییر شده است. برخی از آنها، به‌ویژه سرمایه‌گذاران خرد، از بازار خارج شده‌اند و سرمایه خود را به سمت بازارهای موازی مانند ارز، طلا یا حتی رمزارزها منتقل کرده‌اند. دیگر خبری از آن شتاب در خرید زمین و آغاز پروژه‌های جدید نیست.
گروهی دیگر، مدل فعالیت خود را تغییر داده‌اند. به‌جای فروش فوری واحدها، به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کرده‌اند. این تغییر، به‌ویژه در پروژه‌های لوکس و تجاری، با هدف حفظ جریان نقدی و کاهش ریسک فروش در شرایط رکودی انجام شده است. حالا بسیاری از واحدهای نوساز، به جای فروش، در قالب اجاره‌های بلندمدت عرضه می‌شوند.
در این میان، شرکت‌های بزرگ ساختمانی و زیرمجموعه‌های بانکی نیز مسیر متفاوتی را در پیش گرفته‌اند. آنها با تنوع‌بخشی به فعالیت‌های خود، وارد حوزه‌هایی مانند مدیریت املاک، ساخت مراکز درمانی و آموزشی و مشارکت در پروژه‌های دولتی شده‌اند. این استراتژی، نوعی واکنش به رکود بازار مسکن و تلاش برای حفظ پایداری مالی در شرایط دشوار اقتصادی است.
با وجود این تغییرات، چالش‌های ساخت‌وساز همچنان پابرجاست. قیمت مصالح ساختمانی بالا باقی مانده، دسترسی به وام‌های بانکی محدودتر شده و مقررات جدید شهری، هزینه‌های ساخت را افزایش داده‌اند. در چنین فضایی، تنها شرکت‌هایی که توان تطبیق با شرایط جدید را دارند، می‌توانند به فعالیت خود ادامه دهند.
تغییر روش کاری بسازبفروش‌های حقیقی
در ادامه رکود بازار مسکن، علاوه بر شرکت‌های بزرگ ساختمانی، بساز و بفروش‌های حقیقی هم(همان افرادی که در سال‌های گذشته با ساخت واحدهای کوچک و فروش آنها در اوج گرانی سودهای قابل‌توجهی به دست می‌آوردند) نیز ناچار به تغییر مسیر شده‌اند. این گروه که اغلب با سرمایه شخصی یا مشارکت محدود فعالیت می‌کردند، حالا دیگر نمی‌توانند پروژه‌های جدید را با همان سرعت و بازدهی گذشته آغاز کنند. کاهش تقاضا، افزایش هزینه ساخت و افت قدرت خرید مردم، آنها را به بازنگری در مدل کسب‌وکارشان واداشته است.
بسیاری از این فعالان، به‌جای ساخت‌وساز از صفر، وارد حوزه تعمیر و بازسازی خانه‌های کلنگی شده‌اند. خانه‌هایی که سال‌هاست رنگ نوسازی ندیده‌اند، حالا با توجه به شرایط اقتصادی، به گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه برای خانواده‌هایی تبدیل شده‌اند که توان خرید واحد نوساز را ندارند. این افراد، به‌جای مهاجرت به مناطق جدید یا خرید آپارتمان‌های گران‌قیمت، ترجیح می‌دهند خانه قدیمی خود را بازسازی کنند و برای این کار، سراغ همان بساز و بفروش‌های سابق می‌روند.
دلیل این انتخاب روشن است؛ بساز و بفروش‌های حقیقی، به‌واسطه تجربه ساخت، با تمام اجزای فرآیند ساختمانی آشنا هستند. آنها شبکه‌ای گسترده از استادکاران دارند؛ از گچ‌کار و برق‌کار گرفته تا لوله‌کش، کاشی‌کار، کابینت‌ساز و نقاش. این ارتباطات، به آنها امکان می‌دهد پروژه‌های بازسازی را با سرعت، دقت و هزینه‌ای کنترل‌شده اجرا کنند. در واقع، آنها حالا به پیمانکاران بازسازی تبدیل شده‌اند با همان مهارت‌ها، اما در قالبی جدید و متناسب با نیاز روز جامعه.
برخی از این افراد حتی به‌صورت تخصصی در حوزه بازسازی داخلی فعالیت می‌کنند؛ طراحی آشپزخانه‌های مدرن، تعویض کف‌پوش‌ها، نورپردازی، بهینه‌سازی مصرف انرژی و مقاوم‌سازی سازه‌های قدیمی. این تغییر، به حفظ جریان درآمدی آنها کمک کرده و همچنین به ارتقای کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده شهری نیز منجر شده است.
بساز و بفروش‌های حقیقی، با انعطاف‌پذیری و شناخت دقیق از بازار، توانسته‌اند خود را با شرایط جدید وفق دهند. آنها دیگر صرفاً سازنده نیستند و به مشاوران بازسازی، مدیران پروژه‌های کوچک و تسهیل‌گران نوسازی شهری تبدیل شده‌اند. این تحول، اگرچه حاصل فشار اقتصادی است، اما می‌تواند در بلندمدت به حرفه‌ای‌تر شدن این گروه و ارتقای استانداردهای بازسازی در کشور منجر شود.
در حال حاضر می‌توان گفت آینده بازار مسکن و نقش بساز و بفروش‌ها در آن، به عوامل متعددی بستگی دارد؛ بهبود قدرت خرید مردم، اصلاح سیاست‌های مالیاتی، ثبات در بازار ارز و بازنگری در سیاست‌های شهری. تا آن زمان، بساز و بفروش‌ها یا باید با مدل‌های جدید فعالیت خود را بازتعریف کنند یا برای مدتی از صحنه ساخت‌وساز کنار بروند و منتظر بازگشت رونق باشند.
تبعات حذف بساز بفروش‌های شرکتی
یکی از تبعات حذف بساز بفروش‌های بزرگ، خروج سرمایه‌های کلان از بازار مسکن است، به همین دلیل چهره این بخش به‌تدریج دستخوش تغییراتی عمیق شده است، تغییراتی که هم در کیفیت ساخت‌وساز و هم در قیمت‌گذاری معاملات اثرگذار بوده‌اند.در سال‌هایی که سرمایه‌گذاران بزرگ، شرکت‌های وابسته به بانک‌ها و هلدینگ‌های ساختمانی با منابع مالی گسترده در بازار فعال بودند، پروژه‌های مسکونی با سرعت بالا و در مقیاس وسیع اجرا می‌شدند.
رقابت میان این بازیگران، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا، باعث شد کیفیت ساخت‌وساز در برخی پروژه‌ها ارتقا یابد؛ از طراحی‌های مدرن گرفته تا استفاده از مصالح مرغوب و اجرای استانداردهای فنی. اما این رقابت، همزمان با رشد قیمت‌ها، به نوعی تورم ساخت نیز دامن زد، واحدهایی با ظاهر لوکس اما قیمت‌هایی فراتر از توان خرید طبقه متوسط عرضه می‌شد.
اکنون، با عقب‌نشینی سرمایه‌های کلان، این روند متوقف شده است. پروژه‌های بزرگ یا به تعویق افتاده‌اند یا با کاهش بودجه، در مقیاس کوچک‌تری ادامه یافته‌اند. نبود سرمایه‌گذاران قدرتمند، به‌ویژه در پروژه‌های مشارکتی، باعث شده بسیاری از طرح‌ها نیمه‌کاره بمانند یا با مصالح ارزان‌تر و کیفیت پایین‌تر اجرا شوند. در نتیجه، تنوع و کیفیت ساخت‌وساز در بازار کاهش یافته و تمرکز بیشتر بر پروژه‌های حداقلی و بازسازی‌های محدود قرار گرفته است.
از سوی دیگر، خروج سرمایه‌های بزرگ تأثیر مستقیمی بر قیمت معاملات داشته است. در نبود تقاضای سرمایه‌گذاری، قیمت‌ها در بسیاری از مناطق تثبیت یا حتی کاهش یافته‌اند. معاملات مسکن، که پیش‌تر تحت تأثیر خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی بود، حالا بیشتر به سمت تقاضای مصرفی واقعی حرکت کرده است. این تغییر، اگرچه در کوتاه‌مدت به رکود منجر شده، اما در بلندمدت می‌تواند به تعادل نسبی در بازار کمک کند.
در واقع، خروج سرمایه‌های کلان، بازار مسکن را از یک فضای پرشتاب و سوداگرانه، به سمت بازاری آرام‌تر و مبتنی بر نیاز واقعی سوق داده است. اما این گذار، با چالش‌هایی همراه است؛کاهش کیفیت ساخت، افت انگیزه سرمایه‌گذاری و محدود شدن گزینه‌های خرید برای متقاضیان. برای عبور از این مرحله، نیاز به سیاست‌گذاری هوشمندانه، حمایت از سازندگان خرد و تسهیل دسترسی به منابع مالی برای پروژه‌های کوچک و متوسط وجود دارد.
