افزایش وام مسکن راهگشای بحران نیست

آزاده ابوطالبی | سیاست‌های مختلفی برای حل این بحران ارائه شده‌اند که یکی از آنها افزایش وام‌های مسکن است. طرح‌هایی مانند وام محرومان که اخیرا به منظور تسهیل دسترسی به مسکن برای اقشار کم‌درآمد و افراد فاقد خانه مطرح شده‌اند. اما در واقع، این سیاست‌ها نمی‌توانند به طور مؤثر و پایدار به حل مشکل خانه‌دار شدن کمک کنند. افزایش وام عرضه مسکن را افزایش نمی‌دهد و حتی فشار تقاضا را بر بازار مسکن بیشتر می‌کند و در نتیجه به تشدید نابرابری‌ها منجر می‌شود.

وقتی که وام‌های مسکن افزایش می‌یابند، به ظاهر افراد قادر به خرید خانه می‌شوند، اما اگر در همان زمان تولید مسکن نیز افزایش نیابد، این افزایش تقاضا فشار مضاعفی به بازار وارد می‌کند. در نتیجه با وام‌های جدید قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد و بلکه ممکن است به دلیل کمبود عرضه، قیمت‌ها افزایش یابند. در این شرایط، تنها کسانی که توان مالی بیشتری دارند، از این وام‌ها بهره‌مند می‌شوند و این، به تعمیق شکاف‌های اقتصادی میان اقشار مختلف جامعه منجر می‌شود. به عبارت دیگر، افزایش وام‌ها ممکن است به نابرابری‌های موجود در بازار مسکن دامن بزند و به کار بردن عنوان وام محرومان، عنوان نامناسبی است. 

در همین راستا، تجربه کشورهای مختلف، راهگشای این مسئله است. در بسیاری از کشورهای پیشرفته، یکی از راه‌حل‌های موفق برای مقابله با بحران مسکن، تمرکز بر پروژه‌های انبوه‌سازی و تولید مسکن ارزان‌قیمت بوده است. در این کشورها، دولت‌ها با طراحی برنامه‌های بلندمدت برای ساخت مسکن در مقیاس بزرگ، قادر به پاسخگویی به نیازهای شهرهای بزرگ و متراکم بوده‌اند. در این رویکرد، افزایش عرضه مسکن از طریق تسهیل در فرآیندهای ساخت و ساز، تخصیص زمین‌های مناسب برای ساخت و ساز و ارائه مشوق‌های مالی برای سازندگان مسکن در دستور کار قرار گرفته است.

در کشورهای اروپایی مانند آلمان و هلند، دولت‌ها توانسته‌اند با استفاده از پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن، تقاضا را با عرضه هماهنگ کنند. این کشورها با استفاده از سیاست‌های کارآمد مالی و زیرساختی، علاوه بر تامین مسکن با قیمت مناسب، به شهرهای خود فضایی پایدار و متعادل برای زندگی اهالی بخشیده‌اند. به علاوه، بسیاری از این پروژه‌ها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که با توجه به نیازهای مختلف اجتماعی و اقتصادی، مسکن را برای طیف گسترده‌ای از افراد با درآمدهای مختلف فراهم کنند.

در کشورهای آسیایی مانند چین نیز برنامه‌های مشابهی برای مقابله با کمبود مسکن در شهرهای بزرگ اجرا شده است. در چین، پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت و انبوه‌سازی‌های عظیم در مناطق مختلف شهری باعث شد تا میلیون‌ها نفر به خانه‌های جدید دسترسی پیدا کنند. این برنامه‌ها با هدف کاهش فشار تقاضا و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها طراحی شدند و نتیجه آنها، افزایش دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط و پایین جامعه بود.

در ایران، اگرچه به نظر می‌رسد طرح‌های وام مسکن در کوتاه‌مدت ممکن است به برخی افراد کمک کند، اما بدون وجود برنامه‌های جامع برای افزایش عرضه مسکن، این طرح‌ها به تدریج منجر به افزایش تقاضا و فشار بیشتر به بازار شده‌اند. 

حل مشکل مسکن نیازمند توجه به دو بعد اساسی است: افزایش عرضه مسکن از طریق برنامه‌های انبوه‌سازی و در کنار آن، اصلاحاتی در ساختار مالی و اقتصادی بازار مسکن که به تسهیل در دسترسی به مسکن برای اقشار مختلف جامعه کمک کند. در غیر این صورت، افزایش وام‌ها، نه بحران مسکن را پیچیده‌تر کرده و گسترش می‌دهند.

در کنار چالش‌های مربوط به سیاست‌های وام مسکن و افزایش تقاضا، یکی دیگر از عوامل مهمی که تأثیرات منفی بر بازار مسکن و حل بحران مسکن دارد، محدودیت‌های موجود در تأمین نهاده‌های ضروری برای ساخت مسکن، مانند سیمان، فولاد و دیگر مصالح ساختمانی است. این محدودیت‌ها روند ساخت‌وساز را کند می‌کنند و بر هزینه‌های تولید مسکن تأثیرات قابل توجهی دارند.

در شرایطی که تقاضا برای مسکن به شدت افزایش یافته و پروژه‌های بزرگ مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ در حال افزایش هستند، تأمین مواد اولیه لازم برای ساخت و ساز به یکی از چالش‌های اساسی تبدیل شده است. سیمان و فولاد از جمله مهم‌ترین مواد اولیه در ساخت‌وساز مسکن هستند و هرگونه کمبود در تأمین این مواد، به‌طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر می‌گذارد. به‌ویژه در بازارهای با تقاضای بالا، کمبود این مصالح موجب افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و در نهایت بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.

در ایران، مشکلاتی در تأمین و تولید این مصالح به دلیل نوسانات قیمت جهانی و همچنین محدودیت‌های داخلی وجود دارد. قیمت فولاد و سیمان به عنوان نهاده‌های اصلی در ساخت مسکن تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله سیاست‌های تجاری، واردات و صادرات و ظرفیت‌های تولید داخلی قرار دارد. به عنوان مثال، در سال‌های اخیر با افزایش قیمت جهانی فولاد و سیمان، تأمین این مصالح برای پروژه‌های مسکن با مشکلات زیادی روبه‌رو شده است. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های تولید این مصالح به دلیل مشکلات در دسترسی به انرژی، باعث شده که قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد.

این محدودیت‌ها همچنین بر توانایی بخش خصوصی و دولتی برای توسعه پروژه‌های مسکن تأثیرگذار است. سازندگان مسکن که از ظرفیت‌های محدود برای تأمین مصالح برخوردار هستند، معمولاً مجبور به پرداخت هزینه‌های بالاتر برای مصالح می‌شوند که این امر منجر به کاهش انگیزه آنها برای ساخت پروژه‌های جدید می‌‌شود. در چنین شرایطی، بازار مسکن با کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شود.

در سطح جهانی، بسیاری از کشورها برای مقابله با این مشکلات به بهبود زیرساخت‌ها و تولید مصالح ساختمانی با استفاده از فناوری‌های نوین پرداخته‌اند. به عنوان مثال، در چین و برخی کشورهای اروپایی، بهینه‌سازی فرآیند تولید مصالح ساختمانی و استفاده از مصالح جایگزین برای فولاد و سیمان در پروژه‌های انبوه‌سازی کمک کرده است تا هزینه‌های تولید را کاهش دهند.

آزاده ابوطالبی