صعود و سقوط امپراطوری مال‌ها| چرا آوا سنتر موفق‌تر از اطلس‌مال است؟
آیا واقعا دوران رونق مال‌سازی کلاسیک در ایران گذشته است؟ یک متخصص طراحی مجتمع های تجاری، به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهد
هفت صبح| «مال‌سازی حالا فقط به درد پز دادن می‌خورد اما سود ندارد.» بعد از یک دوره نه چندان کوتاه که این پاساژ‌های عظیم‌الجثه یکی پشت دیگری در کلانشهرها افتتاح می‌شدند، حالا مالک سیتی سنتر اصفهان می‌گوید که دیگر این کار فایده ندارد. « یک زمانی من با ده هزار میلیارد تومان سیتی سنتر را ساختم. امروز این عدد شده 132 هزار میلیارد تومان.»
او این جمله را بیان می‌کند و بعد البته به زبانی ساده علت شکست مال‌سازی را اینطور توضیح می‌دهد:«حالا امروز اگر بخواهید مشابه آن را بسازید باید 80 هزار میلیارد تومان هزینه کنید. چون برند صرامی روی آن نیست، باید 50 هزار میلیارد تومان آن را بفروشید.» این‌ها ادعایی است که مسعود صرامی، مالک یکی از بزرگترین پاساژ‌های کشور پنج روز پیش در یک مراسم عمومی بیان کرده. بیایید ببینیم او دقیقا چه گفته و چرا عمر ساختن مال‌ها به پایان رسیده؟
مال‌سازی سود ندارد، پز دارد
اخیرا ماهنامه‌ای متعلق به مراکز خرید، فروشگاه‌های زنجیره‌ای و برندهای برتر تجاری، مراسمی برای معرفی برترین‌ها از نگاه خودش برگزار کرده بود. یکی از سخنران‌های ورکشاپ این برنامه همین آقای صرامی بود که بالاتر اسم آن آمد. مردی لاغر اندام با موهای جوگندمی که می‌گوید تا امروز 61 پروژه در اصفهان ساخته ولی حالا به بقیه توصیه می‌کند وارد لاین مال‌سازی نشوند.
او در واقع اینطور می‌گوید: «شاپینگ مال در ایران دیگه درآمد نداره. شاپینگ مال افه داره. به آدم ارزش می‌ده. چرا امروزه ارزش پیدا کرده؟ به دلیل اینکه یکی گذشت کرده که مالش رو بگذاره تا دیگران هم از اون بهره‌برداری کنند و ارزش افزوده تولید شود. شما که تازه توی این لاین اومدید بدانید امروز اگر بخواهید مشابه آن را بسازید باید 80 هزار میلیارد تومان هزینه کنید. چون برند صرامی هم روی آن نیست، باید 50 هزار میلیارد تومان آن را بفروشید.»
بقیه گفت‌‌وگو و اشاراتی که به تجربیاتش داشته می‌گذاریم کنار و فقط به همین سوال می‌پردازیم: آیا عمر مال سازی به پایان رسید؟ مشاور ارشد برندینگ و طراحی داخلی مجتمع تجاری ارگ و بازار موبایل ایران می‌گوید که عمر پاساژ سازی به پایان نرسیده اما کم‌جان شده.
رضا فرشته‌خو دقیقا از این عبارات برای توصیف وضعیت امروز استفاده می‌کند: «نمی‌توانیم بگوییم ظرفیت مال‌سازی دیگر تمام شده است اما می‌توانیم تایید کنیم که اوج قبلی را ندارد و سوددهی آن به اندازه گذشته نیست.» به نظر او همچنان می‌توان فضایی برای ساخت مال‌ها پیدا کرد اما پروژه‌ای موفق خواهد بود که قدرت رقابت با نام‌های پرآوازه‌تری مثل پالادیوم، سانا، ارگ و اوپال را داشته باشد. «همه مالکان و سازنده‌ها چنین بودجه‌ای ندارند و زمانی تصمیم به چنین سرمایه‌گذاری می‌گیرند که بدانند با فروش و اجاره واحدهای تجاری آن می‌شود به سود رسید. این در حالی است که امروزه اگر پاساژی هم ساخته شود، فقط یک سوم آن به فروش می‌رسد و بقیه را باید اجاره دهند.» این ادامه توضیحات این معمار معروف است.
فودکورت، چشم و چراغ مال‌ها
طبق گزارش مرکز آمار فقط در سال 92 در تهران 450 مجتمع تجاری یا همان مال پایان کار گرفته‌اند که عمده آنها به صورت مال یا همان مجتمع تجاری چندمنظوره احداث شده‌اند. در همان سال‌های ابتدای این موج مال‌سازی (سال 92) قیمت زمین ساختمان‌های تجاری که ساخت آنها دو سال قبل شروع شده بود به صورت میانگین 241درصد رشد کرد در حالی که شاخص رشد قیمت زمین در همین مدت برای ساختمان‌های مسکونی 110درصد بوده است. این درحالی است که هزینه ساخت مجتمع تجاری در همان موقع تقریبا 70درصد بیشتر از مجتمع مسکونی بوده است.
البته در نظر داشته باشید که رشد ارزش زمین بخش کوچکی از سود مال سازی برای سرمایه‌گذاران بود و آنها از درآمدهای جانبی یک مال سود بیشتری می‌کردند. کم کم رکود وضعیت بازار ملک چه در تجاری و چه مسکونی باعث شده که برگشت پول سرمایه‌گذارها آنقدر فوری نباشد برای همین تعداد معاملات کاهش چشمگیری پیدا کرد. معمار مجتمع ارگ توضیحات دیگری درباره کم‌فروغ شدن مال‌ها دارد.
او به هفت صبح این توضیحات را می‌دهد:«یکی از دلایل دیگر مربوط به فضای خاموش کسب و کار و بنگاه‌های اقتصادی است. اگرچه فودکورت معمولا چراغ مال‌ها را روشن نگه می‌دارد اما تقاضا برای خرید و راه انداختن مغازه کمتر شده است.»
البته دلایل دیگری هم می‌شود برای این اتفاق آورد. مثلا «با وجود تحریم ایران کدام برند خارجی است که می‌تواند در این مال‌ها شعبه‌ای تاسیس کند؟ اگر روزی فضای مراودات بین‌المللی باز شود، این برندها هم به جایی برای مستقر شدن نیاز خواهند داشت. از سمت دیگر وقتی خانواده‌ها از نظر اقتصادی با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کنند، طبیعی است که ساختن مال دیگر جواب ندهد. ضمن اینکه در گذشته شهرداری‌ها امتیاز زیادی (در تعرفه، عوارض و ...) برای ساختن مال در نظر می‌گرفتند که دیگر امروز وجود ندارد.»
ماراتن مال‌ها
وقتی این سرمایه‌های انبوه تبدیل به مال و مجتمع‌های بزرگ تجاری شد، تازه آینه‌ای مقابل خرده فرهنگ‌های بورژوا و خرده بورژوای جامعه قرار گرفت که قبلا نمود پررنگی در فضای شهری نداشتند یا تا این اندازه قابل مشاهده نبودند. این سازه‌ها درست در تعارض با ارزش‌های رادیکال طبقات سنتی قرار داشتند ولی سودآوری آنها آن قدر بالا بود که حتی سرمایه‌گذاران نزدیک به حاکمیت هم حامی تکثیر آن شدند.
با اینکه ساختن پاساژ‌های بزرگ از یک زمانی به بعد صرفه اقتصادی نداشت اما مال‌ها به رقابت با هم ادامه می‌دادند. برای همین هر از چند گاهی مجتمع تجاری جدیدی سربرمی‌آورد که می‌توانست روی دست قبلی بلند شود و تمرکز جمعیت را به سمت خودش هدایت کند. مانند اتفاقی که بعد از ساخت مجتمع آواسنتر در تهران افتاد. اخیرا یک پادکست مربوط به حوزه معماری دست روی همین ماجرا گذاشته بود. به نظر مهمان «ماها پادکست» «اطلس مال» با زمینی بزرگ‌تر، در موقعیت جغرافیایی خوب با تبلیغاتی گسترده می‌توانست یک پروژه برنده باشد و همه مال‌های اطراف خود را ببلعد.
اما چه اتفاقی می‌افتد؟ یک مجتمع دیگر در زمینی قناس ولی با طراحی عجیب غریبی معرفی می‌شود که گوی سبقت را می‌رباید. این همان نقطه‌ای است که نشان می‌دهد در ماراتن مال‌ها فقط بعضی از آنها بودند که زودتر به سود بیشتر رسیدند. رضا فرشته‌خو، که نام آن بالاتر آمد، این تفاوت بین اطلس مال و آواسنتر را تایید می‌کند ولی می‌گوید اوضاع همیشه هم برای آواسنتر باب میل نبوده.
« آواسنتر با اینکه در زمینی بنا شده بود که قبلا دو پاساژ موفق دیگر هم وجود داشت، تا دو سه سال اول نتوانست خیلی موفق ظاهر شود. یعنی این معماری عجیب تا دو سال فانکشن و کارایی را از کار انداخته بود و بیزینسی در آن پا نمی‌گرفت. یا به زبان دیگر فرم، فانکشن را خفه کرده بود طوری که مغازه‌هایش به راحتی اجاره نمی‌رفت. فقط فودکورت بود که آواسنتر را زنده نگه داشت و اجازه نداد این مال بمیرد. کم کم بعد از این دو سه سال، مغازه‌ها فعال شدند و به جایی رسید که امروز به دنبال اسامی بزرگی مثل اوپال، سانا سنتر و ارگ، می‌شود نام آواسنتر هم در مقیاس مال‌های موفق کوچک آورد.»
توضیحات او نشان می‌دهد فرق مجتمع‌های تجاری سود‌ده با بقیه چه بوده. او می‌گوید: « مقایسه اطلس مال و آواسنتر شبیه مقایسه دو خودرو است که یکی از آنها با بودجه کمتر، بهتر عمل کرده. یک دلیل این موفقیت به تفاوت بیزینس خصوصی و دولتی برمی‌گردد. بیزینس خصوصی دقیق‌تر به هدفش می‌رسد. معمولا در بیزینس‌های خصوصی مدیریت، گروه معماری و مالک فهم نزدیک‌تری به همدیگر دارند. همچنین در مدیریت دولتی مدیران ثبات ندارند و به سرعت عوض می‌شوند.»
با این حال به گفته او دولتی بودن به تنهایی نمی‌تواند تفاوت دو مال را توضیح دهد. چرا که ما پروژه موفق دیگری مانند مجتمع تجاری ارگ را داریم که باوجود مدیریت نیمه خصوصی موفق عمل کرده. او می‌گوید: «تفاوت آن این است که در پاساژ ارگ تصمیم گیرنده‌ها مستقل عمل می‌کردند. از طرف دیگر فرم متمایز می‌تواند در موفقیت یک مال تاثیر بگذارد. آوا ستنر طراحی عجیب و خاص و فرم معماری قوی دارد اما رخ اطلس مال معمولی‌تر است؛ مثل ظرف غذای بزرگی است که روی آن کار نشده.
این به معنای این نیست که اطلس مال آرشیتکت بدی داشته بلکه شاید به او فرصت کمتری داده‌اند. اجراکننده کار (مشاور برندینگ، معرفی‌کننده ارزش اقتصادی برای فضای تجاری و آرشیتکت) نتوانسته از این فرصت بهترین استفاده را کند و دقت لازم را برای استفاده از امتیازهایی مثل زمین بزرگ با تعداد طبقات بالا داشته باشد.»
مثالی که در این رابطه می‌زند این است: «برای مثال اطلس مال میدانگاه خود را در شمالی تعریف کرده و از سمت پارک نیاوران به آن می‌توان دسترسی داشت. این جهت تعداد ورودی زیادی ندارد اما مثلا میدانگاه ارگ در جنوب و جنوب شرقی این سازه رو به میدان تجریش قرار دارد و تعداد ورودی آن به مراتب بیشتر است.» به خاطر این هم گفته می‌شود اطلس مال یک سازه عظیم الجثه است که فقط پول زیادی در آن خرج شده اما نسبت به معماری منطقه ضعیف است.
