پشت‌پرده درآمد املاکی‌ها
جوش‌دادن معامله یک پنت‌‌‌هاوس یا آپارتمانی گرانقیمت چگونه زندگی بنگاهی‌ها را در دوران رکود تغییر می‌دهد.
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| آخرین آمار بانک مرکزی می‌گوید تعداد آپارتمان‌هایی که آذرماه امسال در تهران به‌فروش رسیده، فقط دو هزار و 550 دستگاه بوده. این عدد یعنی روزی 85 معامله در تهران انجام شده است. اگر تعداد مشاوران املاک منطقه محل زندگی خود را در نظر بگیرید با این اوصاف باید دلمان برای فعالان این صنف که دست در آن زیاد است بسوزد.
واقعا این افراد چطوری از پس خرج و مخارج زندگی‌شان برمی‌آیند؟ بیایید با چند مثال ساده تکلیف این مسئله را روشن کنیم. متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در منطقه یک تهران طبق آخرین آمار بانک مرکزی حدود ۱۳۵ میلیون تومان است. مشاور املاکی که موفق شود معامله فروش واحدی ۱۰۰ متری را جوش بدهد، طبق قانون می‌تواند از هر طرف یعنی فروشنده و خریدار ۲۵صدم درصد کمیسیون بگیرد.
اگر قیمت این ملک ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان باشد، خریدار و فروشنده هر کدام به‌صورت جداگانه 33 میلیون و 750 هزار تومان به مشاور املاک می‌دهند که جمع این مبلغ ۶۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان میشود. ۹ درصد مالیات ارزش افزوده هم جداگانه محاسبه و دریافت میشود. هنوز فکر می‌کنید وضع مشاوران املاک بد است؟
محاسبه کمیسیون مشاوران املاک تهران
بین فایل‌های محله هروی تهران یک واحد ۱۶۲ متری نوساز سه‌خوابه موجود است که با قیمت ۲۲ میلیارد تومان به فروش می‌رسد. مالک این ساختمان قیمت هر مترمربع را ۱۳۵ میلیون و ۸۰۲ هزار تومان در نظر گرفته. مالک تاکید کرده به خریدار واقعی تخفیف می‌دهد چون پول لازم است. این یعنی اگر مشاور املاکی کمی تلاش کند می‌تواند معامله را تا محضر ببرد و کمیسیونش را بگیرد.
اگر مالک و خریدار به توافق برسند، مشاور املاک از ۲۲ میلیارد تومان ارزش ملک ۲۵ صدم درصد از فروشنده و ۲۵ صدم درصد از خریدار دریافت می‌کند . یعنی اگر یکی از مشاوران املاک محله هروی موفق شود این معامله را نهایی کند از هر طرف ۵۵ میلیون تومان می‌گیرد. یعنی حدود ۱۱۰ میلیون تومان از فروش این آپارتمان ۱۶۲ متری حق کمیسیون دریافت می‌کند.
حالا یک ۹ درصد مالیات ارزش افزوده است که طبق قانون باید در کمیسیون ضرب و به صورت جداگانه از طرفین معامله دریافت شود. مالیات ارزش افزوده این ملک حدود چهار میلیون و ۹۵۰ تومان است. یعنی مشاور املاک به غیر از آن ۵۵ میلیون حق کمیسیون حدود ۱۰ میلیون تومان هم مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌کند.
مالکی در خیابان رشید تهرانپارس ملک ۷۲ متری ۲۰ سال ساختش را برای فروش گذاشته و قیمت پنج میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان را برای فروش آن در نظر گرفته. اگر مشاور املاکی که در این محله فعالیت می‌کند بتواند برای این خانه مشتری پیدا کند و امضای نهایی پای مبایع‌نامه را بگیرد می‌تواند روی حق کمیسیون ۱۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان حساب کند که از هر دو طرف معامله می‌گیرد، یعنی چیزی حدود ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان.
تازه ۹ درصد مالیات ارزش افزوده را هم نباید فراموش کرد که در این معامله هر طرف باید یک میلیون و ۲۳۷ هزار تومان بپردازند. بین فایل‌های موجود برای فروش در تهران، مالک یک آپارتمان ۱۵۰ متری نوساز کلید نخورده در محله اختیاریه ملکش را با قیمت ۲۶ میلیارد تومان می‌فروشد. اگر مشاوران املاک این محله فرصت را از دست ندهند و بتوانند برای این ملک خریدار واقعی پیدا کنند، بعد از نشاندن هر دو طرف پای میز معامله حق کمیسیون خوبی دستشان را می‌گیرد.
۲۵ صدم ارزش ملک ۲۶ میلیارد تومانی معادل ۶۵ میلیون تومان است. جمع این عدد ۱۳۰ میلیون تومان میشود. اگر ۹ درصد مالیات ارزش افزوده را هم حساب کنیم، باید از هر نفر پنج میلیون و ۸۵۰ تومان دیگر هم دریافت کند که سر جمع حق کمیسیون و مالیات ارزش افزوده‌ای که از فروش این ملک به دست می‌آورد به حدود ۱۴۱ میلیون تومان می‌رسد.
اما از طرف دیگر مشاوران املاک محله سلسبیل کمتر حق کمیسیون می‌گیرند. یک واحد ۶۳ متری هفت سال ساخت دو خوابه در بین فایل‌های فروش موجود است که با قیمت سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
این ملک در محله سلسبیل است و مشاوران املاکی که موفق شوند این واحد آپارتمان فول امکانات را بفروشند طبق قانون می‌توانند روی حق کمیسیون هشت میلیون و ۷۵۰ هزار تومان از هر دو طرف حساب کنند. یعنی چیزی حدود ۱۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان دستشان را می‌گیرد.
داستان پنت‌هاوس‌ها و آپارتمان‌های گران قیمت شمال شهر خیلی متفاوت است. مثلا در بین پنت‌هاوس‌هایی که برای فروش گذاشته شده، مالک یک آپارتمان ۸۶۰ متری در فرمانیه با شش اتاق خواب و دو سوئیت مجزا، سالن سینما و سالن اسکواش و استخر و سونا و جکوزی و روف گاردن وباشگاه ورزشی قیمت ۵۰۰ میلیارد تومان را برای فروش آن در نظر گرفته.
یعنی اگر مشاور املاکی شانس بیاورد و معامله این ملک را در دفتر خودش جوش بدهد، چیزی حدود یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان باید از هر طرف بگیرد که میشود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان. تازه رقم مالیات ارزش افزوده این ملک نیز برای خودش عدد درشتی است.
محاسبه کمیسیون مشاوران املاک کرج
قیمت واحد مسکونی در عظیمیه کرج نسبت به بقیه مناطق این شهر گرانتر است. بین فایل‌های فروش یک آپارتمان ۱۲۵ نوساز سه‌خوابه با قیمت ۱۳ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان به چشم می‌خورد. مشاور املاکی که این معامله را به سرمنزل مقصود برساند، برای حق کمیسیون ۲۵ صدم درصدی خود باید از هر طرف ۳۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان دریافت کند که روی هم این عدد به حدود ۷۰ میلیون تومان می‌رسد.
۹ درصد مالیات ارزش افزوده این ملک نیز حدود سه میلیون و ۱۲۷ هزار تومان است که فروشنده و خریدار باید به بنگاهی بدهند. در خیابان رستاخیز گوهردشت یک آپارتمان ۱۴۵ متری هشت سال ساخت سه خوابه با قیمت هفت میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان فروخته میشود.
در رستاخیز گوهردشت از هر پنج مغازه، یکی از آنها بنگاه مشاور املاک است. اگر یکی از آنها بتواند نفر برنده باشد و بتواند برای این ملک مشتری پیدا کند از دو طرف معامله حداقل ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و سرجمع ۳۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان حق کمیسیون دریافت می‌کند. تازه یک میلیون و ۶۳۸ هزار تومان هم باید از هر طرف مالیات ارزش افزوده بگیرد.
هنوز در کرج باغ و ویلا با متراژ بالا پیدا میشود. البته این ویلاها قیمت بالایی هم دارند. مثلا یک ویلای قدیمی در برغان کرج با سه هزار متر مساحت با قیمت ۱۲۰ میلیارد تومان به فروش می‌رسد. مالک تاکید کرده به دلیل مهاجرت پول لازم است و با خریدار کنار می‌آید.
به همین دلیل اگر مشاوران املاک این منطقه که البته کم هم نیستند فرصت را از دست ندهند و بتوانند برای این ملک مشتری واقعی پیدا کنند، بارشان را برای یک سال می‌بندند. چون اگر مشاور املاکی بتواند این معامله را جوش بدهد برای حق کمیسیون از هر طرف مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان می‌گیرد، یعنی ۶۰۰ میلیون تومان.
اما همیشه معاملات این قدر چرب نیست. مثلا بین فایل‌های موجود برای فروش یک آپارتمان ۷۲ متری ۱۲ ساخت دوخوابه در سرآسیاب ملارد کرج با قیمت ۸۰۰ میلیون تومان فروخته میشود. با حساب ۲۵ صدم درصد حق کمیسیون به مشاور املاکی که بتواند این خانه را بفروشد فقط دو میلیون تومان و سر جمع چهار میلیون تومان تعلق می‌گیرد. البته این رقم با ۹ درصد مالیات ارزش افزوده به چهار میلیون و ۳۶۰ هزار تومان می‌رسد.
محاسبه کمیسیون مشاوران املاک اصفهان
قیمت آپارتمان‌هایی که در شهر اصفهان برای فروش گذاشته شده از یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان شروع میشود و تا ۱۶ میلیارد تومان و بیشتر پیش می‌رود. البته در بین این فایل‌ها یک آپارتمان ۳۰۰ متری هم موجود است که با قیمت ۷۲ میلیارد تومان فروخته میشود. در ملک شهر اصفهان که جزو مناطق با قیمت مناسب این شهر است یک واحد مسکونی ۷۲ متری یک خوابه پنج سال ساخت با قیمت دو میلیارد و ۵۷۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.
یعنی اگر خریداری پولش به خرید این خانه برسد علاوه بر ارزش ملک که باید به فروشنده بپردازد باید مبلغ شش میلیون و ۴۲۵ هزار تومان هم برای حق کمیسیون مشاور املاک کنار بگذارد و مبلغ ۵۸۰ هزار تومان هم مالیات بر ارزش افزوده بپردازد. البته او در پرداخت این مبالغ تنها نیست و مشاور املاک این مبالغ را از دو طرف معامله دریافت می‌کند.
در خیابان رسالت اصفهان یک آپارتمان ۱۴۰ متری ۱۲ سال ساخت سه خوابه با قیمت سه میلیارد و ۶۴۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. اگر یکی از مشاورین املاک این منطقه بتواند با خریدار واقعی چانه بزند و معامله را به پایان برساند باید روی حق کمیسیون ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان از هر طرف حساب کند. یعنی چیزی حدود ۱۸ میلیون تومان دستش را می‌گیرد. مبلغ ۹ درصد مالیات ارزش افزوده را نباید فراموش کرد.
اما اگر مشاور املاکی می خواهد این روزها یک معامله نان و آب دار به دست بیاورد باید روی ملکی که در محله آبشار اصفهان برای فروش گذاشته شده تمرکز کند. قیمت این ملک ۷۲ میلیارد تومان است. ملکی ۳۰۰ متری با سه خواب مستر و با چشم‌اندازی ابدی. اگر مشاور املاکی که در این محله فعالیت می‌کند بتواند این معامله را جوش بدهد حداقل کمیسیون ۱۸۰ میلیون تومانی می‌گیرد. البته ۱۸۰ میلیون تومان از هر طرف که روی هم عدد کمیسیون را به ۳۶۰ میلیون تومان می‌رساند.
محاسبه کمیسیون مشاوران املاک مشهد
گویا وضعیت مشاوران املاک نسبت به شهرهای دیگر بیشتر است. چون تعداد فایل‌هایی که برای فروش گذاشته شده نسبت به بقیه کلانشهرها خیلی بیشتر است. قیمت‌ها از یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان شروع میشود و اگر بخواهید یک آپارتمان نوساز در محله بالای شهر بخرید به بالای ۲۰ میلیارد تومان هم می‌رسد.
با این اوصاف در بین فایل‌های موجودی که برای فروش در این شهر هست یک آپارتمان ۵۵ متری با سند تک برگ نوساز و یک خوابه با قیمت یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. حق کمیسیون فروش این برای مشاور املاکی که بتواند معامله را جوش بدهد چیزی حدود سه میلیون و ۵۰۰ تومان است.
یعنی از این معامله چیزی حدود هفت میلیون تومان دستش را می‌گیرد. در محله احمدآباد که یکی از محله‌های بالای شهر مشهد است یک واحد مسکونی ۱۳۵ متری هشت سال ساخت سه خوابه با قیمت هشت میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان فروخته میشود.
اگر بخواهیم حساب کنیم به مشاور املاکی که موفق میشود برای این آپارتمان خریدار پیدا کند چقدر می‌رسد، باید ارزش ملک را در ۲۵ صدم درصد حق کمیسیون ضرب کنیم. این عدد حدود ۲۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان میشود و روی هم مالک و خریدار باید ۴۱ میلیون تومان به مشاور املاک بدهند. البته این عدد با یک میلیون و ۸۵۰ هزار تومان مالیات بر ارزش افزوده به محدوده ۴۵ میلیون تومان نزدیک میشود.
مالک یک ساختمان ویلایی در محله کلاهدوز می‌خواهد خانه ۳۵۰ متری ۲۰ سال ساختش را با قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد. اصولا فروش خانه‌های ویلایی قدیمی کار سختی است، ولی بعضی از مشاوران املاک با تجربه می‌توانند این خانه‌ها را بفروشند که اگر موفق باشند مبلغ خوبی دستشان را می‌گیرد.
۵۰ میلیون تومان حق کمیسیون از هر طرف میشود. یعنی مشاور املاکی که بتواند این ملک ویلایی را بفروشد ۱۰۰ میلیون تومان حق کمیسیون از خریدار و مالک می‌گیرد. مبلغ مالیات بر ارزش افزوده نیز حدود چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است که باید از هر دو طرف دریافت کند.
محاسبه کمیسیون مشاوران املاک تبریز
اگر چرخی در خانه‌های موجود برای فروش بزنیم، قیمت‌ها از ۷۰۰ میلیون تومان شروع میشود و تا ۱۸ میلیارد تومان هم می‌رسد. مثلا این واحد ۷۰۰ میلیون تومانی جزو خانه‌هایی است که شاید کمتر برای فروش آن تلاش شود چون حق کمیسیون آن چیزی حدود یک میلیون و ۷۵۰ هزار تومان میشود.
یعنی مشاور املاک بعداز کلی چک و چانه زدن با فروشنده و خریدار و چند روز رفت و آمد و دیدن بالا و پایین آپارتمان فقط نزدیک سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان حق کمیسیون می‌گیرد و مالیات ارزش افزوده هم حدود ۱۶۰ هزارتومان از دو طرف دریافت می‌کند.
در بین فایل‌های فروش در شهر تبریز آپارتمان‌هایی هم هستند که نظر مشاورین املاک را جلب کنند تا بتوانند برای آنها مشتری پیدا کنند. مثلا یک واحد مسکونی ۱۴۵ متری در محله زمرد تبریز با قیمت چهار میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
اگر یکی از مشاورین املاک این محله بتواند مشتری را از بقبه بقاپد و معامله را نهایی کند در پایان حق کمیسیونش حدود ۱۱ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان میشود، یعنی ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به اضافه مالیات بر ارزش افزوده که برای این معامله از خریدار و فروشنده باید حدود یک میلیون تومان دریافت کند.
اما اگر مشاور املاکی بتواند برای آپارتمان ۱۸ میلیاردی محله الهی‌پرست تبریز خریدار واقعی پیدا کند، حسابی نانش در روغن است. این واحد مسکونی ۲۴۵ متری و سه خوابه است. دو خواب مستر دارد، هر دو اتاق خواب کلوزت و بالکن با ویوی ابدی دارند.
اگر مشاور املاکی بتواند خریدار و فروشنده را پای میز معامله بنشاند از هر طرف مبلغ ۴۵ میلیون تومان دریافت می‌کند که روی هم ۹۰ میلیون تومان دستش را می‌گیرد. البته این رقم با احتساب مالیات بر ارزش افزوده‌ای که مالک و خریدار باید پرداخت کنند به حدود ۹۸ میلیون تومان هم می‌رسد.
