۲۳ روز تا صاحبخانه شدن
روزنامه هفت صبح، احمدرضا نجفی | گزارشی از مراحل ارائه مدارک، ارزیابی کارشناس و موافقت با پرداخت تسهیلات خرید و جعاله مسکن که می‌تواند شیرین‌ترین لحظات زندگی شما باشد. وام‌گرفتن برای خرید خانه مراحل چندان پیچیده‌ای ندارد. دوبرابر شدن وام اوراق مسکن و افزایش سقف آن به ۲۰۰میلیون تومان، شاید شما را هم به فکر وام گرفتن انداخته باشد. در این گزارش پروسه دریافت وام خرید و وام جعاله مسکن را بررسی کرده‌ایم.
اینطور که پیداست احتمالا طی‌کردن مراحل دریافت وام در بهترین حالت ۱۶روز طول خواهد کشید و ممکن است این زمان به ۲۳روز افزایش پیدا کند. البته این مورد در صورتی است که مدارک لازم را سر موقع در اختیار بانک بگذارید. برای دریافت وام خرید مسکن باید تمام مدارک خریدار و فروشنده و ملک مورد نظر را به بانک ارائه کنید. بعد از بررسی مدارک و ارزیابی ملک توسط کارشناس، قرارداد داخلی تنظیم شده و بعد قرارداد اصلی در دفترخانه تنظیم خواهد شد. بعد از امضای قرارداد، نماینده بانک چک تسهیلات را در اختیار فروشنده می‌گذارد و بازپرداخت اقساط آغاز می‌شود.
*** مراحل دریافت وام خرید مسکن
وام خرید مسکن از دو طریق سپرده‌گذاری در صندوق یکم و خرید اوراق مسکن قابل دریافت است. هر دو شیوه مراحل تقریبا مشابهی دارند و صرفا در چندمورد اختلاف وجود دارد. برای دریافت وام از محل سپرده‌گذاری که مبلغ آن برای زوج‌ها در تهران ۱۶۰میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۱۲۰میلیون و در شهرهای کمتر از ۲۰۰هزار نفر جمعیت ۸۰میلیون تومان است، شما اول باید نصف مبلغ وام را به مدت یک‌سال در حساب صندوق یکم، سپرده‌گذاری کنید. بعد از اینکه امتیاز وام مسکن را گرفتید، می‌توانید با طی مراحل اداری، وام مسکن را دریافت کنید. مبلغ وام مسکن برای مجردها، نصف مبالغ بالا است. در این شیوه نرخ بهره وام هشت‌درصد و مدت بازپرداخت آن ۱۲ساله است. اگر خانه مورد نظر در بافت فرسوده واقع شده باشد، نرخ بهره شش‌درصد محاسبه خواهد شد.
آنهایی که تمایلی به سپرده‌گذاری در بانک ندارند، می‌توانند از طریق اوراق تسه وام خرید مسکن بگیرند. این وام برای زوج‌ها در تهران ۲۰۰میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۱۶۰میلیون و سایر شهرها ۱۲۰میلیون تومان است. مجردها نصف این مبلغ را می‌توانند وام بگیرند. نرخ بهره این وام ۱۷٫۵درصد و مدت بازپرداخت اقساط حداکثر تا ۱۲سال است. البته اگر خانه مورد نظر در بافت فرسوده باشد، نرخ بهره به ۱۶درصد کاهش و مهلت بازپرداخت به ۱۵سال افزایش پیدا می‌کند. برای دریافت وام خرید مسکن از محل سپرده‌گذاری یا اوراق، باید مراحل زیر را به ترتیب طی کنیم؛ توجه داشته باشید که برای وام صندوق یکم مسکن، باید از قبل با سپرده‌گذاری در حساب‌های ممتاز، امتیاز وام مسکن را داشته باشید.
*** مرحله اول
در اولین مراجعه به بانک، باید فرم‌های مربوط به وام اوراق مسکن را تکمیل کنید و مشخصات خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید، در اختیار بانک بگذارید. مدارکی که باید در این مرحله به بانک ارائه کنید، شامل اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت، پروانه ساختمانی، بنچاق در صورت لزوم با تشخیص شعبه، مبایعه‌نامه یا قولنامه ، کارت ملی و صفحات شناسنامه خریدار و فروشنده و کارت پایان خدمت یا معافیت می‌شود. اگر وکیل برای دریافت وام اقدام کند، اصل و تصویر وکالتنامه، کارت ملی و شناسنامه وکیل هم به لیست بالا اضافه می‌شود.
*** مرحله دوم
بانک بعد از کنترل کامل بودن مدارک و فرم‌های امضا‌شده، وضعیت حساب متقاضی وام را بررسی می‌کند تا مشخص شود آیا دارای چک برگشتی یا بدهی سررسیدشده هستید یا نه؟ اگر جواب مثبت باشد امکان دریافت وام وجود نخواهد داشت، اما اگر حسابتان صاف باشد، می‌توانید به مرحله بعد بروید. دو مرحله اول یک تا دو روز زمان می‌برد.
*** مرحله سوم
بعد از بررسی صلاحیت متقاضی برای دریافت وام، کارهای ارزیابی ملک شروع می‌شود. در این مرحله باید مبلغی را به عنوان کارمزد علی‌الحساب ارزیابی به بانک پرداخت کنید تا پرونده برای ارزیابی ارسال شود. بعد از ارزیابی ملک و تنظیم گزارش، پرونده به شعبه برمی‌گردد.
*** مرحله چهارم
شعبه بر اساس ارزیابی ملک، برای اعطای وام تصمیم‌گیری می‌کند تا مشخص شود آیا اعتبار لازم برای پرداخت وام وجود دارد یا نه. بعد از موافقت شعبه از لحاظ اعتباری، پرونده برای استعلام از شهرداری ارسال می‌شود تا ملک مورد نظر در مسیر طرح‌های شهرداری واقع نشده باشد. استعلام عملکرد بانکی در مورد سوء سابقه، دیگر موردی است که توسط شعبه بانک انجام خواهد شد. در صورت منفی بودن هر کدام از این سه‌مورد، پرونده بایگانی خواهد شد. مراحل سوم و چهارم بین هفت تا ۹روز طول می‌کشد.
*** مرحله پنجم
اگر از قبل در حساب سپرده صندوق یکم سرمایه‌گذاری کرده باشید و امتیاز دریافت وام را داشته باشید، بعد از بررسی امتیاز و مبلغ وام قابل ارائه، مستقیما به مرحله هفتم خواهید رفت، اما اگر وام خرید مسکن را از محل اوراق دریافت کنید، باید سراغ مرحله ششم بروید.
***مرحله ششم
برای دریافت وام اوراق مسکن، اول باید کد بورسی داشته باشید. اگر ندارید، می‌توانید با مراجعه به سامانه سجام به نشانی sejam.ir کد بورسی بگیرید. مرحله بعدی مراجعه به کارگزاری‌های بورس برای خرید اوراق تسهیلات مسکن است. این اوراق با نماد تسه در بورس عرضه می‌شود و این روزها هرکدام حدود ۴۲هزار تومان قیمت دارند. هر برگه تسه برای دریافت ۵۰۰هزار تومان وام کافی است. برای مثال اگر بخواهید ۲۰۰میلیون وام اوراق مسکن بگیرید، به ۴۰۰برگه تسه احتیاج دارید. بعد از خرید اوراق، باید آنها را به بانک ارائه کنید. طی کردن این مرحله نهایتا یک روز طول خواهد کشید.
*** مرحله هفتم
بعد از بررسی امتیاز وام مسکن از محل سپرده‌گذاری یا تایید اوراق تسه ارائه‌شده توسط متقاضی، وارد مرحله تنظیم پیش‌نویس قرارداد می‌شویم که در آن بیع‌نامه توسط بانک تنظیم می‌شود و قراردارد موقت داخلی در رایانه افتتاح خواهد شد. بعد از امضای فرم قرارداد داخلی و تنظیم پیش‌نویس قرارداد رهنی، بانک محاسبات و مفاد قرارداد را کنترل خواهد کرد. در این مرحله مابه‌التفاوت کارمزد ارزیابی کارشناس بانک که قبلا به صورت علی‌الحساب پرداخت کرده بودید، محاسبه خواهد شد. علاوه بر این هزینه تمبر مالیاتی را هم باید پرداخت کنید. بعد از انجام این مراحل، نسخه اول پیش‌نویس قرارداد رهنی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود. طی‌کردن مرحله هفتم سه تا پنج روز طول می‌کشد.
*** مرحله هشتم
بعد از ارسال پیش‌نویس قرارداد به دفتر اسناد رسمی، چک تسهیلات به نماینده بانک در دفتر اسناد رسمی تحویل داده می‌شود. بعد از ثبت بند در دفتر اسناد رسمی، چک تسهیلات توسط نماینده بانک به فروشنده تحویل داده می‌شود و مدارک توسط نماینده بانک، به شعبه می‌رود.
*** مرحله نهم
سند رهنی امضا‌شده در دفتر اسناد رسمی با مفاد قرارداد تطبیق داده شده و در پرونده مشتری ثبت می‌شود. در این مرحله مشتری باید هزینه صدور کارت اقساط را به بانک پرداخت کند. طی کردن مراحل هشتم و نهم، حدود پنج تا هفت‌روز طول می‌کشد. بعد از تمام شدن این مراحل، بازپرداخت اقساط آغاز خواهد شد. کل این مراحل در مجموع ۱۶ تا ۲۳روز و عموما در حدود ۲۰روز طول خواهد کشید. البته این در حالتی است که همه مدارک سر موقع توسط مشتری به بانک ارائه شود.
*** مراحل دریافت وام جعاله مسکن
وام جعاله مسکن برای تعمیر واحدهای مسکونی و همچنین افزایش قدرت خرید در کنار وام مسکن به متقاضیان ارائه می‌شود. دریافت این وام مراحل کاملا مشابه وام خرید مسکن دارد، با این تفاوت که اگر این وام را برای تعمیر یا تکمیل خانه خودتان بخواهید، نیازی به ارائه مدارک فروشنده نخواهد بود. وام جعاله از محل اوراق مسکن تا سقف ۴۰میلیون تومان با نرخ سود ۱۷٫۵درصد و دوره بازپرداخت پنج‌ساله ارائه می‌شود. اگر بخواهید از محل سپرده‌گذاری وام جعاله بگیرید، مبلغ وام تنها پنج‌میلیون تومان خواهد بود. نرخ سود در این روش ۱۱درصد و دوره بازپرداخت پنج‌سال است.
*** مرحله اول
در اولین مراجعه به بانک برای دریافت وام جعاله مسکن، باید مدارک لازم را برای بررسی به بانک ارائه کنید. مدارک در این مرحله مشابه وام خرید مسکن است، اما اگر بخواهید وام را برای تعمیر یا تکمیل خانه بگیرید، نیازی به ارائه مدارک مربوط به فروشنده نخواهید داشت.
*** مرحله دوم
بانک بعد از بررسی کامل بودن مدارک ارائه‌شده، سابقه چک‌های متقاضی را استعلام می‌کند تا خوش‌حساب بودن متقاضی ثابت شود. اگر چک برگشتی داشته باشید، نمی‌توانید از این مرحله عبور کنید.
*** مرحله سوم
بانک در این مرحله استعلام‌های مربوطه را از سیستم بانکی، شهرداری و وضعیت اعتباری شعبه انجام می‌دهد تا ملک مورد نظر در مسیر طرح‌های شهرداری نباشد، شعبه برای اعطای وام اعتبار داشته باشد و حساب متقاضی وام پاک باشد و وام مسکن تسویه‌نشده داشته باشد. در صورت تایید همه این استعلام‌ها، وارد مرحله سوم خواهید شد.
*** مرحله چهارم
بانک بعد از دریافت کارمزد علی‌الحساب ارزیابی، کارشناس خود را به ملک معرفی‌شده می‌فرستد تا ارزیابی ملک برای خرید یا تعمیر و تکمیل خانه انجام شود. اگر واحد مسکونی توسط کارشناس ارزیابی تایید نشود، امکان ارائه وام وجود نخواهد داشت.
*** مرحله پنجم
اگر وام جعاله پنج‌میلیونی از محل سپرده‌گذاری بخواهید و از قبل امتیاز آن را داشته باشید، مستقیما به مرحله هفتم خواهید رفت. در غیر این صورت اگر بخواهید وام ۴۰میلیونی از محل اوراق دریافت کنید، برای خرید اوراق مسکن باید مرحله ششم را طی کنید.
*** مرحله ششم
برای خرید اوراق مشابه وام خرید مسکن، باید اول از سامانه سجام کد بورسی بگیرید و سپس با مراجعه به کارگزاری‌ها از بورس اوراق تسه بخرید و آنها را به بانک ارائه کنید. دریافت وام ۴۰میلیونی به ۸۰برگه تسه احتیاج دارد که میانگین قیمت هر کدام از آنها در حال حاضر حدود ۴۲هزار تومان است.
*** مرحله هفتم
بعد از تایید اوراق تسه یا بررسی امتیاز سپرده‌گذاری در حساب‌های ممتاز بانک مسکن، وارد مرحله کنترل پرونده و بررسی گزارش ارزیابی می‌شوید. در این مرحله پیش‌نویس قرارداد تنظیم خواهد شد.
*** مرحله هشتم
اگر وام جعاله را در کنار وام خرید مسکن تقاضا کرده باشید، باقی مراحل در دفترخانه رسمی و مطابق مراحل هفتم تا نهم وام خرید مسکن طی خواهد شد، اما اگر وام جعاله را برای تعمیر یا تکمیل خانه دریافت کرده باشید، قرارداد داخلی با بانک تنظیم خواهد شد. بعد از امضای قرارداد داخلی، تسهیلات مورد تقاضا برای تعمیر یا تکمیل خانه، به شما ارائه
خواهد شد.
/ مراحل دریافت وام مسکن و جعاله
