چرا مشاوران املاک به درآمد میلیاردی خود قانع نیستند؟

روزنامه هفت صبح، احمدرضا نجفی | بنگاه‌دارها ‌خواستار افزایش دوبرابری حق کمیسیون املاک شدند. مصطفی ‌قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید، شکاف بزرگی بین حق‌الزحمه دفاتر املاک در ایران با سایر کشورهای منطقه وجود دارد. در ترکیه شش‌درصد از فروشنده دریافت می‌کنند در‌حالی‌که ما از هر طرف نیم‌درصد می‌گیریم.

به ‌علاوه این‌که معاملات مسکن به طور چشمگیر کاهش پیدا کرده که این موضوع، درآمد دفاتر املاک را تحت تأثیر قرار داده است. از طرف دیگر قراردادهای مشارکت در ساخت، تمدید اجاره و متمم قرارداد، فاقد کمیسیون است. مشاوران املاک در پیشنهاد خود به اتاق اصناف علاوه بر افزایش حق کمیسیون برای تنظیم قراردادهای خرید، فروش و اجاره، خواهان دریافت کمیسیون از تمدید قرارداد اجاره و دیگر قراردادهایی مثل مشارکت در ساخت که در بنگاه‌های املاک امضا می‌شود، هستند.

مشاوران املاک درخواست افزایش کمیسیون مشاوران املاک از قراردادهای مسکن را درحالی مطرح می‌کنند که محاسبات نشان می‌دهد، مجموع حق کمیسیون دریافتی مشاوران املاک از قراردادهای خرید و فروش واحدهای مسکونی به ماهانه ۵۲میلیارد تومان می‌رسد. تازه قراردادهای خرید و فروش واحد مسکونی تنها بخشی از فعالیت مشاوران املاک را تشکیل می‌دهد و آنها از خرید و فروش زمین و اجاره‌خانه هم کمیسیون می‌گیرند.

*** فرمول فعلی محاسبه کمیسیون مشاوران املاک
مشاوران املاک برای قراردادهای اجاره و قراردادهای خرید و فروش فرمول خاصی برای محاسبه حق کمیسیون دارند. آنها برای تنظیم قرارداد اجاره، اول اجاره نهایی را محاسبه می‌کنند. اجاره نهایی، یعنی مبلغ اجاره ماهانه به اضافه سه‌درصد مبلغ پول پیش. حق کمیسیون قراردادهای اجاره، یک چهارم مبلغ اجاره نهایی است که از هر دو طرف دریافت می‌شود. به عبارتی مشاوران املاک نصف مبلغ اجاره نهایی را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند.

همچنین مشاوران املاک برای تنظیم قرارداد‌های خرید و فروش مسکن، نیم‌درصد قیمت خانه را از هر دو طرف معامله به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کنند که جمعا می‌شود یک‌ درصد. البته این برای قرارداد‌هایی است که زیر ۵۰۰میلیون تومان ارزش دارند. هرچقدر قیمت خانه بیشتر از ۵۰۰میلیون تومان باشد، نیم‌درصد مازاد به درآمد مشاوران املاک از تنظیم چنین قراردادی اضافه می‌شود.

مشاوران املاک در نهایت ۹درصد مالیات ارزش افزوده به مبالغ حق کمیسیون اضافه می‌کنند. باید توجه داشته باشید که این فرمول محاسبه مشاوران املاک، براساس مصوبه اتحادیه است و بعضا ادعا می‌شود مبالغی که بعضی مشاوران برای تنظیم قراردادها دریافت می‌کنند، تا دوبرابر نرخ‌های مصوب اتحادیه هم می‌رسد.

یک واحد مسکونی ۶۰متری را در تهران در نظر بگیرید که بیشترین تعداد معاملات مسکن را به خود اختصاص داده. با توجه به میانگین قیمت ۱۳میلیون و ۲۰۰هزار تومانی هر متر واحد مسکونی، ارزش این ملک به ۷۹۰میلیون تومان می‌رسد. مشاوران املاک بر اساس نرخ اتحادیه از هر طرف معامله مبلغ سه‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان کمیسیون می‌گیرند که جمعا می‌شود هفت‌میلیون تومان. بعضا ممکن است کمیسیون غیرقانونی مشاوران املاک به ۱۶میلیون و ۴۰۰هزار تومان هم برسد.

*** درآمد ماهانه مشاوران املاک از حق کمیسیون
گزارش‌های رسمی ‌از بازار مسکن احتمالا می‌تواند منبع مناسبی برای ارزیابی میزان درآمد مشاوران املاک از معاملات مسکن باشد. آخرین گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی از بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، تهرانی‌ها از اول سال تا پایان مردادماه، حدود ۳۰هزار و ۲۰۰معامله مسکن امضا کرده‌اند. تازه این رقم درحالی اتفاق افتاده که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. این گزارش‌ها نشان می‌دهد جمع ارزش معاملات در این پنج‌ماه، به رقمی‌ درحدود ۳۲۴هزار میلیارد تومان می‌رسد! توجه داشته باشید که این رقم صرفا محدود به شهر تهران و صرفا محدود به معاملات خرید و فروش واحد مسکونی است.

*** پیشنهاد مشاوران املاک برای افزایش حق کمیسیون
دوبرابر شدن حق کمیسیون مشاوران املاک، در یک نشست خبری از طرف اتحادیه این صنف مطرح شده. محمدعلی عباس‌زاده، رئیس مرکز آموزش علمی‌کاربردی اتحادیه مشاوران املاک تهران، در نشست خبری مردادماه گفته تیم کارشناسی دانشگاه بعد از بررسی مسائل مرتبط با بازار مسکن و افزایش هزینه‌های واحدهای صنفی مثل مالیات، عوارض شهرداری، تابلو، پسماند، تجاری، نوسازی، مشاغل، هزینه‌های مصرفی انشعابات، تبلیغات، حقوق نیروی انسانی، خدماتی و… پیشنهاد داده هریک از دو طرف معامله برای قراردادهای خرید و فروش یک درصد ارزش قرارداد را به عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.

با افزایش حق کمیسیون قراردادهای خرید و فروش از نیم درصد به یک درصد، درآمد ماهانه بنگاه‌داران از ۵۲میلیارد تومان به ۱۰۰میلیارد تومان خواهد رسید. تازه این صرفا مربوط به قراردادهای خرید و فروش است. مشاوران املاک برای قراردادهای تمدید اجاره هم حق کمیسیون می‌خواهند.

عباس‌زاده می‌گوید، پیشنهاد دادیم درخصوص قراردادهای اجاره، یک‌دوم اجاره‌بهای یک‌ماه از هر طرف دریافت شود. درخصوص تمدید قرارداد اجاره در صورت افزایش اجاره‌بها، یک‌چهارم اجاره‌بها و در صورت عدم افزایش یک‌ششم اجاره‌ها از دو طرف دریافت شود.
باید توجه داشته باشید که درحال حاضر حق کمیسیون قراردادهای اجاره معادل یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف در نظر گرفته می‌شود و تمدید قرارداد نیازی به پرداخت کمیسیون ندارد.

مشاوران املاک در پیشنهادشان به اتاق اصناف، قراردادهای مشارکت در ساخت را هم مشمول حق کمیسیون دانسته‌اند. طوری که آنها می‌خواهند برای قراردادهای مشارکت در ساخت، سه‌درصد از سازنده و نیم‌درصد از هرکدام از مالکان زمین کمیسیون بگیرند. آنها فرمول عجیب و غریبی برای قراردادهای مشارکت در ساخت دارند. طوری که بر اساس پیشنهاد آنها، در صورتی که چند همسایه بخواهند با تجمیع پلاک، مشارکت در ساخت داشته باشند، مشاوران املاک به ازای هر شش‌دانگ اضافه، یک‌میلیون حق کمیسیون می‌گیرند.

*** راه‌های مختلف برای افزایش حق کمیسیون
علاوه بر پیشنهاد مشاوران املاک، ایده‌های مختلفی تا اینجای کار برای افزایش حق کمیسیون مطرح شده است. مشاوران املاک افزایش مستقیم را پیشنهاد کرده‌اند، اما کارشناسان مسکن راهکارهای دیگری دارند. آنها می‌گویند به جای افزایش درصد کمیسیون، سقف تعیین‌شده ۵۰۰میلیونی بالاتر برود تا مشاوران املاک بیشتر بتوانند از کمیسیون یک‌درصدی استفاده کنند.

چراکه در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی در تهران که کمتر از ۵۰۰میلیون تومان ارزش دارند، خیلی کمتر از سال‌های قبل است. ایده دیگر برای تغییر فرمول کمیسیون املاک، توسط نمایندگان مجلس پیشنهاد شده که براساس آن حق کمیسیون به جای ارزش قرارداد، بر مبنای متراژ خانه محاسبه شود. ایده‌ای که نه مشاوران املاک و نه کارشناسان مسکن از آن استقبال نکرده‌اند.

*** افزایش سهم مشاوران املاک از مبلغ معامله
مشاوران املاک دست روی راه حل ساده یعنی دوبرابر کردن حق کمیسیون در قراردادهای خرید، فروش و اجاره گذاشته‌اند. علاوه بر این، پیشنهاد دریافت حق کمیسیون از تمدید قرارداد اجاره و دیگر قراردادهایی که در بنگاه املاک امضا می‌شود مطرح شده که در بالا به آنها اشاره شد.

*** افزایش سقف محاسبه کمیسیون املاک
بعضی از مشاوران املاک و کارشناسان مسکن معتقد هستند که فرمول محاسبه کمیسیون املاک باید همگام با تورم تغییر کند. با توجه به اینکه قیمت مسکن در یک‌سال گذشته افزایش پیدا کرده، سقف ۵۰۰میلیون تومانی این فرمول هم باید بالا برود. چراکه دیگر کمتر خانه‌ای در تهران زیر ۵۰۰میلیون تومان قیمت دارد. ‌

پیشنهاد این دسته از مشاوران املاک این است که سقف ۵۰۰میلیونی برای محاسبه کمیسیون املاک به ارقام بالاتر مثل ۸۰۰میلیون تومان یا یک‌میلیارد تومان افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی مشاوران املاک تا سقف ۸۰۰ یا یک‌میلیارد تومان، معادل یک‌درصد ارزش خانه و برای مبالغ بالاتر از آن، نیم‌درصد مبلغ مازاد را به عنوان کمیسیون املاک دریافت می‌کنند.