پول را بردار و صاحبخانه شو!
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | بررسی مزایا و معایب سه استراتژی پیش روی سپرده‌گذاران صندوق یکم. مدیرعامل بانک مسکن آب پاکی را روی دست متقاضیان وام صندوق یکم ریخته و می‌گوید به‌خاطر کمبود اعتبار، امکان افزایش سقف وام مسکن صندوق وجود ندارد. به گفته رحیمی انارکی، الان امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس‌انداز یکم نیست و باید منابع جدید برای افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق یکم پیش‌بینی شود که فعلا در این خصوص برنامه‌ای نداریم.
افزایش قیمت مسکن باعث شده خیلی‌ها قید خانه‌دار‌شدن را بزنند و بی‌خیال دریافت وام مسکن شوند. طوری که آمارهای مدیرعامل بانک مسکن نشان می‌دهد، ۶۴۲هزار فقره سپرده صندوق یکم از ابتدای فعالیت این صندوق، افتتاح حساب شده که تاکنون ۱۴۰هزار فقره قرارداد خود را فسخ و مبلغ سپرده را دریافت کرده‌اند. در چنین شرایطی کسانی که از یک‌سال قبل ۸۰میلیون تومان در صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن سرمایه‌گذاری کرده بودند تا بتوانند ۱۶۰میلیون تومان وام مسکن بگیرند، تنها سه‌راه و روش خرید خانه با پول کم پیش رو دارند.
راه اول اینکه به همین وام ۱۶۰میلیونی که قدرت خرید چندانی در شهرهای بزرگ ندارد، اکتفا کنند. دوم اینکه یکی از زوجین، وام اوراق مسکن و دیگری وام صندوق یکم دریافت کند تا ضمن بالا رفتن مبلغ وام، اقساط آن افزایش چندانی نداشته باشد. در روش سوم آنها می‌توانند کلا بی‌خیال دریافت وام صندوق شده و سرمایه‌شان را خارج کنند و سراغ وام اوراق مسکن بروند. بررسی‌ها نشان می‌دهد بهترین گزینه پیش روی این افراد، استراتژی اول است. چراکه هزینه خرید اوراق در استراتژی دوم و سوم، به کلی مابه‌التفاوت سقف وام را از بین خواهد برد. در هر سه روش، ناچاریم سرمایه چشمگیری را به عنوان آورده به مبلغ وام اضافه کنیم، چراکه در شهرهای بزرگ نمی‌توان چندان روی قدرت وام مسکن حساب باز کرد.
وام اوراق مسکن دوبرابر شده، اما اینطور که پیداست خبری از افزایش سقف وام مسکن از محل صندوق یکم نیست. مدیرعامل بانک مسکن در مورد صندوق پس‌انداز یکم می‌گوید، همانطور که پیش‌بینی می‌کردیم و با آن مواجه هستیم، صندوق پس‌انداز یکم با کسری مواجه است چرا که ۴٫۶هزار میلیارد تومان مانده این صندوق است، در‌حالی‌که ۱۱هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت شده و اقساطی که برمی‌گردد اصل سود آن ۶۰۰میلیارد تومان است. او با تأکید بر اینکه الان امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس‌انداز یکم وجود ندارد، می‌گوید باید منابع جدید برای افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق یکم پیش‌بینی شود که فعلا در این خصوص برنامه‌ای نداریم البته یک‌سری اقدامات انجام شده اما به دلیل تنگناهای مالی این موضوع در حال حاضر امکان‌پذیر نیست.
وام صندوق یکم با نرخ بهره پایین‌تری که نسبت به وام اوراق مسکن دارد، برای متقاضیان جذاب‌تر است. برای دریافت این وام باید نصف مبلغ وام را از یک‌سال قبل در حساب صندوق یکم سرمایه‌گذاری کنیم. سقف وام برای زوج‌های تهرانی ۱۶۰میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۱۲۰میلیون و برای شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰هزار نفر، ۸۰میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود. این وام به صورت انفرادی هم قابل پرداخت است که در آن سقف مبلغ وام نصف خواهد شد. حالا زوج‌هایی که از یک‌سال پیش ۸۰میلیون تومان در صندوق یکم پس‌انداز کرده‌اند، برای دریافت وام مسکن سه‌راه پیش رو دارند.
روش خرید خانه با پول کم
* یک: وام ۱۶۰میلیونی صندوق یکم بگیرید
استراتژی اول ادامه دادن همان راهی است که از اول آغاز کرده‌اید. یعنی طبق روال عادی به وام ۱۶۰میلیونی صندوق یکم رضایت دهید. در چنین شرایطی شما علاوه بر ۸۰میلیون سپرده‌ای که در ابتدا نزد بانک گذاشته‌اید، ۱۶۰میلیون تومان هم وام صندوق یکم دریافت خواهید کرد که باعث می‌شود سرمایه نهایی به ۲۴۰میلیون تومان برسد. علاوه بر این برای افزایش قدرت خرید می‌توانید روی وام جعاله ۴۰میلیونی هم حساب باز کنید که باعث می‌شود درنهایت قدرت خریدتان به ۲۸۰میلیون تومان برسد.
با توجه به میانگین قیمت ۱۳میلیون و ۵۰۰هزار تومانی هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، چنین سرمایه‌ای تنها برای خرید ۲۰مترمربع واحد مسکونی کافی است و مابقی سرمایه مورد نیاز برای خانه را باید از محل‌های دیگری تامین کنید.در این استراتژی نیازی به هزینه اضافه‌تر برای دریافت وام ۱۶۰میلیونی نیست و لازم نیست خودتان را برای خرید اوراق تسهیلات مسکن نگران کنید، ولی برای دریافت وام ۴۰میلیونی جعاله به ۸۰برگه تسه احتیاج خواهید داشت. با توجه به اینکه قیمت هر برگه تسه به ۴۴هزار تومان رسیده، هزینه دریافت این وام در مجموع سه‌میلیون و ۵۲۰هزار تومان خواهد بود.
وام ۱۶۰میلیونی مسکن از محل صندوق یکم، با نرخ بهره هشت‌درصد پرداخت می‌شود. البته اگر خانه‌ای که می‌خرید در مناطق بافت فرسوده باشد، مشمول تخفیف شده و نرخ بهره برایتان شش درصد محاسبه خواهد شد. مدت زمان بازپرداخت این وام ۱۲ساله است و اقساط آن از همان ماه اول آغاز می‌شود. تقسیم اقساط وام ۱۶۰میلیونی به روش‌های ساده و پلکانی قابل انجام است. در روش ساده همه قسط‌ها با هم مساوی است، اما در روش پلکانی، سالانه مقداری به مبلغ اقساط اضافه می‌شود. در این روش مبلغ اقساط در ماه‌های اول کمتر و در ماه‌های آخر بیشتر است که با توجه به تورم می‌تواند گزینه بهتری نسبت به روش ساده باشد.
اقساط وام مسکن در روش ساده حدود یک‌میلیون و ۷۳۰هزار تومان و در روش پلکانی ۹درصد، یک‌میلیون و ۱۲۰هزار تومان خواهد بود. در کنار این رقم، باید اقساط وام ۴۰میلیونی جعاله را هم در نظر داشته باشید که نرخ بهره آن ۱۷٫۵درصد و بازپرداخت آن پنج‌ساله است. مبلغ اقساط وام جعاله ماهانه یک‌میلیون تومان محاسبه می‌شود. با این حساب در صورت انتخاب استراتژی اول باید دو‌میلیون و ۱۲۰هزار تومان قسط بدهید که یک‌میلیون تومان آن در پنج‌سال اول مربوط به وام جعاله است که می‌توانید از آن صرف نظر کنید.
* دو: سراغ وام ترکیبی توام با اوراق مسکن بروید
وام ترکیبی، استراتژی دوم پیش روی شماست. به این معنا که یک نفر از زوجین، وام اوراق مسکن و یک نفر دیگر وام صندوق یکم دریافت کند. در وام ترکیبی، مبلغ وام کمی افزایش پیدا می‌کند، اما اقساط افزایش بیشتری دارد. شما می‌توانید از دریافت وام ۱۶۰میلیونی زوجین انصراف دهید و به جای آن ۸۰میلیون تومان وام صندوق یکم بگیرید. در کنار این، یکی از زوجین می‌تواند برای دریافت وام اوراق مسکن اقدام کند که سقف آن در حالت انفرادی ۱۰۰میلیون تومان است.
با این حساب شما علاوه بر سرمایه اولیه ۸۰میلیون، ۱۸۰میلیون تومان وام دریافت خواهید کرد که در مجموع به ۲۶۰میلیون تومان خواهد رسید. در کنار این رقم، می‌توانید روی وام جعاله ۴۰میلیونی هم حساب باز کنید که باعث می‌شود در نهایت سرمایه شما برای خرید خانه به ۳۰۰میلیون تومان برسد. در این روش، ۲۰میلیون بیشتر از استراتژی اول سرمایه خواهید داشت، اما مبلغ اقساط، سنگین‌تر خواهد بود.
اقساط وام ۸۰میلیونی صندوق یکم با نرخ هشت‌درصد محاسبه می‌شود.
اگر روش ساده با اقساط مساوی را برای بازپرداخت وام انتخاب کنیم، مبلغ اقساط ماهانه ۸۷۰هزار تومان خواهد بود و با روش پلکانی ۹درصد، این رقم در سال اول ۵۶۰هزار تومان در نظر گرفته می‌شود. علاوه بر این باید فکری به حال اقساط وام ۱۰۰میلیونی اوراق مسکن با سود ۱۷٫۵درصد بکنید. اقساط این وام در روش ساده یک‌میلیون و ۶۷۰هزار تومان و در روش پلکانی سه‌درصد، یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان محاسبه می‌شود. به این مبالغ، باید یک‌میلیون تومان اقساط وام ۴۰میلیونی جعاله را هم اضافه کنیم.
با این حساب در استراتژی دوم مبلغ اقساط برای سال اول ماهانه سه‌میلیون و ۳۷۰هزار تومان محاسبه می‌شود. اقساط بالا تنها نقطه منفی این استراتژی نیست، در چنین روشی باید بودجه‌ای را برای خرید وام اوراق ۱۰۰میلیونی کنار بگذارید. دریافت این وام ۲۰۰برگه تسه با قیمت ۴۴هزار تومان احتیاج دارد که در کنار وام جعاله ۴۰میلیونی، تعداد اوراق مورد نیاز به ۲۸۰برگه خواهد رسید. با این حساب در چنین روشی باید ۱۲میلیون و ۳۲۰هزار تومان برای خرید اوراق تسه کنار بگذاریم.
* سه: سرمایه‌تان را خارج کنید و وام اوراق مسکن بگیرید
استراتژی سوم برای دریافت وام مسکن این است که به کلی بی‌خیال وام صندوق یکم شویم و سراغ دریافت وام اوراق مسکن برویم. در چنین شرایطی مبلغ وام افزایش پیدا می‌کند، اما بعید است بتوانیم از پس اقساط نجومی آن بربیاییم. در چنین روشی باید ۸۰میلیون تومانی را که در بانک سپرده‌گذاری کرده بودیم، خارج کنیم و با آن سراغ خرید برگه‌های تسه برای دریافت وام اوراق مسکن برویم.
مبلغ وام اوراق مسکن در این روش برای زوجین ۲۰۰میلیون تومان است که در کنار وام جعاله ۴۰میلیونی، مبلغ کل به ۲۴۰میلیون تومان می‌رسد. این رقم در کنار ۸۰میلیون سرمایه اولیه، به ۳۲۰میلیون تومان می‌رسد، اما باید توجه داشته باشید که بخش بزرگی از این سرمایه باید همان ابتدای کار برای خرید برگه‌های تسه خرج شود. دریافت وام ۲۴۰میلیونی اوراق خرید و جعاله مسکن به ۴۸۰برگه تسه احتیاج دارد. از آنجا که هر قیمت هر برگه تسه درحال حاضر ۴۴هزار تومان است، خرید این وام ۲۱میلیون و ۱۲۰هزار تومان بودجه لازم خواهد داشت که به‌کلی باعث از بین رفتن مابه‌التفاوت ۲۰میلیونی استراتژی سوم، نسبت به استراتژی دوم خواهد شد.
در این روش مبلغ اقساط کمرشکن است! چراکه کل وام ۲۴۰میلیونی با نرخ بهره ۱۷٫۵درصد محاسبه خواهد شد. هرچند این نرخ برای کسانی که سراغ خرید خانه در بافت فرسوده بروند مشمول تخفیف شده و به ۱۶درصد می‌رسد. اقساط وام ۲۰۰میلیونی با بازپرداخت ۱۲ساله، هر ماه سه‌میلیون و ۳۳۰هزار تومان در روش ساده و دو‌میلیون و ۹۸۰هزار تومان در روش پلکانی، سه‌درصد خرج روی دستتان می‌گذارد. در کنار این مبلغ، باید اقساط یک‌میلیونی وام جعاله در پنج سال اول را هم اضافه کنید که باعث می‌شود مجموع اقساط وام اوراق ۲۴۰میلیونی، به چهار‌میلیون و ۳۳۰هزار تومان برسد.
/ روش خرید خانه با پول کم
