روایت آخوندی از سوداگری در مسکن
روزنامه هفت صبح | عباس آخوندی وزیر پیشین مسکن و شهرسازی دیروز گفت‌وگویی داشته با وب‌سایت خبرآنلاین و مفصل درباره دیدگاه‌های خود در حوزه مسکن توضیح داده؛ نظراتی که در دوره وزارت او در دولت یازدهم حسابی جنجال‌ساز هم شده بود. آخوندی بارها گفته بود که با مسکن مهر مخالف است و به همین دلیل هم از سوی منتقدان دولت حسابی تحت فشار بود و کمی بعد هم با رئیس‌جمهور و مشاورش اکبر ترکان بر سر نوسازی بافت فرسوده اختلاف‌نظر پیدا کرد.
محور اصلی دیدگاه آخوندی مخالفت با ساخت مسکن توسط دولت است و حتی آن را مغایر با قانون اساسی هم می‌داند. یعنی او معتقد است دولت باید به واسطه توانمندسازی خود مردم از طریق تسهیلات آنها را صاحب مسکن کند تا بافت اجتماعی و فرهنگی محله‌ها هم حفظ شود. به هرحال این سیاستمدار ۶۵ساله که زمزمه‌های کاندیداتوری او در انتخابات دوره بعدی ریاست جمهوری هم به گوش می‌رسد سابقه مدیریتی مبسوطی در حوزه مسکن دارد.
از سال ۹۲ تا ۹۷ وزیر مسکن و شهرسازی دولت روحانی بود. بین سال‌های ۷۲ تا ۷۶ هم همین مسئولیت را در دولت سازندگی برعهده داشت و قبل‌تر در دهه ۶۰ هم سکاندار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بود. در ادامه بخش‌هایی از اظهارات او را در این گفت‌وگوی اخیر مرور می‌کنیم:
* زمانی که در انگلستان درس می‌خواندم ابتدا در خوابگاه دانشجویی بودم، بعد از مدتی به من گفتند که باید از اینجا بروی و در شهر خانه‌ای برای خودت اجاره کنی. این حدود سال ۲۰۰۱ است. من هم به محله‌ای رفتم که یک طرف آن همین خانه‌های شهرداری بود و طرف دیگر، خانه‌های عادی بود.نکته جالب این بود که در محله عادی اجاره خانه ۳۵درصد از محله سابق خانه‌های شهرداری بیشتر بود.
این در حالی بود که بیش از ۲۰سال از فروش آنها گذشته بود و مالکیت آنها چند دست گشته بود. برای من خیلی علامت سوال بود که چرا با فاصله ۴۰۰متر اختلاف قیمت بیش از ۳۵درصد است؟ وقتی سوال کردم به من جواب دادند که آنجا خانه‌های شهرداری بوده است و چون فرض آنها بر این بود که در این محلات مشکلات اجتماعی و بزهکاری وجود دارد.
* بحث ما برای طبقه متوسط در سال ۷۳ این بود که اگر افراد مقداری پول در بانک مسکن پس‌انداز کنند، بانک مسکن باید متعهد شود متناسب با پس‌اندازشان، هفت برابر منابع بدهد. بنابراین اگر قدرت خرید را در هفت ضرب می‌کردیم دیگر نیازی نبود که برای آنها خانه بسازیم، چون او با این قدرت خرید وارد بازار می‌شد و خودش خرید می‌کرد و از آن طرق هم به سازنده تسهیلات می‌دادیم تا سازنده اقدام به تولید وعرضه کند.
* در سال ۷۳ که این بحث شروع شد در سال ۸۵ تعداد پس‌اندازکنندگان به ۲میلیون و ۸۰۰هزار نفر رسید. این طرح میزان نفوذش در خانوارها و تاثیرش نسبت به مسکن مهر چندین برابر بود. فرق این پس‌انداز با سایر پس‌اندازها در سایر بانک‌ها این بود که به این پس‌انداز شما سود نمی‌دادند ولی در برابر پس‌انداز شما تعهد می‌کردند که به شما تسهیلات ارزان‌قیمت بدهند.
مثلا می‌گفتند در برابر هر شش ماه که پول شما اینجا بماند یک برابر به شما وام می‌دهیم با سودی بین ۶ تا ۸درصد…این کار از کارهای بسیار موفق بود که با بی‌توجهی دولت مواجه شد. این طرح قبل از انقلاب هم در ایران با عنوان بانک رهنی بود و بانک رهنی همین کار را می‌کرد. دولت برای اینکه به بازار مسکن تعادل ببخشد به‌جای اینکه بگوید من خانه می‌سازم و جای سازنده بنشیند باید به جای یک تنظیم‌کننده مالی می‌نشست.
* دولت می‌توانست بگوید که هر شش ماه یا هر چهار ماه یا هر سه ماه توقف پول در بانک یک برابر تسهیلات می‌دهم، بنابراین با این زمان می‌توانست بازی کند. همچنین می‌توانست سقف را کم و زیاد کند و نسبت وام را نسبت به قیمت ملک تعیین کند و مثلا بگوید من ۵۰ درصد یا ۶۰درصد یا ۸۰درصد قیمت ملک را وام می‌دهم چون به این پس‌اندازها سود تعلق نمی‌گرفت، قیمت تمام شده این پول برای بانک پایین می‌آمد و اگر دولت هم می‌خواست سیاستی را اعمال کند می‌توانست با سرمایه‌گذاری در صندوق کسری آن را جبران کند.
لذا در نهایت می‌توانست بگوید که اگر بازار مثلا سود ۱۸درصد است، من در این طرح با ۶درصد تسهیلات می‌دهم چون قیمت تمام شده برای دولت ارزان تمام شده بود. این کاری بود که در دنیا انجام شد و هنوز هم در ترکیه، آلمان و خیلی کشورهای دیگر انجام می‌شود. مشکلی که در ایران پیدا شد از نظر من در نظام بانکی ایران است. بانک مرکزی ما نسبت به بانک‌های توسعه‌ای حس خوبی ندارد و همه بانک‌ها را تجاری می‌بیند. شاید هم به علت رفتار غیرمتعهدانه دولت در برابر بانک مرکزی باشد.
* در ایران بانک مسکن به‌جای اینکه توسعه‌ای باشد به بانک تخصصی تبدیل شد…وقتی در سال ۸۵ بانک مسکن با کسری مواجه شد، بانک مرکزی به جای اینکه با دولت صحبت کند که این بانک کسری منابع دارد و شما باید در این صندوق به صورت سالانه افزایش سرمایه دهید یا سپرده‌گذاری کنید، گفتند از این به بعد صندوق، بی‌صندوق و شما هیچ تعهد جدیدی ایجاد نکنید. از آن فرار کردند و بعد در مسکن مهر یک تعهد چند ده‌برابری برابری ایجاد کردند.
آن چیزی که دولت در مسکن مهر از سال ۸۶ تا الان مداخله کرده است یک میلیون و ۵۰ هزار واحد است. البته تحت عنوان مسکن مهر ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طبقه‌بندی می‌شود ولی واقعیت این است که یک میلیون و ۱۰۰ هزارتای آن افرادی بودند که خودشان داشتند خانه می‌ساختند یا تعاونی یا برج ساز بودند اما به آنها گفتند ما به شما وام ارزان می‌دهیم و شما تحت عنوان مسکن مهر بیایید، مردم هم از خدا خواسته این پیشنهاد را قبول کردند و این تعداد هم جزو آمار مسکن مهر آمد یعنی برچسب مسکن مهر خورد ولی بخشی نیست که دولت در آن دخالت داشته باشد. این بخش، بهترین بخش مسکن مهر است و کمترین گرفتاری را برای دولت داشت چون صاحب داشت زودتر از تمام بخش‌ها تمام شد.
اگر مسکن مهر نبود و بازار حمایت می‌شد و شرایط اقتصاد کلان خوب بود خیلی بیشتر ساخته می‌شد. ما رکوردهای سالی ۸۰۰ هزار واحد مسکونی هم در ایران داریم.در بافت‌های غیر رسمی چیزی بیش از ۳ میلیون واحد مسکن وجود دارد، اینها خانه‌دار هستند اما خانه‌هایشان کیفیت ندارد.الان در تهران ۲٫۳ میلیون خانه وجود دارد یعنی جمعیت‌پذیری شهر تهران ۶٫۹ میلیون نفر جمعیت است ولی جمعیت تهران ۷٫۸ میلیون نفر است. بنابراین شهر بالقوه ظرفیت دارد ولی بالفعل مردم بسیار گرفتار هستند.
* در منطقه ۱ تهران چیزی در حدود ۶۵ هزار واحد خانه لاکچری ساخته شده‌است. در منطقه ۲۲ هم الی ماشالله خانه ساخته شده‌است که خیلی لاکچری نیستند ولی با بودجه افراد هم سازگاری ندارد.
در دهه ۷۰ رهبری خیلی روی الگوی مصرف بحث می‌کردند تا الگوی مصرف ما درست شود، آن زمان این بحث مطرح بود که ما الگوی مصرف را به حدود ۷۵ متر در تهران بیاوریم و آن زمان میانگین مساحت واحدهای مسکونی حدود ۱۵۶ متر در دهه ۷۰ بود، این بحث مطرح بود که این را پایین بیاوریم تا از این فضا تعداد خانواده‌های بیشتری استفاده کنند. این میانگین تا اواسط دهه ۸۰ به ۱۲۰ متر رسید ولی بعد که دوباره شهرفروشی راه افتاد میانگین به بالای ۱۳۶ متر رفته است، این نشان‌دهنده این است که آن چیزی که ساخته می‌شود برای تقاضای واقعی نیست و برای تقاضای سوداگرانه است چون کسی که پول دارد طلا یا ارز یا ملک می‌خرد.
* وقتی شما می‌گویید که اینجا ظرفیت جمعیت ۶٫۹میلیون نفر را دارد، پس ظرفیت دارد. وقتی عرضه و تقاضا همدیگر را ملاقات نمی‌کنند یعنی کمبود وجود دارد. بنابراین، باید به سمت تعادل بخشی برگردیم نه اینکه تهران را بزرگ‌تر کنیم. بنابراین مسئله اصلی به تعادل بخشی برمی‌گردد و شما باید افزایش قدرت خرید ایجاد کنید. الان طبق آمارگیری سال ۹۵ در تهران ۴۵۰ هزار واحد مسکونی خالی داریم.
کسی که ملک برایش در بازار رشد می‌کند، مالیات و دشنام هم برایش مهم نیست که بخواهد با آن جریمه شود و خانه را بفروشد، بنابراین، باید به بازار تعادل بخشید. مالیات خانه خالی را باید حتما بگیرند اما این مالیات، مالیات ملی نیست و مالیاتی است که شهرداری باید بگیرد.
* الان حدود ۶۰۰ هزار نفر در این صندوق پس‌انداز دارند و اینها متقاضی واقعی خانه هستند چون اگر واقعی نبودند پولشان را در بانکی می‌گذاشتند که سود بگیرند. ما نباید اجازه دهیم که شکست بخورد، یعنی الان نجات صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش قدرت خرید، برای دولت بسیار کم‌هزینه‌تر و مؤثرتر از ساخت‌وساز است.
* در طرح‌های جامع و تفصیلی که اخیرا در وزارتخانه تصویب می‌شد، ما ملاحظه می‌کردیم که جمعیت آنها به میزانی که در ۲۰ سال پیش پیش‌بینی شده‌بود نرسیده‌است و در پیش‌بینی آینده نیز رشد این شهر سالی یک‌درصد هم نیست. بنابراین، توسعه سطحی این شهرها نه تنها هیچ کمکی نمی‌کند که فقط مردم و دولت را با گرفتاری‌های متعدد روبه‌رو می‌سازد. هم زاد و ولد کم شده هم مهاجرت داشته‌ایم.
