دستورالعمل فوری برای تعیین اجاره منصفانه
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| صاحبخانه‌ها بر سر دو راهی انصاف و درآمد قرار گرفته‌اند. بعضی می‌خواهند اجاره را مثل بقیه تا ۳۰ یا ۴۰درصد افزایش دهند و بعضی دیگر دلشان به حال مستاجر بیچاره می‌سوزد. پیدا کردن یک راه میانه که نه سیخ بسوزد و نه کباب به نظر کار سختی می‌رسد. یک راه این است که مقدار مشخصی را به مبلغ اجاره سال قبل اضافه کنید و آن را به مستاجر جدید پیشنهاد دهید. البته در خیلی از حالت‌ها ممکن است این راه به کمک‌تان نیاید.
مثلا شاید خودتان به مستاجر قبلی تخفیف زیادی داده باشید یا لازم باشد ببینید اجاره‌ای که تعیین کرده‌اید واقعا منصفانه است یا نه؟ شاید در چنین شرایطی استفاده از نسبت رهن به فروش مسکن به کمک‌تان بیاید. سال‌ها پیش و قبل از اینکه موج گرانی به بازار مسکن بیاید، نسبت رهن به قیمت خانه حدود یک به شش بود. یعنی اگر یک خانه ۶۰۰میلیون تومان قیمت داشت، آن را با ۱۰۰میلیون تومان رهن کامل می‌کردند.
در سال‌های اخیر این نسبت به کلی تغییر کرده و پارسال حدود یک به ۹ بود. یعنی برای رهن کامل یک خانه ۹۰۰میلیونی، ۱۰۰میلیون تومان رهن کامل در نظر می‌گرفتند. احتمالا این تغییرات به‌خاطر افزایش قابل توجه قیمت خانه باشد. چراکه اگر همچنان از نسبت یک به شش استفاده کنیم، به ارقام نجومی برای اجاره خانه خواهیم رسید که کمتر کسی توان پرداخت آن را دارد. از طرفی رهن و اجاره خانه از افزایش قیمت مسکن تبعیت نمی‌کند و بیشتر تحت تاثیر تورم افزایش دارد.
برای همین هر سال باید در تعیین نسبت رهن به ارزش خانه تجدیدنظر کنیم. بررسی آگهی‌های فروش و اجاره مسکن در دو ماه گذشته نشان می‌دهد امسال صاحبخانه‌ها سراغ نسبت یک به هشت رفته‌اند. یعنی ارزش خانه بسته به محله و سال ساخت هر رقمی باشد، آن را تقسیم بر هشت می‌کنند تا رهن کامل منصفانه به دست بیاید. بعد از آن می‌توان با تبدیل رهن و اجاره، پیشنهاد معقول‌تری به مستاجر ارائه کرد.
استفاده از نسبت رهن و فروش مسکن در هر محله و هر شهری جواب می‌دهد. البته این نسبت ممکن است در برخی شهرها متفاوت باشد. برای مثال بررسی اطلاعات مرکز آمار از بازار مسکن سال گذشته نشان می‌دهد نسبت تبدیل ارزش خانه به مبلغ رهن کامل در مشهد یک به ۹ و در اصفهان یک به ۱۲ بوده است.برای به دست آوردن نسبت درست در شهر تهران، اطلاعات سایت دیوار برای ۱۰محله پرطرفدار پایتخت را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم صاحبخانه‌ها به‌طور متوسط چه مبلغی برای رهن و اجاره در نظر گرفته‌اند و این مبلغ چه تناسبی با قیمت خانه در آن محله دارد. نتیجه نشان می‌دهد به‌طور میانگین در تهران صاحبخانه‌ها امسال از نسبت یک به هشت برای به دست آوردن مبلغ رهن از قیمت فروش خانه استفاده می‌کنند که این رقم نسبت به پارسال کمتر شده است.
فرمول تعیین اجاره در محله پیروزی: بررسی آگهی‌های فروش مسکن در محله پیروزی نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها عموما در این محله هر مترمربع واحد مسکونی را با قیمت حدود ۲۵میلیون تومان به فروش می‌گذارند. از طرف دیگر آگهی‌های رهن و اجاره نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها برای هر متر اجاره کامل ۱۰۰ تا ۱۱۰هزار تومان در نظر گرفته‌اند و با این حساب می‌توان گفت رهن کامل خانه در همین محله متری سه میلیون و ۳۰۰ تا سه میلیون و ۷۰۰هزار تومان است.با این حساب نسبت رهن و اجاره در این محله عموما یک به هفت است و اگر برای تعیین اجاره دودل هستید، می‌توانید از این نسبت برای ارائه پیشنهاد منصفانه استفاده کنید.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هفت
فرمول تعیین اجاره در محله آذربایجان: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله آذربایجان، متری حدود ۲۵میلیون و ۸۰۰هزار تومان است. در اصل فروشنده‌ها در آگهی‌هایشان چنین رقمی را پیشنهاد می‌دهند و ممکن است قیمت معاملات انجام شده پایین‌تر باشد. بررسی آگهی‌های اجاره در این محله نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها برای اجاره کامل هر مترمربع واحد مسکونی مبلغ حدود ۱۱۱ تا ۱۱۸هزار تومان را در نظر می‌گیرند و هزینه رهن کامل در این محله متری سه میلیون و ۷۰۰هزار تا سه میلیون و ۹۰۰هزار تومان است. با این حساب می‌توان گفت نسبت قیمت فروش به رهن کامل خانه در محله آذربایجان تهران حدود یک به هفت است. این نسبت می‌تواند در تعیین اجاره منصفانه کمک‌مان کند.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هفت
فرمول تعیین اجاره در محله تهرانپارس: قیمت مسکن در آگهی‌های محله تهرانپارس شرقی ۲۶میلیون و تهرانپارس غربی حدود ۳۷میلیون تومان است. صاحبخانه‌ها در غرب محله اجاره خانه را متری ۱۴۵هزار تومان و در شرق محله متری ۱۰۰هزار تومان اجاره می‌دهند. این یعنی رهن کامل خانه در تهرانپارس شرقی متری سه میلیون و ۴۰۰هزار و در تهرانپارس غربی متری چهار میلیون و ۸۰۰هزار تومان است. نتیجه نشان می‌دهد بهترین نسبت برای تعیین اجاره خانه براساس قیمت مسکن در محله تهرانپارس حدود یک به هشت است. برای مثال اگر صاحب خانه دو میلیاردی هستید، رهن کامل معقول برای آن حدود ۲۵۰میلیون تومان است که البته می‌توان بخشی از آن را در قالب اجاره ماهانه دریافت کرد.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هشت
فرمول تعیین اجاره در محله حکیمیه: فایل‌های فروش مسکن در بنگاه‌های املاک محله حکیمیه به‌طور متوسط متری ۳۱میلیون تومان قیمت دارند.آنهایی که می‌خواهند خانه‌شان را اجاره بدهند، در آگهی‌های منتشر شده عموما مبلغ متری ۱۱۰ تا ۱۲۰هزار تومان را برای اجاره کامل یک خانه دو تا پنج سال ساخت پیشنهاد می‌کنند. می‌توان نتیجه گرفت که مبلغ رهن کامل در حکیمیه حدود متری سه میلیون و ۸۰۰ تا چهار میلیون و ۱۰۰هزار تومان است. موردی که نشان می‌دهد نسبت تبدیل قیمت مسکن به مبلغ رهن کامل در حکیمیه یک به هشت در نظر گرفته می‌شود و می‌تواند مبنای محاسبه اجاره معقول خانه‌ها در حکیمیه باشد.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هشت
فرمول تعیین اجاره در محله کوی فردوس: کوی فردوس از محله‌های غربی تهران است که در آن قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آگهی‌های فروش خانه حدود ۴۰میلیون تومان است.صاحبخانه‌ها در آگهی‌های رهن و اجاره خانه در کوی فردوس، عموما مبلغ متری ۱۵۰ تا ۱۵۸هزار تومان را برای اجاره کامل در نظر می‌گیرند که البته بخشی از آن در قالب پول پیش دریافت می‌شود و اگر کل مبلغ را تبدیل کنیم، مظنه رهن کامل در کوی فردوس متری پنج میلیون تا پنج میلیون و ۳۰۰هزار تومان است و صاحبخانه‌ها مثل دیگر محله‌های تهران از نسبت یک به هشت برای تبدیل ارزش خانه به مبلغ رهن کامل و تعیین اجاره خانه استفاده می‌کنند.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هشت
فرمول تعیین اجاره در محله شمس‌آباد: بررسی آگهی‌های سایت دیوار نشان می‌دهد قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در محله شمس‌آباد، به‌طور متوسط متری ۴۲میلیون و ۳۰۰هزار تومان است. صاحبخانه‌ها عموما چنین مبلغی را پیشنهاد می‌کنند که البته ممکن است قیمت معاملات انجام شده کمتر از این باشد. آگهی‌های رهن و اجاره هم در این محله به‌طور متوسط متری ۱۴۵ تا ۱۵۵هزار تومان برای اجاره کامل قیمت دارند و رهن کامل یک خانه عموما متری چهار میلیون و ۸۰۰ تا پنج میلیون و ۲۰۰هزار تومان تعیین می‌شود. مقایسه این مبلغ با قیمت مسکن در شمس‌آباد نشان می‌دهد نسبت تبدیل ارزش خانه به رهن کامل آن عموما یک به هشت است.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هشت
فرمول تعیین اجاره در محله یوسف‌آباد: آگهی‌های فروش خانه در محله یوسف‌آباد حدود متری ۵۶میلیون تومان قیمت دارند. صاحبخانه‌های این محله که طرفداران زیادی دارد، عموما اجاره متری ۲۰۰هزار تومان را پیشنهاد می‌کنند که نشان می‌دهد مظنه رهن کامل خانه در این محله متری شش میلیون و ۶۰۰ تا شش میلیون و ۸۰۰هزار تومان است. این رقم نسبت به ارزش ۵۶میلیونی هر متر خانه در یوسف‌آباد نشان می‌دهد صاحبخانه در این محله هم از نسبت یک به هشت برای تعیین رهن و اجاره خانه‌شان استفاده می‌کنند و می‌توان روی آن به‌عنوان فرمولی برای به دست آوردن مبلغ معقول اجاره خانه حساب باز کرد.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به هشت
فرمول تعیین اجاره در محله هروی: قیمت خانه در آگهی‌های املاک هروی در دو ماه گذشته عموما متری ۵۶میلیون و ۵۰۰هزار تا ۵۷میلیون و ۲۰۰هزار تومان بوده است. آنطور که بررسی آگهی‌های اجاره خانه در هروی نشان می‌دهد، برای هر مترمربع باید ماهی ۱۹۰ تا ۲۰۰هزار تومان اجاره پرداخت کرد که در صورت تبدیل آن به رهن کامل، مظنه رهن خانه در هروی حدود متری شش میلیون و ۵۰۰هزار تا شش میلیون و ۷۵۰هزار تومان محاسبه می‌شود. موردی که نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها در محله هروی می‌توانند از نسبت یک به ۹ برای تعیین اجاره معقول استفاده کنند که نه کمتر از عرف پیشنهاد داده باشند و نه بیشتر از توان مستاجران.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به ۹
فرمول تعیین اجاره در محله گیشا: بررسی آگهی‌های سایت دیوار نشان می‌دهد قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در محله گیشا یا کوی نصر، به‌طور متوسط متری ۵۹ تا ۶۰میلیون تومان است. صاحبخانه‌ها عموما چنین مبلغی را پیشنهاد می‌کنند که البته ممکن است قیمت معاملات انجام شده کمتر از این باشد. آگهی‌های رهن و اجاره هم در این محله به‌طور متوسط متری ۱۹۷هزار تومان برای اجاره کامل قیمت دارند و رهن کامل یک خانه عموما متری شش میلیون و ۵۰۰هزار تومان تعیین می‌شود. مقایسه این مبلغ با قیمت مسکن در گیشا نشان می‌دهد نسبت تبدیل ارزش خانه به رهن کامل آن عموما یک به ۹ است.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به ۹
فرمول تعیین اجاره در محله سعادت‌آباد: سعادت‌آباد ازجمله محله‌های گران‌قیمت تهران است که در آن آگهی‌های فروش خانه عموما متری ۷۶ تا ۷۹میلیون تومان قیمت دارند. صاحبخانه‌ها در سعادت‌آباد امسال برای اجاره دادن خانه‌شان متری ۲۶۰هزار تومان در ماه اجاره می‌خواهند و برای مبلغ رهن کامل به‌طور متوسط متری هشت میلیون و ۷۰۰هزار تومان در نظر می‌گیرند. موردی که نشان می‌دهد نسبت رهن به قیمت خانه در محله سعادت‌آباد یک به ۹ است و صاحبخانه‌ها می‌توانند از این نسبت برای تعیین اجاره استفاده کنند. فاصله بین رهن و قیمت خانه در این محله نسبت به دیگر محله‌های تهران بیشتر است.
نسبت رهن به قیمت خانه: یک به ۹
