جزئیات طرح مالیات بر خانه‌های خالی
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | طرح مالیات بر خانه‌های خالی بعد از سال‌ها قرار است از تابستان امسال شروع به کار کند. مانع بزرگ اجرای این طرح یعنی نبود اطلاعات خانه‌ها برداشته شده تا صاحبخانههایی که خانه‌هایشان را خالی نگه داشته‌اند، یک قدم دیگر به پرداخت مالیات نزدیک شوند. وزیر راه و شهرسازی می‌گوید، سامانه جامع املاک و اسکان از بهمن پارسال آغاز به کار کرده و سازمان امور مالیاتی از تابستان امسال طرح مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا خواهد کرد.
این مورد یکی از طرح‌هایی است که اخیرا برای نجات بازار مسکن از آرشیو چندساله بیرون آمده. پیش‌فروش متری مسکن طرح دیگری است که براساس آن بورس برای تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن به کمک سازنده‌ها خواهد آمد و خریداران می‌توانند به جای چک و چانه زدن با فروشنده‌های مختلف، خانه خود را از بورس بخرند. طرح سوم دولت برای نجات بازار مسکن، همان اجاره‌داری حرفه‌ای است که یک سال از رونمایی آن می‌گذرد و قرار است جلوی افزایش غیرمنطقی اجاره سالانه توسط صاحبخانه‌ها را بگیرد. در این گزارش هر سه طرح را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم هرکدام چه تاثیری بر بازار مسکن خواهند داشت.
* یک: طرح شماره یک؛ مالیات بر خانه‌های خالی
مالیات بر خانه‌های خالی از مدت‌ها قبل به قانون تبدیل شده اما هنوز اجرایی نشده است. هر سال با بالا گرفتن تب مسکن دوباره طرح مالیات بر خانه‌های خالی سر زبان‌ها می‌افتد. تا حالا کلی جزئیات متفاوت از طرح مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شده که اگر آنها را کنار هم بگذاریم، می‌بینیم این مالیات سمت خانه‌های بالای ۱۵۰متر در شهرهایی با جمیت بالای ۱۰۰هزار نفر نشانه رفته که بیش از یک‌سال خالی مانده‌اند. یکی از طرح‌ها دریافت مالیات به اندازه نصف مبلغ اجاره است.
اگر خانه‌ای برای سال دوم هم خالی بماند، مبلغ مالیات به اندازه کل مبلغ اجاره سالانه محاسبه می‌شود و این رقم برای سال سوم به بعد ۱٫۵برابر در نظر گرفته خواهد شد. این اولین جزئیات دریافت مالیات از خانه‌های خالی بود که در قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال ۹۴ آمده است. با این‌حال انگار قرار است شاهد تغییراتی در نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باشیم. آنطور که محمود علیزاده، معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی گفته، براساس قانون مالیاتهای مستقیم، مالیات خانه‌های خالی معادل ۲۰درصد مالیات بر اجاره است و به خانه‌هایی با متراژ ۱۵۰متر به بالا تعلق می‌گیرد.
مالیات بر اجاره در ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم آمده است. برای اینکه نگران نشوید، همین ابتدای کار باید بگوییم براساس قانون خانه‌های کمتر از ۱۵۰متر در تهران و کمتر از ۲۰۰مترمربع در سایر شهرها از این مالیات معاف هستند. خانه‌هایی که چنین معافیت‌هایی ندارند، باید متناسب با اجاره پرداختی مالیات بدهند. طوری که ۷۵درصد کل اجاره ماهانه به اضافه سه‌درصد مبلغ رهن یا همان پول پیش مشمول مالیات است. اگر این رقم کمتر از ۵۰میلیون تومان باشد، مالیات سالانه ۱۵درصد خواهد بود. برای ارقام بین ۵۰ تا ۱۰۰میلیون تومان، مالیات ۲۰درصدی به ازای مازاد بر مبلغ ۵۰میلیون تومان و برای بیشتر از آن مالیات ۲۵درصدی برای مازاد ۱۰۰میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود.
مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۴ تصویب شده اما تا کنون چنین قانونی اجرا نشده است.
مشکل این قانون نبود اطلاعات کامل از خانه‌های خالی بود. آنطور که وزارت راه و شهرسازی خبر داده، سامانه املاک و مستغلات برای اجرایی شدن این قانون راه‌اندازی شده است. این سامانه کار خود را از بهمن‌ماه ۹۸ به صورت آزمایشی آغاز کرده و قرار است از تابستان امسال یقه مالکانی که خانه‌هایشان را اجاره نمی‌دهند، بگیرد. محمد اسلامی می‌گوید، با طراحی سامانه جامع املاک و اسکان، دومیلیون مسکن خالی کشور مشمول مالیات می‌شوند که با این روند بخش زیادی از مشکلات رفع می‌شود. وزیر راه و شهرسازی همچنین در برنامه گفت‌وگو ویژه خبری گفته، این سامانه را طراحی و ایجاد و بهمن سال گذشته از آن رونمایی کرده و از همه دستگاه‌ها درخواست کردیم همه اطلاعات خود را در این سامانه وارد کنند تا سازمان امور مالیاتی با این اطلاعات بتواند صدور برگه‌های مالیات را آغاز کند. اسلامی می‌گوید، از تاریخی که قانون مالیاتهای مستقیم تصویب شده، مالیات بر خانه‌های خالی قابل وصول است و در همین تابستان سازمان امور مالیاتی باید صدور برگه‌های مالیاتی را آغاز کند.
* تاثیر بر بازار مسکن: تعداد خانه‌های خالی در نقل قول‌های مختلف از مسئولان بین دو تا سه‌میلیون واحد مسکونی در کل کشور تخمین زده می‌شود. با اجرا شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان این واحدها نسبت به اجاره دادن خانه‌هایشان تشویق می‌شوند و با ورود آنها به بازار اجاره، عرضه واحدهای مسکونی افزایش پیدا می‌کند و می‌تواند در کاهش اجاره‌خانه تاثیرگذار باشد. همچنین کسانی که با خرید واحد مسکونی قصد سرمایه‌گذاری دارند، دیگر نمی‌توانند خانه‌ای را بخرند و آن را خالی نگه دارند تا زمان فروش آن فرا برسد، بلکه آنها به مالک واقعی تبدیل می‌شوند و با اجاره دادن آن دیگر این واحد مسکونی صرفا محل سرمایه‌گذاری نخواهد بود و درنهایت به مصرف‌کننده خواهد رسید.
*** طرح شماره دو؛ پیش‌فروش متری مسکن
بورس قرار است با طرح پیش‌فروش متری به کمک بازار مسکن بیاید. در این طرح شرکت‌های سازنده مسکن قبل از شروع پروژه، اوراق مسکن منتشر می‌کنند. سهامداران با خرید این اوراق می‌توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند. شرکت‌ها با این کار سرمایه لازم را برای اجرای پروژه تامین می‌کنند تا وسط کار به مشکل کمبود منابع مالی برنخورند. در طرف مقابل خریداران اوراق، در زمان تکمیل پروژه دو راه پیش رو دارند. اگر اوراق آنها به اندازه ارزش یک واحد مسکونی باشد، می‌توانند در ازای اوراقی که خریده‌اند، واحد مسکونی نوساز تحویل بگیرند. آنها همچنین می‌توانند اوراق خود را به دیگران بفروشند تا آنها صاحب خانه شوند. راه دیگر فروش واحد مسکونی توسط سازنده و پرداخت پول آن به مالک اوراق مسکن است.
علیرضا ناصرپور، معاون بورس کالای ایران می‌گوید، طرح فروش متری مسکن در پروژه‌های انبوه‌سازی اجرایی شده و استانداردسازی آن به این صورت است که معمولا یک متراژ پایه داخل یک ساختمان در نظر گرفته می‌شود و قیمت اوراق بر مبنای واحد پایه خواهد بود. به گفته ناصرپور، زیرساخت‌های طرح فروش متری مسکن در بورس کالای ایران فراهم است و نیازی به تصویب در شورای عالی بورس ندارد. پیش از این تفاهم نهایی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تامین مالی پروژه‌های مسکن و حمل‌ونقل از طریق بازار سرمایه انجام شده. اگر هیات دولت با این طرح موافقت کند، در فاز اول قرار است هزار واحد مسکونی از این طریق تامین مالی شود.
* تاثیر بر بازار مسکن: طرح پیش‌فروش متری مسکن می‌تواند فاصله بین سازنده و خریدار را بیش از هر زمان دیگری کوتاه کند. طوری که قبل از شروع پروژه‌ها هرکس می‌تواند برای صاحب شدن خانه اوراق بخرد که عموما قیمت پایین‌تری نسبت به واحد مسکونی ساخته‌شده دارند. همچنین در طرف مقابل این ابزار با کمک به سازنده‌ها برای تامین مالی می‌تواند آنها را در تولید واحدهای مسکونی کمک کند. طبیعتا افزایش عرضه مسکن می‌تواند تا حدودی به کاهش قیمت‌ها کمک کند.
*** طرح شماره سه؛ اجاره‌داری حرفه‌ای
طرح اجاره‌داری حرفه‌ای به دنبال مالکان بدحسابی است که سالانه مستاجرانشان را با افزایش عجیب و غریب اجاره‌خانه روبه‌رو می‌کنند. این طرح که از یک سال گذشته سر زبان‌ها افتاده، قرار است نظارتی بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها داشته باشد. همچنین راه‌اندازی هولدینگ‌های اجاره از دیگر موارد طرح‌شده برای اجاره‌داری حرفه‌ای است. تیرماه پارسال بود که مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از مذاکره با معاونت علمی و فناوری رئیس‌جمهوری برای آغاز اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران با حضور استارتاپ‌ها خبر داد و گفت با تشکیل موسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای، بازار اجاره مسکن هم شفاف می‌شود.
عباس فرهادیه، تیرماه پارسال گفته بود، مبانی نظری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای تا یک ماه آینده نهایی می‌شود. به گفته فرهادیه، در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای همه کارها، از جمع‌آوری اجاره‌بهای ماهانه و انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره‌نامه، همه برعهده موسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید، این مؤسسات وارد کار می‌شوند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده‌شده پیش بیاید، به جای موجر این مؤسسات هستند که مسائل را حل می‌کنند.محمود محمودزاده، معاون وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، شرکت‌هایی تاسیس می‌شوند که می‌توانند تعداد انبوهی از واحدها را اجاره بدهند.
طبیعتا این شرکت‌ها از نظر نرخ‌گذاری و مشخصات براساس چارچوب‌ها عمل خواهند کرد و قرار نیست این امکان را داشته باشند که بتوانند هر قیمتی را تعیین کنند. در این طرح مشوق‌هایی هم در نظر گرفته شده. آنطور که محمودزاده می‌گوید، ارائه زمین ۹۹ساله دولتی و مشوق‌های مالیاتی باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری در این حوزه منطقی شود و صرفه اقتصادی داشته باشد. معاون امور ساختمان و مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا از تدوین طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی خبر داده و می‌گوید، در این طرح برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها هم پیش‌بینی‌هایی شده است.
* تاثیر بر بازار مسکن:احتمالا شما هم تا حالا با صاحبخانههایی که انتظار زیادی از مستاجرشان دارند، مواجه شده‌اید. آنهایی که می‌گویند، باید اجاره را متناسب با افزایش قیمت مسکن بالا ببرند. طرح اجاره‌داری حرفه‌ای با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها متناسب با نرخ تورم و مولفه‌های دیگر، می‌تواند جلوی این صاحبخانه‌ها را بگیرد تا دیگر خون به دل مستاجرانشان نکنند. همچنین سیستماتیک شدن بازار اجاره می‌تواند جلوی خواسته‌های غیرمعقول و مشکلاتی را که بین صاحبخانه‌ها و مستاجرها به‌وجود می‌آید، بگیرد. آخرین آمارها نشان می‌دهد، از سال ۸۵ تا ۹۵ تعداد خانواده‌های اجاره‌نشین در کشور ۳۰درصد افزایش پیدا کرده است. مرکز آمار در آخرین گزارش خود اعلام کرده، متوسط افزایش سالانه اجاره‌بها در فصل زمستان ۹۸ بیش از ۳۱٫۶درصد بوده است.
