بهترین وام بانکی برای خریداران واقعی مسکن
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| وام یک میلیاردی صندوق مسکن جوانان آخر هفته گذشته توجهات زیادی را به خود جلب کرد و خیلی‌ها را حداقل برای مدت کوتاهی به خانه‌دار شدن امیدوار کرد. هرچه باشد بحث یک میلیارد تومان پول است و وام به این بزرگی هر کسی را برای سپرده‌گذاری وسوسه می‌کند. اما وقتی فهمیدیم برای دریافت این مبلغ باید ۱۵سال صبر کنیم و با یک حساب‌وکتاب ساده متوجه شدیم رقم این وام در ۱۵سال آینده با توجه به نرخ احتمالی تورم اندازه ۳۲میلیون تومان الان ارزش خواهد داشت، واقعا ناامید شدیم.
بسیاری از خریداران مسکن ترجیح می‌دهند روی دریافت سریع‌تر وام حساب باز کنند. مثلا دریافت ۲۴۰میلیونی اوراق مسکن، نه سپرده می‌خواهد و نه مدت انتظار، صرفا باید پول اوراق تسه بپردازید که مبلغ آن ممکن است به ۲۸میلیون تومان برسد. ولی مبلغ این وام هم کفاف خرید خانه در تهران یا بسیاری از شهرهای دیگر را نمی‌دهد. پس شاید تنها راه چاره در چنین شرایطی پیش‌خرید خانه از شرکت‌های انبوه‌ساز و کمک گرفتن از وام ساخت ۴۵۰میلیونی است. در این نوشته تلاش کرده‌ایم به‌جای دست روی دست گذاشتن، غصه خوردن و فحش دادن به این و آن راهکار فوری برای خریداران مسکن پیدا کنیم.
وام صندوق جوانان؛ یک میلیارد تومان
مبلغ وام صندوق پس‌انداز مسکن جوانان اخیرا توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرده و بر همین اساس این وام به بزرگترین وام مسکن در حال حاضر تبدیل شده است. چراکه مبلغ آن حدود یک میلیارد تومان است و دیگر انواع وام‌های مسکن از نظر مبلغ فاصله زیادی با آن دارند. البته شرط اصلی دریافت این وام به کلی کارکرد آن را از بین برده. وام صندوق جوانان نیاز به یک دوره بلندمدت سپرده‌گذاری است. حداقل پنج سال باید هر ماه مبلغی را در حساب بانک مسکن بگذارید تا بتوانید از این وام استفاده کنید.
اگر ۱۵سال صبر داشته باشید، در انتهای دوره می‌توانید سقف مبلغ وام را دریافت کنید. مبلغ وام پس‌انداز جوانان با سپرده‌گذاری ۱۵ساله در تهران یک میلیارد تومان، شهرهای بزرگ ۸۵۰میلیون و شهرهای کوچک ۷۰۰میلیون تومان است. اگر تمایلی به صبر کردن ندارید، می‌توانید بعد از پنج سال سپرده‌گذاری در تهران ۴۰۰میلیون، در شهرهای بزرگ ۳۵۰میلیون و در شهرهای کوچک ۳۰۰میلیون وام بگیرید.
از سال پنجم به بعد به ازای هر سال ادامه سپرده‌گذاری در تهران ۶۰میلیون، شهرهای بزرگ ۵۰میلیون و شهرهای کوچک ۴۰میلیون تومان به مبلغ وام اضافه می‌شود. در این نوع وام منظور از شهرهای بزرگ، کلانشهرهای کرج، مشهد، تبریز، اصفهان، اهواز، قم، شیراز و کرمانشاه هستند و دیگر شهرها، حتی مراکز استان‌ها، شهر کوچک محسوب می‌شوند.
سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن جوانان باید بر اساس جدول بانک مسکن باشد. اگر می‌خواهید ۱۵سال آینده وام یک میلیاردی بگیرید، باید به مدت پنج سال ماهی ۲۰۰هزار تومان، سپس به مدت پنج سال ماهی ۳۰۰هزار تومان و بعد از آن مجددا به مدت پنج سال ماهی ۴۰۰هزار تومان واریزی داشته باشید. اگر بخواهید در عرض پنج سال وام ۴۰۰میلیونی بگیرید، باید مبالغ واریزی را ۵٫۱۶برابر کنید. یعنی در تهران باید ماهی ۶۱۰هزار تومان بپردازید تا بعد از پنج سال امتیاز وام ۴۰۰میلیون تومانی به شما تعلق بگیرد.
نرخ سود در نظر گرفته شده برای بازپرداخت وام صندوق مسکن جوانان ۹درصد با مهلت ۲۰ساله است. اگر بخواهید در کمتر از پنج سال بازپرداخت داشته باشید، نرخ سود شش درصدی برایتان در نظر گرفته خواهد شد ولی در آن صورت مبلغ اقساط به ارقام نجومی خواهد رسید. بازپرداخت وام یک میلیاردی با نرخ سود ۹درصد و بازپرداخت ۲۰ساله با اقساط ماهانه حدود هشت میلیون تومان امکان‌پذیر خواهد بود. توجه داشته باشید که هشت میلیون تومان در ۱۵سال آینده رقم چندان چشمگیری نیست.
مزایا: سقف یک میلیارد تومانی و نرخ سود ۹درصدی از مزایای وام صندوق پس‌انداز مسکن هستند. مدت بازپرداخت طولانی مدت و سود پایین باعث شده با وجود بالا بودن مبلغ، اقساط ماهانه این وام به اعداد نجومی نرسد.
معایب: ۱۵سال انتظار برای دریافت وام ارزش آن را از بین خواهد برد. کسانی که ۱۵سال پیش برای دریافت وام صندوق مسکن جوانان شروع به سپرده‌گذاری کردند، امسال می‌توانند تنها ۵۳میلیون تومان وام بگیرند. اگر تورم ۱۵سال گذشته در ۱۵سال آینده تکرار شود، وام یک میلیاردی معادل ۳۲میلیون تومان الان خواهد بود.
وام اوراق مسکن؛ ۲۴۰میلیون تومان
وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم نیازی به سپرده‌گذاری ندارد و صرفا با خرید اوراق تسه می‌توانید وام مورد نظر را دریافت کنید. مبلغ این وام برای هر نفر در تهران ۱۰۰میلیون، شهرهای بزرگ ۸۰میلیون و شهرهای کوچک ۶۰میلیون تومان است. این وام را می‌توانید به همراه همسرتان و با دو برابر مبلغ یعنی ۲۰۰میلیون در تهران، ۱۶۰میلیون در شهرهای بزرگ و ۱۲۰میلیون در شهرهای کوچک دریافت کنید. منظور از شهر بزرگ در این نوع وام، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالاتر از ۲۰۰هزار نفر هستند. در کنار وام خرید، می‌توان ۴۰میلیون تومان وام جعاله گرفت که باعث می‌شود سقف وام اوراق به ۲۴۰میلیون تومان برسد.
دریافت هر ۵۰۰هزار تومان وام اوراق مسکن به خرید یک برگه تسه احتیاج دارد. این یعنی اگر بخواهید ۲۴۰میلیون تومان وام خرید و جعاله مسکن زوجین در تهران دریافت کنید، باید ۴۸۰برگه تسه داشته باشید. این برگه‌ها را می‌توان از شعبه بانک و البته از بازار فرابورس خرید. قیمت هر برگه تسه در آخرین روز معاملات هفته گذشته ۵۸هزار تومان بود. این یعنی اگر بخواهید ۴۸۰برگه تسه بخرید، همان ابتدا حدود ۲۷میلیون و ۸۴۰هزار تومان از جیبتان می‌رود.
دریافت وام اوراق ۲۰۰میلیونی در شهرهای بزرگ ۴۰۰برگه تسه به ارزش ۲۳میلیون و ۲۰۰هزار تومان و دریافت وام اوراق ۱۶۰میلیونی در شهرهای کوچک ۳۲۰برگه تسه به ارزش ۱۸میلیون و ۵۶۰هزار تومان احتیاج دارد. نرخ سود بازپرداخت وام اوراق مسکن در حالت عادی ۱۷٫۵درصد است و مهلت بازپرداخت ۱۲ساله برای آن در نظر گرفته شده. اگر خانه مورد نظر در مناطق بافت فرسوده شهری قرار داشته باشد، نرخ سود به ۱۶درصد کاهش و مهلت بازپرداخت به ۱۵سال افزایش پیدا خواهد کرد.
توجه داشته باشید که ۴۰میلیون تومان وام جعاله مسکن به هر صورت ۱۷٫۵درصد با بازپرداخت پنج ساله خواهد بود و اقساط آن یک میلیون تومان است. در کنار این مبلغ، اقساط وام خرید اوراق مسکن به صورت جداگانه محاسبه می‌شود. وام ۱۰۰میلیونی در تهران یک میلیون و ۶۶۰هزار تومان، وام ۸۰میلیونی در شهرهای بزرگ یک میلیون و ۳۳هزار تومان و وام ۶۰میلیونی در شهرهای کوچک یک میلیون تومان قسط دارد. اگر وام را به صورت زوج دریافت کنید، مبلغ اقساط دو برابر خواهد شد. طوری که اقساط وام ۲۴۰میلیونی در مجموع برای پنج سال اول چهار میلیون و ۳۰۰هزار تومان و برای بعد از آن سه میلیون و ۳۰۰هزار تومان است.
مزایا: دریافت وام اوراق مسکن چند روز بیشتر زمان نمی‌خواهد و فرآیند اداری آن کمتر از یک ماه انجام خواهد شد. شاید در تهران وام اوراق مسکن تنها کفاف خرید شش مترمربع وام مسکونی را بدهد، اما در دیگر شهرها می‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه‌های خرید خانه را پوشش دهد.
معایب: هزینه دریافت وام اوراق مسکن بسیار بالاست. شما در همان ابتدا و قبل از اینکه وام به دستتان برسد، باید حدود ۲۸میلیون تومان پول خرج کنید تا بتوانید ۲۴۰میلیون تومان وام بگیرد. اقساط سنگین و سود بالا از دیگر معایب وام اوراق مسکن هستند.
وام ساخت انبوه‌سازی؛ ۴۵۰میلیون تومان
قیمت بالای مسکن، کارایی وام خرید خانه را از بین برده و در چنین شرایطی بهترین گزینه برای صاحبخانه شدن، مراجعه به شرکت‌های انبوه‌سازی است. بانک مسکن به پروژه‌های انبوه‌سازی به ازای هر واحد تا سقف ۴۵۰میلیون تومان وام پرداخت می‌کند. این وام به نام شما به عنوان مشتری است ولی به حساب انبوه‌ساز می‌رود و بعد از پایان کار پروژه، خانه را تحویل می‌گیرید و اقساط وام را پرداخت می‌کنید. به این نوع وام اصطلاحا تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن گفته می‌شود. سقف این وام برای سازندگان حرفه‌ای با شرط استفاده از فناوری‌های نوین در شهرهای بزرگ ۴۵۰میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت ۴۰۰میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۳۰۰میلیون تومان در نظر گرفته شده است.
در این نوع وام منظور از شهرهای بزرگ، تهران، اصفهان، شیراز، مشهد، تبریز، کرج، اهواز، بندرعباس، بوشهر، قم، ساری و رشت است. فرآیند کار به این صورت است که انبوه‌ساز مورد تایید وزارت راه و شهرسازی پروژه‌ای برای ساخت ۵۰واحد مسکونی کلید می‌زند. او قبل از شروع به کار ۵۰واحد خود را پیش‌فروش می‌کند و به ازای هر واحد به نام خریداران وام ۴۵۰میلیونی می‌گیرد. با این کار ۲۲میلیارد تومان وام در اختیار انبوه‌ساز قرار خواهد گرفت که با آن و در کنار آورده متقاضیان می‌تواند پروژه را تکمیل کند. شرط پرداخت این وام، داشتن گردش مالی مناسب یا سپرده‌گذاری توسط انبوه‌ساز است.
بازپرداخت این وام ۱۲ساله و با نرخ سود ۱۸درصد انجام می‌شود ولی برعکس دیگر وام‌ها لازم نیست به محض دریافت وام، اقساط آن را پرداخت کنید. بلکه این نوع وام یک دوره مشارکت مدنی دارد که در این مدت نیازی به پرداخت اقساط نیست، ولی سود وام محاسبه می‌شود. دوره مشارکت مدنی برای پروژه‌های کمتر از پنج واحد ۱۵ماه، شش تا ۲۰واحد ۲۱ماه، ۵۱ تا ۱۰۰واحد ۳۰ماه و ۱۰۱واحد و بیشتر ۳۶ماه است. بعد از گذشت دوره مشارکت مدنی، اقساط وام شروع می‌شود و به مدت ۱۲سال ادامه خواهد داشت. سازنده تضمین می‌کند در دوره مشارکت مدنی کار ساخت را تمام کند و واحد را در اختیار مشتری بگذارد تا با شروع اقساط شما در خانه خودتان ساکن شده باشید. با در نظر گرفتن بازپرداخت ۱۲ساله و سود ۱۸درصدی، مبلغ هر قسط وام حدود هفت میلیون و ۷۰۰هزار تومان خواهد بود.
مزایا: امکان تجمیع وام برای ساخت چند واحد مسکونی بزرگترین مزیت وام ساخت انبوه‌سازی است که باعث می‌شود برای پروژه‌های بزرگ بتوان وام بیشتری گرفت. مبلغ ۴۵۰میلیونی وام برای هر واحد مسکونی در حال حاضر بالاترین مبلغ بین انواع وام خرید و ساخت مسکن به حساب می‌آید.
معایب: این وام صرفا به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود و بر این اساس برای دریافت آن باید به دنبال شرکت‌های انبوه‌سازی بگردید و منتظر اجرای پروژه و پیش‌فروش بمانید. همچنین امکان دارد انبوه‌ساز به تعهداتش عمل نکند و مدت زمان ساخت واحد بیشتر از مدت پیش‌بینی شده باشد. در این حالت قبل از تحویل گرفتن واحد باید اقساط آن را پرداخت کنید.
