هفت صبح، پوریا نوذری/ وکیل دادگستری| سالهاست که بخش بزرگی از خرید و فروش ملک در ایران با قولنامه و سند عادی انجام میشود. خیلی از مردم خانه، زمین، باغ یا ملک کشاورزی خود را با برگههایی خریدهاند که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است. شاید فروشنده و خریدار همدیگر را میشناختند و معامله با اعتماد انجام شده، اما مشکل از جایی شروع میشود که اختلافی به وجود میآید؛
مثلا فروشنده فوت میکند، وارثان معامله را قبول نمیکنند، یک نفر دیگر ادعای مالکیت مطرح میکند یا ملک چند بار فروخته میشود. در چنین شرایطی، کسی که فقط سند عادی در اختیار دارد، برای اثبات حق خود وارد یک مسیر طولانی و پرهزینه قضایی میشود. قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دقیقا برای حل همین مشکل تصویب شده است. هدف اصلی این قانون آن است که وضعیت میلیونها ملک فاقد سند رسمی روشن شود و مردم بتوانند مالکیت خود را به شکل رسمی تثبیت کنند. مهمترین ابزار اجرای این قانون، سامانهای به نام «ساغر» است. سامانهای که قرار است ادعاهای مالکیت مردم را ثبت و مسیر دریافت سند رسمی را هموار کند.
پایان دوران قولنامههای بیپشتوانه
در سالهای گذشته، بسیاری از پروندههای دادگاهها مربوط به اختلافات ملکی بوده است. دلیل اصلی این حجم از دعواها، رواج سندهای عادی و قولنامهای است. وقتی ملکی سند رسمی ندارد، امکان سوءاستفاده بیشتر میشود. ممکن است یک ملک به چند نفر فروخته شود یا مرز دقیق زمین مشخص نباشد. حتی در بعضی مناطق روستایی و کشاورزی، مردم نسل به نسل روی زمینی زندگی کردهاند اما هیچ سند رسمی به نامشان صادر نشده است.
قانون جدید تلاش کرده این وضعیت را تغییر دهد. بر اساس این قانون، پس از راهاندازی کامل سامانه، نقل و انتقال رسمی املاک باید در بستر سامانههای ثبتی انجام شود. به همین دلیل، نقش سند رسمی بسیار پررنگتر از گذشته خواهد شد و اعتبار قولنامهها محدود میشود.طبق قانون، مشاوران املاک هم دیگر اجازه تنظیم قراردادهای عادی خارج از سامانههای رسمی را ندارند. آنها باید اطلاعات قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند تا روند معامله شفاف باشد. هدف قانونگذار این است که معاملات ملکی از حالت سنتی و پراکنده خارج شود و همه چیز در یک نظام مشخص ثبت گردد.
ساغر دقیقا چه کاری انجام میدهد؟
بخش مهم قانون برای مردم عادی، ماده ۱۰ و سامانه ساغر است. این سامانه برای کسانی طراحی شده که ملک دارند اما سند رسمی ندارند. افراد میتوانند مدارک خود را در سامانه ثبت کنند و درخواست تثبیت مالکیت بدهند. این موضوع برای صاحبان خانههای قدیمی، زمینهای قولنامهای، باغها و املاک موروثی اهمیت زیادی دارد. راهاندازی سامانه ساغر به صورت مرحلهای انجام میشود.
برای بعضی املاک، مهلت ثبت ادعا از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است. مالکان این املاک تا دو سال فرصت دارند مدارک خود را در سامانه ثبت کنند. گروه دیگری از املاک هم از زمان صدور سند حدنگار وارد این فرآیند میشوند. درباره برخی املاک دیگر، زمان دقیق بعدا اعلام خواهد شد. مردم نباید تصور کنند این مهلتها تشریفاتی است. اگر کسی در بازه قانونی اقدام نکند، بعدا در برابر اشخاص ثالث با مشکل جدی مواجه میشود. یعنی ممکن است سند عادی او در برابر فردی که با حسن نیت معامله کرده، قابل استناد نباشد.
دو سال سرنوشتساز برای مالکان
فرآیند سامانه ساغر دو مرحله دارد. مرحله اول ثبت ادعای مالکیت است. فرد باید مدارک، اطلاعات ملک و نقشه دقیق جغرافیایی را در سامانه بارگذاری کند. بعد از ثبت موفق ادعا، مرحله دوم آغاز میشود که مربوط به دریافت سند رسمی است. در این مرحله، متقاضی باید از طریق دفترخانه یا مراجع قضایی روند صدور سند را دنبال کند. بسیاری از مردم با اصطلاح «نقشه UTM» آشنا نیستند. این نقشه در واقع مختصات دقیق ملک را مشخص میکند تا محل زمین یا ساختمان کاملا روشن باشد و بعدا اختلافی درباره حدود ملک به وجود نیاید. در فرآیند عمومی سامانه ساغر، تهیه این نقشه بر عهده مالک است و باید توسط افراد دارای صلاحیت فنی انجام شود.
روستاها و زمینهای کشاورزی در مسیر جداگانه
برای روستاها و زمینهای کشاورزی، قانون مسیر جداگانهای در نظر گرفته است. این بخش مربوط به تبصره ۳ ماده ۱۰ میشود. در این حالت، بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی نقش اصلی را دارند. یعنی مردم روستا لازم نیست همه کارها را شخصا در سامانه انجام دهند. دستگاههای دولتی ابتدا متصرفان را شناسایی میکنند، نقشه زمین را تهیه میکنند و اطلاعات را در سامانه قرار میدهند.
این موضوع برای روستاییان و کشاورزان بسیار مهم است. خیلی از زمینهای کشاورزی نسلها دست یک خانواده بوده اما سند رسمی نداشته است. حالا قانون این امکان را فراهم کرده که مالکیت این افراد تثبیت شود. البته مردم باید حواسشان به آگهیهای محلی باشد. دهیاری، شورا یا مسجد محل ممکن است اطلاعیههای مربوط به این فرآیند را منتشر کنند. بیتوجهی به این اعلامها، دردسرساز میشود. در این فرآیند، اگر شخصی به مالکیت معترض باشد، شش ماه فرصت اعتراض دارد. بعد از ثبت اعتراض هم باید ظرف یک ماه دادخواست خود را به دادگاه ارائه کند. اگر این کار انجام نشود، اعتراض بیاثر تلقی خواهد شد.
گره قدیمی آپارتمانهای بدون پایان کار
یکی از نکات قابل توجه قانون، تعیین تکلیف آپارتمانهای بدون پایان کار است. در سالهای گذشته، بسیاری از مردم واحدی را خریداری کردهاند که سازنده پایان کار شهرداری نگرفته و در نتیجه سند تفکیکی صادر نشده است. این وضعیت مشکلات فراوانی برای خریداران ایجاد کرده بود. قانون جدید تلاش کرده راهی برای صدور سند این واحدها پیدا کند تا مردم سالها در بلاتکلیفی نمانند.
در کنار سامانه ساغر، دو مسیر برای ثبت درخواست در نظر گرفته شده است. یک مسیر از طریق سامانه «ثبت ملک بدون سند» انجام میشود که مالک خودش اطلاعات را وارد میکند. مسیر دیگر از طریق سامانه «کاتب» است که برخی خدمات ثبتی و ثبت پیشنویس قراردادها را انجام میدهد
