هشت موقعیت جهنمی در بانک و بنگاه املاک
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| تابستان است و فصل داغ قراردادهای اجاره، جابه‌جایی مستاجران و وسوسه درونی صاحبخانه‌ها برای افزایش کرایه‌ها. معمولا چالش‌های زیادی در این ایام بین مالک و مستاجر رخ می‌دهد. از مسائل مربوط به امضای قرارداد و شرایط فسخ آن گرفته تا شرط‌و‌شروطی که می‌توان در قراردادها گنجاند تا هنگام وقوع موقعیت‌های خاص رابطه مالک و مستاجری حالتی آزاردهنده به‌خود نگیرد.
در مورد معامله پیش‌فروش مسکن و طرح‌های مشارکت ساخت هم احتمال بروز اختلاف وجود دارد. درست مثل مشکلات پرتکراری که سر راه افراد در زمان ارائه وثیقه بانکی، قبول چک صیادی، واریز اشتباه پول در قالب کارت به‌کارت کردن و فروش با کمک سفته قرار می‌گیرد و احتمال دارد آنها را به‌شکلی غیرمنتظره با قانون و مراجع قضایی طرف‌حساب کند. همه این موقعیت‌ها راه‌حل قانونی دارند و البته پیشگیری بهترین راه‌حل است.
مشکلات حقوقی احتمالی در امور مالی- بانکی
فرض کنید ضامن شخصی شده‌اید تا از بانک وام بگیرد اما مدتی بعد خبر بد از راه می‌رسد. طرف حاضر به پرداخت اقساط نیست و بانک طبق قرارداد اقساط ماهانه را از حساب شما برداشت می‌کند. چقدر بد و کلافه‌کننده. قانون ولی برای این موقعیت راهکارهایی پیش‌بینی کرده. درست مثل وقتی که چک صیادی ثبت‌نشده برگشت می‌خورد، پولی را به اشتباه کارت به‌کارت می‌کنید و…
یک: ضامن کسی شدم ولی او اقساط را پرداخت نمی‌کند؟
ضامن مورد علاقه بانک‌ها افرادی هستند که فیش حقوقی دارند و معمولا دولت هر ماه مبلغی را به‌عنوان حقوق به حساب‌شان واریز می‌کند. مشکل وقتی پیش می‌آید که شما به‌عنوان کارمند دولت قدم پیش می‌گذارید و برای کار خیر ضامن کسی می‌شوید اما او اقساط وام را پرداخت نمی‌کند. شکایت و اقدام حقوقی علیه این شخص زمانی امکان‌پذیر است که از حساب ضامن قسط وام برداشت شده باشد یا از حقوق او مبلغی کم شود. تنها در این شرایط ضامن می‌تواند علیه طرف مقابل اعلام شکایت کند. حتی پس از کسر یک قسط از حقوق ضامن، او می‌تواند اقدام قضایی انجام دهد.
طبق ماده ۷۰۹ قانون مدنی، ضامن باید بابت پرداخت‌هایی که از حساب او انجام شده دادخواست مطالبه به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند. برای مبالغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع داده خواهد شد. اگر کل مبلغ وام توسط ضامن پرداخت شود تا تسویه صورت بگیرد، ضامن می‌تواند با دریافت مدارک و چک و سفته شخص وام‌گیرنده از شعبه بانک، نسبت به مطالبه بدهی اقدام کند.
دو: با چک صیادی ثبت‌نشده چکار کنم؟
چک‌های جدید صیادی بدون ثبت در سامانه ارزشی ندارند. با وجود تمام هشدار مطرح شده هنوز بعضی‌ها صرف بی‌اطلاعی، داشتن اعتماد یا شناخت از صادرکننده چک، مرتکب اشتباه می‌شوند و تنها در بانک به اشتباه خود پی می‌برند. وقتی چک وصول نشده و متصدی شعبه میگوید به‌خاطر ثبت نشدن، حتی قادر نیست چک را برگشت بزند. اگرچه برگه‌ای که دست شماست در مراجع قضایی امتیازی به‌حساب نمی‌آید اما وجود آن در حکم سندی عادی می‌تواند نشان دهد شما طرف طلبکار یک معامله هستید. بنابراین می‌توانید از طریق مراجع قضایی برای مطالبه وجه چک اقدام کنید. هرچند این کار علاوه بر پرداخت هزینه زیاد، زمان‌بر هم خواهد بود. پس بهترین توصیه این است که از دریافت چک صیادی بنفش بدون ثبت شدن در سامانه خودداری کنید.
سه: اشتباهی به‌حساب شخصی پول واریز کرده‌ام
گاهی‌اوقات ممکن است بر اثر بی‌توجهی پولی را به حساب دیگری واریز کنید. برای پس گرفتن آن اولین و راحت‌ترین توصیه مصالحه است. به بانک بروید و اطلاعات ارتباطی آن فرد را از بانک درخواست کنید. معمولا خود متصدی بانک کار برقراری تماس را انجام می‌دهد تا حریم شخصی مشتریان بانک محفوظ بماند. اگر با وجود تماس، فرد حاضر نشد پول را برگرداند چه؟ در مورد اشتباه کارت به‌کارت کردن پول، ماده ۳۰۱ قانون مدنی میگوید اگر فردی مستحق دریافت پولی نبوده یا آن را اشتباه دریافت کرده است، موظف به برگرداندن پول خواهد بود.
در غیر این‌صورت ضامن اصل و منافع آن خواهد بود. در این حالت صاحب پول باید با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف با استناد به فیش‌های واریزی خود نسبت به برگرداندن وجه اقدام کند. چنانچه فرد اقدام به برداشت پول و استفاده از آن کرد، به‌وسیله دادگاه محکوم به خیانت در امانت شناخته می‌شود. ماده ۲۶۵ قانون مدنی میگوید چنانچه شخصی به دیگری چیزی قرض بدهد و مقروض آن نباشد (یعنی بدهکار نباشد) می‌تواند آن را پس بگیرید. این قانون به مورد دیگری هم اشاره دارد؛ یک آنلاین‌شاپ را درنظر بگیرید که برای فروش یک کالا برایش کارت به‌کارت کرده‌اید اما صاحب فروشگاه از تحویل جنس خودداری می‌کند.
در این حالت با ضمیمه کردن فیش پرداختی یا رسید انتقال وجه می‌توانید پول واریز شده را پس بگیرید. افرادی که از طریق کارت به‌کارت یا به هر نحو دیگری مرتکب کلاهبرداری می‌شوند، در صورتی‌که مبلغ کلاهبرداری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد به حبس یک تا هفت سال محکوم می‌شوند. در صورتی‌که مبلغ کلاهبرداری کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مدت حبس به شش ماه تا ۲٫۵سال می‌رسد. حبس دو تا ۱۰ سال برای کلاهبرداری‌های اتفاق افتاده توسط کارمندان دولت یا موسسات وابسته به دولت پیش‌بینی شده یا کسانی که خود را وابسته به دولت معرفی کنند. رد عین مال به شاکی نیز جزو مجازات‌های کلاهبرداری خواهد بود.
چهار: راهکار فروش اقساطی با سفته
بعضی فروشندگان با توجه به وضعیت اقتصادی دنبال بررسی امکان فروش اقساطی با کمک سفته هستند. این کار از نظر قانونی امکان‌پذیر است چون اگر مشتری به تعهدات خود عمل نکند، می‌توان سفته را واخواست کرد. واخواست سفته یعنی دارنده سفته باید به‌طور رسمی مبلغ درج شده در سفته را نسبت به‌صادرکننده و بقیه متعهدان اهم از ضامن یا کسانی که سفته را پشت‌نویسی کردهاند، ظرف یک‌سال از تاریخ سفته مطالبه کند. در غیر این‌صورت حق مطالبه از بقیه متعهدان به‌جز صادرکننده را از دست می‌دهد. توصیه شده دارنده سفته، از تاریخ وعده یا سررسید، ظرف ۱۰ روز آن را واخواست کند. اگر سفته عندالمطالبه بود، می‌توان این کار را ظرف یک‌سال انجام داد. سفته مانند یک سند تجاری است و با واخواست می‌شود از مزایای سند تجاری استفاده کرد. بدون واخواست هم می‌توان از سفته به‌عنوان سند عادی که نشان می‌دهد شخصی به‌شما طلبکار است، استفاده کرد.
مشکلات حقوقی احتمالی در امور ملک و مسکن
مستاجر و صاحبخانه بد، به یک اندازه اعصاب‌خردکن هستند؛ از قدیم گفته‌اند آدم نخاله همه‌جا پیدا می‌شود. در هر سمتی که ایستاده‌اید، قانون تنهایتان نمی‌گذارد و اگر احساس می‌کنید ضرر و زیانی از طرف دیگری تهدیدتان می‌کند، راهکارهایی پیش روی شما می‌گذارد. همچنین باید ششدانگ حواستان را موقع امضای قرارداد پیش‌فروش ساختمان یا مشارکت در ساخت جمع کنید تا خدای نکرده سرمایه‌تان به‌باد نرود.
پنج: می‌توانم به‌عنوان مستاجر، قرارداد اجاره را فسخ کنم؟
گاهی مواقع مستاجر پیش از تحویل متوجه می‌شود ملکی که اجاره کرده دچار نقص است. در این صورت قانون به او فرصت داده درباره فسخ قرارداد اجاره تصمیم بگیرد. در ماده ۴۶۹ قانون مدنی آمده عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقص منفعت ملک یا باعث ایجاد سختی در استفاده از ملک باشد. چیزهایی مثل معیوب بودن سقف خانه یا چکه کردن آن. مورد دیگری که در ماده ۴۷۶ به آن اشاره شده تاخیر در تحویل ملک است. به این صورت که شما ملکی را اجاره می‌کنید و با صاحب آن وعده می‌کنید در تاریخی مشخص آن را تحویل دهد اما بد‌قولی می‌کند و… مستاجر در این حالت باید ابتدا از طریق شکایت و ارائه دادخواست، ماجرا را پیگیری کند و با دریافت تمام پرداختی‌هایش اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. گاهی در انعقاد قرارداد اجاره، برای صاحب ملک شرطی گذاشته می‌شود.
به‌این معنی که او متعهد شود اقداماتی را در خصوص ملک انجام دهد. چیزهایی مثل تعمیرات، رنگ‌آمیزی و… در ماده ۲۳۹ قانون مدنی آمده این تعهد که در قرارداد آورده شده است، در صورت انجام نشدن برای مستاجر حق‌فسخ ایجاد می‌کند. تعهدهایی از این دست می‌توانند مدت‌دار باشند، مثل تعیین مهلت ۱۰روزه برای تعویض در ورودی یا نقاشی و رنگ‌آمیزی ساختمان یک هفته قبل از تحویل ملک به مستاجر. به‌طور کلی وجود بند شرط فسخ در قرارداد اجاره، به مالک و مستاجر اجازه می‌دهد قرارداد را فسخ کنند. اگر خساراتی بابت فسخ قرارداد، از سوی یک‌طرف به دیگری وارد بیاید، این رقم باید پرداخت شود.
شش: خطرات احتمالی در قراردادهای پیش‌فروش
گروهی از مردم با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و قیمت بالای ملک، ترجیح می‌دهند نسبت به پیش‌خرید آپارتمان اقدام کنند اما در سال‌های اخیر شاهد هشدارهای زیادی درباره قراردادهای پیش‌فروش ساختمان بوده‌ایم. پرونده‌های زیادی از سوی افرادی مفتوح شده که به حساب دیگران پول واریز کردهاند اما بعدها متوجه شده‌اند ملک به دو یا چند نفر فروخته شده است. شکایت‌های این حوزه می‌تواند صورت‌های دیگری داشته باشد، مثل استفاده از طرح و متریال خارج از قرارداد، تاخیر غیرمعمول و عجیب در تحویل واحد، ایراد در تنظیم سند رسمی مالکیت و… «معامله معارض» یکی دیگر از مواردی است که به‌صورت مکرر گزارش شده است. در این پرونده سازنده با تنظیم مبایعه‌نامه‌های متعدد اقدام به فروش یک واحد به چند نفر می‌کند. اگرچه راه‌حل کاملی برای این موضوع پیدا نشده اما در ماده ۳ قانون پیش‌فروش آپارتمان، مصوب سال ۱۳۸۹ به‌طور واضح قید شده که قرارداد پیش‌فروش مسکن باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و منعقد شود.
هفت: مسائل مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که طی آن یک شخص به‌نام مالک زمین با شخص دیگری به‌عنوان سرمایه‌گذار یا همان سازنده توافق می‌کند تا بر‌اساس شرایط قید شده در قرارداد و سهم‌الشرکه (سهم شریک) مشخص، در طول زمان‌بندی مشخص ساختمانی را احداث کرده و سپس اقدام به اخذ پایان‌کار کنند. در پایان مراحل این قرارداد، سند رسمی مجزا برای هر آپارتمان صادر می‌شود. یکی از نکاتی که باید مورد توجه قرار بگیرد، موضوع این قراردادها‌ست.
سازنده مکلف و متعهد است تا در مدت زمانی که در قرارداد ذکر شده، با توجه به نقشه‌های معماری و پروانه احداث اخذ شده از شهرداری، کار ساخت را به پایان ببرد. به‌عنوان طرف دوم قرارداد سعی کنید کلیه حالت‌ها و فرض‌های مختلف را تا پایان مدت قرارداد، در متن آن بیاورید تا سازنده ملزم به پرداخت خسارت ناشی از انجام ندادن تعهدات خود باشد.
به‌عنوان مثال ممکن است سازنده با توجه به تجربه خود در یک منطقه، با شما قرارداد احداث ساختمانی پنج طبقه امضا کند در‌حالی‌که شهرداری آن نقطه با توجه به قوانین و دستور مرجع قضایی برای تراکم بیش از چهار طبقه مجوز صادر نکند. در این حالت دو طرف ماجرا برای حل اختلاف به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند تا حکم صادر شود. توصیه می‌شود در قراردادهای مشارکت در ساخت شرط بگذارید اگر به هر دلیلی به‌واسطه تصمیم مراجع قضایی و دولتی میزان تراکم پروژه کاهش یا افزایش پیدا کند، تعهدات طرفین به همان میزان تغییر داشته باشد.
هشت: مالک از بازگرداندن پول پیش خودداری می‌کند
بین مالک و مستاجر چالش‌های زیادی وجود دارد؛ یکی از شایع‌ترین آنها در زمان اتمام قرارداد رخ می‌دهد. وقتی مستاجر به مالک مراجعه می‌کند تا رقم ودیعه را پس بگیرد اما گاهی مالک حاضر به همکاری نیست. طبق قانون مالک در خصوص استرداد و عودت بخشی از مبلغ ودیعه قبل از اتمام مدت زمان قرارداد، موظف شناخته نمی‌شود. مستاجر هم ادعاهایی دارد؛ ممکن است بگوید چون موفق نشده قرارداد جدیدی امضا کند، حاضر به تخلیه ملک نیست.
در صورتی‌که دو طرف حاضر به سازش نباشند، تکلیف در مراجع قضایی روشن خواهد شد. در قرارداد اجاره ذکر کنید مبلغ ودیعه هنگام تخلیه ملک عودت داده می‌شود. همچنین می‌توانید برای تخلیه نکردن ملک پس از اتمام مدت قرارداد خسارت تعیین کنید. اگر مستاجر هستید، هنگام امضای قرارداد با مالک شرط کنید که با توجه به شرایط مالی، بخشی از ودیعه را در مدت مشخصی قبل از اتمام قرارداد (مثلا ۱۵ روز) به‌شما تحویل دهد تا دنبال امضای قرارداد جدید بروید. پذیرش این شرط به مالک بستگی دارد.
