بازار مسکن ایران در ماههای اخیر رفتاری متناقض و غیرمنتظره از خود نشان داده است. جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران و شرایط پرتنش منطقه، بازاری را که مدتها در رکود و عقبماندگی نسبت به سایر بازارهای موازی به سر میبرد، دچار انسداد معاملاتی و در نهایت «رکود تورمی» کرده است.
بر اساس گزارشها، در اواخر ماههای سال گذشته و پیش از آغاز جنگ، بازار مسکن تا حدودی خود را بازیافته بود و معاملاتی هرچند اندک صورت میگرفت. اما با شروع جنگ در روزهای ابتدایی اسفند ماه، معاملات مسکن تا حد صفر کاهش یافت.
با این حال، اتفاقی عجیب در روزهای آتشبس رخ داد. رشد قیمت مسکن آن هم در روزهایی که هیچ نشانهای از این وضعیت وجود نداشت، بازار را در شوک فرو برد. با حملات شدید به صنایع فولاد و پتروشیمی، ورق برگشت و قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظهای یافت.
این رفتار جدید که بسیاری آن را فازی تازه برای بخش مسکن تحلیل کردند، باعث سردرگمی شدید در بازار ملک شد. برخی این پرسش را مطرح کردند که چرا وقتی معاملات مسکن رو به کاهش است، باید قیمتها گران شود؟ برخی نیز این پدیده را نوعی جبران عقبماندگی از بازارهای موازی تفسیر کردند.
حسین عبده تبریزی، صاحبنظر اقتصادی، این رفتار جدید بازار مسکن را اینگونه تحلیل میکند که وضعیت حاصل ترکیبی از «رکود معاملاتی و تورم دارایی» است؛ پدیدهای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است. به گفته او: «مسکن دوباره به پناهگاه تورمی تبدیل شده است.»
عبده تبریزی تأکید میکند که رکود در اینجا به معنای کاهش تقاضای مصرفی است، نه لزوماً کاهش ارزش دارایی. بخش بزرگی از خانوارها به دلیل افت قدرت خرید و محدودیت دسترسی به وام مسکن، از بازار خارج شدهاند و نتیجه این وضعیت، کاهش محسوس تعداد معاملات است.
سه عامل اصلی رشد قیمت مسکن
این اقتصاددان سه دلیل برای افزایش قیمت مسکن برمیشمارد:
-
انتظارات تورمی: وقتی فعالان بازار انتظار دارند سطح عمومی قیمتها یا نرخ ارز در آینده افزایش یابد، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نمیشوند و ترجیح میدهند ملک خود را نگه دارند.
افزایش هزینه ساخت: در ماههای اخیر قیمت مصالح ساختمانی و هزینههای مرتبط با ساختوساز رشد قابلتوجهی داشته که کف قیمتی جدیدی برای واحدهای نوساز ایجاد کرده است.
نقش مسکن به عنوان پناهگاه سرمایه: در اقتصادی که گزینههای مطمئن سرمایهگذاری محدود است، بخشی از تقاضا همچنان از سوی سرمایهگذاران شکل میگیرد، در حالی که تقاضای مصرفی بسیار ضعیف است.
پیشبینی آینده بازار مسکن
عبده تبریزی در پاسخ به این پرسش که آینده بازار مسکن به کدام سمت میرود، میگوید: «روندهای آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به عواملی مانند آینده جنگ و شرایط تعلیق، نرخ تورم، تحولات بازار ارز، هزینه ساخت و سطح نااطمینانی اقتصادی وابسته خواهد بود.»
او پیشبینی میکند که اگر این متغیرها ثبات پیدا کنند، احتمال آرامتر شدن قیمتها و بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد. اما در صورت تداوم نااطمینانی و تورم بالا، همین الگوی «رکود معاملاتی همراه با رشد قیمتها» برای مدتی ادامه خواهد یافت.
