روز گذشته به شکل رسمی اعلام شد، ایران و آمریکا با پذیرش «پایان تخاصم» یا همان «پایان جنگ»، برای امضای «تفاهم در روز جمعه پیشرو، ۲۹ خرداد» قرار گذاشتهاند تا پساز آن، ظرف ۶۰ روز به «توافق نهایی» دست پیدا کنند.
ذینفعان بازار مسکن اولین سوالی که در پی این «گشایش سیاسی» در کشور با آن روبهرو شدهاند، این است که «آیا قیمت مسکن در ماههای آینده به رشد ماههای گذشته خود ادامه میدهد یا ثابت میشود یا سقوط خواهد کرد؟»
پنج تابلویی که «شرح حال» جامعی از موقعیت فعلی متغیرهای کلیدی بازار مسکن ارائه میکند، شامل «قیمت واقعی مسکن و تورم ملکی ماههای گذشته»، «موقعیت مسکن در رالی بازدهی بازارها»، «تورم ساخت خانه»، «نبض بورس تهران» و «رفتار سرمایهگذاران در بازارهای زودنقدشونده» است.
تابلوی اول میگوید، قیمت واقعی مسکن در سال گذشته با رکود کاهشی طی ۳ دهه قبل روبهرو شد و ۲۸ درصد افت کرد. سال ۱۴۰۳ نیز قیمت واقعی مسکن رشد منفی ۱۶ درصدی داشت. هر چند طی دو ماه اول امسال، قیمت واقعی تغییر جهت داد و ۱۱ درصد افزایش پیدا کرد، اما نوعی «جاماندگی از تورم عمومی در سطح قیمت اسمی آپارتمانهای تهران» مشاهده میشود.
تابلوی دوم، وضعیت رتبه مسکن در بازدهی بازارها است. متوسط رشد قیمت سکه و دلار از سال ۹۷ به بعد به مراتب بیشتر از متوسط رشد قیمت مسکن بوده است. قیمت دلاری مسکن نیز در اردیبهشت تقریبا به سطح نرمال ۱۱۷۰ دلار در مترمربع نزدیک شده بود و به نظر میرسد هماکنون نرمال یا حتی فراتر از آن شده باشد. بنابراین دستکم از مبدأ بازار سکه شاید بتوان انتظار داشت در دوره پساتفاهم، خروجی به سمت بازار ملک اتفاق بیفتد.
تابلوی سوم، شرایط «قیمت تمامشده ساخت مسکن» است. تورم تولید مسکن در زمستان سال گذشته، رکورد بالاترین رشد فصلی را زد؛ ۳۶ درصد رشد که باعث شد هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۴ نزدیک به ۹۷ درصد نسبت به ۱۴۰۳ جهش کند.
در صورتی که سرمایهگذاری در بازار سهام بهدلیل «پایان نااطمینانیهای ناشی از ریسک جنگ و سایر ریسکهای سیاسی» رونق پایدار پیدا کند، بازار ملک «اولویت شماره یک» سرمایهها از مبدأ دیگر بازارهای دارایی نخواهد بود. در عین حال، موضوع «آینده بازار دلار یا سکه» و خروج احتمالی افراد از این بازار نیز مطرح است.
یک سناریوی محتمل و دو سناریوی ضعیف از «مسکن در پساتفاهم»
سناریوی اول، «ادامه التهاب در قیمت آپارتمان» است. این سناریو بسیار ضعیف میتواند باشد؛ چون «اولین» اثر روانی «تفاهم ایران و آمریکا»، پایان پیشبینیناپذیری آینده قیمتها و در نتیجه عبور از «هیجان ورود به امنترین پناهگاه سرمایه در اقتصاد ایران یعنی بازار ملک» است.
سناریوی دوم، «تکرار تیر ۹۴ در بازار مسکن تیر ۱۴۰۵» است. این سناریو بهدلیل مقاومتی که از ناحیه «قیمت تمامشده تولید مسکن» شکل گرفته است، بعید به نظر میرسد. به نظر میرسد مقاومت قیمت مسکن در مسیر کاهش تا زمانی که «شرایط رشد هزینههای ساخت» به موقعیت نرمال برنگردد، تاحدودی وجود داشته باشد.
در سناریو سوم، پایان هیجان خریدهای سرمایهای ملک از ترس «تورم آتی» و همچنین تصمیم به سرمایهگذاری افراد در بورس و بخشهای مولد در دوره پساتفاهم باعث خواهد شد «سرعت رشد قیمت مسکن» به مراتب به سطحی پایینتر از زمستان سال گذشته و دو ماه اول بهار امسال برسد. در قالب این سناریو، میزان رشد قیمت مسکن میتواند به میزان تورم عمومی یا کمتر از آن باشد.
منبع: دنیای اقتصاد
