هفت صبح| درسالهای اخیر، شهرکهای صنعتی باید موتور محرک تولید و اشتغال میشدند، اما بهتدریج به یکی از کانونهای رانت، سوداگری و معاملات غیرمولد زمین تبدیل شدهاند. این روند نهتنها فلسفه وجودی این شهرکها را زیر سوال برده، بلکه بهطور مستقیم مسیر سرمایهگذاری صنعتی را منحرف کرده بود و حالا با وجود اینکه ممنوعیت معاملات زمین شهرکهای صنعتی ابلاغ شده اما زمینهای اطراف شهرکها درگیر تب سوداگری شدهاند. در واقع وضعیت شهرکهای صنعتی بیش از آنکه نشانی از توسعه صنعتی باشد، بازتاب یک چرخه معیوب است که در آن زمین، از ابزاری برای تولید به کالایی برای دلالی و افزایش سرمایه تبدیل شده است.
در چنین فضایی، هشدارها و ممنوعیتهای رسمی نیز نتوانسته مانع گسترش این رانت شود. مدیران شهرکهای صنعتی بارها اعلام کردهاند که هرگونه خرید و فروش، تنظیم وکالتنامه یا انتقال زمین پیش از تکمیل واحد تولیدی و اخذ پایانکار غیرقانونی است. قوانین نیز صراحت دارد که دفاتر اسناد رسمی باید برای هرگونه نقلوانتقال از شرکت شهرکهای صنعتی استعلام بگیرند و انتقال مالکیت تنها زمانی مجاز است که واحد تولیدی ساخته شده و پروانه بهرهبرداری دریافت شده باشد. با این حال، بازار غیررسمی خرید و فروش زمین در شهرکها همچنان فعال است و سوداگران با دور زدن قوانین، زمینهای صنعتی را به کالایی برای معامله تبدیل کردهاند.
این وضعیت تنها به زمینهای داخل شهرکها محدود نمانده و دامنه آن به زمینهای اطراف نیز کشیده شده است. بسیاری از افراد با عنوان «سرمایهگذار» وارد شهرکها شدهاند، اما نه برای تولید، بلکه برای خرید زمین، نگهداشتن آن و فروش با قیمتهای چندبرابری. برخی از این زمینها بیش از ۱۰ تا ۱۵ سال است که بدون هیچ فعالیت تولیدی رها شدهاند و تنها ارزش افزوده ناشی از تورم را نصیب مالکان کردهاند. این روند، بزرگترین ضربه را به بخش تولید وارد میکند و عملاً ظرفیت توسعه صنعتی را قفل کرده است.
سوداگری در شهرکهای صنعتی
در کنار این سوداگری، مشکلات زیرساختی شهرکهای صنعتی نیز به بحران دامن زده است. بسیاری از واحدهای مستقر در شهرکهای صنعتی با وجود بدهیهای سنگین به بانکها، به دلیل قطعیهای مکرر آب، برق و گاز یا نبود زیرساختهای پایه، زیانده شدهاند و برخی ترجیح دادهاند فعالیت خود را تعطیل کنند. در چنین شرایطی، معامله زمینها رونق گرفته است. نکته عجیبتر این است که گاهی برخی شرکتها ،کارخانه خود را راهاندازی کرده و یکباره منابع طبیعی یا محیط زیست به آنها گیر میدهند که زمین احداث کارخانه جزو منابع طبیعی بوده یا کارخانه مشکل محیط زیستی ایجاد میکند در حالی که سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی قبلا مجوز فعالیتهای تولیدی را برای آن محدوده گرفته، به همین دلیل مسائل دیگری پیش میآید که گاهی شائبه گیر دادن با هدف زیرمیزی و ... پیدا میشود. گزارشهای رسمی ابعاد نگرانکننده وضعیت شهرکهای صنعتی را تایید میکند. طبق بررسیهای مرکز پژوهشهای مجلس، از میان بیش از ۴۷ هزار هکتار زمین واگذار شده در شهرکهای صنعتی، حدود ۲۳هزار هکتار بدون بهرهبرداری رها شده و تنها ۵۸ هکتار از زمینهای در تصرف سوداگران خلع ید شده است. این آمار نشان میدهد که سوداگری زمین در شهرکهای صنعتی نه یک استثنا، بلکه یک روند ساختاری و ریشهدار است.
در چنین شرایطی، هشدارهای اخیر سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی مبنی بر ممنوعیت هرگونه قرارداد خرید و فروش زمین، اگرچه ضروری است، اما کافی نیست. تا زمانی که زیرساختها اصلاح نشود، فرآیند واگذاری زمین شفاف و رقابتی نباشد و نظارت واقعی و مستمر اعمال نشود، هرگونه ممنوعیت تنها به ایجاد بازارهای پنهانتر و رانتهای پیچیدهتر منجر خواهد شد.
بنابراین زمین در شهرکهای صنعتی باید تنها به کسانی واگذار شود که قصد تولید واقعی دارند و توانایی اجرای طرح را دارند.
این زمینها نباید به صندوق سرمایهگذاری غیررسمی برای عدهای خاص تبدیل شود. شهرکهای صنعتی جای لابیگران خرید زمین نیست، این مناطق باید محل فعالیت صنعتگران و تولیدکنندگان باشد و وزارت صمت باید با جدیت از این ماهیت دفاع کند. از این رو میتوان ادعا کرد که بحران امروز شهرکهای صنعتی نتیجه سالها غفلت وزارت صنعت و نبود نظارت موثر از سوی سازمان شهرکهای صنعتی است که به رواج نگاه سوداگرانه به زمین دامن زده، به همین دلیل اگر این روند اصلاح نشود، نهتنها توسعه صنعتی کشور متوقف میشود، بلکه شهرکهای صنعتی بهجای موتور تولید، به کانون رانت و زمینخواری تبدیل خواهند شد.
مزیتهای زمین برای شهرکهای صنعتی
شرایط استفاده از تسهیلات بانکی برای متقاضیان زمین در شهرکهای صنعتی معمولاً به داشتن جواز معتبر، تأمین حداقل ۳۰ درصد سرمایه کل پروژه و رسیدن پروژه به حداقل ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی وابسته است. این الزامات در ظاهر برای حمایت از تولیدکنندگان واقعی طراحی شدهاند، اما در عمل، بسیاری از متقاضیان با وجود رعایت این شرایط، درگیر سازوکار پیچیده و ناکارآمدی میشوند که نهتنها مسیر تولید را دشوار میکند، بلکه زمینه را برای فعالیت سوداگران فراهم میسازد. به همین دلیل است که برخی فعالان صنعتی ترجیح میدهند بهجای ورود به فرآیندهای طولانی و پرهزینه ساخت، به خرید سولههای دستدوم یا زمینهای آماده در شهرکهای صنعتی روی بیاورند.
آمارهای رسمی نشان میدهد حدود ۷۰ درصد زمین شهرکهای صنعتی به متقاضیان تحویل شده، اما تنها ۲۴هزار هکتار معادل ۳۶ درصد کل مساحت واقعاً وارد چرخه تولید شده است. این شکاف بزرگ نشان میدهد بخش قابلتوجهی از زمینها نه برای تولید، بلکه برای سرمایهگذاری غیرمولد خریداری شدهاند.از میان ۲۳ هزار هکتار زمین واگذارشده که هنوز به بهرهبرداری نرسیدهاند، تنها ۵۸ هکتاریعنی کمتر از سه درصد بازپسگیری شده است. این عدد بهخوبی ناکارآمدی نظام نظارتی شهرکهای صنعتی را آشکار میکند.
مسیرهای دور زدن مقررات
واقعیت این است که در عمل، مسیرهای دور زدن مقررات بسیار متنوع است. یکی از رایجترین روشها استفاده از وکالتنامههای تفویض اختیار با عنوانهای مبهم است که در ظاهر انتقال مالکیت انجام نمیدهند اما عملاً نقش سند معامله را بازی میکنند. روش دیگر، تنظیم قراردادهای صوری مشارکت در ساخت است که بهظاهر برای احداث واحد تولیدی تنظیم میشوند، اما در واقع پوششی برای خرید و فروش زمین هستند. در بسیاری از شهرکها، امتیاز زمین حتی پیش از عقد قرارداد رسمی در بازار غیررسمی معامله و با قیمتهای چندبرابری دستبهدست میشود.
برخی سوداگران نیز با استفاده از شرکتهای واسطه و افراد حقیقی متعدد، رد معاملات را پنهان میکنند و در نهایت، پس از سالها نگهداشتن زمین و افزایش ارزش آن، با ساخت سازهای حداقلی شرایط انتقال رسمی را فراهم میکنند.آمار ناچیز خلعید نشان میدهد برخوردها بیشتر جنبه نمایشی دارد. از سوی دیگر، جذابیت سوداگرانه زمین صنعتی که طی یک دهه چندین برابر شده انگیزه تولید را از بین برده و سوداگری را تقویت کرده است. مشکلات زیرساختی نیز تولید را بیصرفه کرده و زمینه را برای عقبنشینی تولیدکنندگان واقعی فراهم آورده است.
پیامدهای این روند برای صنایع کشور سنگین است. ظرفیت توسعه صنعتی قفل شده، قیمت زمین افزایش یافته و ورود تولیدکنندگان واقعی دشوارتر شده است. بازارهای زیرزمینی و معاملات پنهان رشد کرده و پروندههای حقوقی و کیفری مرتبط با مال غیر و کلاهبرداری افزایش یافته است. از این رو، شهرکهای صنعتی بهجای آنکه محل تولید و اشتغال باشند، به بازار سرمایهگذاری غیرمولد تبدیل شدهاند.
بنابراین آنچه امروز در شهرکهای صنعتی رخ میدهد، نتیجه ترکیب ضعف نظارت، خلأ قانونی، زیرساختهای ناکافی و سودجویی سیستماتیک است. زمینها اکنون ابزار انباشت سرمایه برای گروهی خاص شدهاند. تا زمانی که نظام واگذاری اصلاح نشود، نظارت هوشمند برقرار نگردد و برخورد واقعی با سوداگران انجام نشود، این چرخه معیوب ادامه خواهد یافت و شهرکهای صنعتی بیش از پیش از هدف اصلی خود دور خواهند شد. حال سوال این است که وظیفه وزارت صنعت و سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی چیست؟
