دنیای اقتصاد نوشت: ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است.
بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایشها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ بهطوریکه بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، بهدلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد.
«دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتابدهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی میکنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، «به جمعبندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکهشده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه منعکسکننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.
طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد «کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی» و رسیدن دوباره آن به «سطح متعارف زیر ۳۰ درصد» بود؛ این افت شدت نقدینگی بهواسطه «اعمال محدودیت در ترازنامه بانکها» بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل «کاهش میل به خرید» و «کندشدن روند رشد قیمت» ظهور پیدا کرد. صحنهای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیمسال اول رقم زدند، نتیجهاش این شد که «بازدهی ۶ ماهه» بازارها در مقایسه با سالهای قبل، بهشدت کمتر شد.
قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماههای تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال بهشدت کم شد، چون خرید سرمایهای نیز در این فاصله، افت کرد.
مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟
ماجرا از این قرار است که در ماههای اخیر، «قدرت خرید سرمایهگذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایهای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دستکم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقهای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح میدهیم.
مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محلههای متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین میشود، اما در طول ماههای اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن میگوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسیهایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایلهای فروش بازار مسکن» و «منعکسکننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص میکند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دستکم ۲۰ درصد کمتر از «قیمتهای فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سالهای اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایهای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت میکند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهمتر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایهگذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرفکننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازهای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم میزند.
این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیشبینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماههای آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سالهای قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنبالهرو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمتها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.
معادلات متغیرها در بازار مسکن
مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاهمدت -تا پایان سال جاری- عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمامشده» است. بررسیها نشان میدهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمامشده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزنهای مختلف، تشکیل میشود. در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازندهها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمامشده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازندهها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کردهاند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردستانداز کرده است. از نگاه سازندههای حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایهگذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار میدهد و سبب میشود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمامشده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.
فاکتور «جنگ» در بازار مسکن
فاکتور «جنگ» اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را بههم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تا کنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار باعث شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در مسیر صعود میشد. در سالهای اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه بعد از آن با افت ماهانه روبهرو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالا مثل قبل، باعث افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایهگذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایهگذاران با نگاه تردید به «آینده بدون ریسک مسکن»، سراغ داراییهای زود نقدشونده خواهند رفت.
بررسیها نشان میدهد، قیمت دلار از ابتدای عصر جهش تا کنون، حدودا نزدیک به ۱۳ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن بیش از این مقدار افزایش پیدا کرده است.
