هفت صبح، پوریا نوذری/ وکیل دادگستری| هرچه کارشناسان، قاضیها و اهل فن گفتند که «زمین بیسند، دردسر بیپایان است»، باز هم خیلیها ترجیح دادند معامله را با یک برگه دستنویس جلو ببرند. برگهای که گوشه بنگاه یا روی کاپوت ماشین امضا میشود و قرار است خیال خریدار و فروشنده را راحت کند. اما واقعیت این است که همین چند خط ساده، بارها خانوادهها را وارد دعواهایی کرده که گاهی یک دهه طول کشیده است.
در خیلی از شهرها و روستاها هنوز هم وقتی حرف خرید زمین یا خانه پیش میآید، بعضیها میگویند: «قولنامهاش محکمه، نگران نباش.» انگار یک عادت قدیمی در ذهن جامعه جا خوش کرده است. عادتی که تصور میکند مهر بنگاه و امضای دو شاهد برای حفظ سرمایه کافی است. در حالی که سالهاست پروندههای قضایی چیز دیگری میگویند. کم نیستند آدمهایی که زمینی را خریدهاند، خانه ساختهاند، سالها در آن زندگی کردهاند و بعد ناگهان فهمیدهاند ملک به اسم فرد دیگری هم فروخته شده. یا تازه وسط کار متوجه شدهاند مرز زمین دقیق نیست، سند مشکل دارد، یا اساساً فروشنده مالک واقعی نبوده است. بسیاری از این بحرانها از همان جایی شروع میشود که معامله رسمی نبوده است. حالا اما اوضاع دارد عوض میشود. این بار دیگر فقط پای توصیه کارشناسی وسط نیست؛ قانون وارد میدان شده و خیلی صریح حرف میزند. اگر تا دیروز میشد با یک قولنامه عادی سراغ دادگاه رفت و سالها دعوا کرد، امروز ماجرا شکل دیگری پیدا کرده است.
پایان یک عادت قدیمی
سال ۱۳۹۳ قانونی با عنوان «قانون جامع حدنگار» یا همان کاداستر تصویب شد؛ قانونی که شاید آن روزها خیلیها جدیاش نگرفتند. هدف این قانون این بود که تمام زمینهای کشور باید هویت دقیق و شفاف پیدا کنند. یعنی هر قطعه زمین، هر باغ، هر خانه و هر ملک، روی نقشه رسمی کشور با مختصات دقیق ثبت شود.شاید در نگاه اول این حرف خیلی فنی و اداری به نظر برسد، اما کافی است کسی فقط یک بار درگیر اختلاف ملکی شده باشد تا اهمیتش را بفهمد. در سندهای قدیمی، مرز ملکها گاهی با توصیفهایی عجیب مشخص میشد؛ «از شمال به ملک مشهدی حسن»، «از جنوب به جوی آب»، «از شرق به باغ فلانی». حالا اگر آن جوی آب خشک میشد یا آن باغ چند بار دستبهدست میشد، تازه دعواها شروع میشد.
کاداستر قرار بود به این آشفتگی پایان بدهد. یعنی ملک، دقیق و بدون ابهام روی نقشه بنشیند تا کسی نتواند چند متر آنطرفتر را هم مال خودش بداند. اما تحول اصلی، با قانون تازهای رخ داد که از تیرماه ۱۴۰۳ وارد فاز اجرا شد؛ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول». اسمش شاید طولانی و حقوقی باشد، اما پیامش کاملاً روشن است. دوران معامله با قولنامههای عادی دارد تمام میشود.
دیگر فقط امضا کافی نیست
تا همین چند سال پیش، خیلیها فکر میکردند اگر فروشنده و خریدار پای برگهای را امضا کنند و دو شاهد هم کنارش باشند، معامله کامل است. حتی بعضیها میگفتند «سند رسمی فقط خرج اضافه دارد.» اما قانون جدید، نگاه دیگری دارد. بر اساس این قانون، انتقال مالکیت ملک، رهن، صلح، هبه و بسیاری از معاملات مربوط به زمین و خانه باید در سامانه رسمی ثبت شود و سند رسمی بگیرد. یعنی دیگر آن برگههای دستی، پشتوانه مطمئنی برای مالکیت محسوب نمیشوند. بخش مهم ماجرا، ضمانت اجرای قانون است.
قانونگذار این بار خیلی روشن گفته اگر معاملهای بیرون از فرآیند رسمی انجام شود، ممکن است دعوای ناشی از آن در دادگاه قابل رسیدگی نباشد. یعنی فردی که فقط یک قولنامه در دست دارد، شاید روزی مقابل قاضی بایستد و بشنود که اساساً دعوایش قابل استماع نیست.این موضوع برای خیلیها شوکهکننده است. چون سالها مردم تصور میکردند قولنامه، هرچند دردسر دارد، اما بالاخره در دادگاه قابل دفاع است. حالا شرایط دارد تغییر میکند و محور اصلی، سند رسمی است.
چرا این قانون مهم است؟
اگر سری به دادگاههای حقوقی بزنید، خیلی زود متوجه میشوید که بخش بزرگی از پروندهها به دعواهای ملکی مربوط است. اختلاف بر سر مرز زمین، فروش یک ملک به چند نفر، جعل سند، ادعای مالکیت، تصرف غیرقانونی و دهها پرونده دیگر. پشت بسیاری از این پروندهها، یک نقطه مشترک دیده میشود: معامله غیررسمی. وقتی ملک بدون ثبت دقیق خریدوفروش میشود، راه برای سوءاستفاده باز میماند. زمینخوارها دقیقاً از همین آشفتگی استفاده میکنند.
کلاهبردارها هم همین فضا را دوست دارند؛ فضایی که در آن سند شفاف، اطلاعات دقیق و نظارت رسمی وجود ندارد. برای همین است که رسمی شدن معاملات فقط یک مسئله اداری نیست؛ موضوعی مرتبط با امنیت اقتصادی مردم است. وقتی مالکیت شفاف باشد، امکان فساد، جعل و فروش مال غیر هم کمتر میشود. امروز حتی کارشناسان رسمی دادگستری و قضات هم بیش از هر چیز به اسناد کاداستری تکیه میکنند. در اختلافات ملکی، نقشه دقیق و اطلاعات ثبتی، تعیینکنندهترین سند است. دیگر دوران سندهای دفترچهای قدیمی که مرز ملک را مبهم نشان میدادند، کمکم رو به پایان است.
مردم باید بتوانند راحت ثبت کنند
البته تصویب قانون، فقط نیمی از راه است. نیم دیگر، اجرای درست و ساده آن است. اگر مردم برای ثبت رسمی ملک، مجبور شوند ماهها میان ادارهها رفتوآمد کنند یا هزینههای سنگین بدهند، طبیعی است که بخشی از جامعه باز هم سراغ همان روشهای قدیمی برود. واقعیت این است که خیلی از مردم، بهویژه در روستاها و مناطق کمبرخوردار، هنوز با فرآیندهای الکترونیکی و اداری پیچیده راحت نیستند.
بعضیها حتی نمیدانند سند کاداستری دقیقاً چیست و چه تفاوتی با سندهای قدیمی دارد.اینجاست که نقش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مهم میشود. اگر قرار است مردم به سمت ثبت رسمی بروند، باید مسیرش ساده، سریع و کمهزینه باشد. سامانهای که مدام خطا بدهد یا فرآیندی که چند ماه طول بکشد، مردم را خسته میکند. از طرف دیگر، هزینههای ثبتی هم اهمیت دارد. برای خانوادهای که با هزار زحمت خانهای کوچک خریده، همین هزینهها ممکن است سنگین باشد. شاید وقتش رسیده بخشی از این هزینهها کاهش پیدا کند تا مردم با خیال راحتتر وارد مسیر رسمی شوند.
سرمایهای که باید جدی گرفت
در فرهنگ ایرانی، زمین و خانه فقط یک دارایی ساده نیست؛ حاصل سالها کار و پسانداز خانوادههاست. خیلیها تمام عمرشان را صرف خرید تکهای زمین یا یک آپارتمان کوچک میکنند. طبیعی است که چنین سرمایهای باید پشتوانه حقوقی محکم داشته باشد. امروز دیگر سند رسمی و کاداستری، یک امتیاز لوکس یا تشریفات اداری محسوب نمیشود. این، حداقل امنیتی است که مردم برای حفظ داراییشان نیاز دارند. شاید هنوز هم بعضیها فکر کنند «قولنامه کار را راه میاندازد»، اما واقعیت این است که کشور وارد دوره تازهای شده؛ دورهای که در آن مالکیت، بدون ثبت رسمی، هر روز متزلزلتر میشود.شاید سالها هشدارها فقط در حد حرف باقی مانده بود، اما این بار قانون آمده تا مسیر را تغییر دهد. حالا انتخاب با مردم است؛ ادامه دادن راه قدیمی و پرخطر، یا رفتن به سمت شفافیتی که میتواند جلوی سالها دردسر را بگیرد.
هویت ثبتی پیشفروش آپارتمانها
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تازهترین گام برای ساماندهی بازار ساختوساز، اجرای سازوکاری را آغاز کرده که بر اساس آن، هر واحد ساختمانی از مرحله تأیید نقشه، دارای شناسه یکتا و هویت ثبتی مستقل خواهد شد. مطابق ضوابط جدید، هیچ قرارداد پیشفروش یا مشارکت در ساخت بدون این شناسه، اعتبار رسمی نخواهد داشت. اقدامی که به گفته مسئولان، با هدف بستن مسیر کلاهبرداریهای ملکی و حذف قراردادهای غیررسمی انجام میشود. نتیجه عملی این تصمیم آن است که هر واحد آپارتمانی، حتی پیش از آغاز عملیات ساخت، وارد سامانه رسمی ثبت کشور میشود و دارای هویتی قابل رهگیری خواهد بود.
این تحول، از منظر حقوقی نیز واجد اهمیت است. چراکه نظام ثبتی کشور را از شناسایی صرفِ «ساختمان ساختهشده» فراتر میبرد و عملاً برای «واحد در حال تولد» نیز شناسنامه حقوقی تعریف میکند. به همین دلیل بسیاری از حقوقدانان، این تصمیم را یکی از مهمترین تغییرات سالهای اخیر در حوزه پیشفروش ساختمان میدانند. تغییری که در صورت اجرای دقیق، از فروش یک واحد به چند نفر، قراردادهای معارض و بخش مهمی از پروندههای قضایی حوزه املاک جلوگیری میکند.
