روزنامه هفت صبح، مهتاب سحابی / وکیل دادگستری| برای پاسخ به این سوال، که سوالی مبتلا به برای بسیاری از شهروندان است؛ باید بدانیم سند رسمی چگونه تنظیم میشود و برای دانستن نحوه تنظیم آن ابتدا باید بدانیم سند رسمی چیست؟ سند رسمی به موجب قانون مدنی به مدرکی گفته میشود که «در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی طبق قوانین کشور تنظیم شده باشد». سند، در غیر اینصورت سند عادی خوانده میشود.
سند رسمی یا توسط مالک رسمی مستقیما و یا با انعقاد عقود متفاوت منتقل میشود و یا شخصی که از مالک رسمی وکالت داشته باشد میتواند اقدام به انتقال نماید. دومین مطلب دارای اهمیت در مورد نحوه انتقال از سوی مالک و یا وکیل اوست. اگر مالک با تنظیم سند عادی مال خود را به فروش برساند، این اقدام او بدون ایراد است و انتقال گیرنده با این سند عادی مالک مال میشود اما انتقال به صورت رسمی صورت نگرفته و لازم است مالک یا با ارائه وکالت به خریدار و یا با حضور در دفترخانه مال را بهصورت رسمی به نام انتقالگیرنده کند.
سومین موضوع مهم وکالتنامهای است که فروشنده (مالک قبلی) به خریدار (مالک فعلی) میدهد که در این حالت اگر مقرر است خریدار خود به دفترخانه مراجعه کند بایستی وکالت در انتقال مال حتی بهنام خود را بهصورت تام از فروشنده اخذ کند. حال اگر یک سند به روش صحیح تنظیم شده باشد اما در واقع انتقال صورت گرفته صحیح نبوده باشد؛ آیا میتوان آن سند را باطل کرد؟ این حالت زمانی اتفاق میافتد که شخصی به دادگاه مراجعه میکند و ادعا میکند مالک مالی است که سند رسمی دارد.
در واقع دو شخص، مال را از مالک رسمی خریداری کردهاند و دومی نسبت به اخذ سند اقدام کرده است. بنابراین معامله یکی از آنها بایستی باطل باشد. بنابراین اگر در فرض پیش گفته دو سند عادی صادر شود و دومی جهت اخذ سند رسمی اقدام کرده و به نام او سند صادر شده باشد، خریدار مبایعهنامه اولی چگونه باید حق خود را مطالبه و اثبات کند؟
در چنین حالتی مقدمتا باید بدانیم که سند صادره به موجب چه سندی تنظیم شده است: انتقالگیرنده با اخذ وکالت از مالک رسمی اقدام کرده و یا با مبایعهنامه و وکالت و یا اینکه مالک رسمی خود با حضور در دفترخانه این انتقال را انجام داده است؟هر یک از این حالات شرایط متفاوت و دعاوی متفاوتی ایجاد خواهد کرد. ضمن اینکه زمان تنظیم این اسناد بسیار حائز اهمیت است و تقدم و تاخرشان:
یک: اگر انتقال گیرنده سند، با وکالت اقدام کرده باشد باید دعوای ابطال سند رسمی طرح کرد. در این خصوص دادنامه یا حکمی وجود دارد که نشان میدهد نیازی به ابطال وکالتنامه نیست چرا که وکالت پس از تنظیم سند، حیات خود را از دست میدهد و تنها باید دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح کرد.
دو: اگر انتقال با مبایعهنامه عادی باشد باید ابتدا تقاضای ابطال بیعنامه عادی و به همراه آن و ضمن یک دادخواست ابطال سند رسمی خواسته شود.
سه: اگر مالک قبلی خود اقدام به تنظیم سند به نام انتقالگیرنده دوم کرده باشد؛ بستگی به تاریخ مبایعهنامهها دارد. اگر مالک، مال را به نام خریدار دوم کرده باشد در واقع مالی را که فروخته به دیگری منتقل کرده که در این مورد مصداق انتقال مال غیر است و میتوان علاوه بر طرح دعوی ابطال سند رسمی، شکایت کیفری انتقال مال غیر علیه مالک قبلی مطرح کرد.
یکی از آرایی که در این خصوص صادر شده است با موضوع ابطال مبایعهنامه مبنای سند رسمی با این مضمون صادر شده است که: ابطال سندرسمی فرع بر بطلان معاملهای است که مبنای سند موضوع دعوی محسوب میشود و تعرض به سند بدون درخواست رسیدگی به وضعیت حقوقی معامله مبنای آن مسموع (قابل بررسی) نیست.
معنای این جمله به زبان ساده این است که طرح یک دادخواست مستلزم رعایت شرایط شکلی است بنابراین دانستن شرایط شکلی در طرح یک دعوی میتواند حق مسلم افراد را محقق کند و عدم رعایت آن موجب میشود حتی شخصی که مسلما محق است، نتواند به حقوق خود نائل شود.
نمونه رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان شرکت تعاونی مسکن به خواسته ابطال سند ششدانگ پلاک ثبتی … به انضمام خسارت دادرسی…خواهان در شرح دعوی خویش اذعان داشته که خواندگان 1 و 2 به موجب دادنامههای استنادی به اتهام مباشرت و معاونت در بزه تحصیل مال از طریق نامشروع به تحمل کیفر و رد پلاک مزبور به نفع شرکت تعاونی مسکن ک. محکوم شدهاند و متعاقب آن بر خلاف قانون و حکم قطعی صادره نسبت به انتقال قطعات اقدام داشتهاند.
نظر به عمومات قانونی و با عنایت به رد مال (پلاک مذکور) تقاضای محکومیت خواندگان وفق خواسته مورد استدعاست. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و شرح دعوی ایشان و نظر به اینکه پذیرش هر دعوی در محاکم منوط به رعایت اصول و شرایط شکلی مربوط به هر دعوای مدنی است و از آنجایی که خواهان در خصوص دعوی خویش صرفاً ابطال سند ششدانگ پلاک ثبتی موصوف را مورد خواسته خویش قرار داده است
و اینکه سند بعنوان یک دلیل اثباتی صرفاً جنبه طریقیت داشته و در واقع آنچه موضوعیت دارد، عملیات نقل و انتقال است و در اینجا دعوی خواهان مبنی بر ابطال سند مالکیت موجه نیست بلکه میبایست دعوی ابطال اسناد رسمی انتقال و معاملات مبنايی آن را با ذکر مشخصات اسناد مورد درخواست ابطال مطرح کرد، که خواهان چنین امری را موضوع خواسته خویش قرار نداده است، لذا دعوی خواهان به کیفیت مذکور مورد پذیرش نیست، مستنداً به ماده ی 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام میگردد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است. این رای توسط دادگاه تجدیدنظر نیز تایید شده است.
راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: mahtabsahabi.com
اینستاگرام: @vakil_sahabii
با کلیک روی نام مهتاب سحابی در اول مطلب، وارد وبسایت ایشان شوید
