معاملات مسکن دیگر پنهان نمی‌مانند
دولت با سامانه املاک و اسکان در تلاش است شفافیت بازار مسکن را افزایش دهد و مافیای املاک را کنترل کند
هفت صبح| در حالی که بازار مسکن ایران زیر فشار تورم و رکود نفس می‌کشد، دولت با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان تلاش دارد مسیر معاملات را شفاف و قابل رصد کند. اما شبکه‌ای از منافع ساختاری، از سرمایه‌داران بزرگ تا نهادهای انحصارطلب، با مقاومت در برابر ثبت رسمی معاملات، مانع اجرای قانون و تحقق عدالت مالیاتی شده‌اند. تقابل میان دولت و مخالفان سامانه املاک، اکنون به نقطه‌ای رسیده که آینده بازار مسکن را رقم خواهد زد: شفافیت یا استمرار بی‌نظمی.
در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران زیر فشار تورم‌های پیاپی و جهش‌های قیمتی، به مرحله‌ای از رکود عمیق رسیده است و قدرت خرید خانوارها را به‌شدت کاهش داده، به همین دلیل معاملات مسکن نیز به حداقل رسیده است. در این فضای متورم و راکد، بنگاه‌های املاک و سکوی انحصاری ثبت اسناد و املاک با دریافت کمیسیون‌های بالا، فشار مضاعفی بر اجاره‌نشینان و خریداران وارد کرده‌اند.
در واکنش به این وضعیت، دولت تلاش کرده با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، مسیر ثبت رسمی معاملات را شفاف‌تر کند و از آن به‌عنوان بستری برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن بهره ببرد. اما مقاومت سرمایه‌داران حوزه مسکن و انحصار اداری در ثبت معاملات، عملاً دست دولت را برای اصلاحات بسته است. سامانه املاک و اسکان، در ظاهر ابزاری برای کنترل بازار و ثبت معاملات است، اما در عمل به یکی از معدود ابزارهای حمایتی برای اجاره‌نشینان تبدیل شده است.
با این حال، سرمایه‌داران بزرگ حوزه مسکن، با نفوذ در ساختارهای اجرایی، مانع از اجرای کامل این سیاست شده‌اند. نتیجه این مقاومت، تداوم فرار مالیاتی، گسترش معاملات غیررسمی و افزایش شکاف میان مالک و مستأجر است. از طرف دیگر با وجود اینکه قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصویب شده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با ایجاد انحصار در ثبت معاملات، مانع از رقابت سالم شده است.
تنها سکوی فعال در این حوزه، «کاتب» است که با سرمایه‌گذاری کانون سردفتران راه‌اندازی شده و به دلیل ضعف عملکرد، با اعتراض گسترده مواجه شده است. این انحصار، نه‌تنها خلاف روح قانون و اقتصاد دیجیتال است، بلکه موجب افزایش هزینه‌ها، کاهش کارایی و تضعیف اعتماد عمومی شده است.
ثبت معاملات املاک همچنان چالش برانگیز
حالا مصوبه اخیر کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیکی، نقطه عطفی در مسیر رقابتی‌سازی ثبت معاملات املاک محسوب می‌شود. این مصوبه، سازمان ثبت را موظف کرده تا دسترسی فنی لازم را به تمامی سکوهای عضو اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی ارائه دهد. با فراهم شدن زیرساخت‌های فنی و رفع موانع حقوقی، دیگر هیچ بهانه‌ای برای تعلل باقی نمانده است. اجرای این مصوبه می‌تواند سه پیامد مهم داشته باشد: پایان انحصار اداری، کاهش فساد و هزینه‌ها، و تقویت اعتماد عمومی به نظام ثبت رسمی.
در کنار این تحولات، یکی از اهداف کلیدی دولت از راه‌اندازی سامانه املاک، اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن بود؛ سیاستی که می‌توانست با کنترل سوداگری، به تعادل بازار کمک کند. اما سرمایه‌داران بزرگ، با نفوذ در ساختارهای اجرایی و مقاومت در برابر شفافیت، مانع از اجرای این قانون شده‌اند. در غیاب ثبت رسمی و رقابتی معاملات، دولت عملاً ابزار لازم برای شناسایی سودهای غیرمولد را در اختیار ندارد و بازار مسکن همچنان در تله تورم و رکود باقی مانده است.
بازار مسکن ایران در نقطه رکود
بازار مسکن ایران اکنون در نقطه‌ای بحرانی ایستاده است. چراکه انحصار اداری و مقاومت سرمایه‌داران، مانع از اصلاحات ساختاری شده به همین دلیل وضعیت معاملات روشن نیست. درواقع سامانه املاک و مصوبه تعامل‌پذیری، فرصتی تاریخی برای عبور از این بن‌بست فراهم کرده‌اند. اما تحقق این فرصت، نیازمند اراده‌ای جدی در سازمان ثبت و حمایت عملی از رقابت سالم است. اگر این مسیر ادامه نیابد، نه‌تنها عدالت در معاملات بازار مسکن محقق نخواهد شد، بلکه اعتماد عمومی به سیاست‌گذاری اقتصادی نیز بیش از پیش آسیب خواهد دید.
در ادامه مسیر اصلاحات در بازار مسکن، آنچه بیش از هر مانعی خودنمایی می‌کند، مقاومت ساختاری و شبکه‌ای است که می‌توان آن را «مافیای املاک» نامید؛ مجموعه‌ای از ذی‌نفعان سنتی، نهادهای انحصارطلب و حلقه‌های غیررسمی که با نفوذ در بدنه اجرایی، مانع از اجرای مصوبات قانونی و تحقق شفافیت در معاملات شده‌اند.
این مافیا، برخلاف تصور رایج، صرفاً متشکل از دلالان یا بنگاه‌داران نیست؛ بلکه شامل بخشی از سردفتران، سرمایه‌داران بزرگ حوزه مسکن و حتی برخی مدیران اجرایی است که از استمرار وضعیت غیرشفاف و غیررقابتی سود می‌برند. در برابر مصوبه صریح قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این شبکه با ابزارهایی چون تعلل اداری، بهانه‌های فنی و ارجاع‌های بی‌پایان به الزامات قضایی، مسیر اجرای قانون را مسدود کرده است.
نمونه بارز این مقاومت، انحصار سکوی خاص معاملاتی است؛ سکویی که با سرمایه‌گذاری یک تشکل راه‌اندازی شده و به‌رغم اعتراض گسترده کاربران و مشاوران املاک، همچنان تنها مجرای رسمی ثبت معاملات باقی مانده است. در حالی که قانون، سازمان ثبت را موظف کرده بود تا تیرماه ۱۴۰۴ زمینه رقابت سکوهای خصوصی را فراهم کند، این مهلت قانونی بی‌سرانجام مانده و هیچ‌یک از پلتفرم‌های عضو اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی نتوانسته‌اند مجوز فعالیت بگیرند.
مافیای املاک با حفظ انحصار در ثبت معاملات، نه‌تنها مانع از کاهش هزینه‌ها شده، بلکه عملاً اجرای مالیات بر عایدی سرمایه را نیز غیرممکن کرده است. بدون ثبت رسمی و قابل رصد معاملات، دولت ابزار لازم برای شناسایی سودهای غیرمولد و مقابله با سوداگری را در اختیار ندارد. این وضعیت، به نفع سرمایه‌داران بزرگ و به زیان اجاره‌نشینان، خریداران واقعی و اقتصاد ملی تمام شده است.
مقابله با مافیای املاک
در چنین شرایطی، مصوبه کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیکی و نامه صریح وزیر اقتصاد، تلاشی برای شکستن این حلقه انحصار است. اما تا زمانی که اراده‌ای جدی برای مقابله با مافیای املاک وجود نداشته باشد، این مصوبات نیز در بایگانی اداری دفن خواهند شد. اکنون پرسش اصلی این است: آیا ساختار اجرایی کشور توان مقابله با شبکه‌ای دارد که سال‌هاست از تاریکی قانون‌گریزی تغذیه می‌کند؟ یا بار دیگر، شفافیت قربانی منافع پنهان خواهد شد؟
اصرار دولت بر ثبت و راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، صرفاً یک اقدام فنی یا اداری نیست؛ بلکه بخشی از یک سیاست‌گذاری کلان برای شفاف‌سازی بازار مسکن، مقابله با سوداگری و تحقق عدالت مالیاتی است. این سامانه قرار است نقطه اتصال میان معاملات واقعی، اطلاعات مالکیت، و نظام مالیاتی باشد که می‌تواند با ثبت دقیق قراردادها، مسیر فرار مالیاتی را ببندد، قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی را کنترل کند، و از طریق مالیات بر عایدی سرمایه، درآمدهای غیرمولد را به نفع اقتصاد ملی مهار کند.
اما در برابر این سیاست، شبکه‌ای از منافع متراکم ایستاده‌اند؛ شبکه‌ای که از وضعیت غیرشفاف فعلی سود می‌برد و با هرگونه اصلاح ساختاری مخالفت می‌کند. برای این گروه‌ها، ثبت رسمی معاملات به معنای پایان دوران سودهای بی‌حساب، آغاز نظارت دقیق، و الزام به پاسخ‌گویی مالیاتی است. به همین دلیل، مقاومت در برابر سامانه املاک نه از جنس نقد کارشناسی، بلکه از جنس حفظ منافع ساختاری است.
انحصار در ثبت معاملات، امکان کنترل جریان اطلاعات را فراهم می‌کند؛ اطلاعاتی که اگر در اختیار دولت قرار گیرد، می‌تواند پایه‌گذار سیاست‌های مالیاتی موثر باشد. در واقع، دولت با راه‌اندازی این سامانه می‌خواهد بازار مسکن را از یک فضای شبه‌خصوصی و غیررسمی، به یک بستر شفاف، قابل رصد و قانون‌مند تبدیل کند. اما آن‌هایی که در مقابل ایستاده‌اند، از همین بی‌نظمی تغذیه می‌کنند. برای آن‌ها، هر معامله‌ای که ثبت نشود، یک فرصت برای سود بیشتر و فرار از مالیات است.
هر قرارداد قولنامه‌ای، یک گریز از نظارت است و هر تأخیر در اجرای قانون، یک روز بیشتر برای حفظ انحصار. بنابراین، تقابل میان دولت و مخالفان سامانه املاک، تقابل میان شفافیت و انحصار است. اگر دولت موفق شود، مسیر برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، کاهش سوداگری و حمایت از مصرف‌کننده واقعی هموار خواهد شد. اما اگر این مقاومت ادامه یابد، بازار مسکن همچنان در تله تورم، رکود و بی‌عدالتی باقی خواهد ماند.
