دلایل کاهش قیمت مسکن در دومین ماه سال
روزنامه هفت‌صبح، گروه بازار | قیمت مسکن در تازه‌ترین گزارش رسمی منتشر شده آب رفته است؛ اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا پایان اردیبهشت میانگین قیمت مسکن با کاهش ۴٫۹درصدی روبه‌رو شده و به‌حدود ۲۸میلیون و ۷۹۷هزار تومان رسیده است. همچنین در حالیکه تا پیش از این قیمت مسکن سالانه بالای ۹۰درصد افزایش پیدا می‌کرد، این‌بار بانک مرکزی گفته میزان افزایش قیمت نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۷۰درصد بوده است.
از تیرماه ۹۹ تا حالا سرعت افزایش سالانه مسکن تا این حد پایین نیامده بود. با این حال روند نزولی قیمت‌ها در مناطق مختلف متفاوت است. مثلا در منطقه ۲۲ قیمت‌ها ۳۲درصد کاهش داشته و خانه‌های منطقه یک حدود ۱۲٫۴درصد ارزان شده‌اند. با وجود تمام نکات مثبت گزارش بانک مرکزی از کاهش قیمت مسکن، این ارزانی می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد و یکی از آنها کاهش تعداد معاملات در ابتدای سال و بی‌رونقی بازار است.
آنقدر تعداد خریداران پایین آمده که باعث شده تنها مالکانی بتوانند خانه‌شان را بفروشند که تخفیف بیشتری به مشتری بدهند و دقیقا همین معاملات مبنای گزارش بانک مرکزی هستند. بررسی آگهی‌های منتشر شده برای فروش خانه نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها عموما بالاتر از میانگین قیمت معاملات است و اگر فایل بنگاه‌های املاک را بررسی کنید، احتمالا با قیمت‌های متفاوتی نسبت به گزارش بانک مرکزی روبه‌رو می‌شوید. به همین خاطر باید منتظر ماند تا ببینیم آیا روند کاهش قیمت‌ها می‌تواند در ماه‌های آینده نیز تداوم پیدا کند؟
*** کاهش قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی
قیمت خانه به بهمن ۹۹ برگشته است. گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران نشان می‌دهد اردیبهشت‌ماه امسال برای دومین ماه متوالی قیمت هر متربع واحد مسکونی کاهش پیدا کرده و به ۲۸میلیون و ۷۹۷هزار تومان رسیده. آخرین‌بار بهمن سال پیش قیمت مسکن در این محدوده قرار داشت و بعد از رکوردشکنی اسفندماه و رسیدن قیمت مسکن به ۳۰میلیون و ۲۷۵هزار تومان، شاهد روند نزولی قیمت‌ها در بازار مسکن تهران هستیم.
طوری که از اول سال تا حالا قیمت خانه حدود ۴٫۹درصد کاهش پیدا کرده است. گزارش بانک مرکزی می‌گوید قیمت مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۰ نسبت به اردیبهشت پارسال، حدود ۷۰درصد افزایش داشته. شاید این مورد ناامیدکننده به نظر برسد اما اگر نگاهی به وضعیت افزایش قیمت‌ها در ماه‌های گذشته داشته باشید، احتمالا نظرتان تغییر خواهد کرد. برای مثال در فروردین ۱۴۰۰ افزایش سالانه قیمت مسکن حدود ۹۱٫۷درصد بود. بازار مسکن تهران رکوردهای عجیب‌تری هم دارد. برای مثال افزایش قیمت سالانه مسکن در آبان‌ماه ۱۱۸درصد بود. از تیرماه پارسال تا حالا هیچ‌موقع تورم قیمت مسکن تا این حد پایین نیامده بود و همین نکته می‌تواند امیدوارکننده‌ترین بخش گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن باشد.
کاهش قیمت مسکن در فروردین‌ماه به‌خاطر کمبود تقاضا چندان شگفت‌انگیز نبود اما ادامه پیدا کردن روند نزولی در اردیبهشت‌ماه می‌تواند برایمان خوشحال‌کننده باشد. چراکه جهش قیمت مسکن در سال ۹۹ از ماه اردیبهشت با افزایش ۱۱درصدی قیمت‌ها در یک ماه آغاز شد و تا اسفند ادامه پیدا کرد. درست متوجه شدید؛ زمانی در این شهر قیمت خانهها هر ماه ۱۱درصد بالا می‌رفت و حالا شاهد کاهش قیمت‌ها هستیم.
*** کاهش تقاضا عامل ارزانی قیمت مسکن در تهران
اسفند هر سال بازار مسکن پررونق می‌شود. در روزهای پایانی سال با افزایش تقاضا شاهد بالا رفتن قیمت خانهها می‌شویم. اسفند ۹۹ از این قاعده مستثنا نبود و در این ماه شاهد رشد آمار معاملات و افزایش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۳۰میلیون و ۲۷۵هزار تومان بودیم که رکورد قیمت مسکن در تهران به‌حساب می‌آید. در شروع سال، بازار رونق خود را به کلی از دست می‌دهد. در تعطیلات نیمه اول فروردین کمتر کسی به فکر خرید و فروش خانه است و همین موضوع باعث ایجاد رکود در معاملات می‌شود. همین موضوع عاملی بود تا روند نزولی قیمت مسکن آغاز شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین‌ماه به ۲۹میلیون و ۳۲۳هزار تومان و در اردیبهشت‌ماه تا ۲۸میلیون و ۷۹۷هزار تومان کاهش پیدا کرد.
*** قیمت مسکن در مناطق پرطرفدار پایتخت
منطقه ۵ تهران پرطرفدارترین منطقه برای خریداران خانه است. اردیبهشت‌ماه حدود ۶۰۱معامله در این منطقه انجام شده که ۱۵درصد کل معاملات شهر را تشکیل می‌دهد. ازجمله محله‌های این منطقه پرطرفدار می‌توان به کاشانی، اشرفی اصفهانی، باغ فیض، بلوار فردوس، پونک، جنت‌آباد، حصارک، سازمان برنامه، شهران، شهر زیبا، آپادانا، اکباتان، کوهسار، شهرک نفت و بیمه اشاره کرد.
گرانترین محله‌های تهران مثل ازگل، اقدسیه، الهیه، اوین، باغ فردوس، تجریش، جماران، چیذر، دارآباد، دربند، درکه، دزاشیب، زعفرانیه، محلاتی، فرمانیه، فرشته، قیطریه، کاشانک، نیاوران و ولنجک در منطقه یک تهران قرار دارند. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه حدود ۶۰میلیون و ۲۰۰هزار تومان است. قیمت مسکن در منطقه یک از اسفند ۹۹ تا اردیبهشت ۱۴۰۰ حدود ۱۲درصد کاهش داشته و همچنان خانه‌های این منطقه با دو برابر قیمت متوسط کل شهر معامله می‌شوند.
منطقه ۳، دومین منطقه گران‌قیمت تهران به‌حساب می‌آید. محله‌های اختیاریه، پاسداران، دروس، دولت، دیباجی، جردن، ولیعصر، سیدخندان، ظفر، قلهک، میرداماد و ونک در این منطقه قرار دارند. میانگین قیمت مسکن در محله‌های مختلف منطقه سه در اردیبهشت‌ماه امسال حدود ۵۶میلیون و ۶۰۰هزار تومان بوده که نسبت به اول سال حدود ۱۰درصد کاهش پیدا کرده است.
منطقه ۴ در شمال‌شرق تهران، بعد از مناطق ۵ و ۱۰ سومین منطقه پرطرفدار پایتخت است. از محله‌های آن می‌توان به تهرانپارس، حکیمیه، سراج، شمس‌آباد، شمیران‌نو، علم و صنعت، فرجام، لویزان، نارمک و هروی اشاره کرد. اردیبهشت‌ماه قیمت هر واحد مسکونی در منطقه ۴ به‌طور متوسط ۲۹میلیون و ۴۰۰هزار تومان بود. حدود ۸٫۳درصد معاملات مسکن تهران در منطقه ۴ انجام می‌شود.
مناطق ۶، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و بخشی از منطقه ۲، محله‌های مرکز تهران را تشکیل می‌دهند. از آنجا که مراکز اداری و تجاری عموما در مرکز تهران قرار گرفته‌اند، تقاضا برای خرید خانه در این مناطق بالاتر از شمال، جنوب، شرق و غرب تهران است. جنوب منطقه ۲ گرانترین نقطه در بین نقاط مرکزی تهران محسوب می‌شود که محله‌هایی همچون ستارخان، گیشا، صادقیه، مرزداران و طرشت در آن قرار دارد. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲ تهران در اردیبهشت ۱۴۰۰ حدود ۴۵٫۸میلیون تومان در هر مترمربع بوده است.
منطقه ۶ می‌تواند جایگاه دوم از نظر قیمت مسکن در مرکز تهران را به خود اختصاص دهد که شامل محله‌هایی مثل آرژانتین، ساعی، امیرآباد، ایرانشهر، بهجت‌آباد، دانشگاه تهران، عباس‌آباد، قائم‌مقام، کشاورز غربی، کریمخان، گاندی و میدان فاطمی است. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۶ براساس معاملات اردیبهشت امسال ۴۰میلیون و ۹۰۰هزار تومان در هر مترمربع است.
منطقه ۷ شهر تهران شامل محله‌هایی همچون اجاره‌دار، ارامنه، امجدیه، خاقانی، باغ صبا، سهروردی، بهار، حشمتیه، مجیدیه، سبلان، عباس‌آباد، اندیشه، مطهری، نامجو، نظام‌آباد، نیلوفر و هفت‌تیر است که سومین رتبه را از نظر قیمت در مرکز شهر تهران دارد. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۷ طبق معاملات دومین ماه از سال ۲۸میلیون و ۲۰۰هزار تومان بوده است.
متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه ۹ حدود ۲۰٫۱میلیون تومان است. محله‌های استاد معین، سرآسیاب، مهرآباد، شمشیری، فتح و مهرآباد جنوبی در آن قرار دارد. هر متر خانه در منطقه ۱۰ به‌طور متوسط ۱۹میلیون و ۷۰۰هزار تومان قیمت دارد. این منطقه شامل محله‌هایی مثل بریانک، تیموری، شبیری، جی، هفت‌چنار، سلسبیل، کارون، هاشمی، آذربایجان، آزادی، جیحون، خوش، دامپزشکی، رودکی، قصرالدشت، نواب، کارون و کمیل است. منطقه ۱۰ اردیبهشت امسال میزبان ۹٫۳درصد کل معاملات مسکن تهران بوده و از این نظر بعد از منطقه ۵ در رتبه دوم بیشترین تعداد معاملات قرار دارد.
محله‌هایی مثل شیخ هادی، انقلاب، امیریه، منیریه، جمالزاده، اسکندری، دخانیات، مخصوص، جمهوری، حر، اسکندری جنوبی، پاستور، گمرک و کارگر جنوبی در منطقه ۱۱ قرار دارند. میانگین قیمت مسکن این منطقه ۱۹.۹میلیون تومان است. اردیبهشت امسال ۱۶۱فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در منطقه ۱۱ امضا شده که از این نظر در رتبه یازدهم مناطق ۲۲گانه تهران قرار دارد.
منطقه ۱۲ با متوسط قیمت ۱۶ میلیون تومان در هر مترمربع رتبه پانزدهم را از نظر قیمت مسکن در بین مناطق مختلف تهران دارد و ارزان‌ترین منطقه در مرکز تهران به‌حساب می‌آید. اردیبهشت امسال ۱۰۱معامله مسکن در این منطقه انجام شده و از نظر تعداد معاملات رتبه شانزدهم به این منطقه اختصاص دارد. محله‌هایی مثل بهارستان، فردوسی، پامنار، امامزاده یحیی، بازار، سنگلج، تختی، هرندی، آبشار، قیام، دروازه شمیران، پیچ شمیران، خراسان، سعدی، لاله‌زار نو و مولوی در منطقه ۱۲ قرار دارند.
*** فروشندگان مسکن همچنان قیمت بالا پیشنهاد می‌دهند
قیمت آگهی‌های فروش مسکن، تناسب چندانی با گزارش‌های بانک مرکزی ندارد، چراکه بانک مرکزی صرفا معاملات انجام شده را مبنای گزارش خود در نظر می‌گیرد. همین موضوع نشان می‌دهد به‌خاطر رکود در بازار مسکن، فروشنده‌هایی موفق به پیدا کردن خریدار می‌شوند که قیمتی پایین‌تر از منطقه را برای خانه‌شان در نظر می‌گیرند. حتی در گزارش بانک مرکزی هم ردپای این موضوع به‌چشم می‌خورد. این گزارش می‌گوید بیشترین معاملات انجام شده در بازار با سهم ۲۱درصدی، مربوط به بازه متری پنج تا ۱۰میلیون تومان است. بیش از ۶۰درصد معاملات با قیمت کمتر از میانگین انجام شده‌اند و تنها ۱۳درصد معاملات با قیمت بالاتری از متری ۵۰میلیون انجام شده‌اند.
بررسی آگهی‌های منتشر شده برای فروش مسکن در منطقه ۱۰ نشان می‌دهد، فروشنده‌ها در محله بریانک ۱۹میلیون تومان، در محله جیحون ۲۲میلیون و ۵۱۰هزار تومان، در محله سلسبیل ۲۳میلیون تومان و در محله آذربایجان ۲۵میلیون و ۶۰۰هزار تومان برای فروش هر مترمربع پول می‌خواهند. در حالیکه میانگین قیمت معاملات انجام شده در کل محله‌های منطقه ۱۰ حدود ۱۹میلیون و ۷۰۷هزار تومان است.
مثال دیگر مربوط به منطقه پنج است که در آن میانگین قیمت معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه حدود ۳۶میلیون و ۶۴۴هزار تومان بوده. در حالیکه متوسط قیمت آگهی‌ها در اغلب محله‌های منطقه پنج بالاتر از این رقم است. فروشنده‌ها خانه‌هایشان را به‌طور متوسط در شهران جنوبی متری ۳۸٫۲میلیون، باغ فیض متری ۳۸٫۶میلیون، جنت‌آباد شمالی متری ۳۹٫۵میلیون، جنت‌آباد مرکزی متری ۴۰میلیون، جنت‌آباد جنوبی متری ۴۱٫۸میلیون و پونک متری ۴۴٫۲میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند.
مورد عجیب دیگر مربوط به منطقه ۲۱ تهران است. در این منطقه متوسط قیمت معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه ۲۳میلیون و ۲۰۰هزار تومان بوده اما فروشنده‌ها در آگهی‌های منتشرشده قیمت‌های خیلی بالاتری پیشنهاد می‌دهند. میانگین قیمت آگهی‌های مسکن در تهرانسر متری ۲۴٫۲میلیون، چیتگر متری ۳۰٫۸میلیون و کوهک متری ۳۷میلیون تومان است که حدود ۱۴میلیون تومان با متوسط قیمت معاملات انجام شده در منطقه ۲۱ اختلاف دارد.
