چگونه از قسط هشت میلیونی وام اوراق مسکن نترسیم؟
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | دو برابر شدن مبلغ وام اوراق مسکن در نگاه اول خبر خیلی خوبی به نظر می‌رسد ولی وقتی چشمتان به رقم اقساط و هزینه‌های دریافت وام بیافتد، احتمالا قید خانه‌دار شدن را می‌زنید. چراکه در تهران مبلغ وام اوراق مسکن به ۴۸۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده ولی برای دریافت آن باید حدود ۵۷میلیون و ۶۰۰هزار تومان هزینه کنید و ماهی هشت میلیون و ۶۶۰هزار تومان قسط بدهید. تازه این وام تنها ۲۸درصد از هزینه خرید یک واحد کوچک ۶۰متری را تامین خواهد کرد.
با این وجود اگر کسی بتواند با گرفتن وام ۴۸۰میلیونی و تامین سرمایه باقی‌مانده یک خانه نقلی بخرد، پرداخت اقساط سنگین بهتر از پرداخت اجاره برای خانه‌ای است که صاحب آن نیستید. شرایط در دیگر شهرها متفاوت است. بررسی‌ها نشان می‌دهد وام اوراق مسکن ۴۰۰میلیونی در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها می‌تواند ۶۹درصد هزینه خرید یک واحد نقلی را تامین کند. قدرت وام مسکن در شهرهای کوچک آنقدری بالاست که صرفا با خرید اوراق تسه و دریافت وام می‌توان یک واحد کوچک خرید. در این گزارش صرفه اقتصادی وام خرید و جعاله مسکن از محل اوراق حق‌تقدم را در شهرهای تهران، مراکز استان‌ها و دیگر شهرها بررسی کرده‌ایم.
صرفه اقتصادی وام ۴۸۰میلیونی در تهران
زوج‌های تهرانی به‌جای ۲۰۰میلیون، می‌توانند از این هفته ۴۰۰میلیون تومان وام خرید مسکن از محل اوراق تسه دریافت کنند. همچنین مبلغ وام انفرادی خرید مسکن در تهران از ۱۰۰میلیون به ۲۰۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در کنار این رقم ۸۰میلیون تومان هم وام جعاله پرداخت می‌شود تا در مجموع قدرت خرید زوج‌های تهرانی با وام مسکن به ۴۸۰میلیون تومان برسد. پیش از این مبلغ وام جعاله ۴۰میلیون تومان بود که با ابلاغ بانک مرکزی این وام به ۸۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده و درست مثل وام خرید مسکن، دو برابر شده است.
آخرین آمارهای بانک مرکزی به ما می‌گوید متوسط قیمت مسکن در تهران به ۳۰میلیون و ۹۷۰هزار تومان رسیده و این یعنی یک واحد ۶۰متری در پایتخت به‌طور متوسط حدود یک میلیارد و ۸۶۰میلیون تومان قیمت دارد. دریافت وام ۴۸۰میلیونی تنها ۲۸درصد یعنی نزدیک یک سوم پول خرید خانه را تامین می‌کند و نشان می‌دهد دریافت این وام شاید نتواند کمک چندانی به خانه‌دار شدنمان کند. به‌خصوص که هزینه دریافت و مبلغ اقساط آن بسیار بالاست.
وام اوراق مسکن در ازای ارائه اوراق تسه به متقاضی پرداخت می‌شود و هر برگه نماینده ۵۰۰هزار تومان وام است. با این حساب دریافت وام ۲۰۰میلیونی انفرادی ۴۰۰برگه تسه، دریافت وام ۴۰۰میلیونی زوجین ۸۰۰برگه تسه و دریافت وام ۸۰میلیون جعاله ۱۶۰برگه تسه لازم است. این روزها هر برگه تسه در فرابورس ایران و شعب بانک مسکن با قیمت حدود ۶۰هزار تومان خرید و فروش می‌شود و این یعنی دریافت ۲۰۰میلیونی انفرادی در تهران ۲۴میلیون تومان، دریافت وام ۴۰۰میلیونی زوجین در تهران ۴۸میلیون تومان و دریافت وام جعاله ۸۰میلیونی، ۹میلیون و ۶۰۰هزار تومان خرج دارد و اگر یک زوج بخواهد وام خرید و جعاله مسکن ۴۸۰میلیونی بگیرد، باید ۹۶۰برگه تسه به ارزش ۵۷میلیون و ۶۰۰هزار تومان بخرد! اگر هزینه دریافت وام را از مبلغ آن کم کنیم، می‌بینیم در عمل ۴۲۲میلیون تومان وام می‌گیریم ولی اقساط وام ۴۸۰میلیونی را پرداخت خواهیم کرد. موضوعی که باعث می‌شود نرخ بهره واقعی وام اوراق مسکن به ۲۰٫۸درصد برسد!
اقساط وام ۲۰۰میلیونی انفرادی و ۴۰۰میلیونی زوجین برای خرید مسکن از محل اوراق با نرخ سود ۱۷٫۵درصد و بازپرداخت ۱۲ساله محاسبه می‌شود. بر این اساس زوج‌هایی که ۴۰۰میلیون تومان وام مسکن می‌گیرند، باید هر ماه شش میلیون و ۶۶۰هزار تومان قسط بدهند. البته این در صورتی است که روش ساده را انتخاب کنند که در آن اقساط ماهانه مساوی خواهد بود.
در روش پلکانی سه درصد، مبلغ اقساط از پنج میلیون و ۹۷۰هزار تومان شروع می‌شود و هر سال سه درصد به آن اضافه خواهد شد. در پلکانی ۲۰درصد هم مبلغ اقساط برای سال اول پنج میلیون و ۹۵۰هزار تومان است و هر چهار سال یکبار ۲۰درصد افزایش پیدا می‌کند. اگر در کنار وام خرید، ۸۰میلیون وام جعاله هم دریافت کنید، در پنج سال اول دو میلیون تومان به مبلغ اقساط اضافه خواهد شد. با این حساب مجموع اقساط وام ۴۸۰میلیونی در روش ساده هشت میلیون و ۶۶۰هزار تومان و در روش پلکانی هفت میلیون و ۹۷۰هزار تومان خواهد بود.
صرفه اقتصادی وام ۴۰۰میلیونی در شهرهای بزرگ
وام خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر، از ۱۶۰میلیون به ۳۲۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. این مبلغ به زوج‌های متقاضی پرداخت می‌شود و اگر کسی بخواهد به صورت انفرادی وام بگیرد، به او ۱۶۰میلیون تومان وام خرید از محل اوراق تعلق خواهد گرفت. در کنار این وام می‌توان با دریافت ۸۰میلیون وام جعاله، قدرت خرید را به ۴۰۰میلیون تومان رساند. بررسی آخرین گزارش مرکز آمار که مربوط به تابستان سال گذشته است و در نظر گرفتن تورم ۴۳درصدی، می‌توان نتیجه گرفت متوسط قیمت مسکن در مراکز استان‌ها به‌جز تهران حدود ۹میلیون و ۷۰۰هزار تومان است.
این یعنی اگر بخواهید در مراکز استان‌ها یک واحد ۶۰متری بخرید، احتمالا حدود ۵۸۰میلیون تومان سرمایه لازم خواهید داشت که ۴۰۰میلیون تومان آن یعنی حدود ۶۹درصد از طریق دریافت وام تامین خواهد شد که نشان می‌دهد قدرت وام در مراکز استان‌ها به‌شدت بالاست. البته استان به استان شرایط متقاوت است. برای مثال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرهایی مثل شیراز، اصفهان، کرج و تبریز بالای ۱۰میلیون تومان است و در برخی مراکز استان‌ها مثل ایلام، بیرجند، خرم‌آباد و یزد متوسط قیمت مسکن به کمتر از چهار میلیون تومان می‌رسد و وام مسکن می‌تواند کل هزینه‌های خرید خانه را پوشش دهد. البته دریافت چنین وامی همچنان هزینه بالایی دارد.
هر برگه تسه ۶۰هزار تومانی برای دریافت ۵۰۰هزار تومان وام کافی است. این یعنی زوج‌های ساکن مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ برای دریافت وام ۳۲۰میلیونی به ۶۴۰برگه تسه با ارزش حدود ۳۸میلیون و ۴۰۰هزار تومان احتیاج دارند و کسانی که می‌خواهند به‌صورت انفرادی وام ۱۶۰میلیونی بگیرند، باید ۱۹میلیون و ۲۰۰هزار تومان هزینه کنند. دریافت وام خرید و جعاله ۴۰۰میلیونی در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ روی‌هم‌رفته ۸۰۰ برگه تسه به ارزش ۴۸میلیون تومان خرج دارد. این یعنی در عمل با احتساب هزینه‌های دریافت وام، نهایتا ۳۵۲میلیون تومان به قدرت خرید مسکن اضافه خواهد شد ولی همچنان قسط وام ۴۰۰میلیونی را پرداخت خواهید کرد.
اقساط وام ۳۲۰میلیون تومانی خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ با بهره ۱۷٫۵درصدی و بازپرداخت ۱۲ساله به روش ساده پنج میلیون و ۳۳۰هزار تومان است. در روش پلکانی سه درصد اقساط وام در سال اول از چهار میلیون و ۷۷۰هزار تومان شروع می‌شود و در روش پلکانی ۲۰درصد اقساط وام در چهار سال اول چهار میلیون و ۷۶۰هزار تومان خواهد بود. اگر وام جعاله ۸۰میلیونی هم بگیرید، باید به مدت پنج سال قسط دو میلیونی جداگانه بپردازید که باعث می‌شود اقساط وام ۴۰۰میلیونی در شهرهای بزرگ به هفت میلیون و ۳۳۰هزار تومان در روش ساده و شش میلیون و ۷۷۰هزار تومان در روش پلکانی افزایش پیدا کند.
صرفه اقتصادی وام ۳۲۰میلیونی در شهرهای کوچک
افزایش دو برابری مبلغ وام مسکن باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰هزار نفر ۲۴۰میلیون تومان برای هر زوج تعیین شود. کسانی که بخواهند به‌صورت انفرادی وام بگیرند، تنها ۱۲۰میلیون تومان وام مسکن به آنها تعلق خواهد گرفت. در کنار این مبالغ متقاضیان می‌توانند برای افزایش قدرت خرید خود، وام جعاله ۸۰میلیونی بگیرند. موردی که باعث می‌شود سقف مبلغ وام خرید و جعاله مسکن در شهرهای کوچک به ۳۲۰میلیون تومان برسد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به گزارش‌های مرکز آمار از متوسط قیمت مسکن و همچنین تورم ۴۳درصدی، می‌توان متوسط قیمت خانه در شهرهای کوچک را حدود متری شش میلیون تومان برآورد کرد. البته طبیعتا بسیاری از شهرها به‌خصوص شهرهای استان‌های شمالی ممکن است قیمت خیلی بالاتر و حتی در مرکز استان داشته باشند، ولی متوسط کل کشور در همین حدود برآورد می‌شود و نشان می‌دهد یک واحد ۶۰متری احتمالا حدود ۳۲۰میلیون تومان ارزش دارد. با این حساب می‌توان گفت وام جعاله و خرید مسکن در شهرهای کوچک می‌تواند کل هزینه لازم برای خرید یک واحد نقلی را تامین کند. البته بر اساس دستورالعمل‌ها، وام در صورتی پرداخت می‌شود که ۲۰درصد قیمت مسکن توسط خود خریدار پرداخت شود.
هزینه دریافت وام به ازای هر ۵۰۰هزار تومان یک برگه تسه به ارزش ۶۰هزار تومان است. این یعنی وام زوجین ۲۴۰میلیونی حدود ۲۸میلیون و ۸۰۰هزار تومان، وام انفرادی ۱۲۰میلیونی حدود ۱۴میلیون و وام جعاله ۸۰میلیونی حدود ۹میلیون و ۶۰۰هزار تومان هزینه دارد. اگر یک زوج ساکن شهرهای کوچک بخواهد وام خرید و جعاله ۳۲۰میلیونی بگیرد، باید حدود ۳۸میلیون و ۴۰۰هزار تومان پول خرج کند.اقساط وام ۲۴۰میلیونی خرید مسکن زوجین در شهرهای کوچک به روش ساده با قسط‌های مساوی حدود چهار میلیون تومان است.
اگر روش پلکانی را انتخاب کنید، اقساط برای سال اول به سه میلیون و ۵۸۰هزار تومان کاهش پیدا می‌کند و انتخاب با شماست که هر سال سه درصد یا هر چهار سال ۲۰درصد به مبلغ اقساط اضافه شود. کسانی که ۸۰میلیون وام جعاله کمکی را هم می‌گیرند، باید به مدت پنج سال دو میلیون قسط جداگانه پرداخت کنند که باعث می‌شود مبلغ اقساط وام ۳۲۰میلیونی در روش ساده به شش میلیون تومان و در روش پلکانی به پنج میلیون و ۵۸۰هزار تومان برسد.
