چوب دولت بالای سر بازار اجاره
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | اجاره‌خانه امسال نهایتا ۲۵درصد افزایش پیدا می‌کند. وزیر راه و شهرسازی از جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا خبرهای خوبی برای مستاجران آورده. او می‌گوید حداکثر افزایش مبلغ اجاره امسال برای شهر تهران ۲۵درصد، برای کلانشهرهای دیگر ۲۰درصد و برای سایر شهرها ۱۵درصد تعیین شده است. مصوبه‌ای که ما را یاد طرح اجاره‌داری حرفه‌ای می‌اندازد. این طرح که در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده، شامل تعیین سقف افزایش اجاره‌بها است. طرحی که به دیدگاه خیلی از مشاوران املاک قابلیت اجرا ندارد؛ چراکه خیلی از قراردادهای اجاره در سامانه املاک ثبت نمی‌شوند.
حتی مستاجرهایی که قرارداد رسمی دارند هم نهایتا باید صاحبخانه‌شان را راضی کنند. چراکه آنها حرف آخر را می‌زنند و ممکن است عذر مستاجرشان را بخواهند. در طرف مقابل بعضی معتقدند این قانون قابلیت اجرایی شدن دارد. کما اینکه همین حالا در خیلی از کشورها، دولت قوانینی برای کنترل افزایش قیمت اجاره‌خانه در نظر گرفته و مالکان بیشتر از یک سقفی نمی‌توانند اجاره را بالا ببرند. حتی شرایط به‌وجود آمده ناشی از کرونا باعث شده، برخی کشورها خاتمه قرارداد اجاره را تا چندماه ممنوع کنند.
برخی هم مالکان را از افزایش مبلغ اجاره در دوران کرونا منع کرده‌اند. هرچه باشد، چاره‌ای جز امیدواری نداریم. اجرایی‌شدن این قانون می‌تواند جلوی صاحبخانه‌هایی را که اجاره‌خانه را به‌شکل غیرمنطقی افزایش می‌دهند، بگیرد. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، خردادماه قراردادهای اجاره در تهران ۲۷درصد و در کل نقاط شهری ۳۱درصد افزایش داشته است.
*** جزئیات مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها
ستاد ملی مقابله با کرونا به کمک مستاجرها آمده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید، جلسه این ستاد با یک مصوبه برای بازار مسکن همراه بوده و براساس آن حداکثر افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵درصد، برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰درصد و در سایر شهرها ۱۵درصد تعیین شد.
وزیر راه و شهرسازی می‌گوید، همچنین همه قراردادها در دوره کرونا و تا سه‌ماه بعد از آن تمدید می‌شود. اگر در این مدت مالک واحد مسکونی خود را فروخته باشد، مستأجر مکلف است در مدت دوماه خانه را تخلیه کند. براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، افراد ملزم به ثبت و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و گرفتن کد رهگیری هستند و وزارت صمت مکلف شده این سامانه را فعال و آن را به وزارت راه و شهرسازی متصل کند.
پیش از این محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تدوین طرح اجاره‌داری حرفه‌ای صحبت کرده بود. به گفته محمودزاده در این طرح به عوامل مختلف موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستاجر پرداخته شده است. همچنین برای مدت زمان اجاره‌داری و همچنین میزان رشد مجاز اجاره‌بها هم پیش‌بینی‌هایی در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای صورت گرفته است. با این حساب شاید احتمالا مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای تعیین سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها براساس همان طرح اجاره‌داری حرفه‌ای وزارت راه و شهرسازی باشد.
*** صاحبخانه‌ها اجاره را ۳۱درصد افزایش دادند
آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قراردادها با افزایش بیشتر از ۲۷درصد امضا شده‌اند. همچنین براساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری، ۳۱درصد محاسبه شده است. این مورد تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می‌دهد. به‌خصوص اگر وضعیت بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگیریم، شرایط کمی سخت‌تر می‌شود.
گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال ۹۸ نشان می‌دهد، آن زمان مبلغ اجاره‌خانه در کل کشور به‌طور میانگین ۲۵درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش داشته است. توجه داشته باشید که شهرهای کوچک هم در محاسبه این رقم تاثیرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگیریم، می‌بینیم سال گذشته مالکان تهرانی به‌طور میانگین ۳۱درصد به مبلغ اجاره‌خانه‌شان اضافه کرده‌اند. بعید نیست با توجه به ادامه‌دار بودن افزایش قیمت مسکن و رسیدن آن به متری ۲۰میلیون تومان، مالکان دوباره ۳۰درصد به مبلغ اجاره اضافه کنند.
*** طرح تعیین سقف اجاره‌بها چه مزیت‌هایی دارد؟
خیلی از مالک‌ها چشمشان به قیمت مسکن است. وقتی ارزش خانه بالا می‌رود، کلی به مبلغ اجاره‌بها اضافه می‌کنند. نمونه این اتفاق را به‌وضوح می‌توان در بازار اجاره مسکن سال ۹۸ مشاهده کرد. بیایید به سال گذشته برگردیم. قیمت مسکن دوبرابر شده و حالا مالکان فکر می‌کنند باید اجاره را هم دوبرابر کنند. آنها که می‌دانند مستاجرشان توانایی پرداخت اجاره دوبرابری را ندارد، از سر لطف و با کلی انصاف به خرج دادن، اجاره خانه را ۵۰درصد افزایش می‌دهند.
درحالی‌که همین افزایش ۵۰درصدی هم خیلی بالاتر از توان مستاجرهاست. چراکه این شیوه محاسبه اجاره‌بها به‌کلی اشتباه است. افزایش مبلغ اجاره تابع قیمت خرید و فروش مسکن نیست، بلکه عموما باید براساس نرخ تورم باشد. اگر از این زاویه به ماجرا نگاه کنیم، افزایش ۲۲درصدی اجاره‌بها منطقی به‌نظر می‌رسد. این رقم همان تورم نقطه‌به‌نقطه است که نشان می‌دهد قیمت‌ها در خردادماه امسال نسبت به خرداد پارسال چقدر افزایش پیدا کرده. از آنجایی که خیلی از مالک‌ها به اشتباه اجاره‌خانه را تابع قیمت مسکن می‌دانند، تعیین سقف اجاره‌بها توسط دولت می‌تواند به متعادل‌شدن بازار اجاره کمک کند تا دیگر شاهد استدلال‌های عجیب و غریب مالک‌ها نباشیم. هرچند شاید نتوان آنچنان به اجرایی شدن طرح تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره امیدوار بود.
*** چرا به رعایت سقف افزایش اجاره امیدوار نیستیم؟
تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره به میزان ۲۵درصد در تهران، ۲۰درصد در بقیه کلان‌شهرها و ۱۵درصد در بقیه شهرها، هرچند طرح خوبی به‌نظر می‌رسد، ولی صرفا جنبه پیشنهاد دارد. چراکه در عمل بعید است بتوان صاحبخانه‌ها را به رعایت این سقف مجبور کرد. خیلی از قراردادهای اجاره به‌صورت غیررسمی امضا می‌شوند و هیچ کد رهگیری برای آنها صادر نمی‌شود. از طرف دیگر اغلب صاحبخانه‌ها و مستاجرها برای تمدید قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمی‌روند و صرفا قرارداد قبلی را تمدید می‌کنند.
حالا در این بین افزایش مبلغ اجاره‌خانه صرفا براساس توافق دوطرف تعیین می‌شود. اگر صاحبخانه کوتاه بیاید و به مبالغ کم راضی شود، خدا را شکر؛ ولی اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بیشتری بگیرد، مستاجر چاره‌ای جز تخلیه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلی، صاحبخانه سراغ افراد جدیدی می‌رود که اطلاعی از وضعیت اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نیست در قرارداد جدید مبلغ اجاره‌خانه چقدر افزایش پیدا کند. مشابه این مورد را درباره مصوبه قبلی ستاد ملی مبارزه با کرونا هم شاهد بودیم.
پیش از این ستاد مقابله با کرونا قراردادهای اجاره را به‌صورت خودکار به مدت دوماه تمدید کرد.
با این‌حال آنچه در بازار شاهد بودیم، عمل نکردن صاحبخانه‌ها به این مصوبه بود. گزارش‌ها از وضعیت اجرایی‌شدن مصوبه تمدید قراردادهای اجاره نشان می‌دهد، خیلی از صاحبخانه‌ها عذر مستاجرشان را بعد از پایان قرارداد خواستند. حتی صادر نشدن حکم تخلیه و رسیدگی کردن به پرونده‌های اجاره توسط شورای حل اختلاف هم به داد مستاجرها نرسید.
یکی از مشاوران املاک می‌گوید، اغلب مالک‌ها رعایت حال مستاجرشان را نمی‌کنند. مثلا یک مالک می‌شناسم که ۴۰واحد مسکونی را اجاره داده و می‌گوید پولش را تمام و کمال دریافت خواهد کرد. او از مالکی اسم می‌برد که رهن خانه را کلی بالا برده و به مستاجر گفته، اگر نمی‌خواهی رهن جدید را بپردازی می‌توانی تخلیه کنی. رهن این خانه یک‌میلیارد و ۱۰۰میلیون تومان بوده و حالا مالک رهن یک‌میلیارد و ۴۰۰میلیونی از مستاجرش می‌خواهد.
این مشاور املاک می‌گوید، تمدید دوماهه دردی از مستاجر دوا نخواهد کرد. در چنین حالتی مالک اگر بخواهد می‌تواند مبلغ اجاره این دوماه را هم روی اجاره سال بعد حساب کند. مثلا در تیرماه بگوید یا اجاره دوماه تمدید‌شده را بده یا خانه را تخلیه کن. از آنجا که تیرماه تازه شروع فصل تابستان است، بازار اجاره هم داغ می‌شود و مالک‌ها با خیال راحت‌تری عذر مستاجرشان را می‌خواهند.
*** مشاوران املاک: صاحبخانه حرف آخر را می‌زند
بردبار، یکی از مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با هفت صبح می‌گوید، خیلی از مالکان و مستاجرها برای تمدید قرارداد اجاره پیش ما نمی‌آیند. آنهایی که برای تمدید به مشاور املاک مراجعه کرده‌اند، عموما مبلغ اجاره را نسبت به قرارداد قبلی حدود ۲۰درصد افزایش داده‌اند. بردبار معتقد است، درنهایت همه‌چیز به انصاف صاحبخانه بستگی دارد و قانون تعیین سقف افزایش اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد. چراکه اغلب قراردادهای اجاره در سامانه املاک ثبت نمی‌شوند.
به گفته او این روزها اغلب مستاجران به‌دنبال ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری هستند، ولی صاحبخانه‌ها به‌خصوص آنهایی که متراژ خانه‌شان بالاست، تن به ثبت قرارداد نمی‌دهند. بردبار می‌گوید، سامانه املاک می‌تواند مالکان را به رعایت سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره‌بها ملزم کند، ولی مشکل اینجاست که خیلی از قراردادها در این سامانه ثبت نمی‌شوند. او می‌گوید من خودم به‌عنوان مشاور املاک مستاجر هستم ولی کد رهگیری ندارم.
محمدی، یکی دیگر از مشاوران املاک تهران می‌گوید، از ۱۰۰قراردادی که تنظیم می‌کند، نهایتا چهار یا پنج قرارداد در سامانه املاک ثبت می‌شوند. با نبود کد رهگیری و غیررسمی بودن قراردادها کسی متوجه میزان افزایش مبلغ اجاره‌بها نمی‌شود و برای همین بعید است بتوان جلوی افزایش بیش از ۲۵درصدی مبلغ اجاره را گرفت. او می‌گوید خیلی از مالکان این‌روزها تمایلی به تمدید قرارداد اجاره ندارند و عذر مستاجرشان را می‌خواهند. بعضی بهانه می‌آورند که می‌خواهند خانه را بفروشند، ولی عملا قصدشان اجاره‌دادن خانه به شخص جدید با مبالغ خیلی بالاتر است. برای مثال در این ماه یکی از مالک‌ها خانه‌ای را که در ازای ۲۰۰میلیون تومان رهن داده بود، بعد از بلند کردن مستاجر قبلی، با رهن ۴۰۰میلیون تومانی به نفر بعدی سپرد.
*** نسخه بقیه کشورها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن
تعیین سقف افزایش اجاره‌خانه توسط دولت محدود به کشور ما نیست. گزارش‌ها نشان می‌دهد چنین طرحی در خیلی از کشورهای دنیا اجرا می‌شود. دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارشی از سیاست‌های برخی کشورها برای کنترل بازار مسکن منتشر کرده است. در این گزارش آمده، دولت‌ها عموما از طریق سیاست‌هایی مثل ساخت مسکن، مالیات، افزایش عرضه، پرداخت ودیعه مسکن به خانواده‌های کم‌درآمد، استفاده از قوانین حمایت از مستاجر و تعیین سقف افزایش قیمت اجاره، بازار مسکن را کنترل می‌کنند.
براساس این گزارش درحال حاضر کشورهایی مثل اتریش، اسپانیا، آمریکا، آلمان، بلژیک، پرتغال، دانمارک، سوئد، سوئیس، فرانسه، کانادا و نروژ مقرراتی برای کنترل سقف افزایش مبلغ اجاره‌بها دارند. با این حساب می‌توان گفت قانون تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در بقیه کشورها سابقه دارد و امکان اجرایی شدن آن شاید چندان دور از ذهن نباشد. این گزارش برخلاف کسانی که می‌گویند، دولت نمی‌تواند روی قرارداد بین مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان می‌دهد خیلی از کشورها درحال کنترل مبالغ اجاره‌بها هستند.
بعضی کشورها علاوه بر قانون‌های معمول خود برای کنترل بازار مسکن، با توجه به شرایط کرونایی تصمیمات سختگیرانه‌تری برای قراردادهای اجاره گرفته‌اند. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از اقدامات دولت‌ها برای حمایت از مستاجران در شرایط به‌وجود آمده نشان می‌دهد، در استرالیا مالکان تا شش‌ماه نمی‌توانند قرارداد اجاره را خاتمه دهند. دولت نیوزلند با طرحی، مالکان را تا شش‌ماه از افزایش مبلغ اجاره‌بها منع کرده و تا سه‌ماه امکان خاتمه قرارداد وجود ندارد. در اتریش قراردادهای اجاره تا پایان سال میلادی تمدید شده‌اند. آفریقای جنوبی این اختیار را به دادگاه‌ها داده تا اجاره‌بهای مستاجران آسیب‌دیده را کاهش دهد. همچنین در کانادا مالکان تا پایان وضعیت اضطراری حق افزایش مبلغ اجاره‌بها را ندارند.
*** پیش‌بینی وضعیت اجاره در چهار شهر پرجمعیت کشور
گزارش‌های مرکز آمار از وضعیت اجاره‌بها در شهرهای مختلف کشور می‌تواند تا حدودی به ما نشان دهد، اگر قانون تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها اجرایی شود، متوسط مبلغ اجاره در هر شهر چقدر خواهد بود. برای مثال گزارش بازار مسکن تابستان ۹۸ نشان می‌دهد، تهرانی‌ها پارسال برای هر مترمربع واحد مسکونی، ۴۳هزار و ۵۰۰تومان اجاره پرداخت کرده‌اند. این رقم مربوط به اجاره نهایی خانه است که هم شامل اجاره ماهانه و هم شامل سه‌درصد پول پیش می‌شود.
اگر کسی حد وسط را برای اجاره و پول پیش در نظر بگیرد، می‌توان گفت پارسال به ازای هر مترمربع به‌طور میانگین ۲۱هزار و ۷۰۰تومان اجاره ماهانه و ۷۲۵هزار تومان پول پیش پرداخت کرده است. اگر این ارقام ۲۵درصد افزایش پیدا کند، می‌توان پیش‌بینی کرد امسال به‌طور میانگین مبلغ اجاره هر مترمربع خانه در تهران به ۲۷هزار تومان ماهانه و ۹۰۷هزار تومان پول پیش برسد.
گزارش مرکز آمار از بازار مسکن کرج نشان می‌دهد، پارسال میانگین مبلغ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر ۱۶هزار و ۱۸۰تومان بود. به عبارتی می‌توان گفت مستاجران در این شهر برای هر متر، حدود هشت‌هزار تومان اجاره و ۲۷۰هزار تومان پول پیش پرداخت کرده‌اند. افزایش ۲۰درصدی اجاره‌بها، این ارقام را به ۹هزار و ۷۰۰تومان اجاره و ۳۲۳هزار تومان پول پیش برای هر مترمربع خواهد رساند.
میانگین اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در شهر مشهد، تابستان پارسال ۱۰هزار و ۳۰۰تومان محاسبه شده است. این رقم هم اجاره ماهانه و هم پول پیش را شامل می‌شود. به‌عبارتی می‌توان گفت، مستاجران مشهدی پارسال برای هر مترمربع واحد مسکونی پنج‌هزار تومان اجاره و ۱۷۲هزار تومان پول پیش پرداخت کردند که این ارقام در صورت افزایش ۲۰درصدی امسال نهایتا به شش‌هزار و ۲۰۰تومان اجاره ماهانه و ۲۰۷هزار تومان پول پیش خواهد رسید.
مبلغ اجاره در شهر اصفهان، تابستان پارسال متری ۹هزار و ۴۰۰تومان بود. این یعنی مستاجران به‌طور میانگین برای هر متر حدود چهارهزار و ۷۰۰تومان اجاره ماهانه و ۱۵۶هزار تومان پول پیش پرداخت کرده‌اند. با اجرایی شدن قانون جدید و رعایت سقف افزایش ۲۰درصدی در اصفهان، قیمت اجاره‌خانه در این شهر حداکثر تا پنج‌هزار و ۶۰۰تومان ماهانه و ۱۸۸هزار تومان پول پیش خواهد رسید.
