چه کسی قیمت واقعی خانه‌های ایران را می‌داند؟
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | متوسط قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در تهران براساس آخرین گزارش بانک مرکزی حدود ۳۰میلیون و ۵۰هزار تومان است. این رقم صرفا مربوط به تهران است و اگر بخواهید ببینید در بقیه شهرها شرایط به چه صورت است، احتمالا باید ماه‌ها منتظر گزارش فصلی مرکز آمار بمانید که عموما بعد از شش ماه تاخیر منتشر می‌شوند. ولی اگر در شهرهای بزرگ زندگی می‌کنید، می‌توانید هر هفته ببینید فروشنده‌ها و مالکان چه مبالغی را در آگهی‌های فروش و اجاره املاک در سایت دیوار منتشر کرده‌اند.
از آنجاکه این اطلاعات مربوط به قیمت پیشنهادی آگهی‌ها است و امکان دارد قیمت معاملات انجام شده پایین‌تر باشد، گزینه دیگر سامانه ثبت املاک است که در آن با وارد کردن کدپستی می‌توان متوجه شد از سال ۹۳ تا حالا چه معاملاتی با چه قیمتی برای خانه‌های اطراف محل مورد نظر امضا شده است. موردی که تا حد زیادی می‌تواند خریداران و مستاجرها را برای بررسی قیمت پیشنهادی مالکان و فروشنده‌ها راهنمایی کند. در این گزارش چهار منبع قابل اعتماد را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم هر کدام چه اطلاعاتی را درباره بازار مسکن در اختیارمان می‌گذارند.
بهترین منبع برای تهرانی‌ها؛ گزارش ماهانه بانک مرکزی
تنها گزارش رسمی‌ای که به‌صورت ماهانه درباره بازار مسکن منتشر می‌شود، مربوط به بانک مرکزی است. از یک سال پیش که وزارت راه و شهرسازی اعلام متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را متوقف کرد، کل بار حالا به دوش بانک مرکزی افتاده و هر ماه به ما می‌گوید قیمت مسکن چقدر است. در آخرین گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۳۰میلیون و ۵۰هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۱٫۳درصد و نسبت به سال قبل ۴۳٫۷درصد افزایش داشته است.
این گزارش علاوه بر متوسط قیمت کل شهر تهران، قیمت هر منطقه را هم به‌صورت مجزا اعلام می‌کند که براساس آن متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه تهران حدود ۶۲میلیون تومان و متوسط قیمت در منطقه ۱۸ به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه، متری ۱۳میلیون تومان بوده است.اطلاعاتی مثل مناطق محبوب و پرمعامله، متراژ‌هایی که خریداران بیشتر به‌دنبال آن هستند و متوسط قیمت کل یک واحد مسکونی از دیگر مواردی است که می‌توان آنها را در گزارش ماهانه بانک مرکزی پیدا کرد.
توجه داشته باشید که گزارش بانک مرکزی مربوط به معاملات انجام شده است و به همین خاطر ممکن است وقتی سری به آگهی‌ها بزنید با قیمت‌های پیشنهادی بالاتر مواجه شوید. بانک مرکزی بخش کوچکی از گزارش خود را هم به بازار اجاره اختصاص داده و هر ماه می‌گوید تورم اجاره چقدر بوده. آنطور که در آخرین گزارش آمده، تورم اجاره خانه در تهران تیرماه امسال به ۳۴٫۹درصد رسیده است. این مورد می‌تواند برای مستاجرهایی که با صاحبخانه‌شان مشکل دارند کارایی داشته باشد.
چراکه نشان می‌دهد اگر بخواهند جابه‌جا شوند، احتمالا برای اجاره کردن خانه جدید باید حدود ۳۵درصد بیشتر از پارسال پول پیش و اجاره ماهانه پرداخت کنند. بانک مرکزی همچنین می‌گوید متوسط رشد اجاره‌بها در کل کشور نسبت به پارسال ۳۸٫۷درصد بوده ولی از آنجا که در هر نقطه کشور شرایط متفاوت است، این رقم صرفا می‌تواند از نظر کلان و آماری به کارمان بیاید. این گزارش از سایت بانک مرکزی به نشانی cbi.ir، سربرگ آمارها و داده‌ها، بخش آمارهای اقتصادی و قسمت گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران قابل دسترسی است.
بهترین منبع برای کل کشور؛ گزارش فصلی مرکز آمار
جامع‌ترین گزارش بازار مسکن را مرکز آمار منتشر می‌کند. مشکل اینجاست که این گزارش به صورت فصلی و با تاخیر نسبتا زیادی منتشر می‌شود. اینکه قیمت مسکن از اول تا آخر یک فصل می‌تواند کلی متفاوت باشد، یکی از مواردی است که باعث شده گزارش مرکز آمار کارایی خودش را از دست بدهد اما همچنان تنها منبع رسمی است که می‌توان از طریق آن متوجه شد متوسط قیمت خانه در مراکز استان‌ها چقدر است. برای مثال آخرین گزارش کشوری منتشر شده مربوط به پاییز ۹۹ است که در تیرماه آماده شده است.
همچنین اطلاعات بازار مسکن تهران مربوط به زمستان ۹۹ آخرین گزارش منتشر شده مرکز آمار به حساب می‌آید که داده‌های آن با توجه به تورم حالا دیگر چندان واقعی نیست. با این وجود هرچه بخواهیم در گزارش مرکز آمار پیدا می‌کنیم. متوسط قیمت زمین، خرید و فروش خانه و اجاره‌بها در هر استان و مرکز استان‌ها قابل مشاهده است. مرکز آمار علاوه بر متوسط قیمت‌ها، حداقل و حداکثر قیمت را هم به ما می‌گوید تا ببینیم در هر شهر قیمت‌ها در چه بازه‌ای قرار دارند.
متوسط متراژ خانه‌های معامله شده هم به ما می‌گوید در هر شهر مشتری‌ها به دنبال چه نوع خانه‌ای می‌گردند. با مقایسه قیمت زمین و مسکن در هر شهر می‌توان نتیجه گرفت ساخت خانه در کدام استان‌ها صرفه اقتصادی بیشتری دارد. همچنین مستاجرها و خریداران با توجه متوسط قیمت شهر خودشان می‌توانند متوجه شوند پولی که بابت خرید یا اجاره مسکن پرداخت می‌کنند تا چه حد درست و اقتصادی است. با توجه به اینکه مرکز آمار متوسط کل شهر یا استان را به ما می‌گوید، به طور دقیق نمی‌توان شرایط هر منطقه را متوجه شد.
آخرین گزارش مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد زمستان پارسال متوسط قیمت فروش زمین یا خانه کلنگی حدود متری ۴۴میلیون تومان، متوسط قیمت فروش واحد مسکونی متری ۳۲میلیون تومان و متوسط اجاره‌بها با در نظر گرفتن سه درصد ودیعه، ماهانه متری ۶۸هزار تومان بوده. این مورد نشان می‌دهد مرکز آمار قیمت مسکن را خیلی بالاتر از بانک مرکزی محاسبه کرده. چراکه بر اساس اطلاعات بانک مرکزی متوسط قیمت فروش مسکن در تهران دی‌ماه ۹۹ حدود ۲۷میلیون، بهمن‌ماه حدود ۲۸میلیون و اسفندماه حدود ۳۰میلیون تومان بوده است. این گزارش‌ها از سایت مرکز آمار به نشانی amar.org.ir، قسمت داده‌ها و اطلاعات آماری، بخش ساختمان و مسکن، گزینه معاملات، قیمت و اجاره مسکن و سربرگ نشریات قابل دسترس است.
بهترین منبع برای مالکان و فروشنده‌ها؛ اطلاعات سایت دیوار
دیوار چند ماهی است که متوسط قیمت آگهی‌های فروش و اجاره مسکن را در محله‌های مختلف شهرهای بزرگ منتشر می‌کند. این اطلاعات می‌تواند به ما کمک کند تا به طور دقیق متوجه شویم در هر محله فروشنده‌ها و مالکان چه ارقامی را برای فروش یا اجاره دادن خانه‌شان در نظر می‌گیرند. دیوار در گزارش سالانه خود که اخیرا منتشر شده گفته هفت میلیون آگهی فروش و ۳٫۶میلیون آگهی اجاره آپارتمان در سال ۹۹ منتشر شده و با این حساب احتمالا بتوانیم روی داده‌های به دست آمده از بررسی این آگهی‌ها به عنوان یکی از منابع استفاده کرد.
در این گزارش‌ها خبری از متوسط قیمت مسکن در شهرها و استان‌های مختلف نیست و اطلاعات صرفا براساس محله‌ها منتشر می‌شود. همچنین این گزارش‌ها در جای به‌خصوصی قابل دسترس نیستند و هر چند وقت یکبار سایت‌های خبری و رسانه‌ها آنها را منتشر می‌کنند. به همین خاطر پیدا کردن محله مورد نظر چندان کار ساده‌ای نیست و چند مرتبه باید متوسط قیمت مسکن آگهی‌های دیوار را جست‌وجو کنید تا به آنچه می‌خواهید برسید.
اطلاعات سایت دیوار دید مشخصی نسبت به کلیت بازار مسکن نمی‌دهند چراکه خبری از متوسط کل شهر نیست اما می‌تواند برای فروشنده‌ها یا مالکانی که نمی‌دانند چه قیمتی روی خانه‌شان بگذارند، کارایی داشته باشد. طوری که با بررسی آنها متوجه خواهند شد که دیگر فروشنده‌ها و مالکان در محله آنها چه قیمتی را برای فروش یا اجاره خانه در نظر گرفته‌اند. توجه داشته باشید که اطلاعات سایت دیوار متوسط قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌دهنده‌هاست. امکان دارد در آگهی‌ها قیمت‌های پرتی وجود داشته باشد و عملا معامله‌ای برای بعضی خانه‌ها انجام نشود.
به همین خاطر است که قیمت‌های گزارش شده توسط سایت دیوار اختلاف زیادی با گزارش رسمی بانک مرکزی از معاملات انجام شده دارد. برای مثال در آخرین گزارش بانک مرکزی گفته متوسط قیمت معاملات انجام شده خرید و فروش مسکن در منطقه یک حدود ۶۲میلیون تومان است. از طرف دیگر اطلاعات سایت دیوار می‌گوید فروشنده‌ها در محله‌های شمال تهران عموما قیمت متری ۷۰ تا ۱۱۱میلیون تومان را پیشنهاد می‌کنند. مثلا متوسط قیمت پیشنهادی آگهی‌های فروش مسکن در محله ولنجک متری ۱۰۰میلیون تومان است.
بهترین منبع برای مستاجران و خریداران؛ سامانه املاک
دقیق‌ترین منبع برای پیدا کردن قیمت مناسب خانه‌ها در کل کشور، حتی شهرهای کوچک و روستاها، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است. توجه داشته باشید که این سامانه با سامانه خوداظهاری املاک وزارت راه و شهرسازی فرق می‌کند و زیر نظر وزارت صمت و اتاق اصناف فعال است. یکی از زیربخش‌های آن جست‌وجوی منطقهای معاملات املاک کشور است که با نشانی price.iranamlaak.ir می‌توان به آن دسترسی پیدا کرد.
شرایط کار به این صورت است که با وارد کردن کد پستی می‌توانید تمام قراردادهای خرید و فروش و رهن و اجاره ثبت شده زمین و واحدهای مسکونی در منطقه مورد نظر را مشاهده کنید. این موضوع می‌تواند تا حد زیادی برای خریداران کارایی داشته باشد. برای مثال اگر از خانه‌ای خوشتان آمده، کافی است آدرس آن را در سایت شرکت پست وارد کنید تا بتوانید کد پستی آن را پیدا کنید. با وارد کردن کد پستی در سامانه املاک، می‌توان تمام قراردادهایی که از سال ۹۳ به بعد در محله مورد نظر امضا شده‌اند را ببینید. البته این سامانه برای رعایت حریم خصوصی، آدرس دقیق معاملات انجام شده را به شما نمی‌دهد و صرفا مشخصاتی مثل متراژ، سال ساخت، امکانات و قیمت معامله را ارائه می‌کند.
مثلا وقتی کد پستی دفتر روزنامه را در سامانه املاک وارد کردیم، متوجه شدیم همین هفته پیش یک واحد آپارتمان ۱۵۰متری در محله سهروردی جنوبی با قیمت متری ۳۱میلیون تومان فروخته شده. خانه‌ای که سال ۸۵ ساخته شده و پارکینگ، انباری و آسانسور انباری دارد. همچنین یک خانه ۷۵متری در همین محله با مبلغ متری ۹۰هزار تومان در ماه و به طور دقیق‌تر با ۶۰میلیون پول پیش و ماهی پنج میلیون تومان اجاره داده شده است. بررسی معاملات انجام شده در محله مورد نظر می‌تواند نشان دهد قیمت پیشنهادی مالک یا فروشنده تا چه حد به واقعیت نزدیک است. در این سامانه خبری از گزارش‌های آماری نیست و نمی‌توان متوجه شد متوسط قیمت‌ها در شهر و محله چقدر است، ولی همین‌که می‌توان با ارائه کد پستی معاملات انجام شده در اطراف محل مورد نظر را مشاهده کرد، کمک زیادی برای بررسی قیمت محله‌های مختلف می‌کند.
